空き家の固定資産税はいくら？計算方法・6倍になる条件・売却との比較

最終更新日：2026年9月19日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

「親から相続した実家が空き家のまま。固定資産税の納税通知書が届いたけれど、これがいくらなのか、このまま放置したらどうなるのか分からない」——空き家を所有する多くの方が抱く疑問です。固定資産税は原則として毎年1月1日時点の所有者に課税され、更地・空き家・居住中かを問わず、不動産を持っている限りかかり続けます。とはいえ、住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」という軽減措置があり、空き家であっても建物を維持していれば税額が大きく下がる仕組みになっています。一方で、放置して傷みが進み「特定空家」「管理不全空家」に指定され、市区町村から勧告を受けると、この軽減がなくなり、実質的に税額が跳ね上がることもあります。この記事では、固定資産税の計算方法とシミュレーション、税額が上がる条件、そして負担を止めるための売却・活用・解体という選択肢を、一次情報に基づいて整理します。

空き家の固定資産税はいくらになる？計算式と目安

固定資産税は「課税標準額×1.4%（標準税率）」で計算されます。市区町村によっては税率が異なる場合もありますが、多くの自治体で1.4%が採用されています。あわせて、都市計画区域内にある不動産には「都市計画税」が課され、こちらは「課税標準額×上限0.3%」で計算されるのが一般的です（総務省・地方税制度）。課税標準額は、固定資産税評価額（土地・家屋それぞれの評価額）をもとに算出されるもので、実際の売買価格や相続税評価額とは異なる金額です。毎年春ごろに届く「固定資産税・都市計画税課税明細書」に、評価額と課税標準額の両方が記載されています。

住宅用地の特例で最大6分の1に軽減される

建物が建っている土地（住宅用地）には、「住宅用地に対する課税標準の特例」が適用されます。総務省の地方税制度によれば、区分は次のとおりです。

この特例は「建物が存在すること」が条件であり、空き家であっても建物を解体せずに残していれば、多くの場合そのまま適用されます。逆に言えば、老朽化した空き家を解体して更地にすると、この特例が外れて土地の固定資産税が増えることがあるため、解体前には必ず税額の変化を確認しておく必要があります。

評価額別のシミュレーション【目安】

土地の固定資産税評価額（敷地200㎡以下・小規模住宅用地）ごとに、特例適用時と特例が外れた場合の年間税額の目安をまとめました。実際の金額は自治体の税率や家屋の評価額によって変わるため、あくまで目安としてご覧ください。建物分の固定資産税は含んでいません。

表のとおり、特例が外れると土地だけで税額がおよそ6倍になります。ここに家屋分の固定資産税（新築時の評価額をもとに、経年で下がっていく）が加わるため、実際の納税通知書の金額はこれより高くなるのが通常です。ご自身の納税額を正確に把握したい場合は、毎年届く課税明細書の「価格（評価額）」と「課税標準額」の欄を確認し、市区町村の固定資産税担当窓口に問い合わせるのが確実です。

空き家は全国でどれだけ増えているか

「自分の実家だけの問題ではない」ことを示すデータもあります。総務省「住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万戸で、前回調査（2018年）の849万戸から51万戸増加し、過去最多を更新しました。総住宅数に占める空き家の割合（空き家率）も13.8%と、こちらも過去最高です。空き家数は1993年から2023年までの30年間でおよそ2倍に増えており、増加傾向は一貫して続いています。空き家が増え続けている背景には、相続をきっかけに実家が空き家化し、遠方に住む相続人が「とりあえず名義変更だけして、そのまま」にしてしまうケースが多いことも指摘されています。固定資産税の負担や特定空家指定のリスクは、決して一部の人だけの問題ではなく、実家を相続した多くの家庭に共通する課題だといえます。

固定資産税が最大6倍になる「特定空家」「管理不全空家」とは

空き家を放置して劣化が進むと、固定資産税が跳ね上がるリスクがあります。これは「空家等対策の推進に関する特別措置法」（空家法）に基づく制度で、2023年12月13日施行の改正により対象が広がりました。

特定空家等とは

特定空家等は、（1）倒壊等著しく保安上危険となるおそれがある、（2）著しく衛生上有害となるおそれがある、（3）適切な管理が行われないことで著しく景観を損なっている、（4）周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である、のいずれかに該当する空き家として、市区町村長が認定するものです（国土交通省・空家法関連情報）。認定されると、まず「助言・指導」が行われ、改善されない場合は「勧告」、さらに「命令」「行政代執行（強制的な解体等）」へと段階が進みます。

管理不全空家等とは（2023年改正で新設）

2023年の改正で新たに設けられたのが「管理不全空家等」です。特定空家ほど状態が悪化していなくても、「そのまま放置すれば特定空家等になるおそれがある状態」と市区町村長が判断すれば指定の対象になります。窓や外壁の破損、雑草の繁茂、害虫の発生などが放置され、悪化の兆候が見られる段階で網がかけられる点が特定空家との違いです。

「勧告」を受けると住宅用地の特例が外れる

固定資産税の負担が実質的に増えるのは、特定空家等・管理不全空家等のいずれについても「勧告」を受けた時点です。勧告を受けた敷地は、翌年度分から住宅用地の課税標準の特例の対象から除外され、更地と同じ課税標準額で計算されるようになります。前章の表でいえば「特例なし」の欄の金額が適用されるということです。助言・指導の段階ではまだ特例は維持されるため、通知が届いた時点で早めに対応すれば、税額への影響を避けられる可能性があります。

勧告を受けないための管理と、管理が難しい場合の選択肢

遠方に住んでいて定期的な見回りが難しい、実家の中の片付けまで手が回らないという場合は、庭の草刈りや室内外の片付けだけを先に済ませておくことで、勧告に至る前の段階で状態を改善できることがあります。片付けから買取・処分の相談までまとめて進めたい場合は実家じまい代行や遺品整理のサービスで、遠方からでも写真報告つきで依頼できます。管理そのものを続けるか、いっそ手放すかで迷う場合は、次の章で説明する売却・活用・解体の比較を参考にしてください。

固定資産税の負担を止める3つの方法

空き家を持ち続ける限り、固定資産税は毎年発生します。負担を止める、あるいは減らす方法は大きく分けて「活用」「解体」「売却」の3つです。

活用する（賃貸・駐車場など）

賃貸に出す、更地にして駐車場にするなどの活用方法があります。建物を賃貸に出せば住宅用地の特例は維持されますが、老朽化した空き家では改修費用がかさむことも多く、立地によっては借り手が見つからない場合もあります。活用を検討する場合は、改修費と想定家賃のバランスを事前に試算しておくことが重要です。

解体する（更地にする）

倒壊の危険がある、活用の見込みがないといった場合は解体も選択肢です。ただし前述のとおり、解体して更地にすると住宅用地の特例が外れ、土地の固定資産税は上がります。解体費用（一般的な木造戸建てで100万円台〜が目安とされますが、構造・立地・広さで大きく変わるため業者の見積もりが必須です）に加えて、解体後の税負担増も含めて、売却する予定があるかどうかを先に決めてから判断することをおすすめします。

売却する（買取・仲介）

もっとも根本的に固定資産税の負担を止める方法は売却です。売却が完了すれば、翌年以降の固定資産税は新しい所有者が負担することになります。ここで悩みやすいのが「片付けてから仲介で売るか」「片付けずにそのまま買取に出すか」という判断です。片付け費用をかけて仲介で高く売るか、片付けなしで買取価格が下がっても早く現金化するかは、どちらが正解というものではなく、片付け費用・解体の要否・売却までの期間を踏まえた「手取り額」で比べるのが実務的な判断軸になります。実家の売却を検討する際は、この手取りベースの比較を必ず行ってください。

空き家を売却するときの税金の話

空き家の売却では、固定資産税とは別に、売却益にかかる譲渡所得税の扱いも押さえておく必要があります。

空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）

相続した空き家（被相続人が居住していた家屋）を売却する場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2人以上で分ける形となり1人あたり最大2,000万円）を控除できる特例があります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件を満たす場合を除く）
• 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続時から譲渡時まで、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
• 家屋を取り壊して更地で売る場合、または耐震基準を満たすようにリフォームして売る場合が対象（現行の耐震基準を満たさない古い家屋をそのまま売る場合は対象外）

この特例の適用期限は、令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。適用には市区町村長が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」の取得が必要になるなど、手続きが細かいため、対象になりそうな場合は税理士に事前相談することをおすすめします（国税庁タックスアンサーNo.3306）。当事務局は税務代理を行えないため、控除の可否や具体的な税額計算は必ず税理士・税務署に確認してください。

相続登記が済んでいないと売却できない

相続した実家を売却するには、前提として相続人名義への相続登記が完了している必要があります。2024年4月1日施行の不動産登記法改正により、相続によって不動産を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務化されており、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（法務局・相続登記の申請義務化について）。まだ名義変更が済んでいない場合は、売却を検討する前にまず相続登記の状況を確認してください。

譲渡所得税の税率にも注意する

3,000万円特別控除の適用があってもなくても、売却益（譲渡所得）が控除額を超える部分には譲渡所得税・住民税がかかります。税率は、相続した空き家を含めて「所有期間」で区分され、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は合計約20.315%（所得税15.315%＋住民税5%、復興特別所得税を含む）、5年以下の「短期譲渡所得」であれば合計約39.63%（所得税30.63%＋住民税9%）となります。相続した不動産の場合、所有期間は被相続人（亡くなった方）が取得した時期から通算されるため、多くの場合は長期譲渡所得に該当しますが、念のため確認しておくと安心です。譲渡所得の計算方法や取得費が分からない場合の扱いについては、税理士または国税庁のタックスアンサー（譲渡所得関連）で確認してください。

買取・仲介・有料引き取りの3択比較【比較表】

空き家を手放す方法として検討されることが多い「買取」「仲介」「有料引き取り」を比較しました。当事務局は宅建業者ではないため、実際の売買・仲介は提携の宅建業者が担当し、当事務局は窓口の取りまとめと、必要な場合の片付けを担当する形になります。

表の「価格」「期間」「片付けの要否」を、実際にかかる片付け・解体費用と合わせて差し引きすると、手元に残る金額（手取り）が見えてきます。判断に迷う場合は、片付けをしない前提の買取査定と、片付けをした前提の仲介査定の両方を出してもらい、費用を差し引いた手取りで比較することをおすすめします。

ケース別に見る、固定資産税と空き家のこれから

状況によって取るべき対応は変わります。よくあるパターンを4つに整理しました。

ケースA：まだ管理は良好だが、今後の負担が不安な場合

建物が傷んでおらず、特定空家・管理不全空家に指定される心配が当面ない場合は、住宅用地の特例が維持されているため、急いで動く必要は薄いといえます。ただし固定資産税は所有し続ける限りかかり続けるため、将来的に住む予定がないのであれば、早めに売却査定だけでも取っておき、相場感をつかんでおくと判断がしやすくなります。

ケースB：老朽化が進み、市区町村から通知が届いている場合

自治体から助言・指導の連絡が来ている段階であれば、勧告に進む前に対応することで、住宅用地の特例が外れる事態を避けられる可能性があります。片付けや簡単な補修で改善できるのか、それとも解体・売却が現実的なのかを、早めに専門家や当事務局に相談してください。放置して勧告・命令の段階まで進むと、税負担の増加に加えて行政代執行の対象にもなり得ます。

ケースC：遠方に住んでいて相続登記も済んでいない場合

まず優先すべきは相続登記です。義務化により過料の対象になり得るため、名義変更を後回しにするリスクは以前より大きくなっています。相続登記が完了すれば、そのまま売却に進めます。遠方で立ち会いが難しい場合、片付けから買取査定まで、鍵を預ける形で進められる窓口もあります。

ケースD：相続人が複数で、意見がまとまらない場合

固定資産税は本来、相続人全員で分担すべき負担ですが、実際には現地に近い相続人が立て替えて支払っているケースも少なくありません。話し合いが進まないまま放置すると、税負担と管理不全のリスクが積み重なっていくため、まずは「いくらの税金がかかっているか」「このまま持ち続けるといくら負担が増えるか」を数字で共有し、売却も含めた選択肢を全員で検討する場を早めに設けることをおすすめします。

都市計画税がかからない地域もある

ここまで固定資産税とあわせて都市計画税を説明してきましたが、都市計画税は「都市計画区域のうち市街化区域内」にある不動産にのみ課税される税金で、市街化調整区域や都市計画区域外の空き家には課税されません。そのため、地方の実家では固定資産税のみで都市計画税がかからないケースも珍しくありません。ご自身の実家に都市計画税が課税されているかどうかは、毎年届く課税明細書に記載欄があるため、そこで確認できます。課税されていない場合、前章のシミュレーション表のうち固定資産税分のみが該当することになります。

納税通知書の見方と、自治体の解体補助金

毎年4月〜6月ごろに届く「固定資産税・都市計画税納税通知書」には、課税明細書が同封されています。ここには土地・家屋それぞれについて「価格（評価額）」「固定資産税課税標準額」「都市計画税課税標準額」「相当税額」の欄があり、住宅用地の特例が適用されているかどうかは「固定資産税課税標準額」が「価格」よりどれだけ低くなっているかで確認できます。特例が正しく適用されているのに「価格」とほぼ同額になっている場合は、家屋の滅失届が未提出のまま更地扱いになっている可能性もあるため、市区町村の資産税課に確認してみてください。

また、老朽化した空き家を解体する場合、自治体によっては解体費用の一部を補助する制度を設けていることがあります。補助額や条件は自治体ごとに大きく異なり、「特定空家等に指定されていること」を条件とする自治体が多い一方、指定前でも申請できる制度を持つ自治体もあります。解体を検討する際は、着手前に必ずお住まいの市区町村の空き家対策担当窓口に確認し、補助金の申請は解体工事の契約前に行う必要がある点にも注意してください（着工後の申請は対象外となる自治体がほとんどです）。

固定資産税を滞納した場合のリスク

固定資産税を滞納すると、納期限の翌日から延滞金が発生します。延滞金の割合は年によって見直されますが、督促を無視して滞納が続くと、財産の差押えに進むこともあります。相続した実家で「誰が納税するか」が曖昧なまま放置していると、知らないうちに延滞が発生していることもあるため、納税通知書がどの相続人宛てに届いているか、代表相続人を決めて一本化できているかを、早い段階で確認しておくと安心です。納税が難しい事情がある場合は、滞納したまま放置せず、早めに市区町村の税務担当窓口に相談してください。分割納付や猶予制度に応じてもらえる場合もあるため、督促状を無視して放置することがもっとも避けるべき対応です。

よくある質問

まとめ

空き家の固定資産税は、住宅用地の特例が使えている間は評価額の6分の1程度に抑えられますが、放置して特定空家・管理不全空家の勧告を受けると、その特例が外れて実質的に負担が跳ね上がります。要点を振り返ります。

• 固定資産税は「評価額×1.4%」が原則。住宅用地の特例で小規模住宅用地は最大6分の1に軽減される（総務省・地方税制度）
• 特定空家等・管理不全空家等として「勧告」を受けると、翌年度から特例が外れ、税額が実質的に最大6倍になり得る（2023年12月13日施行の改正空家法）
• 固定資産税の負担を止める方法は、活用・解体・売却の3つ。解体は更地化により税額が上がる点に注意する
• 売却する場合、片付けてから仲介か、片付けずに買取かは、費用を差し引いた「手取り」で比較する
• 相続した空き家の売却には、要件を満たせば3,000万円特別控除（国税庁No.3306、2027年12月31日までの譲渡）が使える場合がある
• 売却の前提として相続登記が必要。未了の場合は義務化・過料のリスクもあるため早めに確認する

固定資産税の負担がどれくらい続くか、売るならいくらで手取りがいくらになるかは、物件ごとの評価額・状態・立地によって変わります。判断に迷う場合は、一人で抱え込まず、査定と合わせて専門家に相談してください。実家全体の処分方法の比較は実家の売却のページでも詳しく解説しています。