実家の遺産分割｜共有名義のリスクと4つの分け方

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

実家の遺産分割で最初に押さえるべきこと

親が亡くなり相続が始まると、預貯金や有価証券に比べて実家（不動産）の扱いが最も揉めやすい論点になります。現金と違って物理的に分割できず、評価額の算定方法にも幅があり、さらに「誰かが住み続けたい」「もう誰も住まない」といった相続人ごとの事情が絡むためです。話し合いを始める前に、次の3点を確定させておくと、後戻りが少なくなります。

• 相続人を確定する——被相続人の出生から死亡までの戸籍を集め、法定相続人が誰であるかを確認します。異母・異父きょうだいや、認知した子がいるケースなど、想定外の相続人が判明することもあります。
• 遺言書の有無を確認する——自筆証書遺言は法務局の保管制度を利用していれば法務局に、利用していなければ自宅の金庫や貸金庫を確認します。公正証書遺言は公証役場で検索できます。有効な遺言があれば、原則としてその内容が優先されます。
• 相続財産の目録を作る——実家の不動産に加え、預貯金、有価証券、生命保険、借入金などのマイナスの財産まで一覧にします。実家だけを先に議論すると、後から見つかった財産をめぐって話し合いをやり直すことになりがちです。

この3点が固まって初めて、実家をどう分けるかの具体的な検討に入れます。遺産分割そのものの流れや相続放棄の判断は実家じまいの完全ガイドでも解説していますので、あわせてご覧ください。

実家をめぐって話し合いがまとまりにくい理由

実家の遺産分割が難航しやすいのには共通したパターンがあります。一つは、同居していた相続人と、独立して別に暮らす相続人とで実家への思い入れの差が大きいことです。もう一つは、実家の評価額の出し方が一つに決まらないことです。固定資産税評価額、路線価、不動産会社の査定額、不動産鑑定士の鑑定評価額はそれぞれ異なる金額になり、どれを基準にするかで代償金の額が数百万円単位で変わることもあります。さらに、農地や店舗併用住宅など権利関係が複雑な不動産では、分割方法の選択肢自体が絞られることもあります。まずは評価額の出し方について相続人間で合意し、その後に分け方を議論する順番が、遠回りに見えて結果的に早く進みます。

実家の分け方4パターンを比較する

実家を含む不動産の遺産分割には、大きく分けて4つの方法があります。それぞれメリットとデメリットがあり、正解が一つに決まるわけではありません。相続人の人数、実家に住みたい人の有無、代償金を用意できる資力の3点を軸に検討してください。

実務上は、代償分割か換価分割のどちらかで決着するケースが多く、共有分割は「今すぐ結論を出せないための一時しのぎ」として選ばれることが少なくありません。ただし共有分割には後述するリスクがあるため、先送りにする場合でも期限を区切って検討し直すことをおすすめします。

ケース別のシミュレーション例

数字のイメージをつかむため、仮の設例で計算してみます。以下はあくまで説明用の一例であり、実際の評価額や税額は個別の事情によって変わります。

設例：実家（評価額2,400万円）を、子3人（長男・次男・三男、法定相続分は各3分の1）が相続する場合

代償分割を選ぶ場合、代償金の原資は相続財産の中からではなく、実家を取得する相続人自身が用意するのが原則です。生命保険金の受取人を実家を継ぐ相続人にしておく、あるいは住宅ローンを借りて代償金に充てるといった準備を、話し合いの前段階から進めておくと交渉がスムーズになります。

実家を共有名義のままにするリスク

結論が出ないまま「とりあえず共有名義にしておこう」という判断は、相続の現場でよく見られます。しかし共有名義には、後になって不便さが表面化しやすい特有のリスクがあります。

共有不動産の権利行使には、行為の種類によって必要な同意の範囲が民法で定められています。

つまり、実家を売りたいと思っても、共有者のうち一人でも反対すれば売却できません。連絡が取れない共有者がいる場合や、認知症などで判断能力が低下した共有者がいる場合は、家庭裁判所の手続き（不在者財産管理人の選任や成年後見制度の利用）を経ないと先に進めないこともあります。

さらに深刻なのは、共有名義のまま次の相続（数次相続）が発生した場合です。共有者の一人が亡くなると、その持分はその人の相続人にさらに引き継がれます。3人だった共有者が、次の代では合わせて6人、7人になることも珍しくありません。世代が進むほど、疎遠な親族同士で合意を取る難しさが増していきます。どうしても共有状態を解消できない場合、共有物分割請求訴訟（民法258条）という裁判上の手続きもありますが、時間と費用がかかるうえ、現物分割・代償分割・競売による換価のいずれかを裁判所が判断する形になり、当事者の希望どおりの結果になるとは限りません。

空き家のまま共有状態が続く実家は、固定資産税の負担割合や、庭木の手入れ・建物の維持管理を誰がどこまで担うかでも意見が割れやすくなります。管理が行き届かず老朽化が進むと、自治体から「特定空家等」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が外れて税負担が増えるおそれもあります。共有分割を選ぶ場合は、「いつまでに」「誰が」「何を条件に」持分を整理するかを、登記と同時に書面で決めておくことを強くおすすめします。

遺産分割の進め方と期限

実家を含む遺産分割は、話し合い（協議）→まとまらなければ調停→それでもまとまらなければ審判、という順に進みます。協議は相続人全員の合意が必要ですが、全員が一堂に会する形式は求められておらず、電話やメール、書面のやり取りでも成立します。まとまった内容は遺産分割協議書として書面に残し、相続人全員が実印を押して印鑑証明書を添付します。

協議で合意できない場合は、家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立てます。調停委員を交えて話し合う手続きで、当事者同士が顔を合わせずに進めることも可能です。調停でもまとまらなければ、審判に移行し、裁判官が分割方法を決定します。審判では、当事者の希望よりも法定相続分に沿った結論が優先される傾向があるため、調停の段階でできるだけ折り合いをつけておくほうが、双方の納得感は高くなりやすいというのが実務上の傾向です。

関連する手続きの期限一覧

遺産分割協議そのものに直接の期限はありませんが、周辺の手続きには期限があり、実家の分け方の検討スケジュールに影響します。主なものを一覧にまとめました。

とくに見落とされがちなのが、相続登記の申請義務化です。2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ登記をしていない不動産についても義務化の対象となり、2027年3月31日までに相続登記を済ませる必要があります（法務省サイトより）。実家の名義が祖父母の代のままになっているケースでは、想定より対象となる相続人の数が多くなることもあるため、早めの確認をおすすめします。また、遺産分割が成立した場合は、成立日から3年以内に協議内容を踏まえた登記を追加で申請する義務も課されており、相続人申告登記だけではこの追加的義務を満たせない点にも注意が必要です。

実家の評価方法と税金の考え方

代償分割・換価分割のどちらを選ぶ場合も、実家の評価額をどう出すかが交渉の土台になります。主な評価方法は次のとおりです。

• 固定資産税評価額——毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載された金額です。実勢価格より低めに出ることが多く、遺産分割の目安として使われることがあります。
• 相続税路線価——国税庁が公表する、相続税・贈与税の計算に使う土地の価格です。実勢価格の8割程度を目安に設定されているとされます。
• 不動産会社の査定額——売却を想定した市場価格に近い金額です。複数社に依頼すると数百万円の差が出ることもあります。
• 不動産鑑定士の鑑定評価額——費用はかかりますが、法的な裏付けが強く、相続人間で評価額が対立した場合の落としどころとして使われます。

相続税の計算では、実家の敷地について「小規模宅地等の特例」が使えるかどうかで納税額が大きく変わります。被相続人と同居していた親族などが要件を満たして取得する場合、特定居住用宅地等として330平方メートルまでの部分について評価額が80%減額されます（国税庁タックスアンサーNo.4124）。ただし、この特例の適用には申告期限までの保有継続など細かな要件があり、共有分割や換価分割を選ぶと要件を満たせなくなる場合もあるため、相続税がかかる見込みがあるケースでは、分け方を決める前に税理士へ確認しておくことをおすすめします。

配偶者が実家に住み続ける場合は、2020年4月1日に施行された配偶者居住権（民法改正）も選択肢になります。配偶者が実家の所有権そのものを取得しなくても、亡くなるまで（または一定期間）無償で住み続ける権利を取得できる制度で、所有権を子が取得しつつ配偶者の住まいを確保する分け方として利用されています。

実家の遺産分割でよくあるトラブルと事務局からの実務チェックリスト

安心実家じまいの相談窓口には、遺産分割の方針が決まらないまま「とりあえず片付けだけ進めたい」というご相談も多く寄せられます。現場でよく見られるつまずきのパターンは、次のようなものです。

• 同居していた相続人がそのまま住み続けているケース——代償金の額で折り合いがつかず、話し合いが長期化しやすいパターンです。住み続ける側は「自分が親の介護をしてきた」という寄与分の主張をすることもあり、感情的な対立につながりやすくなります。
• 空き家のまま放置され、固定資産税だけが発生し続けているケース——誰も住まないにもかかわらず分け方が決まらず、管理費用の負担割合をめぐって対立が固定化しがちです。
• 代償分割を選んだものの、資金を用意できないケース——実家を取得したい意思はあっても、数百万円単位の代償金を一括で用意できず、結局は換価分割に切り替えるケースも少なくありません。
• 遺品や仏壇の扱いが分割協議と一緒に議論され、話が進まなくなるケース——形見分けや供養の希望は分割協議とは別に整理したほうが、不動産の話し合いに集中しやすくなります。

これらのつまずきを避けるために、協議を始める前に確認しておきたい項目をチェックリストにまとめました。印刷してそのままご活用ください。

遺産分割協議書の作成と実家の名義変更

分け方が決まったら、遺産分割協議書を作成します。決まった様式はありませんが、被相続人の氏名・死亡日、相続財産の内容（実家であれば所在地・地番・家屋番号まで登記事項証明書のとおりに記載）、誰がどの財産をどのように取得するかを明記し、相続人全員が署名のうえ実印を押し、印鑑証明書を添付するのが一般的です。代償分割の場合は、代償金の金額と支払期限も明記しておくと、後日の未払いトラブルを防げます。

協議書ができたら、実家の名義変更（相続登記）を行います。必要書類は、被相続人の戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍謄本・住民票、遺産分割協議書、印鑑証明書、固定資産評価証明書などです。法定相続情報証明制度を利用すると、戸籍謄本の束を何度も提出する手間を省けます。相続登記は司法書士に依頼するのが一般的で、登録免許税（原則として固定資産税評価額の0.4%）に加えて司法書士報酬がかかります。名義変更が済んでいない実家は売却も解体もできないため、片付けや処分を検討している場合は、登記を後回しにしないことが結果的に早道です。

分け方が決まったら、実家の片付け・売却・解体へ

遺産分割の方針が固まったら、次は実家そのものをどうするかという段階に進みます。誰かが住み続けるのであれば遺品の整理だけで済みますが、換価分割で売却する場合や、住む人がいないまま空き家にしておく場合は、家財の片付けから解体・売却の手配まで見据えて進める必要があります。片付けにかかる費用の目安は実家じまいの費用相場で、進め方の具体的な手順は実家じまいの手順ガイドで詳しく解説しています。

相続人が複数いる場合、片付けの進め方についても事前の合意が欠かせません。誰が立ち会うか、形見分けの範囲をどこまでにするか、処分費用を誰がどう負担するかは、遺産分割協議とあわせて決めておくと、後の作業がスムーズになります。とくに換価分割を選んだ場合は、売却のためにある程度まで家財を片付けておく必要があり、その費用をどの財産から捻出するかも、協議書に一言添えておくと安心です。

安心実家じまいは、遺品整理から実家の売却・解体の手配までを一つの窓口でお受けする全国対応のサービスです。相続人が遠方に分かれて住んでいる場合でも、鍵をお預かりして立ち会いなしで作業を進める方法があり、貴重品や形見分けの品は写真でご報告のうえ、ご指定の相続人へお送りします。仏壇や位牌の供養、相続登記が絡む名義変更についても、提携司法書士と連携してご案内できます。詳しくは実家じまい代行パックをご覧ください。相続登記や遺産分割協議書の作成そのものについて専門的な助言が必要な場合は、司法書士や弁護士へのご相談もあわせてご検討ください。

よくある質問

まとめ

実家の遺産分割は、現金のように単純に等分できないからこそ、方法選びと期限の把握が結果を大きく左右します。要点を振り返ります。

• 実家の分け方は現物分割・代償分割・換価分割・共有分割の4つ。住み続ける人の有無と代償金を用意できるかで選ぶ
• 共有名義のままにすると、変更・処分に全員の同意が必要になり、次の相続で権利者がさらに増えるリスクがある
• 相続放棄3か月、相続税申告・納税10か月、相続登記の申請義務3年（10万円以下の過料）、遺産分割の10年ルールという4つの期限を早い段階で把握しておく
• 実家の評価額は固定資産税評価額・路線価・査定額・鑑定評価額のどれを使うかで数百万円変わることがあり、先に基準を合意しておく
• 小規模宅地等の特例（330㎡まで80%減額）や配偶者居住権など、税金・住まいの制度もあわせて検討する
• 協議前チェックリストを使い、戸籍・遺言・財産目録・評価基準・資金力を先に固めてから話し合いを始める
• 分け方が決まったら、片付け・売却・解体まで見据えて相続人間で進め方を合意しておく

実家の遺産分割で迷ったときは、法律面は司法書士や弁護士、税金面は税理士、そして片付けや売却・解体の実務は専門の窓口へと、論点ごとに相談先を分けて進めるのが結果的に早道です。分け方の方針が固まっていない段階でも、実家の片付けや将来の売却について気になることがあれば、お気軽にご相談ください。