細い路地の奥、道路に2m接していない――建て替えできない実家でも、手放す方法はあります。
再建築できる余地の確認から、買取・仲介・隣地への売却の比較まで。
片付けや解体の見積もりもまとめてご相談いただけます。
ご相談・ご紹介は無料／
家財が残ったまま・遠方でも相談できます
写真はイメージです
安心実家じまいは「相談窓口」です。買取・売却は、ご実家の条件に合う提携の買取会社・不動産会社（宅地建物取引業者）をご紹介し、契約は売主様と各社の間で結ばれます。法律・税務の判断が必要な場面では、提携の司法書士・弁護士・税理士におつなぎします。ご相談とご紹介は無料です。
再建築不可物件とは、今ある建物を取り壊すと、同じ敷地に新しい建物を建てられない不動産のことです。原因の多くは建築基準法の接道義務で、都市計画区域・準都市計画区域の中では、建物の敷地は建築基準法上の道路（原則として幅員4m以上）に2m以上接していなければならないと定められています（建築基準法43条1項）。昭和の時代に建てられた実家には、この基準ができる前後に建てられ、今の基準では建て替えられない家が少なくありません。
| よくある形 | どういう状態か | 再建築の見込み |
|---|---|---|
| 道路に接していない（袋地・無道路地） | 周りを他人の土地に囲まれ、通路は他人の土地を借りて通っている | 隣地の協力がないと難しい |
| 接している幅が2m未満 | 旗竿地の「竿」の部分が1.5mしかない、など | 隣地の一部を買う・借りるなどで解消できる場合がある |
| 接している道が建築基準法上の道路ではない | 見た目は道でも、法律上の「道路」に指定されていない通路 | 43条2項の認定・許可で建てられる場合がある |
| 幅4m未満の古い道に接している（2項道路） | 昔からある狭い道で、特定行政庁が道路として指定したもの | 道路の中心線から2m後退（セットバック）すれば建てられるのが原則 |
なお、市街化調整区域のように都市計画法上の理由で建て替えが制限される土地もありますが、こちらは接道とは別の問題です。どちらに当たるかは、市区町村の建築指導課などで確認できます。
「不動産会社に再建築不可と言われた」「親から建て替えできないと聞いていた」という場合でも、調べ直すと建て替えの余地が見つかることがあります。売り方を決める前に、次の順で確認します。
| 確認すること | どこで・何を見るか |
|---|---|
| 接している道が建築基準法上の道路か | 市区町村の建築指導課・道路管理の窓口で道路の種別（42条1項の道路・2項道路・位置指定道路など）を確認。指定道路図をネットで公開している自治体もある |
| 道路に接している長さ（間口） | 法務局の公図・地積測量図、または現地で実測。塀や門柱の位置ではなく敷地の境界で測る |
| 過去の建築の記録 | 建築計画概要書や台帳記載事項証明で、建てたときの確認申請の有無と内容を見る |
| 隣地の状況 | 隣地の所有者・空き家かどうか。通路部分を買い取れる可能性があるかの見当をつける |
| 都市計画の区域 | 都市計画区域・準都市計画区域の外なら接道義務そのものが適用されない |
当事務局にご相談いただければ、ご実家の住所と分かる範囲の資料から、提携の不動産会社がこれらの調査を行い、再建築の余地があるかをお伝えします。
再建築できる状態にできれば、一般の買い手にも売れるようになり、価格が大きく変わる可能性があります。時間と費用がかかる方法もあるため、売却価格の差と比べて判断します。
| 方法 | 内容 | 現実性の目安 |
|---|---|---|
| 隣地の一部を買う・借りる | 隣地から通路部分を取得して道路に2m以上接するようにする | 隣地の所有者が協力的なら最も確実。価格交渉が必要 |
| セットバックする | 2項道路の場合、道路の中心線から2m後退した線まで敷地を下げる | 後退部分には建物や塀を建てられなくなる |
| 43条2項の認定・許可を受ける | 幅4m以上の道に2m以上接するなどの基準に合えば特定行政庁が認定（1号）、周囲に広い空地があるなどの基準に合えば建築審査会の同意を得て許可（2号）。かつて「但し書き」と呼ばれた制度 | 自治体ごとに基準が違い、建て替えのたびに審査が必要 |
| 位置指定道路を申請する | 私道を建築基準法上の道路として指定してもらう（42条1項5号） | 私道の所有者全員の協力と工事が必要で、ハードルは高い |
いずれも「自分だけではできない」方法です。隣地の方への打診や自治体との協議は、提携の不動産会社・土地家屋調査士と進めます。売るまでの時間に余裕がない場合は、再建築不可のまま買い取る会社に売るほうが手取りで有利なこともあります。
ご実家の住所と写真を送っていただければ、確認の段取りと出口の候補をお伝えします。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
2025年4月に施行された建築基準法の改正で、いわゆる「4号特例」が縮小されました。これにより、木造2階建ての住宅などが「新2号建築物」となり、大規模な修繕・模様替えをするときにも建築確認が必要になりました。
再建築不可の家は、建て替えができない代わりに「リフォームして使う・貸す」ことで価値が保たれてきました。ところが、主要構造部の過半に及ぶような大規模リフォームに確認申請が必要になったことで、接道義務を満たさない家では大がかりな改修の計画が立てにくくなっています。買い手側の目線が厳しくなる可能性があり、「そのうち誰かがリフォームして使うだろう」と待つほど不利になりやすい点に注意が必要です。
一方で、屋根の葺き替えや内装の張り替えなど、大規模の修繕・模様替えに当たらない工事には確認申請が不要なものもあります。どこまでの工事が対象になるかは建物ごとに判断が必要なため、買い手候補の会社に確認を取りながら進めます。
再建築不可の家は、住宅ローンの審査で担保評価が低くなりやすく、現金で買える人や事業者に買い手が限られます。売り先ごとの特徴は次のとおりです。
| 売り先 | 価格の傾向 | スピード | 向いているケース |
|---|---|---|---|
| 隣地の所有者 | 隣地と一体になると価値が上がるため、条件が合えば他より高くなることがある | 相手次第 | 隣地が敷地を広げたい・通路がほしい事情がある |
| 再建築不可を扱う買取会社 | 再販・賃貸の手間やリスクを見込むため低めになりやすい | 早い（数週間〜） | 早く手放したい・家財が残っている・遠方 |
| 仲介で投資家・現金購入者に売る | 買取より高くなる可能性があるが、売れるまでの期間が読みにくい | 数か月〜 | 立地が良く、賃貸需要がある |
| 有料で引き取ってもらう | 0円、または処分費を支払う | 比較的早い | 傷みが激しく、どこにも値段がつかない |
再建築不可物件の価格は、立地・建物の状態・道路の状況・再建築の余地の有無で大きく変わるため、一律の相場で語ることはできません。「相場は◯割」といった数字だけで判断せず、複数の売り先から実際の金額を取って並べることが大切です。当事務局では、隣地への打診が可能かどうかも含めて比較の材料をそろえます。
家財の片付け費用も合わせた手取り額でご提案します。
ご相談・提携先のご紹介は無料です。お電話は 0120-169-436（通話無料）
再建築不可の家を解体して更地にすると、新しい建物を建てられない土地が残ります。使い道が駐車場・資材置き場などに限られ、買い手はかえって減ることがあります。さらに、住宅が建っている土地に適用される固定資産税の軽減（住宅用地の特例）が外れ、翌年から税額が上がります。
| 確認すること | 理由 |
|---|---|
| 建物を残したまま買う会社があるか | 買取会社は建物を修繕して貸す・使うことを前提に買うことが多く、建物がある方が価値が残る |
| 解体費の見積もり | 路地の奥の家は重機やトラックが入れず手作業の解体になり、費用が上振れしやすい |
| 更地にしたあとの固定資産税 | 住宅用地の特例が外れる。売れるまでの期間が長いほど負担が重くなる |
| 倒壊の危険があるか | 倒壊・外壁の落下の危険が高いなら、所有者の責任として安全対策を優先する |
相続した空き家を売るときの3,000万円特別控除は、耐震基準を満たした家を売る、または取り壊してから土地を売るのが要件でしたが、令和6年1月1日以後の譲渡では、売った翌年2月15日までに買主が耐震改修または取り壊しをする場合も対象になりました。再建築不可の家では、取り壊すと土地の価値が大きく下がることもあるため、どの形で要件を満たすかを買主と事前にすり合わせることが大切です（国税庁 No.3306）。
再建築不可の家は、車が横付けできない細い路地の奥にあることが多く、家財の搬出も手作業が中心になります。片付けの費用や日数が増えやすいぶん、「片付けてから売る」と「家財ごと買い取ってもらう」の差が大きく出やすいのが特徴です。
| 進め方 | 向いているケース |
|---|---|
| 家財ごと買取会社に引き渡す | 搬出が大変・遠方で帰省できない・早く手放したい |
| 貴重品と形見だけ先に取り出し、残りは買取会社に任せる | 思い出の品は残したいが、全部を片付ける時間はない |
| 片付け・供養を済ませてから仲介で売る | 立地が良く、内覧で印象を良くしたい |
安心実家じまいでは、貴重品の捜索・仏壇の供養・家財の片付け・解体の見積もりと、売却の相談を一つの窓口で進められます。片付けの料金は料金表をご覧ください。
| ポイント | 価格が残りやすい例 | 価格が下がりやすい例 |
|---|---|---|
| 再建築の余地 | 隣地の一部取得や43条2項の許可で建て替えられる見込みがある | 袋地で隣地の協力も見込めない |
| 建物の状態 | 雨漏りがなく、最低限の修繕で住める・貸せる | 傾き・シロアリ・雨漏りで大規模な改修が必要 |
| 立地 | 駅に近い・賃貸需要がある都市部 | 人口が減っている地域で、貸す相手も見つけにくい |
| 通路・私道の権利 | 通路の通行や、水道・ガス管の掘削について書面の承諾がある | 通路が他人の土地で、通行の取り決めが口約束だけ |
| 境界 | 隣地との境界が確定している | 境界が不明で、測量に隣地の立ち会いが必要 |
特に見落としやすいのが私道や通路の権利関係です。路地が他人所有の私道の場合、通行や、上下水道・ガス管の引き込み工事のための掘削について承諾を得ているかで、買い手の評価が大きく変わります。承諾書がなければ、売却前に私道の所有者から書面をもらえないか検討します。
また、自治体の条例で、細長い通路（路地状部分）で道路に接する敷地に対し、通路の長さに応じて2mより広い幅を求めていることがあります（例：東京都建築安全条例）。「2mあるから大丈夫」と思っていても、条例の基準に届かず建て替えできないケースがあるため、自治体の基準も確認します。
| 選択肢 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 修繕して住む・貸す | 建物を活かして自分で使う、または賃貸に出す | 大規模な修繕・模様替えには建築確認が必要になる場合がある（2025年4月改正）。修繕費の回収に時間がかかる |
| 解体して駐車場・資材置き場にする | 建物を壊して土地を貸す | 車が出入りできる幅がないと使えない。固定資産税の軽減が外れる |
| 隣地と一緒に使ってもらう | 隣地の所有者に貸す・売る | 相手の意向次第。価格の根拠を用意して打診する |
| 相続土地国庫帰属制度 | 相続した土地を国に引き取ってもらう | 建物がある土地は申請できない。通路の権利に争いがある土地なども対象外になり得る |
「売れないから持ち続ける」を選ぶ場合も、固定資産税・管理の手間・倒壊の危険に備えた保険などの負担は続きます。10年持った場合の負担の合計と、今手放した場合の手取りを並べて比べるのがおすすめです。
| ケース | 状況 | 進め方の一例 |
|---|---|---|
| A 都市部の路地奥・間口1.8m | 駅から徒歩圏。旗竿地の通路部分がわずかに2mに足りない | 隣地に通路部分の一部を分けてもらえないか打診。難しければ再建築不可を扱う買取会社と仲介の両方で見込みを取る |
| B 昔からの狭い道に面した家 | 前の道が幅3mほどの古い道 | 2項道路として指定されていれば、セットバックで建て替えできる可能性がある。道路の種別を役所で確認してから売り方を決める |
| C 郊外の袋地・空き家歴5年 | 他人の土地を通って出入りしている。建物の傷みも進んでいる | 隣地所有者への売却を最初に検討。まとまらなければ家財ごと引き取る買取会社や有料引き取りも比較し、倒壊の危険があれば安全対策を優先 |
同じ「再建築不可」でも、出口は大きく変わります。まず再建築できない理由を正確に知ることが、損をしない第一歩です。
宅地建物取引業の免許を持っているか
免許番号と更新回数を確認します
再建築不可の理由と、再建築の余地を説明してくれるか
調べずに「再建築不可だから安い」とだけ言う会社より、道路の種別まで確認する会社が信頼できます
査定額の根拠を示せるか
再販や賃貸の想定から逆算した根拠を説明できるかを確認します
契約不適合責任の免責と、残置物の扱いが明記されているか
古い建物ほど不具合が見つかりやすいため、免責の範囲を書面で確認します
「高く売れる」とだけ言って媒介契約を急がないか
再建築不可は売れるまでの期間が読みにくいため、根拠のない高い査定額には注意が必要です
| 費用 | 内容・目安 |
|---|---|
| 仲介手数料（仲介で売る場合） | 売買価格が400万円を超える場合、上限は「売買価格×3％＋6万円」＋消費税（速算式）。売買価格800万円以下の物件は、事前の合意のもと最大30万円（税別）まで受け取れる特例がある。買取なら不要 |
| 印紙税 | 売買契約書に、契約金額に応じた収入印紙を貼る（電子契約なら不要） |
| 相続登記 | 登録免許税は固定資産税評価額の0.4％。司法書士に依頼する場合は報酬が別途かかる |
| 抵当権の抹消・住所変更の登記 | 該当する場合のみ。登録免許税と司法書士報酬 |
| 家財の片付け | 実家じまい代行パック 2DKまで29.8万円／3LDKまで49.8万円／4LDK以上69.8万円〜（税別）。残置物ごと買い取る会社なら不要な場合も |
| 譲渡所得税・住民税 | 売却益が出た場合のみ。翌年に確定申告 |
| 道路・敷地の調査 | 道路の種別や過去の建築記録の確認。提携の不動産会社が売却の相談の中で行うことが多い |
| 測量費 | 境界が確定していない場合や、隣地から通路部分を取得して分筆する場合に必要 |
| 解体費（解体する場合のみ） | 木造30坪で100〜180万円程度が目安。重機が入らない路地の奥では手作業が増えて上振れしやすい |
再建築不可の家を買取で売る場合、仲介手数料はかからず、残置物の処分費も査定に含めて引き受けてもらえることがあります。費用の内訳は、査定とあわせて書面で確認しましょう。
| 用語 | 意味 |
|---|---|
| 接道義務 | 建物の敷地が建築基準法上の道路に2m以上接していなければならないというルール（建築基準法43条1項） |
| 建築基準法上の道路 | 原則として幅員4m以上で、建築基準法42条に定める道路。見た目が道でも法律上の道路でないことがある |
| 2項道路 | 幅4m未満でも、昔から建物が立ち並び特定行政庁が指定した道（42条2項）。建て替え時は道路の中心線から2m後退する |
| セットバック | 2項道路に面した敷地で、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させること。後退部分には建物や塀を建てられない |
| 43条但し書き（43条2項2号の許可） | 接道義務を満たさなくても、周囲に広い空地があるなどの基準に合い、建築審査会の同意を得て許可されれば建築できる制度 |
| 位置指定道路 | 私道を特定行政庁が建築基準法上の道路として指定したもの（42条1項5号） |
| 旗竿地・袋地 | 旗竿地は細い通路の奥に敷地がある土地。袋地は道路にまったく接していない土地 |
| 新2号建築物 | 2025年4月の法改正で、木造2階建て住宅などが該当。大規模な修繕・模様替えにも建築確認が必要になった |
ご実家の住所と、道路側・路地の写真
路地の幅が分かる写真があると、道路の種別の見当がつけやすくなります
登記事項証明書・公図（分かれば）
敷地の形と道路との接し方を確認します。なければ住所だけで構いません
過去に「建て替えできない」と言われた経緯
どこで何を理由に言われたかが分かると、調べ直す手がかりになります
隣地の様子
隣が空き家か、所有者と面識があるかも、出口を考える材料になります
家財の量と残したい物
各部屋の写真をLINEで送っていただければ、片付け費用の目安をお出しします
ご実家の住所・路地や外観の写真・分かる範囲の登記情報をLINEまたはフォームでお送りください。
提携の不動産会社が道路の種別などを確認し、再建築の余地の有無と、考えられる売り先を整理します。
再建築不可を扱う買取会社・仲介会社の査定を並べ、片付け・解体費も含めた手取りで比較します。
形見分けと片付け、相続登記が未了なら提携の司法書士へ。立ち会いなしでも進められます。
売主様と提携の宅建業者の間で契約・決済を行います。
売れる可能性はあります。一般の個人は住宅ローンが使いにくいため買い手は限られますが、再建築不可を扱う買取会社、投資家、隣地の所有者などが買い手になります。ただし価格は立地や建物の状態で大きく変わり、必ず売れるとは限らないため、複数の売り先を比べることが大切です。
市区町村の建築指導課などで、接している道が建築基準法上の道路かどうかを確認し、公図や地積測量図・現地の実測で道路に接する長さを確かめます。住所と写真をお送りいただければ、提携の不動産会社が確認をお手伝いします。
接道義務を満たさない敷地でも、周囲に広い空地があるなど一定の基準に合い、建築審査会の同意を得て特定行政庁が許可すれば建築できる制度で、現在は建築基準法43条2項2号に定められています。基準は自治体ごとに異なり、建て替えのたびに許可が必要です。
再建築不可の土地は更地にしても新しい建物を建てられないため、かえって買い手が減ることがあります。住宅用地の固定資産税の軽減も外れるので、解体は建物を残したまま買う会社がないか確認してから判断しましょう。
できます。家財ごと買い取る会社もあり、路地の奥で搬出が大変な家ほど、片付けてから売る場合との手取りの差を比べる意味があります。片付けの見積もりと査定を並べてご判断いただけます。
金融機関によっては担保評価が低く、住宅ローンが使いにくいのが一般的です。そのため買い手は現金で購入できる人や事業者に限られやすく、価格にも影響します。
リフォーム費用を価格に上乗せできるとは限りません。2025年4月の建築基準法改正で大規模な修繕・模様替えに建築確認が必要になる場合もあり、再建築不可の家では計画が立てにくくなっています。まずはそのままの状態で複数の会社の見込みを取りましょう。
ご相談と提携先のご紹介は無料です。片付けや解体をご依頼いただく場合は、お見積もりを確定してからのご契約になります。
監修：久留 慎一郎（司法書士・行政書士）
東京大学法学部卒業後、日本航空株式会社に26年勤務。2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当。このページの相続・登記・法律に関する記述を監修。監修者の詳細
最終更新日：｜安心実家じまい事務局
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