接道義務を満たさない私道の家は売れる？売却前の確認事項と買取・仲介の比較

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

建て替えできない実家の売却・買取については、再建築不可物件の買取・売却の相談窓口で、片付けや解体とあわせて無料でご相談いただけます。

接道義務とは？私道しかない実家が抱えるリスク

接道義務とは、建築基準法第43条で定められたルールで、建物を建てる敷地は、建築基準法上の「道路」に2m以上接していなければならないという原則です。目的は、火災や災害の際に消防車・救急車が現場に入れること、そして住民が安全に避難できる経路を確保することにあります（建築基準法 e-Gov法令検索）。

ここで重要なのは、「道路が公道か私道か」は関係がないという点です。私道であっても、建築基準法上の道路として認定されていれば接道義務を満たせます。逆に、見た目は道路に見えても建築基準法上の道路ではない「通路」「他人の敷地の一部」にしか接していない実家は、接道義務を満たしていない扱いになります。

接道義務を満たさない土地は、一般に「再建築不可物件」と呼ばれます。今建っている家をそのまま使う分には問題ありませんが、解体して更地にしても新しい家を建てられません。建て替え・増改築（大規模な修繕・模様替えを含む）ができないため、住宅ローンの審査でも不利になりやすく、買い手が仲介市場では見つかりにくいという特徴があります。実家を相続したあとに「売ろうとしたら不動産会社に再建築不可だと言われた」というケースは珍しくありません。

建築基準法上の「道路」の種類と、私道が該当するケース

建築基準法第42条は、道路を種類ごとに定義しています。私道が「道路」として認められるのは、主に次のようなケースです。

「うちの前の道が建築基準法上の道路かどうか」は、感覚では判断できません。自治体の建築指導課（建築指導係）の窓口で「道路種別証明」や「建築基準法上の道路調査」を申請すれば、道路種別・幅員・道路後退の有無を公的に確認できます。相続した実家を売却する前は、必ずこの調査を行ってください。

私道に面した家を売る前に確認すべき4つのポイント

接道義務を満たしていても、私道特有の権利関係が売却のハードルになることがあります。次の4点は、契約前に必ず確認してください。

1. 私道の所有形態（単独所有・共有・分筆）

私道は「近隣数軒で共有している」「特定の1軒が単独で所有している」「持分ごとに分筆されている」など所有形態がさまざまです。実家の名義に私道の持分が含まれているかどうかは、法務局で登記事項証明書（登記簿謄本）を取得すれば確認できます（法務局 登記手続ハンドブック）。私道の持分がない、あるいは共有者の一部が不明という場合は、売却前に整理が必要になることがあります。

2. 掘削承諾書・通行承諾書の有無

私道の下には水道管・ガス管などのライフラインが通っていることが多く、将来的な補修や新規引き込みの際に「私道を掘削してよい」という承諾（掘削承諾）が必要になります。また、私道の共有者以外が通行する場合の「通行承諾」も同様です。これらの承諾書が実家の書類の中にあるかを確認し、なければ買主・仲介会社に事前に伝えておくとトラブルを防げます。

3. 相続登記が済んでいるか

令和6年4月1日から相続登記が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料の対象になり得ます（法務省 相続登記の申請義務化について）。私道部分を含めて相続登記が完了していないと、そもそも売却の契約自体を進められません。

4. 管理不全空き家・特定空家に該当していないか

長期間放置された空き家は、空家等対策特別措置法に基づき自治体から「管理不全空き家」「特定空家」に指定されることがあります。指定を受けると固定資産税の住宅用地特例（最大1/6軽減）が外れ、税負担が跳ね上がるほか、改善命令・行政代執行の対象にもなり得ます（国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報）。放置期間が長い実家ほど、早めの売却判断が税負担を抑えることにつながります。

接道義務を満たさない土地の5つの解決策

再建築不可だからといって、売却をあきらめる必要はありません。実務でよく使われる解決策を、難易度が低い順に紹介します。

セットバックや但し書き許可は、手続きが完了すれば資産価値を大きく回復できる一方、時間と費用がかかります。「相続税の申告期限（10か月）までに現金化したい」「遠方に住んでいて何度も役所に通えない」という場合は、現状のまま買取業者に相談するほうが現実的なケースも多くあります。

片付けてから売るか、そのまま買取か｜買取・仲介・有料引き取りの3択比較

再建築不可・私道持分ありの実家を手放す方法は、大きく3つに分かれます。それぞれの特徴を手取りベースで比較しました。

ここで大切なのは、「仲介の方が高く売れそうだから仲介」と単純に決めないことです。仲介で売るには、まず片付け・解体・測量・境界確定などの準備費用がかかり、さらに売れるまでの固定資産税や管理の手間も発生します。「片付け・解体費用＋保有コスト」を差し引いた後の手取り額で比較して初めて、本当に得な方法が見えてきます。当事務局は宅建業者ではないため、実際の売買契約は提携の宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は窓口としてのご相談対応と、片付け・仕分けの実務を担当する体制です。まずは今の状態のまま空き家買取の概算査定を受け、片付けた場合との差額を比較してみることをおすすめします。

片付けの負担も判断材料に入れる

接道義務や私道の問題を解決できたとしても、実家の中に残された家財・遺品の片付けは別の負担として残ります。「片付けてから仲介で高く売る」を選ぶ場合、一般的な一戸建て（3LDK程度）の遺品整理・生前整理には数十万円規模の費用と、数日〜1週間程度の作業日数がかかることが多く、遠方に住んでいる場合はこの手配自体が大きな負担になります。

「片付けは負担だが、少しでも高く売りたい」という場合は、実家じまい代行や遺品整理サービスを使って仕分け・搬出・供養までを一括で進める方法があります。逆に「片付けの時間も費用もかけたくない」という場合は、家財が残ったままの状態で買取査定を受け、そのまま引き渡すという選択肢も現実的です。どちらが得かは、片付け費用と、片付けた場合に上がる売却額を比較して判断してください。

ケース別シミュレーション｜あなたの実家はどのパターンか

接道状況と私道の権利関係の組み合わせで、取るべき対応は変わります。代表的な4パターンを整理しました。

ケースA：私道が位置指定道路で、私道持分あり

接道義務は満たしており、権利関係も明確なため、仲介・買取のどちらでも売却しやすいパターンです。片付けに時間をかけられるなら仲介、急ぐなら買取を検討します。

ケースB：私道が位置指定道路だが、私道持分なし

建築自体は可能でも、私道共有者からの掘削承諾・通行承諾が得にくく、契約が長引くことがあります。事前に共有者へ状況を確認し、承諾書を準備できるかで売りやすさが大きく変わります。

ケースC：2項道路でセットバック未実施

現状の建物はそのまま住める・売れる場合が多いものの、買主が建て替えを前提にすると、セットバック分の敷地面積が実質的に減る点を説明する必要があります。売却額に織り込んで交渉するか、先にセットバックの測量だけ済ませておく方法があります。

ケースD：接道義務を満たさない（再建築不可）

仲介市場では買い手が付きにくく、住宅ローンも組みにくいため、専門の買取業者への相談が現実的です。隣地所有者への売却や但し書き許可の可能性も並行して確認する価値はありますが、相続税の申告期限（相続開始を知った日の翌日から10か月）が迫っている場合は、期限を優先した判断が必要です。

実務チェックリスト（印刷して使えます）

接道義務・私道が絡む実家を売却する前に、確認しておきたい項目を一覧にしました。

私道トラブルでよくある3つのパターンと防ぎ方

私道が絡む実家の売却では、決済直前になって契約が止まるケースが少なくありません。仲介の現場でよく見られる代表的なトラブルを3つ紹介します。

パターン1：測量図と現況の道路幅が一致しない

古い測量図では幅員4mと記載されていても、電柱・擁壁・越境した塀などの影響で実測すると4mに満たないことがあります。契約前に現況測量を行い、実測値と図面の差を確認しておくと、決済直前のトラブルを防げます。

パターン2：私道の共有者から突然「通行料」や「掘削の条件」を求められる

法的な支払い義務がない場合でも、慣習的に協力金・清掃費の負担を求められることがあります。過去に近隣とやり取りした書類・慣行があれば、売却前に買主候補へ開示しておくと安心です。

パターン3：私道部分の相続登記だけが漏れている

建物と敷地の相続登記は済んでいても、私道の持分だけ名義変更が漏れているケースがあります。登記事項証明書は、建物・敷地・私道の3つを別々に取得して確認するのが確実です。

相続空き家の3,000万円特別控除との関係

接道義務の問題を解決して売却できた場合、あるいは再建築不可のまま買取業者に売却した場合のいずれでも、要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」により、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は最高2,000万円）を控除できます。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です（国税庁タックスアンサー No.3306）。取得費が不明な場合の概算取得費（売却額の5%）の扱いについては、No.3302も参考にしてください（国税庁タックスアンサー No.3302）。ただし特例の適用には、耐震基準を満たすか、更地にして売却するなどの要件があるため、事前に税務署・税理士へ確認することをおすすめします。

なお、神奈川県や大阪府など都市部の私道付き物件では、隣地所有者との協議や但し書き許可の実例が比較的多く、地域の事情に詳しい買取窓口に相談すると解決が早いこともあります（例：神奈川県の空き家買取）。

よくある質問

まとめ

接道義務と私道の問題は、専門用語が多く複雑に見えますが、確認すべきことはシンプルです。振り返ります。

• 接道している道路が建築基準法上の道路かどうかを、自治体の窓口でまず確認する
• 私道の持分・掘削承諾・通行承諾・相続登記の状況を法務局と手元の書類で確認する
• 再建築不可でも、セットバック・隣地購入・但し書き許可・買取など複数の解決策がある
• 片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すかは、片付け費用も含めた「手取り額」で比較する
• 空き家の3,000万円特別控除は令和9年12月31日までの譲渡が対象。要件は国税庁サイトで確認する

ご自身での調査に不安がある場合は、現状のままの状態でどのくらいの査定額になるかを確認するところから始めるのが、もっとも負担の少ない一歩です。