土地は地主のもの、建物は親のもの。借地に建つ実家は、地主との関係を抜きには売れません。
地主の承諾・承諾料・売り先の選び方を整理し、手取りで比較します。
家財の片付けや建物の解体もまとめてご相談いただけます。
ご相談・ご紹介は無料／
契約書が見当たらなくても相談できます
写真はイメージです
安心実家じまいは「相談窓口」です。買取・売却は、ご実家の条件に合う提携の買取会社・不動産会社（宅地建物取引業者）をご紹介し、契約は売主様と各社の間で結ばれます。法律・税務の判断が必要な場面では、提携の司法書士・弁護士・税理士におつなぎします。ご相談とご紹介は無料です。
借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利（地上権または土地の賃借権）のことです（借地借家法2条1号）。親の代から地代を払って住んできた実家は、建物は親の所有、土地は地主の所有という形になっています。売るのは「建物＋借地権」で、土地そのものは売れません。
| 種類 | 特徴 | 売却への影響 |
|---|---|---|
| 旧借地法の借地権（1992年7月31日以前に設定） | 更新を重ねて長く続くことが多い。更新後も旧法のルールが適用される | 昭和の実家に多い。地主の承諾があれば売却できる |
| 普通借地権（借地借家法） | 存続期間30年以上。期間満了時は更新が原則 | 地主の承諾があれば売却できる |
| 定期借地権（借地借家法22条など） | 更新がなく、期間満了で土地を返す | 残りの期間が短いほど価値が下がる。契約書で満了日を確認 |
| 地上権 | 物権で、地主の承諾なく譲渡できる | 住宅ではまれ。登記事項証明書で確認 |
ご実家の借地権がどれに当たるかは、土地の賃貸借契約書と、土地・建物の登記事項証明書で確認します。契約書が見当たらない場合も、地代の領収書や通帳の記録から契約の内容をたどれることがあります。
住宅の借地権の多くは土地の賃借権で、第三者に売る（譲渡する）には地主の承諾が必要です（民法612条）。承諾なく売ると、地主から契約を解除される原因になり得ます。
| 場面 | ルール | 根拠 |
|---|---|---|
| 第三者に借地権付き建物を売る | 地主の承諾が必要。承諾の際に譲渡承諾料を求められるのが一般的 | 民法612条 |
| 地主が承諾してくれない | 借地権者の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出せる（借地非訟）。裁判所は承諾料に相当する財産上の給付を命じることがある | 借地借家法19条 |
| 建物を建て替える・増改築する | 契約に増改築制限の特約があれば地主の承諾が必要。承諾が得られないときは裁判所の許可を求められる | 借地借家法17条 |
| 借地権を相続する | 相続は譲渡に当たらないため、地主の承諾は不要とされる。ただし相続人以外への遺贈は承諾が必要 | 民法612条の解釈 |
| 存続期間が満了し、更新されない | 借地権者は地主に建物を時価で買い取るよう請求できる（建物買取請求権） | 借地借家法13条 |
| 地主が承諾しない譲渡で建物を取得した第三者 | 第三者は地主に建物の買い取りを請求できる | 借地借家法14条 |
建物買取請求権は、期間が満了して更新されない場合などの制度で、途中で合意して土地を返すときに当然に使えるものではありません。どの制度が使えるかは契約内容と経緯によるため、地主との交渉が難しい場合は提携の弁護士をご紹介します。
借地権は、その土地の上に借地権者名義で登記された建物を持っていれば、土地が第三者に売られても主張できます（借地借家法10条1項）。売却の場面でも、建物の相続登記を済ませておくことが前提になります。建物が未登記のままのご実家もあるため、早めに確認しましょう。
地代の滞納は契約解除の原因になり得るうえ、地主との交渉で大きなマイナスになります。親が施設に入ってから地代の支払いが止まっていないか、通帳で確認してください。
契約書・地代の記録・建物の登記を確認し、交渉の順番と売り先の候補を整理します。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
借地権の価格を考えるときによく使われるのが、国税庁が相続税の計算のために定める借地権割合です。借地権の相続税評価額は「土地を更地とした評価額×借地権割合」で計算し、借地権割合は路線価図や評価倍率表に地域ごとに示されています（国税庁 No.4611）。路線価図では、A（90％）からG（30％）までの記号で表示されます。
| 項目 | 考え方 | 注意点 |
|---|---|---|
| 借地権の相続税評価額 | 更地の評価額×借地権割合 | 税金の計算のための評価で、実際に売れる価格とは一致しない |
| 実際の売買価格 | 買い手・地主の承諾の見込み・残りの期間・建物の状態で決まる | 承諾料や地代の負担を見込むため、評価額より低くなることが多い |
| 譲渡承諾料（名義書換料） | 第三者への売却を承諾してもらう対価として地主に支払う | 借地権価格の1割程度が目安とされることが多いが、法律で決まった金額はなく、地域の慣行と交渉で決まる |
| 地主に買い取ってもらう場合 | 地主は承諾料を求めないのが通常で、土地が完全な所有権に戻るメリットがある | 地主の資金力と意向次第 |
実際の価格は、提携の不動産会社から地主への売却・第三者への売却それぞれの見込みを出してもらい、承諾料や解体費を差し引いた手取りで比べます。
| 出口 | 内容 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 地主に買い取ってもらう | 借地権（と建物）を地主に売る | 承諾料が不要。地主も土地が完全に戻るため話がまとまりやすいことがある | 地主に資金や意向がないと成立しない。価格は交渉次第 |
| 借地権を扱う買取会社に売る | 地主の承諾を得たうえで、専門の会社が買い取る | 地主との交渉を任せられる会社もある。家財が残ったままでも相談しやすい | 承諾料や地主との交渉リスクを見込むため価格は低めになりやすい |
| 底地と一緒に第三者へ売る（同時売却） | 地主と協力し、土地と借地権をまとめて一つの不動産として売る | 完全な所有権として売れるため、買い手が広がり価格も上がりやすい | 売却代金の分け方を地主と合意する必要がある |
| 等価交換 | 借地の一部と底地の一部を交換し、それぞれ完全な所有地にする | 一部を自分の土地として売れる・残せる | 土地が狭くなり、分筆や測量の費用がかかる |
| 建物を解体して土地を返す | 契約を終え、更地にして地主に返還する | 地代の負担が終わる | 解体費は借地人負担とする契約が多い。借地権の対価を受け取れるとは限らない（地主との交渉次第） |
どの出口が良いかは、地主との関係と、地主が土地をどうしたいかで大きく変わります。「いきなり売却の話を持ち出して関係がこじれた」というケースもあるため、まず地主の意向を確かめるのが第一歩です。当事務局では、提携の不動産会社と切り出し方・順番から一緒に考えます。
解体費や承諾料を差し引いた手取りで、どの出口が現実的かをお伝えします。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
| 時期の目安 | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 亡くなってすぐ〜1か月 | 地主へ連絡し、地代の振込先・名義の扱いを確認 | 相続に地主の承諾は不要とされるが、連絡しておくと後の交渉がスムーズ |
| 〜3か月 | 土地賃貸借契約書・地代の記録を探し、契約の種類と期間を確認 | 借地権は相続財産。相続放棄を考える場合は3か月以内に判断 |
| 〜数か月 | 遺産分割で誰が借地権を引き継ぐか決め、建物の相続登記 | 建物の登記は借地権を主張する前提。相続登記は3年以内の義務 |
| 売却を決めたら | 地主の意向確認→査定→承諾の取り付け→契約 | 承諾料・解体費・測量費を見込んで手取りを試算する |
借地権は相続税の対象で、評価は先ほどの借地権割合を使います。相続税がかかるかどうか、かかる場合の申告期限（10か月）も含めて、提携の税理士におつなぎできます。
借地権を売って利益が出れば、土地を売ったときと同じく譲渡所得として課税されます。所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得の税率が適用され、相続した場合は親の取得時期を引き継ぎます。
相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、対象となる「敷地等」に土地の上に存する権利が含まれており、借地権付きの実家でも要件を満たせば使える可能性があります（国税庁 No.3306）。昭和56年5月31日以前の建築であること、親が1人で住んでいたこと、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることなどの要件があるため、売る前に確認しましょう。
借地の実家を地主に返す場合は、原則として建物を解体して更地で返すことになるため、家財の片付けと解体をセットで考えます。売る場合も、買取会社がそのまま引き受けるか、片付けてから引き渡すかで手取りが変わります。
| 出口 | 片付け | 解体 |
|---|---|---|
| 地主・買取会社に建物ごと売る | 家財ごと引き受けてもらえる場合がある | 不要（買主側の判断） |
| 底地と同時に第三者へ売る | 仲介なら内覧前に片付けが必要 | 買主の希望で更地渡しになることもある |
| 解体して土地を返す | 解体前に家財をすべて搬出 | 借地人の負担とする契約が多い |
安心実家じまいでは、貴重品の捜索・仏壇の供養・家財の片付け・解体の見積もりを、売却の相談と並行して進められます。解体の目安は解体費用30坪（木造）の相場もご覧ください。
ご実家の借地契約が1992年7月31日以前に結ばれたものなら、更新後も旧借地法のルールが適用されます。期間の考え方が違うため、売却の時期や買い手の評価にも関わります。
| 旧借地法 | 借地借家法（普通借地権） | |
|---|---|---|
| 当初の存続期間 | 期間の定めがなければ、堅固な建物60年・非堅固な建物（木造など）30年。定める場合は堅固30年以上・非堅固20年以上 | 30年（契約でこれより長く定めることも可） |
| 更新後の期間 | 堅固30年・非堅固20年 | 1回目の更新は20年、その後は10年（契約でより長く定めることも可） |
| 建物が朽ちた場合 | 期間の定めがない場合などは、朽廃で借地権が消滅することがある | 朽廃による消滅の規定はない |
| 地主が更新を拒む場合 | 正当事由が必要 | 正当事由が必要（借地借家法6条） |
木造の実家で建物の傷みが激しい場合、旧借地法の契約では「朽廃」が論点になることがあります。建物の状態によって交渉の前提が変わるため、傷みが進む前に相談されることをおすすめします。
| 順番 | やること | ポイント |
|---|---|---|
| 1 | 契約書・地代の記録・建物の登記を確認する | こちらの権利と義務を把握してから話す。地代の滞納があれば先に解消 |
| 2 | 地主の意向をそれとなく確かめる | 「土地を戻してほしい」「このまま貸し続けたい」「底地を売りたい」など、地主の希望で出口が変わる |
| 3 | 査定を取って数字を用意する | 地主への売却・第三者への売却・底地と同時売却の見込みをそろえる |
| 4 | 条件を提示し、合意したら書面に残す | 承諾料・売却価格・解体の有無・引き渡し時期を書面で確認 |
| 5 | 合意できなければ専門家へ | 借地非訟や、地主側の代理人との交渉は弁護士に依頼する |
借地非訟で承諾に代わる許可を求めた場合、地主が自ら建物と借地権を買い取ると申し立てることができる仕組み（いわゆる介入権、借地借家法19条3項）もあります。裁判所の手続きになると時間も費用もかかるため、できるだけ話し合いで条件をまとめるのが、借地の実家を手放すときの基本です。
地主が寺社や法人で管理会社が窓口になっている、代替わりして面識がない、といった場合も少なくありません。誰と何を話すべきかの整理から、提携の不動産会社とお手伝いします。
| ケース | 状況 | 進め方の一例 |
|---|---|---|
| A 地主が近所の個人・関係は良好 | 親の代から地代を払ってきた。地主は土地を戻してほしい様子 | 地主への売却（借地権の買い取り）を最初に打診。解体の要否と価格を査定の数字をもとに話し合う |
| B 地主が寺社で管理会社が窓口 | 地代は管理会社に振り込み。承諾料の基準があるらしい | 管理会社に譲渡の手続きと承諾料の考え方を確認。借地権を扱う買取会社の見込みと比べて手取りを試算 |
| C 定期借地権で満了まで残り8年 | 契約満了で更地にして返す約束 | 残存期間が短いほど第三者への売却は難しくなる。満了までの地代・管理の負担と、早期に地主へ返す場合の条件を比べる |
借地の実家は、地主が誰で、何を望んでいるかで進め方がほぼ決まります。最初の一歩は、契約書と地主の意向の確認です。
宅地建物取引業の免許を持っているか
免許番号を確認します
借地権の取引の経験があり、地主との調整の進め方を説明できるか
承諾の取り付けを誰がどう進めるのか、事前に確認します
承諾料・解体費・測量費の負担が明確か
手取りに直結する費用を誰が負担するか書面で確認します
地主との関係に配慮した進め方か
地主と対立する前提の強引な進め方は、かえって時間とお金がかかることがあります
必要に応じて弁護士と連携できるか
借地非訟などの法的手続きが必要になった場合の体制を確認します
| 費用 | 内容・目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介で売る場合） | 売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」＋消費税（速算式）。売買価格800万円以下の物件は、事前の合意のもと最大30万円（税別）まで受け取れる特例がある。買取なら不要 |
| 印紙税 | 売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼る（電子契約なら不要） |
| 相続登記 | 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。司法書士に依頼する場合は報酬が別途かかる |
| 抵当権の抹消・住所変更の登記 | 該当する場合のみ。登録免許税と司法書士報酬 |
| 家財の片付け | 実家じまい代行パック 2DKまで29.8万円／3LDKまで49.8万円／4LDK以上69.8万円〜（税別）。残置物ごと買い取る会社なら不要な場合も |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合のみ。翌年に確定申告 |
| 譲渡承諾料 | 第三者に売る場合に地主に支払う。借地権価格の1割程度が目安とされることが多いが、交渉で決まる |
| 解体費（返還する場合など） | 木造30坪で100〜180万円程度が目安。残置物が多い・重機が入らない場合は上振れ |
| 測量費 | 借地の範囲や境界が不明確な場合に必要になることがある |
| 弁護士費用・借地非訟の費用 | 地主の承諾が得られず、裁判所の手続きを使う場合 |
地主に買い取ってもらう場合は、承諾料がかからず、仲介手数料も不要な場合があります。どの出口が有利かは、これらの費用を差し引いた手取りで比べます。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 借地権 | 建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利（地上権または土地の賃借権） |
| 底地 | 借地権が設定されている土地のこと。地主が持っている権利 |
| 地代 | 土地を借りる対価として地主に払う賃料 |
| 譲渡承諾料（名義書換料） | 借地権を第三者に売ることを地主に承諾してもらう対価 |
| 借地非訟 | 地主の承諾に代わる許可などを裁判所に求める手続き（借地借家法17条・19条など） |
| 介入権 | 借地非訟で、地主が自ら建物と借地権を買い取ると申し立てることができる権利（借地借家法19条3項） |
| 建物買取請求権 | 借地の期間が満了して更新されない場合などに、地主に建物を時価で買い取るよう求める権利（借地借家法13条） |
| 借地権割合 | 相続税の計算で、借地権の価額を求めるために地域ごとに定められた割合。路線価図でA（90％）〜G（30％）の記号で示される |
土地の賃貸借契約書（更新の合意書も）
契約の種類・期間・増改築や譲渡の特約を確認します。見当たらなければ、ないままでご相談ください
地代の金額と支払いの記録
通帳や領収書で、滞納がないかを確認します
地主の連絡先と、これまでの関係
代替わりしている・管理会社がいるなど、交渉相手を確認します
建物の登記事項証明書
建物が誰の名義で登記されているか、未登記ではないかを確認します
家財の量と残したい物
各部屋の写真をLINEで送っていただければ、片付けと解体の費用の目安をお出しします
ご実家の住所・契約書や地代の記録（分かる範囲）・建物の写真をLINEまたはフォームでお送りください。
借地権の種類・期間・特約を確認し、地主への売却・第三者への売却・返還などの候補を整理します。
提携の不動産会社と地主への切り出し方を相談し、承諾料や解体費を差し引いた手取りで比較します。
形見分けと片付け、建物の相続登記を進めます。交渉が難しい場合は提携の弁護士をご紹介します。
売主様と買主（地主・提携の宅建業者など）の間で契約・決済を行います。
借地権付きの建物として売れる可能性があります。第三者に売るには地主の承諾が必要（民法612条）で、承諾料を求められるのが一般的です。地主自身に買い取ってもらう方法や、底地と一緒に売る方法もあります。価格は地主の意向や契約内容で大きく変わるため、複数の出口を比べましょう。
借地権者の申立てにより、裁判所が地主の承諾に代わる許可を出す制度（借地非訟、借地借家法19条）があります。その際、裁判所が承諾料に相当する支払いを命じることがあります。手続きには時間と費用がかかるため、提携の弁護士にご相談いただけます。
借地権価格の1割程度が目安とされることが多いですが、法律で決まった金額はなく、地域の慣行や地主との交渉で決まります。地主に買い取ってもらう場合は承諾料がかからないのが通常です。
相続は譲渡に当たらないため、地主の承諾は不要とされています。ただし地代の支払いは続くため、地主には相続の事実と今後の連絡先を伝えておくとスムーズです。相続人以外への遺贈の場合は承諾が必要です。
更地にして返還する契約が多く、解体費は借地人の負担とされることが一般的です。ただし契約内容や経緯によって異なり、期間満了で更新されない場合は建物買取請求権（借地借家法13条）が使えることもあります。まず契約書を確認しましょう。
契約書がなくても借地契約は成立しており、地代の領収書や振込記録、建物の登記などから契約の内容をたどれることがあります。地主側が契約書を保管している場合もあるため、まずは手元の記録を集めてご相談ください。
できます。1992年7月31日以前に結ばれた借地契約は更新後も旧借地法のルールが適用されますが、地主の承諾を得て売却できる点は同じです。期間や建物の朽廃の扱いが借地借家法と異なるため、契約内容を確認して進めます。
ご相談と提携先のご紹介は無料です。片付けや解体をご依頼いただく場合は、お見積もりを確定してからのご契約になります。
監修：久留 慎一郎（司法書士・行政書士）
東京大学法学部卒業後、日本航空株式会社に26年勤務。2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当。このページの相続・登記・法律に関する記述を監修。監修者の詳細
最終更新日：｜安心実家じまい事務局
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