空き家は解体してから売却すべき？どっちが得か手取りで比較【2026年版】

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

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「解体して売る」と「そのまま売る」の違いをまず整理する

空き家の売却を考えるとき、多くの方が最初につまずくのが「解体してから売るべきか、建物を残したまま（古家付きで）売るべきか」という判断です。結論から言えば、どちらか一方が常に得ということはなく、建物の状態・立地・解体費用・固定資産税の変化を差し引いた「手取り額」で比較するのが唯一の正しい比べ方です。

売却の方法には、大きく分けて次の3つがあります。①建物を解体して更地で売る、②建物を残したまま（古家付き土地として）仲介で売る、③不動産会社に古家付きのまま買取してもらう、の3択です。それぞれメリット・デメリットが異なるため、まずは全体像を比較表で確認しておきましょう。

解体・仲介・買取の3択比較表

実家の空き家をどう手放すか、3つの選択肢を「費用」「期間」「手取りの目安」の観点で比較しました。あくまで一般的な傾向であり、実際の金額は物件の立地・築年数・建物状態によって大きく変わります。

この表からわかるとおり、「解体して売る」ことが必ずしも高く売れることを意味しません。解体費用を先出しした分、売却価格に転嫁できなければ、結果的に手取りが減ることもあります。片付けをせず古家付きのまま買取に出す場合の手取り比較は空き家買取のページで詳しく試算していますので、あわせてご確認ください。

空き家の解体費用の相場【構造別・坪単価】

解体費用は建物の構造・延床面積・立地条件によって大きく変わります。一般的な相場観は以下のとおりです。

この目安はあくまで建物本体の解体費用です。実際にはこれに加えて、次のような追加費用が発生することがあります。

• 残置物の撤去費用——家財や不用品が残っている場合、解体業者による撤去は割高になりやすいため、先に遺品整理・生前整理で搬出しておくほうが総額を抑えられるケースが多くあります。片付けについては実家じまい代行や遺品整理のサービスで、解体前の仕分け・搬出まで一括して相談できます。
• アスベスト除去費用——建築時期によってはアスベストを含む建材が使われている場合があり、除去費用が別途必要になることがあります。
• 浄化槽・井戸の撤去費用——敷地内に浄化槽や井戸がある場合、撤去・埋め戻し費用が加算されます。
• 重機が入れない狭小地の追加費用——接道が狭く手作業が中心になる場合、人件費がかさみ総額が上がりやすくなります。

自治体によっては老朽危険空き家の解体費用に対する補助金制度を設けている場合があります。制度の有無・要件・上限額は自治体ごとに異なるため、解体を検討する段階で、物件所在地の自治体窓口に直接確認することをおすすめします。解体費用の補助金制度については空き家解体費用の補助金｜相場・自治体の申請条件・3,000万円特別控除との関係で詳しく解説しています。

解体すると固定資産税はどう変わるか

解体するかどうかを判断するうえで、多くの方が見落としがちなのが固定資産税への影響です。住宅が建っている土地には「住宅用地に対する固定資産税の課税標準の特例」が適用されており、敷地面積200平米までの部分は課税標準額が6分の1に、200平米を超える部分は3分の1に軽減されています。

建物を解体して更地にすると、この特例の対象から外れます。その結果、翌年度以降の土地の固定資産税が上がる場合があります。「空き家を解体したら急に税金が高くなった」という声の多くは、この特例が外れたことが原因です。解体を決める前に、解体後の固定資産税額を自治体の資産税課に試算してもらっておくと、想定外の負担を避けられます。

「管理不全空き家」に指定されると解体前でも特例が外れる

一方で、「解体しなければ税金は上がらない」とも言い切れません。令和5年（2023年）12月13日に施行された改正空家法により、そのまま放置すれば「特定空家」になるおそれがある空き家は「管理不全空き家」として市区町村長から指導・勧告の対象になります。勧告を受けると、建物が残っていても住宅用地特例が解除され、固定資産税が最大6倍程度に上がる場合があります（国土交通省）。つまり、建物を解体せずに放置し続けることも、税制上は得な選択とは限りません。物件が老朽化している場合は、解体するか売却するかを先送りせず、早めに方針を決めることが結果的に負担を抑えることにつながります。

売却時に使える税の特例と取得費の考え方

解体・売却の手取りを左右するもう一つの大きな要素が、譲渡所得にかかる税金です。ここでは相続した空き家に関わる主要な特例を、一次情報にもとづいて整理します。

被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除

相続または遺贈によって取得した家屋・敷地を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。主な要件は次のとおりです。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（区分所有建物を除く）
• 相続の開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件のもと老人ホーム入居者等も対象）
• 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却時に一定の耐震基準を満たしているか、家屋を全部解体して敷地のみを売却すること

この特例は「耐震基準を満たすリフォームをする」か「解体して更地にする」かのいずれかが条件になっている点が重要です。老朽化した空き家をそのまま古家付きで売る場合、耐震基準を満たしていなければこの特例は使えません。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円になります。また同日以後は、買主が売却後翌年2月15日までに耐震改修または解体を行う場合も対象になるパターンが追加されています。適用の可否や控除額は個々の状況で判断が分かれるため、確定申告前に税理士または税務署へ確認してください。

取得費・譲渡費用の考え方

譲渡所得は「売却代金－取得費－譲渡費用」で計算します。建物の取得費は、購入・建築代金の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額です（国税庁タックスアンサーNo.3252）。相続で取得した実家の場合、取得費が古い契約書などで確認できないことも少なくありません。取得費が不明な場合は、譲渡価額の5%を概算取得費として計算する方法もあります。また、国税庁の同ページによれば、建物付きの土地を購入し概ね1年以内に建物を取り壊すなど、当初から土地の利用が目的だったと認められる場合は、解体費用を取得費に算入できるケースもあります。どのケースに当てはまるかは個別の事情によって異なるため、確定申告の際は税理士に相談することをおすすめします。

相続登記が済んでいないと売却も解体もできない

解体するにしても売却するにしても、前提として相続登記（不動産の名義変更）が完了している必要があります。令和6年（2024年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務省）。施行日より前に発生した相続であっても、未登記のままであれば令和9年3月31日までに登記する必要があります。まだ名義変更が済んでいない実家がある場合は、解体・売却の検討と並行して、早めに司法書士へ相談し登記を進めておくことをおすすめします。

ケース別シミュレーション：自分の場合はどう判断するか

実際の判断は、建物の状態・立地・相続人の状況によって分かれます。よくある4つのケースで、判断の考え方を整理します。

ケースA：築40年以上・老朽化が進み、耐震基準を満たさない

そのまま古家付きで売却しようとしても、買主が住宅ローンを組みにくく、値引き交渉の材料にされやすい状態です。解体して更地にしたうえで3,000万円特別控除の適用を検討するか、古家付きのまま買取に出して解体・片付けの負担を引き受けてもらうかの二択になりやすいケースです。解体費用を先出しできるかどうかが判断の分かれ目になります。

ケースB：立地がよく、更地需要が強いエリア

駅近・住宅需要が高いエリアでは、更地にしたほうが買主の選択肢（新築・建て替え）が広がり、売却価格に解体費用を上乗せしやすい傾向があります。解体費用と、更地にすることで見込める価格差を、不動産会社の査定で比較したうえで判断してください。

ケースC：遠方に住んでいて、現地に立ち会う時間が取れない

解体工事の立ち会いや、複数業者からの相見積もりを取る時間が確保しにくい場合、古家付きのまま買取に出すほうが手続きの負担は小さくなります。片付け・解体・契約不適合責任まで引き受けてもらえる買取であれば、価格が仲介よりやや低くても、総合的な負担は軽くなることがあります。

ケースD：家財がまだ大量に残っていて、片付けから手をつけられていない

解体するにも売却するにも、まず家財の仕分け・搬出（実家じまい）が必要です。残置物が多いまま解体業者に依頼すると撤去費用が割高になりやすいため、先に実家じまい代行や遺品整理で片付けを済ませておくと、その後の解体・売却の判断がしやすくなります。仏壇・位牌など供養が必要な物がある場合も、片付けの段階であわせて相談できます。

解体・売却前の実務チェックリスト

判断を先延ばしにしないために、着手前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、検討時の確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特につまずきやすいのが「相続登記の状況」と「固定資産税の試算」です。登記が済んでいないと売却自体ができず、固定資産税の試算を怠ると解体後に想定外の負担が発生することがあります。着手前にこの2点を確認しておくだけで、後々のトラブルをかなり減らせます。

よくある質問

まとめ

空き家を「解体してから売るか」「そのまま売るか」に、一律の正解はありません。解体費用・固定資産税の変化・売却価格への反映度合いを、物件ごとに手取りベースで比較することが判断の基本です。振り返ります。

• 解体・古家付き仲介・古家付き買取の3択を、費用と手取りで比較する
• 解体すると固定資産税の住宅用地特例が外れ、税額が上がる場合がある
• 放置して「管理不全空き家」に指定されても同じ特例が外れることがある
• 3,000万円特別控除は、耐震基準を満たすか解体するかが条件になる
• 相続登記が済んでいないと解体も売却もできない。令和6年4月から義務化済み
• 片付けが済んでいない場合は、まず仕分け・搬出から着手すると判断がしやすい

判断に迷う場合は、まず不動産会社に古家付き・更地それぞれの査定を依頼し、金額の差を具体的に確認することから始めてください。税金や相続登記が絡む手続きは、一人で抱え込まず、税理士や司法書士など専門家に相談することをおすすめします。片付けから解体・売却まで窓口を一本化したい場合は、まずは写真を送るだけの無料見積もりからご相談ください。