築50年、雨漏り、家財はそのまま――「値段がつかない」と言われた実家でも、手放す方法はあります。
古家付きのまま売る・解体して売る・そのまま買取・引き取りを手取りで比較します。
片付けや仏壇の供養もまとめてご相談いただけます。
ご相談・ご紹介は無料／
残置物あり・遠方・名義未変更でも相談できます
写真はイメージです
安心実家じまいは「相談窓口」です。買取・売却は、ご実家の条件に合う提携の買取会社・不動産会社（宅地建物取引業者）をご紹介し、契約は売主様と各社の間で結ばれます。法律・税務の判断が必要な場面では、提携の司法書士・弁護士・税理士におつなぎします。ご相談とご紹介は無料です。
不動産会社に「建物の価値はゼロ」「この場所では買い手がつかない」と言われても、それはその会社の売り方では値段がつけにくいという意味であることが少なくありません。理由を分けて考えると、打てる手が見えてきます。
| 値段がつきにくい理由 | よくある状態 | 考えられる出口 |
|---|---|---|
| 建物が古い・旧耐震 | 昭和56年5月以前の建築、雨漏り・シロアリ・傾き | 古家付き土地として売る／解体して土地で売る |
| 家財が大量に残っている | 親の家財・仏壇・物置の中身がそのまま | 残置物ごと買い取る会社／片付けてから仲介 |
| 地域の需要が少ない | 人口が減っている地域・駅から遠い郊外 | 隣地への売却／空き家バンク／有料引き取り |
| 権利や道路に問題がある | 共有名義・再建築不可・借地・境界が不明 | 各ケースの専用ページで確認 |
| 登記が済んでいない | 名義が亡くなった親のまま・建物が未登記 | 相続登記・表題登記を先に進める |
古家の売却で大切なのは、1社の答えで判断しないことです。仲介が得意な会社、古家の再生や賃貸が得意な買取会社、土地として仕入れる会社では、同じ家への評価がまったく違います。
| 方法 | 内容 | 向いているケース | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 古家付き土地として仲介で売る | 建物を残したまま土地として売り出す | 立地が良く、買主が建て替えやリフォームを考える | 内覧前に片付けが必要。売れるまで期間が読みにくい |
| 解体して更地で売る | 建物を取り壊して土地として売る | 土地の需要がある地域で、建物が危険な状態 | 解体費を先に負担。住宅用地の固定資産税の軽減が外れる |
| 残置物ありのまま買い取ってもらう | 買取会社が家財ごと引き受けて買う | 遠方・早く手放したい・片付けの手間をかけたくない | 処分費や再生費用が査定に織り込まれ、価格は低めになりやすい |
| 隣地の所有者に売る | 隣の家に敷地を広げてもらう | 隣地が駐車場や庭を広げたい事情がある | 相手の意向次第。価格の根拠を用意する |
| 空き家バンクに登録する | 自治体の制度で移住希望者などに紹介してもらう | 地方で、時間に余裕がある | 自治体によって仕組みや反響が大きく違う |
| 有料で引き取ってもらう | 処分費を払って引き取ってもらう | どこにも値段がつかず、固定資産税と管理の負担を止めたい | 費用の妥当性と、引き取り後の管理体制を確認する |
| 相続土地国庫帰属制度を使う | 相続した土地を国に引き取ってもらう | 売れる見込みがなく、土地が要件を満たす | 建物がある土地は申請できず、解体が必要。審査手数料と負担金がかかる |
この7つは「どれか1つを選ぶ」ものではなく、上から順に可能性を確かめ、手取りがいちばん大きい（負担がいちばん小さい）出口を選ぶのが基本です。当事務局は提携の買取会社・不動産会社から複数の出口の見込みを集め、片付けや解体の費用とあわせて並べます。
買取会社・仲介会社・引き取りの見込みを並べ、片付け費用込みの手取りでお出しします。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
「古い家は壊したほうが売れる」とよく言われますが、先に解体すると損をすることもあります。判断の材料は、解体費・固定資産税・税金の特例の3つです。
| 比べる項目 | 古家付きのまま売る | 解体してから売る |
|---|---|---|
| 解体費 | 不要（買主が負担する前提で価格が決まる） | 木造30坪で100〜180万円程度が目安。狭い道・残置物・アスベストで上振れ |
| 固定資産税 | 住宅用地の特例が続く（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1など） | 翌年から特例が外れ、税額が上がる |
| 買い手の見え方 | 建物の状態が悪いと敬遠されることがある | 土地の広さ・形が分かりやすい |
| 契約不適合責任 | 建物の不具合について免責とする契約にしやすい（買取の場合） | 地中埋設物などが見つかると責任を問われることがある |
| 3,000万円特別控除 | 令和6年以後の譲渡は、翌年2月15日までに買主が耐震改修・取壊しをすれば対象になり得る | 取壊し後に土地を売る形で対象になり得る |
住宅用地の特例は地方税法349条の3の2に定められ、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）は固定資産税の課税標準が6分の1、一般住宅用地は3分の1になります。解体するなら買主が決まってから、決済に合わせて壊すのが、税金の空白期間を作らないコツです。
相続人が3人以上の場合（令和6年1月1日以後の譲渡）は、1人あたり2,000万円までになります。適用には市区町村の「被相続人居住用家屋等確認書」が必要です（国税庁 No.3306）。
建物の解体工事では、石綿（アスベスト）の有無の事前調査が必要です。調査費用は解体費とは別にかかることがあるため、見積もりに含まれているか確認しましょう。詳しくは解体アスベスト調査の費用相場をご覧ください。
古い実家ほど、家財の量は多くなりがちです。親が何十年も暮らした家の片付けは、費用も気持ちの整理も必要になります。安心実家じまいは実家じまいの相談窓口なので、片付け・遺品整理・仏壇の供養と、売却の相談を同じ窓口で進められます。
| 進め方 | 手取りへの影響 | 向いている方 |
|---|---|---|
| 残置物ありのまま買取 | 片付け費はかからないが、処分費が査定から差し引かれる | 遠方で帰省できない・早く手放したい |
| 貴重品と形見だけ取り出して買取 | 片付けの手間は最小限。思い出の品は手元に残る | 全部は無理でも、大切な物は自分で選びたい |
| 片付け・供養を済ませて仲介 | 片付け費はかかるが、買い手が広がり価格が上がる可能性がある | 立地が良く、時間に余裕がある |
片付けの費用は、実家じまい代行パック（2DKまで29.8万円／3LDKまで49.8万円／4LDK以上69.8万円〜、税別）を目安に、現地確認で確定します。「片付けてから売る」と「そのまま買取」のどちらが得かは、片付けの見積もりと査定を同時に取らないと判断できません。当事務局では両方を並べてお出しします。詳しくは残置物をそのまま売却できるかの解説もご覧ください。
権利証・登記識別情報、実印、通帳、保険証券
売却や相続の手続きで必要になります。片付けの前に探し出します
仏壇・神棚・位牌
処分の前に閉眼供養（魂抜き）をするご家庭が多く、手配もご相談いただけます
写真・手紙・形見の品
兄弟で分ける場合は、形見分けの期限を決めておくと片付けが進みます
建築時の図面・リフォームの記録
築年数の確認や、3,000万円特別控除の要件確認に役立ちます
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 管理不全空家・特定空家の指定 | 2023年12月施行の改正空家法で「管理不全空家」の制度ができ、市区町村から勧告を受けると住宅用地の固定資産税の特例が外れます |
| 倒壊・落下物による損害賠償 | 屋根材や外壁が落ちて通行人や隣家に被害を与えると、所有者が責任を問われることがあります |
| 建物の傷みが進む | 空き家は換気や通水がないと傷みが早く、売却の選択肢が年々減っていきます |
| 相続が重なり、持ち主が増える | 次の相続で共有者が増えると、売るための同意を集めるのが難しくなります |
| 3,000万円特別控除の期限切れ | 相続開始から3年目の年末を過ぎると使えなくなります |
「売れない」と決めつけて何年も置いておくより、今の時点での出口と負担を一度数字にしておくことをおすすめします。管理不全空家については管理不全空き家の解説もご覧ください。
値段がつかない家を、0円で譲ったり処分費を払って引き取ってもらったりする場合も、いくつか確認しておきたいことがあります。
| 手放し方 | 確認すること |
|---|---|
| 個人に無償で譲る | 受け取った人に贈与税がかかることがあります。相手にも事前に伝えておきましょう |
| 法人に無償・著しく低い価格で譲る | 時価の2分の1未満での法人への譲渡などは、時価で売ったものとみなして売主に譲渡所得税がかかる場合があります（所得税法59条） |
| 有料で引き取ってもらう | 処分費の内訳、引き取り後の管理方法、所有権移転登記の時期を書面で確認します |
| 相続土地国庫帰属制度 | 建物がある土地は申請できないため、解体が前提になります。審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、承認されると負担金（原則20万円、土地の種類や面積で異なる場合あり）を納めます |
税金の判断は、提携の税理士または所轄の税務署でご確認ください。
| 地域のタイプ | 買い手の見方 | 検討したい出口 |
|---|---|---|
| 都市部・駅に近い住宅地 | 建物は古くても土地の需要がある。建て替え前提で買う人が多い | 古家付き土地として仲介／土地として仕入れる買取会社 |
| 郊外の住宅団地 | 同じ年代の家が多く、売り出しが重なりやすい。リフォーム前提の買い手もいる | リフォーム再販が得意な買取会社／仲介との比較 |
| 地方・人口が減っている地域 | 一般の買い手が少なく、値段がつかないこともある | 隣地への売却／空き家バンク／有料引き取り／国庫帰属の検討 |
| 別荘地・山間部 | 管理費や道路の維持が負担になり、買い手が限られる | 引き取りサービス／管理組合などへの確認 |
「地方の古い家だから無理」と決めつけず、その地域で実際に取引している会社に当たることが大切です。当事務局の提携網から、ご実家の地域に対応できる会社をご紹介します。都道府県ごとの空き家事情は空き家買取の都道府県ページでも確認できます。
| ケース | 状況 | 進め方の一例 |
|---|---|---|
| A 築55年・郊外・家財そのまま | 親が施設に入って3年。雨漏りがあり、家財は手つかず | 貴重品と形見を先に取り出し、残置物ありのまま買取と、片付けて古家付きで仲介の2案を手取りで比較。3,000万円特別控除の要件（親が1人で住んでいたか・入所の事情）も確認 |
| B 地方の実家・断られ続けている | 地元の不動産会社2社に「扱えない」と言われた | 隣地の所有者への打診、空き家バンクへの登録、有料引き取りを並べて比較。国庫帰属は解体費と負担金を足して検討 |
| C 都市部・旧耐震・兄弟で相続 | 相続して2年。兄は解体して売りたい、自分は現状で売りたい | 解体して売る場合と古家付きで売る場合の手取りを並べ、特例の期限（相続から3年目の年末）から逆算して時期を決める |
どのケースも、片付けの見積もり・解体の見積もり・査定を同時に取ることで判断が早くなります。バラバラに業者を探すと、それだけで数か月かかることも珍しくありません。
宅地建物取引業の免許を持っているか
買取・仲介ができるのは宅地建物取引業の免許を持つ会社です
残置物の扱いと費用が明記されているか
家財ごと引き受ける場合、処分費が査定にどう反映されているかを確認します
契約不適合責任の免責の範囲
雨漏り・シロアリなど古い家の不具合について、売主の責任を免除する範囲を書面で確認します
解体・測量の費用負担
更地渡しや境界確定を条件にされると手取りが減るため、誰が負担するか先に確認します
引き取り（0円・有料）の場合の引き取り後の管理
引き取った後にきちんと管理されるか、所有権移転登記の時期も含めて確認します
| 費用 | 内容・目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介で売る場合） | 売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」＋消費税（速算式）。売買価格800万円以下の物件は、事前の合意のもと最大30万円（税別）まで受け取れる特例がある。買取なら不要 |
| 印紙税 | 売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼る（電子契約なら不要） |
| 相続登記 | 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。司法書士に依頼する場合は報酬が別途かかる |
| 抵当権の抹消・住所変更の登記 | 該当する場合のみ。登録免許税と司法書士報酬 |
| 家財の片付け | 実家じまい代行パック 2DKまで29.8万円／3LDKまで49.8万円／4LDK以上69.8万円〜（税別）。残置物ごと買い取る会社なら不要な場合も |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合のみ。翌年に確定申告 |
| 解体費（解体する場合） | 木造30坪で100〜180万円程度が目安。アスベストの事前調査は別途かかることがある |
| 仏壇・神棚の供養 | 閉眼供養のお布施や仏壇の引き取り費用。片付けとあわせて手配できる |
| 有料引き取りの処分費 | 引き取りを依頼する場合のみ。内訳を書面で確認する |
| 相続土地国庫帰属制度 | 審査手数料（土地一筆あたり14,000円）と、承認後の負担金（原則20万円）。建物は事前に解体が必要 |
古い実家では、片付けと解体の費用が手取りを大きく左右します。買取の査定と片付け・解体の見積もりを同時に取ることで、どの出口がいちばん負担が小さいかが分かります。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 古家付き土地 | 建物が建ったまま、土地として売り出すこと。建物の価値はほとんど見込まない前提で価格が決まる |
| 残置物 | 売却する家に残された家具・家電・衣類などの家財 |
| 契約不適合責任 | 引き渡した不動産が契約の内容に合わない場合に売主が負う責任（民法562条など）。買取では免除する契約が一般的 |
| 住宅用地の特例 | 住宅が建っている土地の固定資産税の課税標準を、200㎡以下の部分は6分の1、それを超える部分は3分の1にする軽減措置 |
| 管理不全空家 | 放置すれば特定空家になるおそれのある空き家。市区町村の勧告を受けると住宅用地の特例が外れる（2023年12月施行） |
| 相続土地国庫帰属制度 | 相続した土地を、一定の要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度（2023年4月開始） |
| 閉眼供養 | 仏壇や位牌を処分する前に、僧侶にお経をあげてもらう儀式。魂抜きとも呼ばれる |
| 概算取得費 | 親が家を買った金額が分からないとき、売却額の5％を取得費とみなす方法 |
ご実家の住所と外観・各部屋の写真
LINEで送っていただければ、建物の状態と片付けの費用の目安をお伝えします
固定資産税の納税通知書
土地・建物の評価額と、住宅用地の特例が適用されているかが分かります
登記の名義
亡くなった親のままでも相談できます。相続登記は提携の司法書士におつなぎします
建築年（分かれば）
昭和56年5月31日以前かどうかで、3,000万円特別控除の要件が変わります
これまでに断られた経緯
どの会社に何と言われたかが分かると、次に当たる先を絞り込めます
ご実家の外観・各部屋の写真と、分かる範囲の登記情報をLINEまたはフォームでお送りください。家財が残ったままで構いません。
片付け・解体の費用の目安と、古家付きで売る・買取・引き取りなど考えられる出口を整理します。
古家の再生が得意な買取会社、仲介会社などから見込みを集め、片付け費用込みの手取りで比較します。
貴重品の捜索、仏壇の供養、必要な範囲の片付けと相続登記を進めます。立ち会いなしでも進められます。
売主様と提携の宅建業者などの間で契約・決済を行います。
買い取ってもらえる可能性はあります。建物に価値がなくても、土地として、あるいは古家を再生して貸す前提で買う会社があります。ただし立地や状態によっては値段がつかないこともあり、必ず売れるとは限りません。複数の会社の見込みを比べることが大切です。
残置物ごと買い取る会社があります。処分費が査定に織り込まれるため、片付けてから売る場合と手取りを比べて判断しましょう。当事務局では片付けの見積もりと査定を並べてお出しします。
一概には言えません。解体すると住宅用地の固定資産税の軽減が外れ、解体費も先に負担します。古家付きのまま買う会社があれば解体は不要です。解体するなら買主が決まってから決済に合わせて壊すのがおすすめです。
隣地の所有者への売却、空き家バンク、有料での引き取り、相続土地国庫帰属制度（建物は解体が必要）などがあります。固定資産税と管理の負担をいつまで続けるかと比べて、処分費を払ってでも手放すかを判断します。
売却益が出れば譲渡所得税がかかります。相続した空き家で昭和56年5月31日以前の建築などの要件を満たせば、最大3,000万円の特別控除が使える場合があります。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が条件です。
買取会社は修繕を前提に買うことが多く、不具合のある家も相談の対象になります。売主の契約不適合責任を免除する契約にできるかどうかも含めて、書面で条件を確認しましょう。仲介で売る場合は、不具合を買主に伝える必要があります。
大丈夫です。閉眼供養（魂抜き）の手配から仏壇の引き取りまで、片付けとあわせてご相談いただけます。供養を済ませてから家財ごと買取会社に引き渡すこともできます。
固定資産税はその年の1月1日時点の所有者に1年分が課税されます。売却時は引き渡し日を基準に日割りで精算するのが一般的です。売れないまま年を越すと、翌年分も負担することになります。
ご相談と提携先のご紹介は無料です。片付けや解体をご依頼いただく場合は、お見積もりを確定してからのご契約になります。
監修：久留 慎一郎（司法書士・行政書士）
東京大学法学部卒業後、日本航空株式会社に26年勤務。2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当。このページの相続・登記・法律に関する記述を監修。監修者の詳細
最終更新日：｜安心実家じまい事務局
ご相談・提携先のご紹介は無料です。買取・仲介は提携の宅地建物取引業者が行い、契約は売主様と各社の間で結ばれます。
相談は、お部屋の写真を送るだけ。概算のお見積もりが届きます