相続登記の義務化とは｜期限・過料・過去の相続・費用【2027年3月期限】

最終更新日：2026年9月29日｜法務監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生｜執筆・編集：安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

監修範囲：久留慎一郎先生（司法書士・行政書士）の監修は、相続・登記・法務に関する記述です。税額の計算や税の特例に関する記述は、国税庁の公表資料と法令をもとに事務局が作成しており、監修の対象外です。監修者プロフィール

「親が亡くなって何年も経つけれど、実家の名義はそのまま」「祖父母の代から登記を変えていない土地がある」。そんな方にとって、相続登記の義務化はもう先の話ではありません。過去の相続についての猶予期限である2027年3月31日まで、残りは半年ほどです。

この記事では、法務省・法務局・国税庁の公表資料と法令の条文を確認しながら、相続登記の義務化の内容を「自分はいつまでに何をすればよいか」という視点で整理しました。期限の判定表、過料が科されるまでの流れ、必要書類のチェックリスト、自分でやる場合と司法書士に頼む場合の費用比較、そして2026年に始まった住所変更登記の義務化・所有不動産記録証明制度まで、一つの記事で確認できるようにしています。

実家の片付けや売却を考えている方にとっても、登記は避けて通れない入口です。名義が故人のままでは売却の決済まで進めず、解体や活用も相続人どうしの調整が必要になるため、「片付けより先に、まず名義の確認」から始めることをおすすめします。

相続登記の義務化とは｜制度の全体像を1枚で

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義の土地・建物を、相続した人の名義に書き換える手続きのことです。法務局の登記簿（その不動産の持ち主や権利関係を記録した公の帳簿）を最新の状態にする作業、と言い換えるとイメージしやすいでしょう。

この手続きは長い間「やってもやらなくてもよい」任意のものでした。令和3年の法改正で義務に変わり、2024年（令和6年）4月1日に施行されています。まず全体像を表にまとめます。

（出典：法務省「相続登記の申請義務化について」、e-Gov法令検索「不動産登記法」をもとに作成）

なぜ義務化されたのか

背景にあるのは「所有者不明土地」の問題です。法務省は、登記簿を見ても所有者がすぐに分からない土地や、所有者が分かっても連絡がつかない土地が、公共事業や災害復旧、民間の取引を妨げていると説明しています。所有者不明土地が生じる原因の約3分の2は相続登記がされていないことだとされ、その対策として義務化されました（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

義務を負う人・負わない人

「長男が代表してやるもの」と思われがちですが、義務は不動産を取得した一人ひとりに課されます。法務省のQ&Aをもとに、よくあるケースを整理すると次のとおりです。

相続放棄を考えている場合は、家財を処分すると単純承認（相続を認めたこと）とみなされるおそれがあります。放棄の手続きと期限（原則3か月）は相続放棄の手続き・費用・期限で解説しています。

相続登記はいつまで？ケース別・期限の判定表

期限の起算点（数え始める日）は、「相続がいつ起きたか」「いつ知ったか」「遺産分割がいつ成立したか」で変わります。自分がどの行にあたるかを確認してください。

（法務省「相続登記の申請義務化について」「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」をもとに作成。日付の数え方は初日を算入しないのが原則のため、上の例は3年後の同じ日付を目安として示しています。）

「知った日」には2つの条件がある

条文上の起算点は「自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日」です（不動産登記法76条の2第1項）。つまり、親が亡くなったことを知っただけでは足りず、「その不動産を自分が相続した」と知った時点から3年が動き出します。とはいえ、実家のように当然知っている不動産であれば、多くは死亡を知った時点と重なります。

遺産分割が成立したら、もう一度3年のカウントが始まる

法定相続分（民法で決まっている取り分）どおりの共有登記や相続人申告登記で期限内に義務を果たした後、遺産分割で誰が実家を取得するかが決まった場合は、その不動産を取得した人（法定相続分での登記の後なら、法定相続分を超えて取得した人）に、その日から3年以内に分割内容に沿った登記をする「追加的義務」が生じます（不動産登記法76条の2第2項・76条の3第4項）。この追加的義務は相続人申告登記では果たせない点に注意してください（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

なお、遺産分割が先にまとまっていれば、その内容で最初から相続登記をすれば一度で済みます。二度手間を避けたい場合は、分割協議を早めに進めるのが近道です。実家の分け方の選択肢は実家の遺産分割｜共有名義のリスクと4つの分け方で詳しく比較しています。

罰則（10万円以下の過料）はいつ科される？催告から裁判所までの流れ

「過料（かりょう）」は行政上の義務違反に対する金銭的な制裁で、刑事罰である罰金とは別のものです。金額は10万円以下の範囲で裁判所が決めます（不動産登記法164条1項、法務省Q&A）。

過料が科されるまでの3ステップ

期限を1日過ぎたら自動的に過料、という仕組みではありません。法務省の通達（令和5年9月12日付け法務省民二第927号）と不動産登記規則187条では、次の手順が定められています。

1. 法務局（登記官）からの催告：義務違反を把握した登記官が、相当の期間を定めて「登記を申請してください」という催告書を書留郵便などで送ります。
2. 正当な理由の確認：催告書では、正当な理由がある場合はその具体的な事情を申告するよう求められます。期限内に登記をした場合や、登記官が正当な理由があると認めた場合は、この段階で終わります。
3. 地方裁判所への通知（過料通知）→裁判：催告の期限内に申請がなく、正当な理由も認められないときに限り、登記官は管轄の地方裁判所へ通知します。裁判所が要件を判断し、過料を科すかどうかと金額を決めます。

催告のきっかけは2つに限定されている

登記官は、相続人が不動産の取得を「いつ知ったか」を把握しにくいため、法務省は催告の端緒（きっかけ）を次の2つに限定しています。

• 相続人が遺言書を使って一部の不動産だけ登記を申請したが、遺言書には別の不動産もその相続人に相続させると書かれていたとき
• 相続人が遺産分割協議書を使って一部の不動産だけ登記を申請したが、協議書には別の不動産もその相続人が取得すると書かれていたとき

典型的に問題になるのは「実家の建物と宅地だけ登記して、同じ遺産分割協議書に載っている私道や山林を登記し忘れた」というパターンです。実家じまいでは、敷地の一部に私道（公衆用道路）の持分が含まれていることがよくあります。協議書に書いた不動産は、すべて同時に申請するのが安全です。

ただし、催告のきっかけが限られているからといって義務そのものがなくなるわけではありません。売却や担保設定など、実家を動かしたい場面ではいずれ相続登記が必要になります。

「正当な理由」と認められる5つの例

法務省は、義務の履行期間内に次のような事情があれば、一般に正当な理由があると認められるとしています。

1. 相続人が極めて多数で、戸籍関係書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
2. 遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人の間で争われ、誰が不動産を取得するかが明らかにならない場合
3. 義務を負う本人に重病その他これに準ずる事情がある場合
4. 本人がDV（配偶者からの暴力）の被害者などで、避難を余儀なくされている場合
5. 本人が経済的に困窮し、登記に必要な費用を負担できない場合

これ以外でも、個別の事情に正当性が認められれば「正当な理由」になり得ます。一方で、「忙しかった」「制度を知らなかった」は上の例に含まれていません。事情があるなら、放置せず相続人申告登記で義務を果たしておくのが現実的な対応です。

期限に間に合わないときの「相続人申告登記」

相続人申告登記は、「登記名義人が亡くなって相続が始まったこと」と「自分がその相続人であること」を法務局に申し出るだけで、相続登記の義務を果たしたとみなされる制度です（不動産登記法76条の3）。2024年4月1日に始まりました。

相続登記と相続人申告登記の違い

（出典：法務省「相続人申告登記について」、不動産登記法76条の3）

申出の方法と必要書類

不動産を管轄する法務局に、書面またはオンラインで申し出ます。基本の提出物は、申出書、申出人が登記名義人の相続人であることが分かる戸籍の証明書、申出人の住所を証する書類（申出書にふりがなと生年月日を書けば省略可）の3点です。法定相続情報一覧図の写しや法定相続情報番号があれば、戸籍の添付に代えられます。

子が申し出るケースでは、一般に「被相続人の死亡日が分かる戸籍」「申出人が子であることが分かる戸籍」「死亡日以後に発行された申出人の戸籍」が必要です。どれが必要か迷う場合は、被相続人の出生から死亡までの全戸籍と申出人の現在の戸籍を出しても差し支えないとされています。

こんな人に向いている／向いていない

• 向いている：兄弟の話し合いがまとまらない、相続人に連絡のつかない人がいる、2027年3月31日の期限が迫っている
• 向いていない：実家を近いうちに売りたい、解体して土地を売りたい（最終的に相続登記が必要なため、二度手間になりやすい）

名義が祖父母のまま・過去の相続・数次相続の場合

「過去の相続」で特に多いのが、登記名義が祖父母のままで、その後に父母も亡くなっているケースです。相続登記をしないうちに次の相続が起きることを「数次相続」といいます。仕組みと登記の書き方は数次相続とは｜放置された実家の相続手続きと登記の書き方で詳しく解説していますので、ここでは義務化との関係に絞ります。

まず「誰の名義か」を確かめる

1. 固定資産税の納税通知書（課税明細書）で、土地・建物の所在と地番、評価額を確認する
2. 法務局で登記事項証明書を取る（書面請求は1通600円。登記手数料令2条）。誰でも請求でき、オンライン請求もできる
3. 故人名義の不動産をまとめて探したい場合は、所有不動産記録証明書を請求する（後述）

数次相続では登録免許税の免税措置が使える場合がある

祖父から父が土地を相続したのに、父が登記をしないまま亡くなった場合、「父を名義人にするための登記（1次相続分）」の登録免許税は、2027年3月31日までの申請なら免税になります（租税特別措置法84条の2の2第1項）。父から自分への登記（2次相続分）は免税の対象外です（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。期限とセットで覚えておきたい制度です。

相続開始から10年が過ぎた遺産分割には注意

2023年4月1日施行の民法改正で、相続開始から10年を経過した後の遺産分割では、原則として生前贈与や寄与分などを考慮した「具体的相続分」を主張できず、法定相続分を基準に分けることになりました（民法904条の3。経過措置あり）。昔の相続で「親の介護をした分を多めに」と考えている方は、早めに司法書士や弁護士に相談してください。

法務局から「長期間相続登記等がされていないことの通知」が届いたら

法務局は、長期間相続登記がされていない土地について法定相続人を探索し、判明した相続人に登記を促す通知を送っています。通知を受け取った人は、法務局が作成した「法定相続人情報」を出力した書面を無料で受け取れ、相続登記に活用できます（法務省「長期間相続登記等がされていないことの通知を受け取った方へ」）。この通知は過料の催告とは別のものですが、放置せず手続きのきっかけにしましょう。相続人の洗い出し方は相続人調査のやり方も参考になります。

相続登記の手続きの流れと必要書類チェックリスト

法務局の「登記手続ハンドブック」に沿って、遺産分割で1人が実家を相続する一般的なケースの流れをまとめます。

1. 不動産の特定：登記事項証明書・固定資産税の課税明細書で、登記する土地・建物（私道持分も含む）をすべて洗い出す
2. 戸籍の収集：被相続人の出生から死亡までの戸籍と、相続人全員の戸籍を集める
3. 遺産分割協議書の作成：誰がどの不動産を取得するかを書き、相続人全員が実印を押す
4. 登記申請書の作成：登録免許税を計算し、取得者のふりがな・生年月日・メールアドレス・国籍等（検索用情報）も記載する
5. 管轄の法務局へ申請：窓口持参・郵送・オンラインのいずれか。登録免許税は収入印紙などで納付
6. 登記完了・登記識別情報の受領：新しい名義の登記事項証明書で内容を確認する

必要書類チェックリスト（印刷用）

（出典：法務局「登記手続ハンドブック（遺産分割協議編）」、地方公共団体の手数料の標準に関する政令。住民票・印鑑証明書などの手数料は自治体の条例で決まるため、各市区町村で確認してください。）

自筆の遺言書が見つかった場合の検認手続きは遺言書が見つかったら｜検認の手続き・費用で解説しています。

戸籍集めを楽にする2つの制度

• 戸籍の広域交付（2024年3月1日開始）：本籍地が遠くても、最寄りの市区町村窓口で本人・配偶者・父母や祖父母・子や孫の戸籍証明書をまとめて請求できます。ただし窓口に本人が行く必要があり、郵送や代理人による請求はできません。兄弟姉妹の戸籍もこの方法では取れません（法務省「戸籍法の一部を改正する法律について」）。
• 法定相続情報証明制度：戸籍の束と相続関係の一覧図を法務局に出すと、認証された一覧図の写しを無料で受け取れます。相続登記では、一覧図の写しの代わりに「法定相続情報番号」を申請書に書くだけで添付を省略できるようになりました（2024年4月1日から）。預金の払戻しや相続税申告にも使えるため、不動産が複数の法務局の管轄にまたがる場合や、銀行手続きが多い場合に向いています。

戸籍の具体的なたどり方は相続に必要な戸籍の集め方｜広域交付・法定相続情報一覧図もをご覧ください。

2025年4月21日から、申請書に「検索用情報」の記載が必要に

相続登記など所有権の登記を申請するときは、新たに名義人となる人の氏名のふりがな、生年月日、メールアドレスなどの「検索用情報」も申請書に書く必要があります（法務省「検索用情報の申出について」）。これは後述する住所変更登記の義務化に備えた仕組みで、書いておけば将来の引っ越しのたびに自分で変更登記をしなくて済むようになります（海外に住んでいる方を除く）。メールアドレスは本人だけが使っているものを書き、ない場合は「なし」と記載します。また、2026年10月5日以降の申請では「国籍等」（日本国籍なら日本）も検索用情報として記載が必要になり、本籍の記載のある住民票の写しなどで証明します（法務省「検索用情報の申出について」）。

相続登記の費用｜登録免許税0.4%・免税措置・自分でやる vs 司法書士

「相続登記義務化で費用はいくらかかるのか」は、多くの方が気にするポイントです。費用は大きく、登録免許税（国に納める税金）、書類の実費、司法書士に頼む場合の報酬の3つに分かれます。

登録免許税の計算方法

相続による所有権移転登記の税率は1,000分の4（0.4%）です。課税標準は固定資産課税台帳の価格（課税明細書の「価格」または「評価額」の欄。「固定資産税課税標準額」ではありません）で、合計額の1,000円未満は切り捨て、税額の100円未満も切り捨て、計算した税額が1,000円未満なら1,000円になります（法務局「登録免許税の計算」、国税庁タックスアンサーNo.7191）。

2027年3月31日までの免税措置（2種類）

• 価額100万円以下の土地：相続による土地の所有権移転登記は登録免許税がかかりません。令和7年度税制改正で全国の土地が対象になり、期限が2027年3月31日まで延長されました。持分を取得する場合は「土地全体の価額×持分割合」で判定します。建物は対象外です。
• 登記前に相続人が亡くなった場合（数次相続）の1次相続分：前述のとおり免税です。

免税を受けるには、申請書に「租税特別措置法第84条の2の2第2項により非課税」（数次相続の場合は第1項）と根拠条文を書く必要があり、記載がないと適用されません（法務局「相続登記の登録免許税の免税措置について」）。地方の宅地や山林・農地は評価額が100万円以下の筆（土地の区画）も多いため、筆ごとに確認する価値があります。登録免許税以外の税金（相続税・譲渡所得税）の個別の判断は税理士にご確認ください。

自分でやる場合と司法書士に頼む場合の比較

下の表は、土地1筆・建物1棟（評価額の合計1,000万円）、相続人3人のうち1人が遺産分割で相続するケースを想定した比較です。

報酬は各司法書士が自由に定めるもので、相続人や不動産の数で大きく変わります（日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」）。依頼前に見積もりで範囲と金額を確認しましょう。法務局では予約制の登記手続案内（1回20分以内、電話・対面・ウェブ会議）も受けられるため、自分で進める方は活用してください。

費用の内訳と自分で申請する具体的な手順は、相続登記の費用と自分でやる方法｜登録免許税0.4%の計算・必要書類・司法書士との比較でさらに詳しく解説しています。実家の片付けや売却とあわせて登記も任せたい場合は、提携司法書士につなぐ相続登記・名義変更の相談窓口をご利用いただけます（紹介は無料で、契約と報酬は司法書士と直接です）。

2026年4月開始｜住所・氏名変更登記の義務化とスマート変更登記

相続登記とセットで押さえたいのが、2026年（令和8年）4月1日に始まった住所等変更登記の義務化です。不動産の所有者は、住所や氏名が変わった日から2年以内に変更登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の5・164条2項）。

（出典：法務省「住所等変更登記の義務化特設ページ」、法務局「登録免許税の計算」）

スマート変更登記とは

所有者があらかじめ生年月日やメールアドレスなどの「検索用情報」を申し出ておくと、法務局が住基ネットで住所等の変更を確認し、本人の了解を得たうえで職権で変更登記をしてくれる仕組みです。費用はかからず、申出をしておけば義務違反に問われることがなくなると法務省は案内しています。申出はWebブラウザ上の「かんたん登記・供託申請」からでき、電子証明書は不要です。ただし海外に住んでいる方は対象外で、自分で変更登記を申請する必要があります（法務省「スマート変更登記のご利用方法」）。法務局が住基ネット照会などの手続きを開始する時期は改めて案内されることになっています。

相続した実家でやっておくこと

• 相続登記の申請書に検索用情報を書いておけば、新しい名義人として自動的にスマート変更登記の対象になります。
• すでに自分名義の不動産があり、登記上の住所が古いままなら、2028年3月31日までに変更登記をするか、検索用情報の申出をしておきましょう。
• 被相続人の登記上の住所が本籍と異なる場合、相続登記では住民票の除票や戸籍の附票でつながりを証明します。親が何度も転居している場合は、附票の取得から始めるとスムーズです。

所有不動産記録証明制度（2026年2月2日開始）で親の不動産を洗い出す

相続登記の漏れを防ぐため、2026年（令和8年）2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まっています。登記官が、特定の人が所有権の登記名義人になっている全国の不動産を一覧にして証明書として交付する制度です（不動産登記法119条の2）。所有者本人のほか、相続人も請求できます。

（出典：法務省「所有不動産記録証明制度について」）

注意点は、請求者が指定した氏名・住所で機械的に検索する仕組みだということです。登記簿上の住所が古いまま（親が転居前の住所で登記している）だと、検索条件と一致せず一覧に出てきません。親の過去の住所も検索条件に加える（その住所を証明する除票や附票を添付する）のが漏れを防ぐコツです。手数料は検索条件1件ごとにかかるため、条件を4件指定して書面で1通請求すると6,400円になります。該当がなかった場合も手数料は返還されません。また、表題登記だけで所有権の登記がない不動産、未登記の建物、登記簿がコンピュータ化されていない不動産は検索の対象外です。未登記の建物がある場合は未登記建物の売却は可能？も参考にしてください。

相続登記を後回しにすると実家じまいで困ること

過料以上に実務で困るのは、実家を「動かせない」ことです。売買の決済では、登記簿上の所有者から買主へ所有権を移すため、被相続人名義のままでは先に相続登記を終える必要があります。土地を担保にした借入れ（抵当権の設定）も同様です（法務省「相続人申告登記について」）。

• 売却が遅れる：買主が見つかってから戸籍集めを始めると、決済まで数か月単位で延びることがあります。
• 相続人が増える：放置している間に相続人が亡くなれば、その配偶者や子が新たな相続人になり、遺産分割の合意がどんどん難しくなります。
• 税の特例の期限が過ぎる：相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除（相続空き家特例）には、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの譲渡という期限があります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。要件の詳細は空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）とはをご覧ください。

兄弟で共有のまま売る場合の注意点は空き家の共有名義売却で、使う予定のない土地を国に引き取ってもらう選択肢は相続土地国庫帰属制度とはで解説しています。売却までの段取りをまとめて相談したい場合は、提携の宅地建物取引業者と連携する実家売却の相談窓口もご利用いただけます。安心実家じまい事務局は宅建業者ではないため、売買や買取の契約実務は提携の宅建業者が、登記は提携の司法書士が担当します。

2027年3月31日から逆算するスケジュール

過去の相続で未登記の実家がある方は、2027年3月31日が期限です。2026年10月から動き出す場合の目安を示します。戸籍が複数の市区町村にまたがる場合や、相続人が多い場合は、各段階でさらに時間がかかると考えてください。

年末年始に家族で話し合う際の進め方は実家じまいの年末年始の進め方が参考になります。相続手続き全体の期限は相続手続きの全体スケジュールで一覧にしています。

「名義が誰なのか分からない」「どこから手をつければいいか分からない」という段階でも構いません。相続登記の相談窓口では、名義の確認方法から提携司法書士へのご紹介までご案内しています。片付け・売却も含めた全体の段取りを知りたい方は実家まるごと診断（無料）もご利用ください。

よくある質問

まとめ

相続登記の義務化について、押さえておきたいポイントを振り返ります。

• 相続登記は2024年4月1日から義務。不動産の取得を知った日から3年以内に申請する
• 2024年4月より前の相続も対象で、未登記なら2027年3月31日まで（知った日が2024年4月以降ならその日から3年）
• 遺産分割が成立したら、その日から3年以内に分割内容に沿った登記をする
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象。ただし法務局の催告→正当な理由の確認→地方裁判所への通知という順で進む
• 話し合いがまとまらないときは相続人申告登記で義務を果たせる。売却には別途相続登記が必要
• 登録免許税は評価額の0.4%。価額100万円以下の土地や数次相続の1次相続分は2027年3月31日まで免税
• 2026年4月から住所・氏名変更登記も義務化（2年以内・過料5万円以下）。検索用情報の申出でスマート変更登記を利用できる
• 2026年2月開始の所有不動産記録証明制度で、親名義の不動産を一覧で確認できる

期限や必要書類は、相続の時期と家族構成で一人ひとり異なります。まず判定表で自分の期限を確認し、名義の確認から始めてください。実家の片付けや売却を控えている方ほど、登記を先に済ませておくと後の手続きがスムーズに進みます。