実家は売却と解体どちらが得か｜判断基準と費用シミュレーション

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

実家の売り方は3つある——古家付き・解体後・契約後解体渡し

「実家をどう売るか」と考えたとき、頭に浮かぶのは「そのまま売る」か「解体してから売る」かの二択かもしれません。しかし実務では、もう一つ「契約を結んだあとで解体して引き渡す」という方法があり、あわせて3つの売り方から選ぶことになります。それぞれ、費用を負担するタイミングと、税制上の扱いが異なります。

古家付きのまま売る

建物を残したまま土地と一緒に売却する方法です。解体費用を先に用意する必要がなく、資金繰りの負担が軽いのが利点です。一方で、雨漏りやシロアリ、傾きなど把握している不具合は買主に告知する義務があり、契約書に記載のない欠陥が引き渡し後に見つかると、契約不適合責任を問われる可能性があります。買主がリフォームや古民家利用を前提にしている場合、古家付きのほうがイメージを持ちやすいこともあります。

先に解体して更地で売る

売主が解体業者に依頼し、更地にしてから売却活動を始める方法です。土地の広さや形状を買主が確認しやすく、建築条件や再建築の可否を検討しやすいという利点があります。ただし、解体費用は売却代金を受け取る前に自己資金や借入で用意する必要があり、売却が長引いた場合は資金が寝る期間が延びます。更地にした年の固定資産税の扱いにも注意が必要です（詳しくは後述します）。

契約後に解体して引き渡す

買主と売買契約を結んだうえで、決済・引き渡しまでの間に売主が解体し、更地の状態で引き渡す方法です。解体費用は売却代金の一部を充てて支払える場合があり、資金繰りの負担を抑えられます。ただし、解体の範囲・期限・追加費用が発生する条件・万一工期が遅れた場合の扱いを、契約書で具体的に取り決めておく必要があります。滅失登記の時期についても、契約時にあわせて確認しておくと引き渡し後の手続きがスムーズです。

実家じまい全体の進め方は実家じまいの進め方ガイドで、費用の内訳は実家じまいの費用の目安でも解説しています。

「売却」と「解体」どちらが得か——判断基準

どの売り方が有利かは、次の5つの観点で整理すると判断しやすくなります。

• 建物の資産価値——築年数が浅い、あるいは耐震改修済みで需要が見込める建物なら、古家付きのまま売るほうが手取りを増やせることがあります。逆に、老朽化が進み再建築時の解体費用を買主が見込んで指値してくる状態なら、先に解体したほうが交渉しやすい場合もあります。
• 買主の想定層——個人の実需層はリフォーム前提で古家付きを検討することがある一方、不動産会社や再販業者は更地でのやり取りを好む傾向があります。仲介する不動産会社に、想定される買主層をヒアリングしておくと判断材料が増えます。
• 資金繰り——解体費用を先に用意できるかどうかは、実家が遠方にある場合や相続人が複数いる場合には特に重要な論点です。契約後に解体する方法なら、この負担を軽減できます。
• 売却までに使える期間——相続空き家の3,000万円特別控除には、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却するという期限があります。期限が迫っている場合、解体の日程まで含めたスケジュールに無理がないか確認が必要です。
• 再建築の可否・接道状況——建築基準法上の接道義務を満たしていない再建築不可物件の場合、解体して更地にすると住宅を新築できず、かえって買主が限定されることがあります。解体前に、再建築ができる土地かどうかを不動産会社や建築士に確認しておくべき点です。

いずれの観点も、実家の個別条件によって結論が変わります。「更地のほうが早く売れる」という一般論だけで判断せず、古家付き査定と更地査定の両方を取り、差額と解体費用、税制上の影響をあわせて比べることが、遠回りに見えて確実な進め方です。

相続空き家の3,000万円特別控除で数百万円変わる

実家の売却を検討するうえで、税額に最も大きく影響するのが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」、いわゆる相続空き家の3,000万円特別控除です。相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋やその敷地を、平成28年4月1日から令和9年12月31日までの間に売って一定の要件を満たすと、譲渡所得の金額から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます（2026年8月時点・国税庁公式サイトより）。

この特例の対象になる「被相続人居住用家屋」には、共通する要件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築されたこと
• 区分所有建物登記がされている建物でないこと（分譲マンション等は対象外）
• 相続の開始の直前において、被相続人以外に居住していた人がいなかったこと

そのうえで、売り方によって満たすべき要件が枝分かれします。国税庁の資料をもとに、独自に整理した早見表が次のとおりです。

加えて、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること、売却代金が1億円以下であることも共通の要件です。適用を受けるには、確定申告に加えて、売却した不動産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受ける「被相続人居住用家屋等確認書」などの書類が必要になります（2026年8月時点・国税庁公式サイトより）。

ここで重要なのは、ハの要件が加わったことで、解体しなくても、あるいは売却前に自分で解体しなくても、この特例を使える道が広がった点です。令和6年1月1日以後の譲渡であれば、買主が引き渡し後に解体する契約でも、譲渡の翌年2月15日までに完了させれば適用対象になります。「古い実家は解体しないと特例が使えない」という思い込みだけで解体を急ぐと、かえって選択肢を狭めてしまうことがあります。

控除額の効果は、具体的な数字で見るとわかりやすくなります。仮に譲渡所得（売却額から取得費・譲渡費用を差し引いた利益）が2,000万円出た場合、通常であれば所有期間5年超で約20%の税率がかかり、税額はおよそ400万円です。特例が使えれば、2,000万円から3,000万円を差し引いた時点で譲渡所得はゼロとなり、税額もゼロになります。特例の適用可否だけで、手元に残る金額が数百万円単位で変わってくる計算です。

解体すると固定資産税はどうなるか

解体を検討する際にもう一つ確認しておきたいのが、固定資産税への影響です。住宅が建っている土地には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」があり、200平方メートル以下の部分は課税標準額が価格（評価額）の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されています。税率は原則1.4%です（2026年8月時点・総務省公式サイトより）。

建物を解体して更地にすると、この住宅用地の特例の対象から外れます。固定資産税は毎年1月1日時点の状況で課税されるため、年内に解体すると翌年度から更地としての課税標準額に基づいて税額が計算され、それまでより負担が増える可能性があります。増加の幅は土地の評価額や面積、自治体の条件によって変わるため、解体前に固定資産税の納税通知書や役所の窓口で試算しておくと、想定外の負担を避けやすくなります。

「更地にすると税金が上がるなら、解体しないほうがいい」と単純に考えるのも早計です。次の章で説明するとおり、解体せずに放置した場合にも、別の理由で同じ特例が外れることがあります。

放置していても税金が上がることがある——特定空家等・管理不全空家等

空家等対策の推進に関する特別措置法では、そのまま放置すれば倒壊等により保安上危険となるおそれがある、あるいは衛生上有害となるおそれがあるなどの状態にある空き家を「特定空家等」と位置づけています。国土交通省の資料によると、市区町村長から特定空家等に対する勧告を受けた場合、その敷地は固定資産税等の住宅用地の特例の適用対象から除外されます（2026年8月時点・国土交通省公式資料より）。

加えて、法改正により「管理不全空家等」という区分も設けられました。これは、適切な管理が行われていないことで、そのまま放置すれば特定空家等に該当するおそれがある状態の空き家を指します。管理不全空家等についても、市区町村長からの勧告を受けた敷地は、同様に住宅用地の特例の適用対象から除外されます（2026年8月時点・国土交通省公式資料より）。

つまり、「解体すれば特例が外れて税金が上がる」「解体しなければ特例は維持される」という単純な二択ではありません。空き家を管理せずに放置すれば、解体しなくても勧告を受けた時点で同じ結果になり得るという点は、見落とされがちな視点です。実家を空き家のまま残す選択をする場合も、庭木の手入れや通風・通水など最低限の管理を続けることが、結果的に税負担を抑えることにもつながります。

ケース別シミュレーション——手取り額を試算する

ここまでの制度を踏まえ、仮の条件で3つの売り方の手取り額を試算します。数字はあくまで前提を単純化した例であり、実際の税額は取得費の資料の有無や個別の要件充足状況によって変わります。正確な金額は税理士に確認してください。

前提条件：昭和54年建築の木造住宅（延床30坪）、敷地60坪（200㎡未満）、相続人1名、被相続人が一人暮らしをしていた実家。古家付き査定額1,800万円、更地査定額2,000万円、解体費用は坪5万円として概算150万円、仲介手数料は売却額の3%+6万円で計算。取得費が不明なため、概算取得費として売却額の5%を用いる。

この例では、特別控除が三者ともに適用できる前提であれば、更地にして売るほうが手取りの目安は大きくなります。ただし、この差は「更地査定のほうが200万円高い」という前提条件に基づいた結果であり、実際には古家付きと更地の査定差が小さい、あるいは古家付きのほうが高いケースもあります。また、耐震基準への適合を証明する調査費用や、解体時にアスベスト調査が必要な建物では追加費用が発生することもあります。数字を鵜呑みにせず、自宅の条件に置き換えた査定と見積もりを取ることが欠かせません。

解体前に確認したいチェックリスト

解体の申込みをする前に、次の10項目を確認しておくと、あとから「先に確認しておけばよかった」という事態を防ぎやすくなります。印刷してそのままご利用ください。

1. 建物は昭和56年5月31日以前に建てられているか（3,000万円特別控除の対象要件）
2. 相続人は自分だけか、複数人か（共有名義の場合、解体・売却には相続人全員の同意が必要）
3. 相続登記は完了しているか（未登記のままでは、売買契約や解体の発注が進められないことがある）
4. 古家付き査定と更地査定の両方を、複数の不動産会社から取ったか
5. 解体費用の見積もりを2〜3社から取ったか（アスベスト事前調査費用が別途かかる場合がある）
6. 固定資産税の住宅用地の特例が外れた場合の税額の増加を、役所の窓口で試算したか
7. 解体後、再建築できる土地か（再建築不可物件でないか、接道義務を満たしているか）
8. 隣地との境界標は確認できているか、境界確定が必要な状態ではないか
9. 仏壇・庭木・車庫・物置など、解体の範囲に含めるものを整理したか
10. 相続空き家特例の売却期限（相続開始から3年目の年末）に間に合うスケジュールか

このうち1と3、10は、後から取り戻すことが難しい項目です。特に相続登記が済んでいない状態で解体だけを先に進めてしまうと、いざ売却しようとした段階で名義の整理に時間がかかり、期限に間に合わなくなることがあります。片付けから解体・売却までの流れは実家じまいの手順でも整理しています。

見落としがちな手続き——相続登記と建物滅失登記

売却と解体のどちらを選ぶ場合でも、避けて通れないのが名義と登記の手続きです。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をすることが法律上の義務になりました。制度の施行前から相続していた不動産についても、令和9年3月31日までに相続登記をする必要があります。正当な理由なく登記をしないままでいると、10万円以下の過料の対象になり得ます。相続人間で遺産分割の話し合いがまとまらず期限内の登記が難しい場合は、単独で申し出られる「相続人申告登記」という簡易な制度を利用することで、義務を履行したとみなされます（2026年8月時点・法務省公式サイトより）。

建物を解体した場合は、別途「建物の滅失の登記」も必要です。不動産登記法では、建物が滅失した日から1か月以内に滅失の登記を申請することが義務づけられており、正当な理由なく怠ると過料の対象になり得ます。解体業者から工事完了の報告を受けたら、早めに法務局へ申請するか、土地家屋調査士に依頼して手続きを進めてください。滅失登記が済んでいない建物が登記簿上に残ったままだと、土地の売買契約が滞る原因にもなります。

名義が故人や先代のままだと、そもそも解体業者との契約や不動産の売買契約を進められません。遺品整理や片付けと並行して、相続登記の準備を早めに進めておくと、その後の解体・売却の手続きがスムーズになります。相続登記の要否や進め方に迷う場合は、司法書士など専門家へ早めに相談することをおすすめします。

事務局が現場で見てきた判断の分かれ目

実家じまいの相談を受けていると、売却と解体の判断が分かれやすい場面には、いくつか共通する傾向があります。まず、遠方に住んでいて実家に頻繁に通えない相続人ほど、「早く手放したい」という気持ちから、査定を1社だけで済ませて解体を急いでしまう傾向が見られます。古家付き査定と更地査定を両方取るだけで、判断材料は大きく変わります。

次に、相続人が複数いる場合、解体してから売却方針で揉めると、更地になった土地の管理責任だけが残り、話し合いが長引くケースが見られます。解体は一度実行すると元に戻せない判断であるため、相続人全員の合意形成を、解体の発注より先に済ませておくことが望ましいといえます。

また、仏壇や位牌、庭木といった「片付けと解体のあいだ」にある物の扱いを後回しにした結果、解体直前になって供養や伐採の手配が間に合わず、工期がずれ込む相談も一定数あります。片付け・供養・解体・売却は別々の業者に依頼すると調整の手間が増えるため、窓口を一本化して進行管理をまとめて任せられるかどうかも、判断材料のひとつになります。

業者選びと安心実家じまいのサービス案内

解体を依頼する場合、業者選びでは次の点を確認してください。

• 建設業許可または解体工事業登録——一定規模以上（工事費用が税込500万円以上が目安）の解体工事には建設業許可（解体工事業）が、それ未満の工事には建設リサイクル法に基づく都道府県への解体工事業登録が必要です。無登録・無許可の業者への依頼は避けてください。
• 産業廃棄物収集運搬業の許可——解体で生じるコンクリートがらや木くずは産業廃棄物にあたります。処分ルートを具体的に説明できる業者を選びます。
• アスベスト事前調査の実施——古い建物では、解体前に石綿（アスベスト）の使用状況を調査することが法律で義務づけられています。調査結果の報告や費用の内訳を書面で確認してください。
• 見積書の内訳——解体工事費・廃棄物処分費・付帯工事費（塀や庭木の撤去等）が分けて記載された見積書をもらい、追加費用が発生する条件も契約前に確認します。
• 近隣への対応——解体工事は騒音や振動、粉じんを伴います。近隣への事前挨拶や工事日程の説明を、業者と依頼者のどちらが行うかを事前に決めておくとトラブルを避けやすくなります。

安心実家じまいは、遺品整理から実家の売却・解体の手配までを一つの窓口でお受けする全国対応のサービスです。片付けだけを依頼したい場合は遺品整理サービス、家の処分まで含めて任せたい場合は実家じまい代行パックが窓口をまとめられる分、割安です。相続登記や相続放棄など法律手続きが絡む場合は、提携司法書士と連携して進められます。解体するか売却するかの判断に迷う段階でも、査定や特例の適用可否の確認からご相談いただけます。仕分け・供養・買取まで含めた進め方は実家じまいの手順を、費用感の全体像は実家じまいの費用の目安をご覧ください。

よくある質問

まとめ

実家の売却と解体は、どちらが得かを一律に決められる問題ではなく、建物の状態・買主の想定層・資金繰り・税制上の期限という複数の要素を組み合わせて判断する問題です。要点を振り返ります。

• 実家の売り方には、古家付きのまま売る・先に解体して更地で売る・契約後に解体して引き渡すという3パターンがある
• 相続空き家の3,000万円特別控除は、令和9年12月31日までの譲渡が対象で、解体しなくても要件を満たせば使える
• 解体すると固定資産税の住宅用地の特例が外れ、翌年度から税額が上がる可能性がある
• 放置して特定空家等・管理不全空家等に指定された場合も、勧告を受けると同じ特例が外れることがある
• 相続登記は2024年4月1日から義務化され、3年以内（経過措置は令和9年3月31日まで）に登記しないと10万円以下の過料の対象になり得る
• 建物を解体したら、1か月以内に建物の滅失登記を申請する義務がある
• 判断に迷ったら、古家付き査定・更地査定・特例適用の可否をそろえてから解体を決めるのが順番

数字だけを見ると更地のほうが有利に見える場面もありますが、解体は一度実行すると元に戻せない判断です。査定と制度の確認を先に済ませ、相続人全員が納得したうえで進めることが、結果的に一番の近道になります。実家じまい全体の進め方は実家じまいの進め方ガイドをご覧ください。