相続登記の義務化とは｜期限・過料・実家を相続したらやること

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

相続登記の義務化とは何か

相続登記の義務化は、2024年（令和6年）4月1日に施行された不動産登記法の改正によって始まった制度です。相続や遺言によって不動産（土地・建物）を取得した相続人は、その所有権の取得を知った日から3年以内に、法務局へ相続登記を申請しなければならなくなりました。複数の相続人による遺産分割協議を経て不動産を取得した場合は、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した登記をする義務が生じます。

制度が設けられた背景には、全国で広がる所有者不明土地の問題があります。これまで相続登記は任意の手続きで、名義変更をしないまま放置しても罰則はありませんでした。その結果、登記簿上の所有者が何十年も前に亡くなった人のままになっている土地や建物が各地に残り、公共事業や災害復旧の妨げになるケースが指摘されてきました。義務化は、こうした所有者不明土地の発生を防ぐための制度整備の一環です。

いつから義務化されたか

施行日は2024年4月1日です。この日以降に発生した相続については、通常どおり「知った日から3年以内」というルールが適用されます。テレビや新聞では「相続登記が義務化された」という報道がされましたが、実際に過料の対象になり得るのは、期限を過ぎてなお正当な理由なく登記をしていない場合に限られます。義務化イコール即座に罰則という制度ではありません。

誰が対象になるか

対象は、相続や遺贈（遺言による贈与）によって不動産の所有権を取得したすべての相続人です。一人だけが不動産を引き継ぐ場合はその人に、複数の相続人で共有する場合は共有者全員に義務が生じます。「長男だから自分が代表して手続きすればよい」という理解は誤りで、法定相続分どおりの共有登記であれば、相続人それぞれが義務を負う立場にあります。

過去に相続した不動産も対象になる

特に見落とされやすいのが、施行日より前に相続が発生していたケースです。数年前、あるいは何十年も前に親や祖父母が亡くなり、実家の名義がそのままになっている場合も、義務化の対象に含まれます。この場合は「相続を知った日から3年」ではなく、後述する経過措置の期限が適用されます。名義変更を先延ばしにしてきた実家がある方は、まずこの経過措置の期限を確認することが最初の一歩になります。

相続登記の期限とスケジュールを整理する

相続登記の期限は「いつ相続が発生したか」「遺産分割協議がいつ成立したか」によって起算点が変わります。ケースごとに整理すると、次のとおりです。

（法務省「相続登記の申請義務化特設ページ」、政府広報オンラインの掲載内容をもとに作成）実家の相続がいつ発生したか、遺産分割協議が済んでいるかどうかによって、自分がどの行にあてはまるかを確認してください。複数の不動産を相続している場合は、不動産ごとに登記が必要になるため、土地と建物、あるいは複数筆の土地を持つ実家では、対象となる不動産を一つずつ洗い出しておくと手続き漏れを防げます。

通常のケース：不動産の取得を知った日から3年

遺言によって単独で不動産を取得した場合や、法定相続分どおりに共有で取得した場合は、「自分がその不動産の所有権を取得したことを知った日」が起算点です。多くの場合、被相続人が亡くなったことと、自分が相続人であることを知った時点が起算点になります。

遺産分割協議が成立した場合

相続人同士の話し合いで「誰がこの不動産を取得するか」が決まった場合は、その遺産分割が成立した日が起算点になります。協議が長引いた場合でも、成立した日を基準に3年の猶予があるため、まずは法定相続分での共有登記や相続人申告登記で義務を先に果たし、協議がまとまり次第、正式な登記に切り替えるという進め方も選択肢です。

施行前に相続していた場合の経過措置

2024年4月1日より前に発生した相続で、まだ登記をしていない不動産については、原則として2027年（令和9年）3月31日までに相続登記を済ませる必要があります。「親が亡くなってから数年経つが名義変更をしていない」「祖父母の代からの土地で、名義が祖父母のままになっている」といった実家は、この経過措置に該当します。期限までまだ時間があるように見えても、相続人の人数が多い場合や、戸籍の収集に時間がかかる場合は、早めに着手したほうが安全です。

住所・氏名変更登記の義務化もあわせて確認する

相続登記とは別に、2026年（令和8年）4月1日からは、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合の変更登記も義務化されています。すでに施行されている制度で、変更があった日から2年以内に登記をしなければ、正当な理由がない限り5万円以下の過料の対象になり得ます。施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合も、2028年（令和10年）3月31日までに変更登記を済ませる必要があります。実家を相続した後に自分の住所を登記するタイミングでもあるため、相続登記と一緒に確認しておくと二度手間になりません。あわせて、事前に法務局へ生年月日などの検索用情報を届け出ておくことで、引っ越しのたびに申請しなくても登記官が住基ネットの情報をもとに職権で変更登記を行う「スマート変更登記」という制度も同時に始まっています。

過料はいくら？どんな場合に科されるのか

相続登記の申請義務に違反した場合、正当な理由がないと認められると、10万円以下の過料の対象になります。過料は罰金や懲役とは異なり、刑罰ではなく行政上のペナルティという位置づけです。前科がつくものではありませんが、金銭的な負担が生じる点は変わりません。

過料が科されるまでの流れ

期限を過ぎたからといって、自動的に過料が科されるわけではありません。実務上は、法務局が登記が必要な状況を把握した場合に相続人へ申請の催告を行い、それでも正当な理由なく登記をしない状態が続いたときに、裁判所へ過料事件として通知される流れが想定されています。催告を受けた段階で速やかに手続きを進めれば、過料に至らずに済む余地があります。

「正当な理由」として認められ得る例

法務省の案内では、次のような事情がある場合は「正当な理由」に該当し得るとされています。該当するかどうかは、最終的に法務局の登記官が個別の事情を確認したうえで判断します。

• 相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要書類の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要する場合
• 遺言の有効性や遺産の範囲について、相続人間で争いがある場合
• 申請義務を負う相続人自身に重病などの事情がある場合
• 相続人が経済的に困窮しており、登記の費用を用意できない事情がある場合
• その他、登記官が個別事情を踏まえて合理的と判断する事情がある場合

ここで注意したいのは、これらの事情は「登記をしなくてよい理由」ではなく、「期限内に完了できないことについて説明できる理由」だという点です。事情があるからといって手続きを止めてしまうのではなく、法務局や司法書士に早めに相談し、状況を説明できるようにしておくことが実務上の対応になります。

チェックリスト：期限内の対応が難しいか自己確認する

次の項目に一つでも当てはまる場合は、通常の相続登記だけで期限内に対応するのが難しい可能性があります。該当する場合は、後述する相続人申告登記の利用や、司法書士への早めの相談を検討してください。

• 相続人の人数が5人以上いる、または誰が相続人にあたるか把握できていない
• 相続人の中に連絡先が分からない人、長期間音信不通の人がいる
• 遺産分割の話し合いが始まっていない、または意見がまとまる見込みが立っていない
• 被相続人の戸籍が本籍地の変更を何度も経ており、収集に時間がかかりそうである
• 相続人自身が入院中、または海外に居住しているなど、手続きに動きにくい事情がある
• 相続する不動産が複数の市区町村にまたがっている

期限に間に合わないときの救済策：相続人申告登記

遺産分割協議がまとまらない、あるいは相続人の把握や書類収集に時間がかかるといった事情で、3年以内に正式な相続登記を終えるのが難しい場合に用意されているのが「相続人申告登記」です。この制度も相続登記の義務化と同じ2024年4月から始まりました。

制度の内容

相続人申告登記は、相続人であることを法務局に申し出るだけで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる簡易な手続きです。相続人が複数いる場合でも、特定の相続人が単独で申し出ることができます（他の相続人の分を含めた代理での申出も可能です）。通常の相続登記のように、遺産分割協議書や相続人全員分の戸籍謄本を揃える必要がなく、申出をする相続人自身が被相続人の相続人であることを示す戸籍程度で対応できるため、必要書類の負担が軽くなっています。

相続人申告登記はゴールではない

ここで誤解しやすいのが、相続人申告登記をすれば手続きがすべて完了する、という理解です。相続人申告登記は、あくまで「自分が相続人である」という事実を登記簿に反映させる簡易な措置であり、不動産の所有権を正式に相続人へ移す本来の相続登記とは別のものです。登記事項証明書には「申告相続人」として名前が載りますが、遺産分割によって誰が不動産を取得するかが確定した場合は、その日から3年以内にあらためて正式な相続登記の申請が必要になります。売却や解体を控えている実家であれば、相続人申告登記だけでは契約に必要な名義変更として不十分な場合がある点も知っておいてください。

手続きの方法

相続人申告登記の申出は、不動産の所在地を管轄する法務局の窓口のほか、オンラインでも行うことができます。手続きの詳細や必要な書類は、法務省のウェブサイト「相続人申告登記について」で案内されています。制度の性質上、まずは義務を果たしたうえで、時間をかけて遺産分割の話し合いを進めたいという場合に向いています。

相続登記の手続きの流れ・必要書類・費用

実際に相続登記を進める場合の大まかな流れは、次の5ステップです。

1. 管轄法務局の確認——不動産の所在地を管轄する法務局を調べます。管轄が異なる法務局に申請しても受理されないため、最初に確認しておく必要があります。
2. 必要書類の収集——被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本、相続人全員の戸籍謄本、固定資産評価証明書などを集めます。
3. 遺産分割協議書の作成（協議が必要な場合）——相続人全員で話し合い、誰がどの不動産を取得するかを決めて文書にし、実印と印鑑証明書を添付します。
4. 登記申請書の作成と登録免許税の算出——固定資産評価証明書をもとに、評価額に応じた登録免許税を計算し、収入印紙などで納付する準備をします。
5. 法務局への申請——書類一式を窓口への持参、郵送、オンラインのいずれかの方法で提出します。審査を経て不備がなければ登記が完了します。

必要書類と取得費用の目安

戸籍謄本の収集は、被相続人が転籍や結婚などで本籍地を変えている場合、複数の市区町村へ請求する必要があり、想像以上に時間がかかることがあります。郵送での請求も可能ですが、返送までに1〜2週間程度を見込んでおくと余裕を持って進められます。

登録免許税の計算方法と免税措置

相続登記にかかる登録免許税は、原則として固定資産税評価額に0.4％を掛けて算出します。100円未満の端数は切り捨てです。なお、相続した土地の価額が100万円以下の場合は、登録免許税が免税される措置が設けられており、2027年（令和9年）3月31日までの適用となっています（法務省・政府広報オンラインより）。実家の敷地が評価額の低い山林や農地である場合、免税の対象になっていないか確認する価値があります。

評価額別の登録免許税シミュレーション

実際にどの程度の登録免許税がかかるか、評価額別に目安を示します。土地・建物とも税率は0.4％で計算した場合の金額です（実際の税額は評価額や特例の適用有無によって変わるため、最終的には法務局または司法書士にご確認ください）。

登録免許税は、固定資産税の納税通知書に記載されている評価額をもとに、あらかじめ概算しておくことができます。実家の評価額が把握できていない場合は、市区町村の窓口で固定資産評価証明書を取得すれば確認できます。

自分で行うか、司法書士に依頼するか

戸籍の収集や書類作成に時間を割ける状況であれば、自分で法務局に申請することも可能です。一方で、相続人が多い、不動産が複数の市区町村にまたがっている、遠方に住んでいて平日に窓口へ足を運べないといった事情がある場合は、司法書士に依頼したほうが手続きの負担とやり直しのリスクを抑えられます。司法書士報酬の相場は、案件の複雑さや不動産の数によって幅がありますが、数万円から十数万円程度が目安です。複数の司法書士に見積もりを取り、対応範囲と金額を比べたうえで依頼先を決めることをおすすめします。

相続した実家の名義変更と、その後の片付け・処分をどう進めるか

相続登記の義務化は法律の話にとどまらず、実家をどう扱うかという実務にも直結します。名義が故人や先代のままになっている不動産は、原則として売却や解体の契約主体になれません。不動産会社は登記簿上の所有者と媒介契約を結ぶ必要があり、解体業者との請負契約も同様に、契約者が名義人であることが前提になります。名義変更を後回しにしたまま「実家を売りに出したい」「取り壊して更地にしたい」と考えても、そこで手続きが止まってしまうケースは少なくありません。

片付けと登記、どちらを先に進めるべきか

結論から言うと、名義変更（相続登記）と実家の片付けは、並行して進めるのが現実的です。片付けだけを先に終えても登記をしなければ売却や解体には進めませんし、逆に登記の完了を待ってから片付けに着手すると、その間、空き家の管理不全が進んでしまいます。遺品整理や生前整理で家財を仕分けている間に、必要な戸籍謄本の収集や法務局への相談を並行して進めておくと、片付けが終わった時点で売却や解体の準備も整っている状態を作れます。

事務局の相談窓口でよく見られるパターン

相談を受ける中では、次のようなパターンが繰り返し見られます。片付けを検討している方は、自分の状況が当てはまらないか確認してみてください。

• 実家の片付けを先に終えたあと、いざ売却しようとして初めて名義が祖父母のままだったと気づき、そこから戸籍収集を始めるため売却時期が数か月単位で後ろ倒しになる
• 相続人の一人が遠方に住んでおり、遺産分割協議の話し合いが後回しになったまま、登記も片付けも動かせずに空き家の期間だけが延びていく
• 解体を先に決めてから名義変更に着手し、法務局への相談で戸籍が複数の市区町村にまたがっていることが分かり、解体業者との契約日程を組み直すことになる
• 相続放棄を検討している段階で家財を処分してしまい、単純承認とみなされて放棄ができなくなる

これらに共通するのは、片付け・売却・解体・登記のそれぞれを別々のタイミングで考えてしまい、後から手戻りが生じている点です。相続が発生した早い段階で、名義変更の見通しと実家の活用方針（売却するか、解体するか、当面は空き家のまま維持するか）をあわせて整理しておくと、こうした手戻りを避けやすくなります。実家の片付け方全体の進め方は実家じまいの進め方ガイドで、費用の目安は実家じまいの費用で、具体的な手順は実家じまいの手順でそれぞれ紹介しています。

相続放棄を検討している場合の注意点

実家の資産価値が低く、維持費や解体費のほうが負担になりそうな場合、相続放棄という選択肢もあります。ただし相続放棄は、遺品の一部でも売却・処分すると単純承認とみなされ、後から撤回できなくなることがあります。相続登記の期限を気にするあまり片付けを急いでしまうと、結果的に相続放棄の選択肢を失う可能性もあるため、放棄を迷っている段階では、家財の処分に着手する前に司法書士や弁護士へ相談しておくことをおすすめします。

片付けから売却・解体まで一つの窓口でまとめて相談したい場合は、実家じまい代行サービスで、相続登記など法律手続きが絡む場面も提携司法書士と連携しながら進める体制を整えています。

見落としやすい関連制度

相続登記の義務化とあわせて、実家の相続に関わるいくつかの制度が近年整備されています。ここまで触れた住所・氏名変更登記のほかにも、知っておくと選択肢が広がる制度を紹介します。

相続土地国庫帰属制度

相続や遺贈によって土地を取得したものの、活用のめどが立たず管理に困っている場合、一定の要件を満たせば、その土地を国に引き渡せる「相続土地国庫帰属制度」があります。申請できるのは相続などで土地の所有権を取得した個人で、法務大臣（窓口は法務局）の承認を得たうえで、審査手数料14,000円と、10年分の土地管理費に相当する負担金を納付する必要があります。建物が建っている土地や、担保権が設定されている土地など、対象外となる条件もあるため、利用を検討する場合は事前に法務局へ相談してください。実家の建物を解体して更地にしたうえでこの制度を利用する、という組み合わせも選択肢の一つです。

所有不動産記録証明制度

2026年（令和8年）2月2日から、特定の人が全国に所有する不動産を一覧的にリスト化して証明する「所有不動産記録証明制度」が始まっています。不動産の所有者本人、またはその相続人が法務局に請求でき、手数料は窓口請求の場合で1通1,600円です。これまで登記簿は土地・建物ごとに管理されており、亡くなった親がどこにどれだけ不動産を所有していたかを網羅的に把握する仕組みがありませんでした。実家以外にも故人名義の不動産が残っていないか確認したい場合に活用できます。

登記名義人が亡くなったまま放置された「長期相続登記等未了土地」への対応

相続登記が数十年単位で放置され、相続人が把握できないほど広がってしまった土地については、法務局が法定相続人を探索し、登記を促す通知を行う仕組みも進められています。先代・先々代の名義のまま長く放置してきた実家がある場合、こうした通知が届く可能性もゼロではありません。心当たりがある場合は、通知を待つのではなく、早めに自分から相続登記の準備を始めておくほうが手続きの主導権を保てます。

よくある質問

まとめ

相続登記の義務化は、実家を相続したすべての人に関わる制度です。要点を振り返ります。

• 相続登記は2024年4月1日から義務化。不動産の取得を知った日から3年以内、遺産分割成立時はその日から3年以内に申請する
• 施行日より前の相続分も対象。原則2027年3月31日までに登記を済ませる必要がある
• 正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料の対象になり得る。ただし自動的に科されるわけではなく、催告を受けても放置した場合が対象になる
• 遺産分割がまとまらないときは「相続人申告登記」で義務だけ先に果たせる。ただし正式な相続登記の代わりにはならない
• 登録免許税は評価額の0.4%が目安。100万円以下の土地は2027年3月末まで免税措置がある
• 2026年4月1日からは住所・氏名変更登記も義務化されている。変更日から2年以内、過料は5万円以下
• 実家の売却・解体には登記簿上の名義変更が前提。片付けと登記の準備は並行して進めるほうが手戻りが少ない
• 相続放棄を検討している場合は、家財を処分する前に司法書士や弁護士へ相談する

相続登記の期限や過料の有無は、相続がいつ発生したか、遺産分割協議がどこまで進んでいるかによって一人ひとり異なります。まずは自分のケースがどの期限に当てはまるかを確認し、必要であれば早めに司法書士へ相談することが、過料を避けるだけでなく、実家の売却や解体をスムーズに進めるための近道になります。片付けや解体まで含めた実家じまい全体の進め方は実家じまいの進め方ガイドを、費用の全体像は実家じまいの費用をご覧ください。