実家じまいの手順7ステップ｜何から始める？順番・期限・必要書類まで

最終更新日：2026年8月5日｜監修：司法書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

実家じまいの相談を受けていて感じるのは、失敗の原因のほとんどが「作業の下手さ」ではなく「順番の間違い」だということです。片付けを先にやって権利証まで捨ててしまった、査定も取らずに解体して税金が上がった。どちらも現場で実際に起きた話です。この記事では、順番を間違えないための7ステップを、期限・書類・つまずきどころまで含めて解説します。実家じまいの全体像や費用から知りたい方は、実家じまいとは？費用・手順・タイミングもあわせてお読みください。

始める前に決めておく2つのこと

7ステップに入る前に、決めておくと後がぐっと楽になることが2つあります。逆に、ここが曖昧なまま走り出すと、途中で作業が止まります。

1. ゴールを決める——売る・貸す・解体・残す

実家じまいのゴールは大きく4つです。売却する、貸す、解体して土地を活用する、当面残して管理する。どれを選ぶかで、片付けの程度も、手続きの内容も、かかる費用も変わります。

たとえば売却するなら、家の中は空にする必要があります。貸すならリフォームの検討が先です。残すなら、通いで管理するのか、管理を頼むのかを決めます。最初から一つに絞れなくても構いません。「売却が第一候補、無理なら解体」くらいの仮のゴールで十分です。仮でもゴールがあると、途中の判断に迷わなくなります。

2. 相続人のあいだで方向性を合わせる

実家が相続財産である場合、家と中身は相続人全員の共有物です。一人の判断で進めることはできません。着手前に「実家をどうしたいか」を兄弟姉妹で一度話しておくと、この後のすべてのステップが速くなります。

この段階では結論を出す必要はありません。「誰も住む予定がない」「思い出の品はそれぞれ持ち帰りたい」といった、大まかな方向の共有で足ります。正式な合意はステップ1と2で作っていきます。

実家じまいの手順7ステップ

ここからが本編です。各ステップについて、やること・所要期間の目安・つまずきやすいポイントの順に説明します。

ステップ1：相続人全員の合意をつくる

やること

まず相続人が誰なのかを確定します。配偶者と子だけと思っていたら、先に亡くなった兄弟の子（甥・姪）が相続人だった、というケースは珍しくありません。次に、実家の扱いについて全員の合意を取ります。売却するのか、誰かが引き取るのか、費用は誰がどう負担するのか。話した内容は、LINEグループやメールでよいので文字で残してください。口頭だけの合意は、あとで「聞いていない」に変わることがあります。

所要期間の目安

2週間〜2ヶ月。全員が近くに住んでいれば一度の集まりで決まることもあります。遠方・疎遠の相続人がいると長引きがちです。

つまずきやすいポイント

いちばん多いのが「とりあえず長男が進める」パターンです。善意で動いたのに、後から「形見の着物を勝手に処分した」「安く売りすぎだ」と責められ、兄弟関係が壊れる。片付けの現場で何度も見てきた光景です。動く人と決める人を分けず、決定には全員を関与させてください。

ステップ2：相続手続きを進める

やること

不動産の名義が親のままでは、売却も解体もできません。遺言書の有無を確認し、戸籍謄本を集めて相続人を確定し、遺産分割協議を経て、相続登記で名義を変えます。ここで期限のある手続きを整理しておきます。

• 相続放棄：3ヶ月以内——借金など負債が多い場合の選択肢。期限を過ぎると原則できません
• 準確定申告：4ヶ月以内——亡くなった方に事業所得などがあった場合
• 相続税の申告：10ヶ月以内——課税対象となる場合
• 相続登記：3年以内——2024年4月から義務化。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になる場合があります

所要期間の目安

戸籍の収集に1〜2ヶ月、協議がまとまれば登記完了までさらに1ヶ月前後。協議が揉めると年単位になります。

つまずきやすいポイント

相続放棄の3ヶ月だけは、他と重みが違います。家の片付け中に借用書が出てきて負債が判明したが、すでに3ヶ月を過ぎていた——こうなると打てる手が限られます。だからこそ、次のステップ3（貴重品と書類の確保）を片付けより先にやるのです。転籍が多い方の戸籍集めも想像以上に手間がかかるため、司法書士に任せてしまうのも一つの方法です。

ステップ3：貴重品と書類を確保する

やること

片付けを始める前に、家の中から以下を探し出して確保します。

• 遺言書（自筆のもの・公正証書の控え）
• 通帳・キャッシュカード・印鑑・印鑑登録カード
• 不動産の登記識別情報（権利証）
• 固定資産税納税通知書（所有不動産の把握に役立ちます）
• 保険証券・年金関係書類
• 借用書・契約書類（負債の確認のため特に重要）
• 写真・手紙など、失うと取り返しのつかない物

あわせて、デジタル遺品の確認も忘れないでください。スマホのパスコードが分からないと、ネット銀行やネット証券の口座、契約中のサブスクの把握が一気に難しくなります。通帳のない資産は、探す手がかりがスマホの中にしかないことが多いのです。

所要期間の目安

集中してやれば1〜3日。ただし保管場所は家中に分散しています。仏壇の引き出し、タンスの奥、米びつや冷蔵庫から現金や通帳が出てくることは、現場では珍しくありません。

つまずきやすいポイント

先に片付け業者を入れてしまい、書類ごと処分されるのが最悪のパターンです。権利証や保険証券の再発行・再手続きには大きな手間がかかります。業者に依頼する場合でも、貴重品の捜索を作業内容に含むかを事前に確認してください。当事務局の実家じまい代行パックでは、貴重品捜索を作業の最初に行います。

ステップ4：遺品整理・形見分け

やること

残す物→形見分けの品→供養する物→処分する物、の順で仕分けます。形見分けは相続人同士の希望が重なることがあるため、独断で持ち帰らず、写真を撮って共有してから分けると揉めません。仏壇・神棚は閉眼供養（魂抜き）をしてから引き取ってもらうのが一般的で、お布施の目安は1〜5万円です。捨ててよいか判断に迷う物については、遺品整理で捨ててはいけないもので詳しく解説しています。

所要期間の目安

業者に頼めば1〜3日、自力なら数週間〜数ヶ月。物量によりますが、費用の相場は1R・1Kで3〜8万円、4LDK以上で22〜60万円です。間取り別の詳しい金額は遺品整理の料金相場をご覧ください。

つまずきやすいポイント

安さだけで業者を選ぶと、不用品の不法投棄や、見積もり後の高額な追加請求に遭うことがあります。廃棄物処理の体制、見積もりの内訳、追加料金の条件、買取をするなら古物商許可の有無。この4点は契約前に確認してください。当事務局の提携業者の品質基準も参考になるはずです。

ステップ5：ライフラインと契約の停止

やること

電気・ガス・水道・固定電話・インターネット・新聞・NHKなどを解約します。郵便局への転送届も出しておくと、未把握の請求や契約の発見につながります。故人名義のスマホやサブスクの解約もこの段階で進めます。

所要期間の目安

手続き自体は数日。ただし解約のタイミングに注意が必要です。

つまずきやすいポイント

「早く止めたほうが節約になる」と考えて、片付け前に電気と水道を止めてしまう方がいます。実際の作業には照明と水が要ります。夏場の作業で電気が使えないと、熱中症のリスクも上がります。電気と水道だけは片付け完了まで残す。これが実務の鉄則です。ガスは先に止めても支障ありません。

ステップ6：売却か解体かを決める

やること

実家じまい最大の分岐点です。不動産会社の査定を受け、古家付きのまま売るか、解体して土地として売る・活用するかを決めます。

放置という選択肢だけは避けてください。全国の空き家は約900万戸（総務省・2023年）に達し、行政の目も厳しくなっています。管理不全で特定空家に指定されると、固定資産税が最大6倍になる場合があります。

所要期間の目安

査定は1〜2週間で出ます。売却は買い手次第で、3ヶ月〜1年ほど見ておくと現実的です。

つまずきやすいポイント

「ボロボロの家だから、先に壊してから売ろう」という判断です。実際には、古家付きのままで買い手が付くケースは少なくありません。リフォーム前提の買い手や、建物に価値を見る買い手がいるからです。解体は、査定で「更地のほうが売りやすい」と確認できてからでも遅くありません。先に壊すと、解体費の持ち出しと税負担の増加が同時に来ます。

ステップ7：引き渡し・完了

やること

売却なら売買契約・決済・引き渡しで完了です。解体した場合は建物滅失登記を行います。最後に、実家宛ての郵便物の確認先や、位牌・遺影の安置先を決めておくと、後日の細かな困りごとが減ります。お墓の整理（墓じまい）を考えている方は、実家じまいと同じ時期に進めると帰省の回数をまとめられます。

所要期間の目安

売買契約から決済まで1〜2ヶ月程度が一般的です。

つまずきやすいポイント

引き渡し直前になって「物置に物が残っていた」「庭木の処分を忘れていた」という連絡をよく受けます。屋内だけでなく、物置・庭・車庫まで含めて空にするのが引き渡しの条件になることが多い点に注意してください。

全体スケジュールのモデル

売却の事情が急ぐ場合と、じっくり進める場合の2パターンを示します。実際には相続手続きと片付けを並行させると、期間を圧縮できます。

3ヶ月モデルは、相続人の足並みがそろっていて、書類がすぐ見つかることが前提です。一つでも欠けると標準モデルに寄っていきます。焦って順番を飛ばすより、書類集めを先行させるほうが結果的に早く終わります。

必要書類チェックリスト

実家じまいの各段階で使う主な書類です。探す場所の目安も添えました。

権利証が見つからなくても売却できないわけではありませんが、手続きが増えます。見つからない場合は早めに司法書士へ相談してください。

ケース別の進め方

親が存命のうちに進める場合

実は、これがいちばん条件の良い進め方です。財産や書類の所在を本人に直接確認でき、残す物・手放す物を本人の意思で決められます。処分量を減らしやすいため、費用も抑えやすくなります。この場合の進め方は生前整理と呼ばれ、手順やコツは生前整理のやることリストと進め方にまとめています。相続を見据えるなら、遺言書やエンディングノートの準備も同時に検討する価値があります。

相続発生後に進める場合

本記事の7ステップがそのまま当てはまります。注意すべきは期限です。相続放棄の3ヶ月、準確定申告の4ヶ月、相続税申告の10ヶ月。とくに負債の可能性が少しでもあるなら、貴重品・書類の確保（ステップ3）を最優先にして、3ヶ月の判断材料を早く集めてください。悲しみの中で急かされるのはつらいものですが、期限のある手続きだけ先に切り分けると、残りは自分たちのペースで進められます。

遠方に住んでいる場合

帰省のたびに数万円の交通費と週末が消えていく——遠方の実家じまいの典型的な悩みです。現実的な解決策は、帰省の回数を「貴重品の確認」と「引き渡し前の最終確認」の2回に絞り、あいだの作業を業者に任せることです。鍵を預けて作業を進め、判断が必要な物は写真と動画で確認する。この方式なら、往復を重ねるより費用も時間も小さく済むことが多いです。当事務局の実家じまい代行パックは、この遠方対応を前提に設計しています。

やってはいけない5つのこと

1. 相続手続きの前に解体する

名義が親のままの家は、相続人全員のものです。合意と手続きを済ませる前に解体すると、他の相続人との深刻なトラブルになり得ます。解体後の滅失登記にも名義の整理が関わってきます。壊すのは、手続きと査定が終わってからです。

2. 貴重品を確認する前に処分を始める

権利証・通帳・借用書・遺言書。これらが家のどこにあるか分からない段階で片付けを始めるのは、くじ引きで書類を捨てるようなものです。とくに借用書は相続放棄の判断（3ヶ月以内）に直結します。ステップ3をステップ4より先に。順番を入れ替えないでください。

3. 相続人の誰かが単独で決める

売却額も、形見分けも、業者選びも、一人で決めるとかなりの確率で後から不満が出ます。手を動かすのは一人でも構いません。ただ、決定だけは全員で。連絡はグループチャットに一本化し、決定事項を文字で残すのが安全です。

4. 許可のない業者に廃棄を任せる

「無料回収」をうたうトラックに家財を渡した結果、山中に不法投棄され、排出者として責任を問われかけた事例があります。廃棄物の処理体制が確認できる業者を選んでください。買取を伴う場合は古物商許可も確認事項です。判断基準は提携業者の品質基準で公開しています。

5. 売却査定を取る前に更地にする

更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がる場合があります。しかも古家付きで売れたはずの物件なら、解体費はまるまる無駄になります。査定は無料で受けられます。壊すかどうかの判断材料を、先にそろえてください。費用全体の考え方は実家じまいの費用相場と内訳で詳しく説明しています。

よくある質問

まとめ——順番さえ守れば、実家じまいは進む

実家じまいで大切なのは、スピードより順番です。合意と手続きを先に、片付けは貴重品の確保のあとに、解体は査定のあとに。この原則を守れば、税金・相続・費用の大きな失敗はまず起きません。

期限だけは意識してください。相続放棄は3ヶ月、相続税の申告は10ヶ月、相続登記は3年以内です。逆算すると、着手は早いほど選択肢が残ります。

一人で全部を抱える必要はありません。片付けは遺品整理サービス、手続きは司法書士、売却は不動産会社と、それぞれ専門家がいます。窓口をひとつにまとめたい方は、ご相談の流れをご覧のうえ、LINEかフォームからお声がけください。