相続で兄弟の共有名義になった実家。全員で売る、持分を買い取ってもらう、自分の持分だけ売る――
出口を並べて、同意の要否と手取りで比較します。
家財の片付け・相続登記もまとめてご相談いただけます。
ご相談・ご紹介は無料／
共有者と話がまとまっていなくても相談できます
写真はイメージです
安心実家じまいは「相談窓口」です。買取・売却は、ご実家の条件に合う提携の買取会社・不動産会社（宅地建物取引業者）をご紹介し、契約は売主様と各社の間で結ばれます。法律・税務の判断が必要な場面では、提携の司法書士・弁護士・税理士におつなぎします。ご相談とご紹介は無料です。
共有持分とは、1つの不動産を複数人で持つときの、各人の所有割合のことです。親から相続した実家が「兄2分の1・妹2分の1」のように登記されていれば、それぞれが共有持分を持っています。共有名義の実家を手放す方法は大きく5つあり、誰の同意が必要かと手取りがどうなるかがそれぞれ違います。
| 方法 | 必要な同意 | 手取りの傾向 | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| ①共有者全員で実家全体を売る | 全員 | 持分割合で按分。市場価格に近い額になりやすい | 全員が「売る」で一致している |
| ②他の共有者に自分の持分を売る | 買う側と自分 | 身内間の価格交渉次第。安すぎると贈与税の問題が出る | 住み続けたい・持ち続けたい共有者がいる |
| ③他の共有者の持分を買い取って単独名義にしてから売る | 売る側と自分 | 買い取り資金が必要。単独になれば自由に売れる | 自分が主導して売りたい・資金がある |
| ④自分の持分だけを第三者（持分を扱う買取会社など）に売る | 自分だけ | 持分割合で割った額より大きく下がるのが一般的 | 話し合いが進まない・早く共有から抜けたい |
| ⑤共有物分割請求（協議→調停→訴訟） | 裁判所の判断 | 競売になると市場価格より下がることがある | 話し合いがまとまらず、法的に解消したい |
迷ったら、まず①の全体売却の手取りを試算し、それを基準に②〜⑤を比べるのが近道です。全体を売った場合の金額が分かれば、持分だけを売ったときにどれだけ目減りするか、共有者に買い取ってもらう価格の目安はいくらか、が数字で話せるようになります。
共有名義の不動産は、行為の重さによって必要な同意が変わります。2023年4月施行の民法改正で、管理のルールが整理され、所在の分からない共有者がいる場合の手続きも新しく設けられました。
| やりたいこと | 必要な同意 | 根拠 |
|---|---|---|
| 自分の持分だけを売る・贈与する | 不要（自分だけで可） | 持分は各共有者の財産として処分できるとされています |
| 実家全体を売る | 共有者全員 | 処分・変更にあたるため全員の同意が必要（民法251条） |
| 建物を解体する・大規模に改修する | 共有者全員 | 形状や効用の著しい変更は全員の同意（民法251条1項） |
| 短期で貸す（建物は3年以内など）・管理業者を決める | 持分価格の過半数 | 共有物の管理（民法252条1項・4項） |
| 雨漏りの応急修理など、現状を保つ行為 | 単独で可 | 保存行為（民法252条5項） |
| 共有状態を解消するよう求める | 単独で請求可 | 共有物分割請求（民法256条） |
つまり「実家全体を売る」「解体する」には1人でも反対がいれば進められませんが、「自分の持分を売る」「分割を請求する」は自分だけで動けます。ただし、何も知らせずに持分を売ると残る兄弟との関係が悪化しやすく、あとで述べるように手取りも下がりやすいため、法的にできることと、やってよいことは分けて考えるのが実務上のポイントです。
共有者は持分に応じて共有物全体を使用できますが、自分の持分を超えて使用している共有者は、別段の合意がない限り、他の共有者に対して使用の対価を支払う義務を負うと定められています（民法249条2項）。「兄が住み続けているのに固定資産税は折半」という状態は、売却の話し合いの中で精算方法を決めておくと揉めにくくなります。
2023年4月から、裁判所の決定を得て、所在が分からない共有者の持分を取得したり（民法262条の2）、その持分を含めて不動産全体を第三者に譲渡する権限を得たり（民法262条の3）する制度が始まりました。相続人が行方不明のケースでは、従来の不在者財産管理人の選任とあわせて、提携の司法書士・弁護士が手続きを検討します。
判断能力が十分でない共有者は、売買契約や遺産分割協議を自分で有効に行えないことがあります。成年後見人の選任が必要になるケースがあり、選任まで数か月かかることも珍しくありません。売却を急ぐ事情がある場合は、早めにご相談ください。
相続が起きてから遺産分割が終わるまでの共有は「遺産共有」と呼ばれ、原則として遺産分割の手続きで解消します。相続開始から10年を経過した場合などには、共有物分割の手続きで遺産共有部分も分割できる例外が設けられました（民法258条の2）。まだ協議の途中なら、まず「売って分ける（換価分割）」を協議書に書けるかどうかから整理します。
固定資産税の納税通知書は共有者の代表者に届きますが、共有者は持分に応じて管理の費用を負担するとされています（民法253条1項）。代表者が立て替え続けている場合は、売却代金から精算する取り決めをしておくと後のトラブルを防げます。
全体売却の手取りと、持分だけを売った場合の目安を並べてお出しします。共有者への説明資料としてもお使いください。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
ご相談で多いのは、親が亡くなったあと「とりあえず法定相続分で」兄弟の共有にしたケースです。共有は決めきれないときの先送りとしては便利ですが、時間が経つほど解消が難しくなります。
| パターン | 起きやすい問題 | 先にやること |
|---|---|---|
| 遺産分割せず、法定相続分のまま相続登記した | 売るときに全員の実印・印鑑証明が必要。1人が反対すると止まる | 売却額と費用の見積もりを共有し、分け方を先に決める |
| 相続登記をしていない（名義が亡くなった親のまま） | 売買契約が結べない。2024年4月から相続登記が義務化（3年以内、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象） | 司法書士に戸籍収集と登記を依頼。相続人申告登記という簡易な手続きもある |
| 共有者の1人が亡くなり、その子が相続した（数次相続） | 持分が細かく分かれ、面識の薄い甥・姪が共有者になる | 現在の共有者を登記事項証明書で確認し、連絡先を整理する |
| 共有者の1人が住み続けている | 使用料や固定資産税の負担で不公平感が出る | 住む人が他の持分を買い取る（代償）か、全体を売るかを数字で比べる |
共有のまま次の相続が起きると、共有者はさらに増えます。「今は仲が良いから大丈夫」でも、10年後に話し合う相手は甥・姪やその配偶者かもしれません。売るかどうかを決める前でも、現在の共有者と持分割合を確認しておくことが最初の一歩です。
相続登記の義務化について詳しくは相続登記の義務化の解説を、きょうだいでの分け方（換価分割・代償分割）は実家の売却のページもあわせてご覧ください。
自分の持分だけを売ることは法律上できますが、買主は「他の共有者がいる不動産の一部」しか手に入りません。住むことも、全体を自由に売ることもできないため、一般の個人はまず買いません。そのため買い手は共有持分を専門に扱う会社や投資家に限られ、価格は「全体の価格×持分割合」より大きく下がるのが一般的です。
| 比べる項目 | 全員で全体を売る | 自分の持分だけを売る |
|---|---|---|
| 買い手 | 一般の個人・不動産会社など幅広い | 共有持分を扱う買取会社・投資家など限られる |
| 価格の考え方 | 市場価格を持分割合で按分 | 買主が残りの共有者と交渉する手間やリスクを差し引いて決まる |
| 他の共有者の同意 | 全員の同意が必要 | 不要 |
| 売ったあと | 共有関係が完全に終わる | 買主が新しい共有者になり、残る兄弟に持分の売却や分割を持ちかけることがある |
| 家財の片付け | 仲介なら内覧前に必要。買取なら残したまま相談できることが多い | 自分だけでは片付けの判断ができない（家財も共有の相続財産） |
全体売却の手取り＝売却価格 −（仲介手数料＋片付け・解体費＋測量費＋登記費用など）
1人あたりの受取額＝全体売却の手取り × 持分割合 − 各自の譲渡所得税
持分だけを売る場合の価格は、物件の立地・共有者の人数・住んでいる人の有無などで大きく変わり、一律の相場は示せません。当事務局では、全体売却の査定と持分買取の査定を提携先から取り寄せて並べ、「話し合いで全体を売った場合」と「自分だけ先に抜ける場合」の差額を見える形にします。差額が小さければ持分売却で早く抜ける、差額が大きければ時間をかけて全体売却を目指す、という判断ができます。
どちらか一方だけで決めると後悔しがちです。2つの数字を並べてから考えましょう。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
1人だけが売却に反対している
反対の理由（思い出・住み続けたい・価格への不満）で対策が変わります。住みたいなら持分の買い取り（代償）の資金計画を、価格への不満なら複数社の査定を根拠として示します。まとまらなければ共有物分割請求という法的な手段もあります
共有者と連絡が取れない・疎遠になっている
登記事項証明書と戸籍で現在の共有者を確定し、手紙で意向を確認するのが第一歩です。所在不明なら2023年施行の新制度や不在者財産管理人を検討します
自分の持分を売ったことで兄弟関係が悪化した
持分を買った会社から、残る共有者に持分の売却や分割の申し入れが届くことがあります。事前に「売るつもりがある」ことを伝え、先に兄弟へ買い取りを打診するのが円満な順番です
親族間で安く売って贈与税を指摘された
兄弟に時価より著しく低い価格で持分を売ると、差額が贈与とみなされ買った側に贈与税がかかることがあります（相続税法7条）。価格は査定などの根拠をもとに決めましょう
家財の片付けで揉める
家財も相続財産なので、勝手に処分すると後から「形見がなくなった」と言われがちです。形見分けの期限を決め、残りは買取・処分の見積もりを共有してから進めます
共有名義の実家では、家財の片付けも共有者全員の関心事です。「誰が片付けるのか」「費用は誰が出すのか」「仏壇はどうするのか」が決まらないまま売却の話だけ進めると、途中で止まってしまいます。安心実家じまいは実家じまいの相談窓口なので、片付け・遺品整理・仏壇の供養・解体と、売却の相談を一つの窓口で並行して進められるのが特長です。
| 進め方 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|
| 片付けてから仲介で売る | 内覧の印象が良く、買い手が広がる | 片付け費用を誰が立て替えるか、先に決める必要がある |
| 家財が残ったまま買取に出す | 片付けの手間と立て替えがいらない。帰省の回数が減る | 処分費が査定に織り込まれ、価格は仲介より低くなりやすい |
| 形見分けだけ先に済ませ、残りは買取会社に任せる | 思い出の品は兄弟で分けられ、残りの処分は任せられる | 形見分けの期限を決めておかないと進まない |
片付けの費用は、実家じまい代行パック（2DKまで29.8万円／3LDKまで49.8万円／4LDK以上69.8万円〜、税別）を目安に、現地確認で確定します。詳しくは料金表と残置物をそのまま売却できるかの解説をご覧ください。
共有持分を売って利益が出た場合、売った人それぞれに譲渡所得税がかかり、翌年に各自で確定申告をします。相続した不動産は、亡くなった親が取得した時期と金額を引き継いで計算します。
| 項目 | ポイント |
|---|---|
| 税率 | 売った年の1月1日時点で所有期間5年超なら長期譲渡所得（所得税15％＋復興特別所得税＋住民税5％）。相続した場合は親の取得時期から数えます |
| 取得費が分からない | 親が買った金額が分からないときは、売却額の5％を取得費とみなすことができます（概算取得費） |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 親が1人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の家などが対象。相続人ごとに適用を判断し、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上なら1人あたり2,000万円まで。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件 |
| 特例が使えない売り先 | 3,000万円特別控除は、親子・夫婦・生計を一にする親族など「特別の関係がある人」への売却には使えません。兄弟に持分を売る場合は要件を確認しましょう |
| 相続税を払った場合 | 相続税の一部を取得費に加算できる特例があります。ただし3,000万円特別控除とは併用できないため、どちらが有利か試算して選びます |
税金の最終判断は、提携の税理士または所轄の税務署でご確認ください。
共有者は、いつでも共有物の分割を請求できます（民法256条1項。5年以内の不分割の約束がある場合を除く）。分割は、まず共有者同士の協議で決め、まとまらなければ裁判所に分割を求めます（民法258条）。
| 段階 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| ①協議 | 共有者全員で分け方を話し合う | 全体売却・持分の売買・分筆など自由に決められる。合意内容は書面に残す |
| ②調停（任意） | 裁判所の調停委員を交えて話し合う | 話し合いの場を整えたいときに使われる。合意できなければ不成立 |
| ③訴訟 | 裁判所が分割の方法を決める | 現物を分ける・1人が取得して他の共有者に代金を払う（賠償分割）・競売して代金を分ける、のいずれか |
裁判所が選ぶ分割方法のうち、土地を物理的に分けにくい実家では、住んでいる共有者が他の持分を取得して代金を支払う賠償分割や、競売による分割になることが多いとされます。競売になると、一般の売却より価格が下がることがあり、共有者全員にとって手取りが減りやすいのが難点です。
そのため実務では、訴訟を「最後の手段」として意識しつつ、全体を売った場合の手取りの試算を共有者に示して協議でまとめるのがもっとも損の少ない進め方です。訴訟や調停が必要な場合は、提携の弁護士をご紹介します。
住み続けたい兄弟が他の持分を買い取る、または自分の持分を兄弟に買ってもらう方法は、共有を円満に解消できる選択肢です。ただし身内同士だからこそ、価格と手続きを曖昧にしないことが大切です。
| 決めること | 考え方 |
|---|---|
| 価格 | 不動産会社2社以上の査定や不動産鑑定を根拠にし、「全体の価格×持分割合」を基準に話し合う。時価より著しく低いと、買った側に贈与税がかかることがある |
| 支払い方法 | 一括か分割か。分割の場合は支払いが滞ったときの取り決めも書面にする |
| 登記 | 持分移転登記を司法書士に依頼する。登録免許税（原則として固定資産税評価額の2％、土地は軽減措置がある場合あり）と司法書士報酬がかかる |
| 固定資産税・管理費の精算 | これまでの立て替え分や、年の途中の固定資産税をどう精算するか決める |
| 家財の扱い | 家に残る家財を誰が引き取るか、形見分けをいつまでに済ませるか決める |
遺産分割がまだ終わっていない場合は、持分の売買ではなく、遺産分割協議の中で「1人が家を取得し、他の相続人に代償金を払う（代償分割）」とする方法もあります。どちらが税金や手続きの面で有利かは状況によるため、提携の司法書士・税理士が確認します。
| ケース | 状況 | 進め方の一例 |
|---|---|---|
| A 3人きょうだい・長男が住んでいる | 持分は3分の1ずつ。長男は住み続けたいが、弟と妹は現金化したい | 全体の査定を取り、長男が2人の持分を買い取れるか資金を確認。難しければ全体売却を検討し、長男の住み替え費用も含めて話し合う |
| B 疎遠な兄と2人で共有・誰も住んでいない | 兄と連絡がつきにくく、固定資産税は自分が払い続けている | 手紙で売却の意向と査定結果を伝える。反応がなければ持分売却の査定も取り、全体売却との差額を見て判断。立て替えた税金の精算も整理する |
| C 数次相続で甥・姪を含む5人の共有 | 叔父が亡くなり、その子2人も共有者に。面識が薄い | 登記事項証明書と戸籍で共有者を確定し、司法書士名で意向確認の書面を送る。全員の同意が難しければ、持分をまとめて買い取る会社への売却も比較する |
どのケースでも、最初にやることは同じです。「全体を売ったらいくらか」と「片付けにいくらかかるか」を数字にすること。数字があれば、感情ではなく条件で話し合えるようになります。
宅地建物取引業の免許を持っているか
免許番号を確認します。当事務局がご紹介するのは宅地建物取引業者です
買取後、他の共有者にどう対応するか説明できるか
買取後に残る兄弟へどのように連絡・交渉するのか、方針を事前に聞いておくと関係の悪化を防げます
査定額の根拠を示せるか
全体の価格と持分割合、差し引いた理由を説明できる会社は信頼できます
契約不適合責任や費用負担が明記されているか
免責の範囲、登記費用・測量費の負担を書面で確認します
決済日と入金方法が明確か
「すぐ現金化」の言葉だけで判断せず、決済日を契約書で確認します
| 費用 | 内容・目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介で売る場合） | 売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」＋消費税（速算式）。売買価格800万円以下の物件は、事前の合意のもと最大30万円（税別）まで受け取れる特例がある。買取なら不要 |
| 印紙税 | 売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼る（電子契約なら不要） |
| 相続登記 | 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。司法書士に依頼する場合は報酬が別途かかる |
| 抵当権の抹消・住所変更の登記 | 該当する場合のみ。登録免許税と司法書士報酬 |
| 家財の片付け | 実家じまい代行パック 2DKまで29.8万円／3LDKまで49.8万円／4LDK以上69.8万円〜（税別）。残置物ごと買い取る会社なら不要な場合も |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合のみ。翌年に確定申告 |
| 持分移転登記 | 共有者間で持分を売買する場合。登録免許税（原則として固定資産税評価額の2％、土地は軽減措置がある場合あり）と司法書士報酬 |
| 測量費 | 境界が確定していない土地を売る場合や、分筆する場合に必要になることがある |
| 弁護士費用 | 調停・訴訟など法的手続きが必要な場合のみ |
全体を売る場合、これらの費用は売却代金から差し引いてから持分割合で分けるのが一般的です。誰がどの費用を立て替えるかも、売り出す前に共有者で決めておきましょう。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 共有持分 | 1つの不動産を複数人で持つときの、各人の所有割合。登記事項証明書の「持分◯分の◯」で確認できる |
| 遺産共有 | 相続が起きてから遺産分割が終わるまでの共有状態。原則として遺産分割で解消する |
| 換価分割 | 相続財産を売って、代金を相続人で分ける方法 |
| 代償分割 | 1人が不動産を取得し、ほかの相続人に代償金を払う方法 |
| 共有物分割請求 | 共有状態の解消を求めること。協議でまとまらなければ裁判所が分割方法を決める（民法256条・258条） |
| 賠償分割 | 裁判所が、共有者の1人に不動産を取得させ、その人がほかの共有者に代金を支払う形で分割する方法 |
| 持分移転登記 | 持分を売買・贈与したときに、名義を移す登記 |
| 相続人申告登記 | 相続人であることを法務局に申し出る簡易な手続き。相続登記の義務を果たしたことになるが、売却には正式な相続登記が必要 |
登記事項証明書（持分割合・共有者の氏名）
法務局で誰でも取得できます。分からなければ住所だけ教えていただければ確認方法をご案内します
共有者それぞれの意向
「売りたい」「住みたい」「どちらでもいい」の3つで十分です。連絡が取れない人がいるかも確認します
固定資産税の納税通知書
評価額と、誰が立て替えているかが分かります
遺言・遺産分割協議書の有無
協議が終わっているか、途中かで進め方が変わります
家財の量と、残したい物
スマホで各部屋の写真を撮ってLINEで送っていただければ、片付け費用の目安をお出しします
住宅ローン・抵当権の有無
抵当権が残っている場合は抹消の段取りが必要です
ご実家の住所・共有者の人数と関係・分かる範囲の登記情報と、各部屋の写真をLINEまたはフォームでお送りください。
全体売却・持分売却・共有者間の売買のどれが現実的か、片付け費用の目安とあわせて整理します。
全体の査定と持分の査定を提携の宅建業者から取り寄せ、手取りで比べられる形にします。登記や税金の論点は提携の司法書士・税理士へ。
比較表をもとに共有者と方針を決め、形見分けと片付けを進めます。遠方の方は立ち会い不要で進められます。
売主様と提携の宅建業者の間で契約・決済を行います。共有物分割など法的手続きが必要な場合は弁護士をご紹介します。
できます。自分の持分は他の共有者の同意なく売却できるとされています。ただし買い手が持分を扱う会社などに限られるため、全体を売った場合の持分相当額より大きく下がるのが一般的です。先に全体売却の査定も取り、差額を確認してから判断することをおすすめします。
共有者全員の同意と、売買契約・登記の書類（実印・印鑑証明書など）が必要です。名義が亡くなった親のままなら、先に相続登記を済ませます。遠方の共有者は郵送やオンラインで手続きできることが多いです。
反対の理由を確認し、住み続けたいなら持分の買い取り、価格に不満なら複数社の査定を根拠に話し合うのが基本です。それでもまとまらない場合、共有物分割請求（民法256条）という法的手段があります。当事務局では提携の弁護士をご紹介できます。
できます。残置物ごと買い取る会社もあり、片付けてから売る場合との手取りを比べてご判断いただけます。家財も相続財産なので、形見分けの段取りも含めてご相談ください。
売却益が出れば、売った人それぞれに譲渡所得税がかかります。相続した空き家なら3,000万円特別控除（相続人が3人以上なら1人2,000万円まで）が使える場合がありますが、親子など特別の関係がある人への売却は対象外です。要件は国税庁のタックスアンサーNo.3306をご確認ください。
持分を売ると持分移転の登記がされるため、登記事項証明書を見れば分かります。また買主から他の共有者へ連絡が入ることもあります。関係を悪化させないためには、事前に意向を伝え、先に兄弟へ買い取りを打診するのがおすすめです。
共有者は裁判所に共有物の分割を求めることができ（民法256条・258条）、裁判所は現物分割・賠償分割・競売のいずれかの方法を決めます。競売になると価格が下がりやすいため、その前に全体売却の手取りを示して協議でまとめるのが一般的です。
ご相談と提携先のご紹介は無料です。片付けや解体をご依頼いただく場合は、お見積もりを確定してからのご契約になります。
監修：久留 慎一郎（司法書士・行政書士）
東京大学法学部卒業後、日本航空株式会社に26年勤務。2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当。このページの相続・登記・法律に関する記述を監修。監修者の詳細
最終更新日：｜安心実家じまい事務局
ご相談・提携先のご紹介は無料です。買取・仲介は提携の宅地建物取引業者が行い、契約は売主様と各社の間で結ばれます。
相談は、お部屋の写真を送るだけ。概算のお見積もりが届きます