負動産とは｜売れない実家を手放す6つの方法と費用・国庫帰属の条件

最終更新日：2026年9月29日｜法務監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生｜執筆・編集：安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

監修範囲：久留慎一郎先生（司法書士・行政書士）の監修は、相続・登記・法務に関する記述です。税額の計算や税の特例に関する記述は、国税庁の公表資料と法令をもとに事務局が作成しており、監修の対象外です。監修者プロフィール

「親から相続した田舎の家が売れない」「山林の固定資産税の通知だけが毎年届く」「このまま子どもに引き継がせたくない」。こうした不動産は、資産ではなく負債に近いという意味で「負動産（ふどうさん）」と呼ばれるようになりました。

この記事は、負動産という言葉で検索した方に向けて、①負動産の定義と典型例、②持ち続けると増える負担、③手放す6つの方法と費用・期間の比較、④売りにくい家の種類ごとの出口、⑤負動産にしないために生前できること、を1本で整理したものです。制度・金額・期限は法務省・国土交通省・国税庁・裁判所・e-Gov法令の原典で確認し、記事末に出典をまとめています。

相続したばかりで「そもそも相続するかどうか」から迷っている方も、すでに名義を取得して「どう手放すか」を探している方も、使える選択肢が違います。判定フローで自分の位置を確認してから、該当する方法を読んでください。

負動産とは｜「持っているだけでお金が出ていく不動産」のこと

負動産は法律で定義された言葉ではなく、「負の資産になっている不動産」を指す俗称です。本記事では次の3つがそろった状態を負動産と呼びます。

1. 使う予定がない（住まない・貸せない・事業にも使えない）
2. お金が出ていく（固定資産税、火災保険、草刈り・見回り、修繕、帰省の交通費など）
3. 売ろうとしても買い手がつきにくい（価格を下げても反応がない、仲介を断られる）

「値段が安い不動産」がすべて負動産というわけではありません。数十万円でも買い手がつくなら、それは「安い不動産」です。問題は、値段をつけても引き取り手が現れず、所有している限り支出と責任だけが続く状態です。

背景には空き家の増加があります。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家は900万2千戸で過去最多、空き家率は13.8％で過去最高です。このうち賃貸用・売却用・別荘などを除いた「使う予定の見えにくい空き家」は385万6千戸にのぼります（総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」）。空き家の現状は空き家は今どれくらいある？統計から読む実家リスクでも詳しく解説しています。

負動産になりやすい不動産の8類型

「10万円でも売れない負動産」とは

検索でよく見かける「10万円でも売れない」とは、売値の問題ではなく買った人が引き継ぐ負担のほうが大きいケースです。たとえば、毎年の管理費が数十万円かかるリゾートマンション、解体に100万円単位の費用がかかる老朽家屋が建った土地、境界が不明で測量から始めなければならない山林などです。買う側から見ると「10万円払ってマイナスを引き受ける」ことになるため、値段を下げても売れません。この場合は「いくらで売るか」ではなく「どの出口ならマイナスを最小にできるか」で考えます。

あなたの家は負動産？年間コストと判定チェック

まず、今持っている（または相続する予定の）不動産が本当に負動産なのかを確認します。次の10項目のうち4つ以上当てはまれば、早めに出口を検討した方がよい状態です。

負動産判定チェックリスト（印刷用）

• □ 今後10年、自分も家族も住む予定がない
• □ 最寄り駅・スーパーまで車でないと行けない
• □ 建物が築40年以上、または雨漏り・傾きがある
• □ 不動産会社に相談したが仲介を断られた、または半年以上反響がない
• □ 前面道路が狭い、または道路に接していない（再建築不可の可能性）
• □ 隣地との境界がはっきりしない
• □ 名義が亡くなった親や祖父母のまま（相続登記が未了）
• □ 兄弟など複数人で共有している、または共有になりそう
• □ 山林・農地・別荘地・原野が含まれている
• □ 固定資産税・管理費・草刈り代などで年10万円以上出ている

年間コストを書き出す（計算シート）

仮に、固定資産税6万円・火災保険3万円・草刈りと見回り6万円・交通費6万円の家なら、年21万円、10年で210万円です（金額は説明用の仮定です）。この「10年コスト」と、後で紹介する各方法の費用を並べると、どの出口が合理的かが見えてきます。

負動産を放っておくと増える5つの負担

1. 固定資産税は使っていなくても毎年かかる

固定資産税は毎年1月1日（賦課期日。地方税法359条）時点の所有者に課されます。住まなくなっても、登記が親の名義のままでも、課税は止まりません。なお、同じ市町村内で所有する土地の課税標準額の合計が30万円未満、家屋が20万円未満の場合は、原則として固定資産税がかかりません（地方税法351条の免税点。条例で課税される例外あり）。山林や原野では、税金はかかっていないのに草木の管理責任だけがある、というタイプの負動産もあります。税額の仕組みは空き家の固定資産税はいくら？で詳しく解説しています。

2. 管理不全空家・特定空家に指定されると住宅用地の特例が外れる

住宅が建っている土地は、固定資産税の課税標準が住戸1戸あたり200㎡までの部分は6分の1、それを超える部分は3分の1に軽減されています（地方税法349条の3の2）。ところが2023年12月13日施行の改正空家法で、放置すれば特定空家になるおそれがある「管理不全空家」という区分ができ、市区町村から勧告を受けると、特定空家と同じくこの特例の対象外になります（国土交通省「空家法改正について」）。軽減前の課税標準に戻るため「固定資産税が最大6倍」と言われますが、実際の税額は負担調整措置などを経て自治体が計算します。詳しくは管理不全空き家は固定資産税が6倍に？と特定空き家に指定されたらどうなる？をご覧ください。

3. 瓦の落下やブロック塀の倒壊は所有者の賠償責任になりうる

民法717条は、建物や塀などの「土地の工作物」の設置・保存に問題があって他人に損害を与えた場合、まず占有者が、占有者が注意を尽くしていたときは所有者が賠償責任を負うと定めています。所有者の責任は、注意していたかどうかにかかわらず負う重い責任です。同じ条文は竹や樹木にも準用されます。空き家は占有者がいないことが多いため、台風で屋根材が飛んで隣家の車を傷つけた、といった場面では所有者の問題になりやすい点に注意が必要です（空き家の所有者責任）。

4. 相続登記の義務化で「名義を放置」できなくなった

2024年4月1日から相続登記が義務になり、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない場合に10万円以下の過料の対象になります。2024年4月より前に相続した不動産も対象で、その場合の期限は2027年3月31日です（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。売却や寄付をするには、原則として先に名義を相続人に移す手続きが必要です（国庫帰属の申請は相続登記が未了でも、戸籍などで相続による取得を証明すれば可能です）。手続きは相続登記の義務化とは、提携司法書士への依頼は相続登記・名義変更の相談で案内しています。

5. 相続放棄をしても保存義務が残ることがある

2023年4月1日施行の改正後の民法940条では、相続放棄をした人は、放棄の時にその財産を現に占有しているとき、次の相続人や相続財産清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意をもって保存しなければなりません。親と同居していた家や、鍵を預かって管理していた家を放棄する場合は、この義務がかかる可能性があります。反対に、条文上、放棄の時に現に占有していなかった人にはこの保存義務は定められていません。個別の判断は司法書士・弁護士に確認してください（空き家の相続放棄と管理義務）。

負動産を手放す6つの方法

日本の民法には、土地の所有権だけを一方的に放棄する規定がありません。民法239条2項は「所有者のない不動産は国庫に帰属する」と定めていますが、これは所有者が放棄すれば国のものになるという意味ではなく、国が引き取る手続きとして2023年4月27日に始まったのが相続土地国庫帰属制度です。つまり、負動産は誰かに引き受けてもらうか、相続の段階で受け取らないかのどちらかで手放すことになります。

なお、6つの方法に入る前に、立地が悪くなければ通常の仲介や空き家バンクで売れることもあります。数か月売り出して反響がない場合に、以下の方法を検討します。

方法1：買取（不動産会社が直接買い取る）

宅地建物取引業者が買主になる方法です。一般の買い手を探す仲介と違い、業者がリフォームや解体、権利関係の整理を前提に買うため、築古・残置物あり・再建築不可・共有持分など、仲介では売りにくい不動産でも値段がつくことがあります。価格は仲介より低くなるのが一般的ですが、0円以上で手放せるなら、お金を払う方法より有利です。売主の契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合の責任）を免除する契約にできる場合が多い点も、遠方の相続人には利点です。

当事務局は宅建業者ではありませんが、空き家買取の相談窓口で、提携の宅建業者による買取・仲介・引き取りの査定を複数比較できるようにご案内しています。業者選びは空き家買取業者の選び方、買取の弱点は空き家買取のデメリットで解説しています。

方法2：隣地の所有者への売却・譲渡

隣の家や畑の持ち主は、敷地を広げたい、駐車場にしたい、境界の問題をなくしたいといった理由で、他の人より引き取る動機を持っています。再建築不可の土地や細長い土地は、隣地と一体になると価値が上がることもあります。価格は相場より安めになりやすく、無償に近い条件になることもありますが、仲介手数料をかけずに直接話がまとまるケースもあります。ただし、契約書の作成や境界確認、登記は専門家を入れて行ってください。声のかけ方は実家を隣の人に売る方法で詳しく解説しています。

方法3：寄付（自治体・個人・法人）

寄付は無償で所有権を移す方法です。相手によって受け入れ条件と税金の扱いが大きく変わります。

法人へのみなし譲渡の扱いは国税庁タックスアンサー（No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法）に、個人がもらった場合の贈与税はNo.4402 贈与税がかかる場合に、個人間の低額譲渡はNo.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたときに記載があります。時価がほぼゼロの土地なら税額も小さくなりますが、評価の仕方で結果が変わるため、個別の税額は税理士に確認してください。自治体に寄付の相談をするときは、固定資産税の担当課か空き家対策の担当課に「寄付の受け入れ基準があるか」を最初に聞くと話が早く進みます。

方法4：相続土地国庫帰属制度（国に引き取ってもらう）

相続または相続人への遺贈で取得した土地を、法務大臣の承認を受けて国に引き渡す制度です（2023年4月27日開始）。制度開始より前に相続した土地も対象で、共有地は共有者全員で申請します（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。

• 費用：審査手数料が土地1筆あたり14,000円（却下・不承認でも返還されない）。承認後に10年分の管理費相当額の負担金を納付します。負担金は原則面積にかかわらず20万円で、市街化区域・用途地域内の宅地、市街化区域・用途地域内や農用地区域などの田畑、森林は面積に応じて算定されます（例：市街地の宅地100㎡で約55万円、森林1,500㎡で約27万円。法務省「負担金」）。
• 期間：標準処理期間は8か月。事案によってはこれを超えます。承認後、負担金の通知が届いた日の翌日から30日以内に納付しないと承認が失効します。
• 使えない土地：建物がある土地、担保権や使用収益権が設定された土地、通路など他人の利用が予定されている土地、土壌汚染がある土地、境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲に争いがある土地は申請自体ができません（却下。法2条3項）。一定の勾配・高さの崖、管理を妨げる地上の工作物・車両・樹木、除去が必要な地下の埋設物、隣地所有者等との争訟によらなければ管理・処分できない土地など、管理に過分な費用・労力がかかる土地は不承認になります（法5条1項）。

法務省の統計（2026年8月31日現在の速報値）では、申請5,997件に対し帰属3,119件、却下85件、不承認100件、取下げ1,139件です。取下げのうち586件は「有効活用の見込みが生じた」ことによるもので、例として「自治体や国の機関による有効活用が決定した」「隣接地所有者から引き受けの申出があった」「農業委員会の調整等で農地として活用される見込みとなった」が挙げられています（法務省「相続土地国庫帰属制度の統計」）。申請をきっかけに引き取り手が見つかるルートもある、ということです。

実家のように建物が建っている場合は、解体して更地にしてからでないと申請できません。解体費に100万円単位がかかるなら、建物付きのまま買い取ってもらう方が負担が小さいことがあります。詳しい比較は相続土地国庫帰属制度は空き家に使える？、制度全体は相続土地国庫帰属制度とはをご覧ください。

方法5：相続放棄（そもそも相続しない）

相続放棄は、亡くなった方の財産も借金も一切受け継がない手続きです。家庭裁判所への申述が必要で、期限は自分のために相続が始まったことを知った時から3か月以内（民法915条。家庭裁判所に期間の延長を申し立てることは可能）。費用は申述人1人につき収入印紙800円分と連絡用の郵便切手、それに戸籍謄本などの取得費です（裁判所「相続の放棄の申述」）。

注意点は3つあります。第一に、負動産だけを選んで放棄することはできません。預貯金や自宅など他の財産もすべて手放します。第二に、放棄すると次の順位の相続人（親や兄弟姉妹、甥・姪など）に相続権が移るため、事前に伝えておかないとトラブルになります。第三に、前述の民法940条の保存義務です。全員が放棄した場合でも、家庭裁判所で相続財産清算人が選任されるまで不動産はそのまま残ります。

また、放棄の前に家財や不動産を処分すると、相続を承認したものとみなされ（民法921条）、放棄できなくなるおそれがあります。遺品整理をどこまでしてよいかは相続放棄するなら遺品整理はどこまでできる？、手続きは相続放棄の手続き・費用・期限で解説しています。

方法6：有料引き取り（お金を払って業者に引き取ってもらう）

所有者が引取料を払い、事業者が不動産の所有権を引き受けるサービスです。国土交通省の資料によると、インターネット上で引取サービスを掲載する事業者は59社（うち宅建業者38社、2024年10月時点の調査）。ヒアリングで確認できた3社の引取料の例は約40〜50万円、土地約15万円/筆（2筆目以降5万円）・建物約70万円〜（利用可能な状態の場合）、約50〜500万円と、事業者によって大きく異なります（国土交通省「不動産の『引取サービス』について」）。

同じ資料では、宅建業法の規制が及ばない場合も多いとして、利用時の留意点に①お金を払う前に所有権移転登記が行われたことを確認する、②費用や条件を契約書で確認する、③売却を含む他の取引形態と比較する、④引取後の管理方針を確認するが挙げられています。本来値段がつく不動産を有料で引き取らせてしまうことがないよう、先に買取査定を取ってから検討するのが安全です。詳しくは空き家の有料引き取りとはをご覧ください。

6つの方法の費用・期間・向いているケース比較表

表の通り、お金を受け取れる（または0円で済む）方法から順に試し、ダメなら支払う方法へ進むのが基本の順序です。国庫帰属と有料引き取りを比べるときは、国庫帰属に必要な解体費・測量費も合計したうえで比べてください。

計算例：建物付きの田舎の土地（市街化区域・用途地域の外の宅地・1筆）を手放す場合

国庫帰属と有料引き取りのどちらが安いかは、建物の解体費で決まります。次は説明用の試算です（解体費・測量費は仮定の金額で、実際は見積もりで確認してください）。

この例では、Aの国庫帰属は「国が確実に引き取ってくれる」安心感がある一方、支出は最も大きくなります。建物が残っている負動産は、まずBの買取査定で値段がつくかを確認し、つかなかった場合にCとAを比べる、という順序が合理的です。反対に、もともと更地の山林や田畑なら解体費がかからないため、Aの負担は審査手数料と負担金（原則20万円）が中心になります。

有料引き取りの契約前チェックリスト

• □ 引取料以外にかかる費用（登記費用・測量費・残置物処分費など）が書面で示されている
• □ 引取料の支払いは、所有権移転登記の申請時以降（引き渡し日以降）になっている
• □ 契約不適合責任が免責になっている、または例外が契約書に明記されている
• □ 宅地・建物を引き取る場合、事業者が宅地建物取引業の免許を持っている
• □ 引き取り後の管理・売却の方針が示されている
• □ 事務所の住所・電話番号が公開され、実在が確認できる
• □ 同じ物件で買取査定を取り、値段がつかないことを確認した

このチェック項目は、国土交通省の資料に掲載された事業者の任意団体（不動産有料引取業協議会）の自主規制の内容と、同資料が示す利用時の留意点をもとに整理したものです。

どの方法を選ぶ？状況別の判定フロー

次の順番で当てはめると、自分に合う方法が絞れます。

1. まだ相続手続きが済んでいない（親が亡くなって3か月以内）→ 財産全体を洗い出し、負動産以外にプラスの財産がどれくらいあるかを確認。借金や負動産の負担が大きく上回るなら相続放棄、そうでなければ相続して2へ。判断に迷う場合は限定承認という選択肢もあります。
2. 建物が残っている→ まず買取査定と隣地への打診を同時に。0円以上で引き取る相手がいればそこで決着。
3. 買取も隣地も断られた→ 解体費と測量費の見積もりを取り、「解体＋国庫帰属」と「建物付きのまま有料引き取り」の総額を比較。
4. 更地・山林・農地→ 隣地・自治体・農業委員会（農地の場合）に相談し、引き受け手がいなければ国庫帰属。却下事由（境界不明・通路として使われている等）に当たらないかを先に確認。
5. どれも難しい→ 有料引き取り。お金を払う前の所有権移転登記の確認を徹底。

判定に必要な情報（登記簿、固定資産税の課税明細、前面道路の状況、境界標の有無）がそろっていれば、買取・引き取りの可否は比較的早く判断できます。空き家買取の相談窓口では、写真と所在地から提携宅建業者の査定を比較できますので、2の段階で使ってください。

売りにくい家の種類別の出口

「売れない」理由が権利関係や法規制にある場合は、その理由に合った買い手や手続きを選ぶことで出口が開けることがあります。種類ごとの詳しい手順は各記事で解説しています。

共有名義・再建築不可・借地・古家のように、理由があって売りにくい家は、売りにくい実家の買取・売却相談でまとめてご相談いただけます（買取・仲介の契約実務は提携の宅建業者が担当します）。

名義が未登記の建物、残置物が大量にある家、事故物件なども、専門に扱う買い手がいます。未登記建物の売却、残置物はそのまま売却できる？も参考にしてください。

負動産を手放すときの税金の注意点

負動産は売値が低いため税金とは無縁に思えますが、次の3点は確認しておきましょう。

• 低い価格で売ったときの100万円控除：都市計画区域内の低未利用土地等（使われていない土地やその上の権利）を、建物代を含めて500万円以下（市街化区域・用途地域内などは800万円以下）で売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から100万円（譲渡所得が100万円未満ならその金額）を控除できます。対象は2020年7月1日から2028年12月31日までの売却で、売った年の1月1日時点で所有期間5年超、買主が親族など特別な関係でないこと、売った後にその土地が利用されること、市区町村の確認書類を確定申告に添付することなどの要件があります（国税庁 No.3226）。
• 法人への無償譲渡・法人への時価の2分の1未満での売却：時価で売ったものとみなされて譲渡所得税がかかることがあります（前述のみなし譲渡）。国や地方公共団体への寄付は対象外です（租税特別措置法40条1項）。個人に著しく低い価格で売った場合は、売主ではなく買主の側に、時価との差額について贈与税がかかることがあります（国税庁 No.4423）。
• 相続した空き家の3,000万円特別控除：親が一人で住んでいた1981年5月31日以前建築の家を相続して、2027年12月31日までに売る場合は、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円（2024年以降の譲渡で家屋と敷地を取得した相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）を控除できる特例があります（国税庁 No.3306）。負動産で使う場面は少ないものの、買取で思ったより値段がついた場合に関係します（空き家の3,000万円特別控除）。

いずれも個別の税額は税理士にご確認ください。売却の手取りと税金の全体像は実家売却の税金まとめで解説しています。

自分でできること・専門家に頼むべきこと

負動産の処分は、すべてを業者に頼む必要はありません。次の線引きが目安です。

国庫帰属の相談は法務局・地方法務局（本局）で事前予約制で受け付けており（窓口・電話・ウェブ）、相続放棄も書式と記入例が裁判所のウェブサイトで公開されています。時間に余裕があり、権利関係が単純なら、自分で進めても問題ありません。

負動産にしないために生前にできること

負動産の多くは、相続のタイミングで「誰も決めていなかった」ことから生まれます。親が元気なうちに、次の5つを家族で進めておくと、選べる出口が大きく広がります。

1. 不動産の棚卸し：固定資産税の課税明細書と登記簿で、山林・農地・私道の持分など見落としがちな土地まで一覧にする（財産目録の作り方）。
2. 名義と境界の確認：祖父母名義のまま残っている土地があれば、今のうちに相続登記を済ませる。境界標がなければ、隣地の方と一緒に確認しておく。
3. 誰が引き継ぐかを決める：共有にすると後で売れなくなりやすいため、「誰か1人が相続する」「売って現金で分ける」などを話し合い、遺言に残す（実家の遺産分割）。
4. 売れるうちに売る：親が施設に入る、住み替えるといったタイミングは、建物がまだ使える状態で売れる機会です。認知症になると本人の意思で売却できなくなり、成年後見の手続きが必要になります（認知症の親の家の管理）。
5. 家財を減らしておく：残置物が多いほど買い手が減り、片付け費用もかかります（生前整理とは）。

親への切り出し方に悩む場合は実家じまいを親にどう切り出す？も参考にしてください。

よくある質問

まとめ

• 負動産は「使う予定がなく、お金が出ていき、売れにくい」不動産。空き家は全国900万2千戸と過去最多で、誰にとっても身近な問題になっています。
• 放置すると、固定資産税、管理不全空家の勧告による住宅用地特例の解除、民法717条の賠償責任、相続登記義務化の過料と、負担は増える一方です。
• 手放す方法は、買取・隣地・寄付・国庫帰属・相続放棄・有料引き取りの6つ。お金を受け取れる方法から試し、ダメなら支払う方法へが基本の順序です。
• 国庫帰属は建物があると申請できず、相続放棄は他の財産もすべて手放します。有料引き取りは、お金を払う前に所有権移転登記を確認してください。
• 親が元気なうちの棚卸し・名義整理・話し合いが、負動産を生まない一番の対策です。

「この家は買取で値段がつくのか、それとも別の方法を考えるべきか」を知りたい方は、空き家買取の相談窓口で提携の宅建業者による査定を比較できます。家財の片付けから売却の段取りまでまとめて進めたい場合は実家じまい代行パックもご用意しています。