実家売却時の固定資産税の精算とは｜日割り計算・起算日・確定申告での扱いを解説

最終更新日：2026年9月13日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

「実家を売ったら、今年の固定資産税は誰が払うの？」——実家売却の相談で必ずと言っていいほど出てくる質問です。答えは「納税義務者は売主のまま。ただし引き渡し日以降の分は精算金として買主からもらうのが一般的」。この記事では、固定資産税の精算の仕組み・日割り計算の方法・起算日による金額の違い・確定申告での扱いまで、国税庁・総務省の一次情報に基づいて、実家売却の当事者目線で解説します。契約前のチェックリストと引き渡し月別の早見表も用意したので、印刷してご活用ください。

固定資産税の精算とは？まず課税の仕組みから理解する

実家を売却するとき、売買代金とは別に「固定資産税・都市計画税の精算金」という項目が決済時の明細に登場します。初めて不動産を売る方には耳慣れない言葉ですが、仕組みを理解すれば難しいものではありません。結論から言うと、固定資産税の精算とは、1年分の税金を売主と買主が所有期間に応じて分担するために、日割り計算した金額を買主が売主に支払う手続きのことです。

前提となるのが、固定資産税の課税の仕組みです。固定資産税は、毎年1月1日（賦課期日）時点で土地や家屋を所有している人に対して、市町村（東京23区の場合は都）が課税する税金です。税額は原則として「課税標準額×標準税率1.4%」で計算され、市町村によっては異なる税率を定めている場合もあります（出典：総務省「固定資産税」）。市街化区域内の土地・家屋には、あわせて都市計画税（税率は市町村の条例で定められ、0.3%が上限）が課税されます（出典：総務省「都市計画税」）。

重要なのは、年の途中で所有者が変わっても、納税義務者は1月1日時点の所有者のまま変わらないという点です。たとえば2026年6月に実家を引き渡した場合でも、2026年度分の固定資産税は、1月1日時点の所有者だった売主に全額の納税義務があります。買主が市町村から請求されることはありません。国税庁の質疑応答事例でも「その年度の賦課期日後に所有者の異動が生じたとしても、新たに所有者となった者が納税義務を負担することはありません」と明記されています（出典：国税庁 質疑応答事例「未経過固定資産税等に相当する額の支払を受けた場合」）。

精算は「法律の義務」ではなく「取引の慣行」

このままでは、引き渡し後の期間の税金まで売主が負担することになり、売主にとって不公平感が残ります。そこで不動産取引の実務では、引き渡し日以降の期間に対応する税額（未経過固定資産税等相当額）を日割り計算し、買主が売主に支払うのが広く定着した慣行になっています。決済日に売買代金とあわせて授受されるのが一般的です。

ただし、この精算は地方税法などの法律で義務付けられたものではありません。あくまで売主と買主の合意（売買契約書の記載）に基づいて行うものです。したがって、精算するかどうか、どの起算日で計算するか、日割りの分母を365日とするかどうかは、すべて契約内容で決まります。「慣行だから当然こうなるはず」と思い込まず、契約書の条文を確認することが出発点になります。

納税通知書が届くのは4月〜6月頃

固定資産税の納税通知書は、多くの自治体で4月〜6月頃に1月1日時点の所有者へ郵送され、通常は年4回の納期に分けて納付します（一括納付も可能です）。つまり、1月〜納税通知書到着前に売買契約・決済を行う場合、その年度の正確な税額がまだ分からないという状況が起こります。この場合の精算方法（前年度額で仮精算するのか、通知書到着後に再精算するのか）も契約書で取り決めておく必要があります。詳しくは後述の契約書チェックリストで解説します。

実家の年税額はどこで確認する？課税明細書の見方と目安

精算金を計算する出発点は、その年の「年税額」を正確に把握することです。年税額は、毎年春に届く納税通知書に同封されている課税明細書で確認できます。課税明細書には、土地・家屋それぞれの「評価額（固定資産税評価額）」「課税標準額」「税相当額」が記載されており、固定資産税と都市計画税の合計が年税額です。実家が遠方で通知書が見当たらない場合は、物件所在地の市町村（東京23区は都税事務所）で固定資産税評価証明書や課税証明書を取得すれば確認できます。相続登記の際にも評価証明書は必要になるため、早めに取得しておくと手続きが一度で済みます。

参考までに、税額計算の仕組みを簡単な例で見てみましょう。住宅が建つ180㎡の土地（評価額1,800万円）と木造家屋（評価額300万円）の場合、土地は小規模住宅用地（200㎡以下）に該当するため課税標準額が6分の1に軽減され、固定資産税は次のようなイメージになります。

市街化区域内であれば、これに都市計画税（税率は市町村の条例で定められ、0.3%が上限）が加わります。なお、実際の課税標準額は負担調整措置などにより単純な計算と一致しない場合があるため、正確な金額は必ず課税明細書か評価証明書で確認してください。ここで確認した年税額が、次章の日割り計算のベースになります。

固定資産税精算金の計算方法【起算日で金額が変わる】

精算金の計算式そのものはシンプルです。

精算金 ＝ 年税額（固定資産税＋都市計画税）× 買主の負担日数 ÷ 365日

ポイントは「買主の負担日数」をどこから数えるか、つまり起算日です。不動産取引の実務では、次の2方式が使われています。

どちらの方式が正しい・間違いということはなく、地域の商慣習の違いです。ただし、同じ引き渡し日でも起算日によって精算額は大きく変わります。首都圏在住の相続人が関西の実家を売却するようなケースでは、想定と違う方式が使われることもあるため、契約前に必ず確認してください。また、引き渡し日当日をどちらの負担とするかも契約によりますが、引き渡し日以降を買主負担とする例が多く見られます。売却後の手取り額を試算する際は、仲介手数料や登記費用だけでなく、この精算金の受け取り（プラス要素）と年度末までの納付（マイナス要素）も織り込んでおくと、資金計画の精度が上がります。

シミュレーション：年税額12万円・9月13日引き渡しの場合

固定資産税と都市計画税の年税額合計が12万円の実家を、9月13日に引き渡す（引き渡し日から買主負担、分母365日）と仮定して、両方式を比較します。

同じ物件・同じ引き渡し日でも、起算日の違いだけで精算金に約3万円の差が生まれます。4月1日起算のほうが売主の受け取りは多くなり、買主の負担は増えます。金額の妥当性を判断するためにも、自分の契約がどちらの方式かを把握しておきましょう。

引き渡し月別の精算金早見表（年税額12万円の場合）

引き渡し日ごとの買主負担額の目安を一覧にしました。ご自身の年税額に合わせて比例計算すれば、おおよその精算額が見積もれます（例：年税額18万円なら表の金額×1.5）。

この表からも分かるとおり、1月1日起算では年末に近い引き渡しほど精算金が小さくなり、4月1日起算では3月末に近いほど小さくなります。1月〜3月の引き渡しでは、1月1日起算の場合は新年度分（まだ税額が確定していない分）の精算が発生し、4月1日起算の場合は前年度分の残り期間だけを精算する形になるため、扱いがやや複雑です。この時期に決済する場合は、仮精算・再精算の取り決めを契約書で必ず確認してください。なお、うるう年の分母を366日とするかどうかも契約によって異なります。

実家売却ならではの注意点【相続がからむ場合】

自宅の買い替えと違い、実家の売却には相続の手続きが絡みます。固定資産税の精算に進む前に、つまずきやすいポイントを整理しておきましょう。

相続登記が済んでいないと売却できない

亡くなった親の名義のままでは、実家を売却することはできません。売買の前提として、相続登記（不動産の名義を相続人へ変更する手続き）が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内（施行前に相続が発生していた分は2027年3月31日まで）に申請する必要があります。売却スケジュールにも直結するため、名義変更がまだの方は早めに着手してください。手続きの流れや費用は相続登記の義務化と手続きの解説ページで司法書士監修のもと詳しく説明しています。あわせて実家の名義変更手続き｜必要書類・費用・自分でやる方法も参考になります。

相続した年の固定資産税は誰が払う？

1月1日時点の所有者が年の途中で亡くなった場合、その年度の納税義務は相続人が引き継ぎます。また、年内に相続登記が済まないまま翌年の1月1日を迎えると、翌年度分は相続人（共有の場合は相続人全員が連帯して）に課税され、自治体によっては「相続人代表者指定届」の提出を求められます。納税通知書が誰に届くかを把握しておかないと、納期を過ぎて延滞金が発生することもあるため、相続発生後は市町村の資産税担当課に確認しておくと安心です。相続人が複数いる場合は、立て替えた税金を遺産分割や売却代金の分配の中でどう清算するかも、あわせて話し合っておきましょう。

解体のタイミングで土地の税額が大きく変わる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、200㎡以下の部分（小規模住宅用地）は固定資産税の課税標準額が6分の1に、200㎡を超える部分は3分の1に軽減されています（出典：総務省「固定資産税」）。古家を解体して更地にした状態で1月1日を迎えると、この特例が外れ、土地部分の税額が翌年度から大幅に上がります。更地渡しの契約で解体時期を検討する際は、1月1日をまたぐかどうかで翌年度の税額（＝精算のベースになる金額）が変わる点に注意してください。解体と売却のどちらが得かの判断は実家は売却と解体どちらが得か｜判断基準と費用シミュレーションで詳しく解説しています。

放置すると「特定空き家」指定で特例が外れることも

売却を先延ばしにして実家を空き家のまま放置し、管理不全の状態になると、自治体から「特定空き家」に指定される可能性があります。勧告を受けると住宅用地の特例の対象から外れ、固定資産税の負担が大きく増えることがあります。指定までの流れは特定空き家に指定されるとどうなる？固定資産税と行政代執行までの流れをご覧ください。売却を決めたら、税負担が軽いうちに動き出すことが結果的に手取りを守ることにつながります。

精算金の税務上の扱い【売主・買主で異なる】

固定資産税の精算金は「税金の立て替え払い」のように見えますが、税務上の扱いはまったく異なります。ここを誤解すると確定申告で漏れが生じるため、正確に押さえておきましょう。

売主：受け取った精算金は譲渡所得の収入金額に算入

国税庁の質疑応答事例では、売主が受け取った未経過固定資産税等相当額は「実質的にはその土地及び家屋の譲渡の対価の一部を成すもの」として、譲渡所得の収入金額に算入されると明確に示されています（出典：国税庁 質疑応答事例）。つまり、売買代金3,000万円＋精算金6万円で売却した場合、譲渡所得の計算上の収入金額は3,006万円です。精算金は「税金の返してもらい」ではなく「売却代金の上乗せ」として扱われる、と覚えてください。

確定申告の際、売買契約書に記載された売買代金だけを収入金額として申告し、決済時の精算金を含め忘れるミスがよく起こります。決済時の精算書（残代金決済の明細）を保管しておき、申告時に必ず確認しましょう。

買主：支払った精算金は取得費（購入代金の一部）になる

同じ理屈で、買主が支払った精算金は、租税公課として経費になるのではなく、土地・建物の購入代金の一部（取得費・取得価額）として扱われます。買主が将来その不動産を売却するときの譲渡所得計算に影響するため、精算書は買主側も長期保管が必要です。

譲渡所得税の税率と実家売却で使える特例

譲渡所得（収入金額−取得費−譲渡費用−特別控除）には、所有期間に応じた税率で所得税・住民税がかかります。譲渡した年の1月1日時点の所有期間が5年を超える長期譲渡所得は所得税15%・住民税5%、5年以下の短期譲渡所得は所得税30%・住民税9%です（2037年までは基準所得税額の2.1%の復興特別所得税が加算されます。出典：国税庁タックスアンサーNo.3208・No.3211）。なお、相続で取得した実家は、被相続人（親）の取得時期を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得に該当します。

また、一人暮らしだった親の実家（昭和56年5月31日以前に建築された家屋）を相続して売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（取得した相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる「空き家特例」があります。適用期限は2027年（令和9年）12月31日までの譲渡です（出典：国税庁タックスアンサーNo.3306）。精算金を含めた譲渡所得の具体的な税額計算や特例の適用可否は、税理士や税務署に確認することをおすすめします。

精算条項がない・精算しない契約だった場合

買取業者への売却や親族間の売買などでは、精算条項を設けず「精算なし」で契約するケースもあります。精算は法律上の義務ではないため、この契約自体に問題はありませんが、売主にとっては引き渡し後の期間分の税負担を自分が抱えることを意味します。精算なしを提示された場合は、その分を売買代金に織り込んで交渉するか、精算条項の追加を打診するかを検討しましょう。逆に、価格交渉の材料として「精算なしでよいので代金を上げてほしい」といった調整に使われることもあります。いずれの形でも、税務上は受け取る金額の名目によって扱いが変わり得るため、最終的な手取りと申告への影響を比較したうえで判断してください。

相続から確定申告まで｜固定資産税まわりのスケジュール

実家売却では、固定資産税に関わる手続きが相続から確定申告まで長期間にわたって発生します。全体の流れを時系列で確認しておくと、「今なにをすべきか」「次になにが来るか」が見通せます。

特に注意したいのは、決済が終わった後も「納付」と「申告」という2つの義務が売主に残る点です。精算金を受け取って引き渡しが済むと売却が完了した感覚になりますが、固定資産税の納付は年度末まで、確定申告は翌年の申告期にそれぞれ対応が必要です。カレンダーやリマインダーに登録しておくことをおすすめします。

売買契約前に確認したい精算条項チェックリスト

固定資産税の精算をめぐるトラブルの多くは、契約書の確認不足から生まれます。契約前に次の項目をチェックしておけば、決済時に慌てることはありません。印刷してご活用ください。

特に見落としやすいのが「税額確定前の決済」と「再精算の有無」です。1月〜納税通知書到着前の決済では新年度の税額が分からないため、前年度額で仮精算したうえで、通知書到着後に差額を再精算するのか、仮精算で打ち切りにするのかを、契約書に明記しておくのが安全です。評価替え（3年に一度の固定資産税評価額の見直し）の年や、解体で住宅用地特例が外れた直後は、前年度と税額が大きく変わることがあるため注意してください。

ケース別に見る固定資産税精算の実際

実家売却でよくある4つのケースについて、精算の考え方を整理します。ご自身の状況に近いものから読んでみてください。

ケースA：納税通知書が届いた後（6月）に引き渡す場合

もっともシンプルなケースです。その年度の税額が確定しているため、納税通知書の年税額をもとに日割り計算するだけで精算額が決まります。売主は年4回の納期のうち未到来分も含めて全額を納付する義務があるため、決済後も納付書での納付（または口座振替）を忘れないようにしてください。精算金を受け取った分は、翌年の確定申告で譲渡所得の収入金額に含めます。

ケースB：納税通知書が届く前（2月）に引き渡す場合

新年度の税額がまだ分からないため、前年度の年税額をもとに仮精算するのが一般的です。その後の扱いは契約次第で、（1）納税通知書到着後に差額を再精算する方式と、（2）仮精算の金額で確定とし再精算しない方式があります。評価替えの年は税額が変動しやすいため再精算方式が丁寧ですが、決済後に売主・買主が再度やり取りする手間も生じます。どちらにするかを契約書に明記し、再精算する場合は連絡先と期限も決めておきましょう。

ケースC：古家を解体して更地渡しする場合

解体した家屋は、翌年度から固定資産税の課税対象から外れますが、同時に土地の住宅用地特例（課税標準額の6分の1または3分の1への軽減）も外れます。解体後に1月1日を迎えると、土地の税額が上がった状態の納税通知書が売主に届き、その金額が精算のベースになります。買主にとっても精算金の負担が想定より増えるため、更地渡しの契約では「いつ時点の税額で精算するか」を含めて事前にすり合わせておくことが大切です。解体費用と税負担の兼ね合いは売却と解体の比較記事で試算例を紹介しています。

ケースD：相続直後で名義変更が済んでいない場合

売却の前に相続登記が必要です。遺産分割協議がまとまっていないと登記も売却も進められないため、精算の議論以前に、まず相続人間の合意形成と名義変更を進めてください。この間も固定資産税は毎年課税され続け、納税義務は相続人が引き継ぎます。売却完了までに相続人が立て替えた税金を売却代金の分配時にどう調整するかも、あらかじめ決めておくと後の揉め事を防げます。手続きの段取りは相続登記の解説ページで確認できます。

精算をめぐるよくあるトラブルと防ぎ方

固定資産税の精算は金額こそ数万円規模のことが多いものの、実家売却では相続人が複数関わるぶん、小さな行き違いが感情的なもつれに発展しがちです。実際の相談で耳にするパターンと防ぎ方を紹介します。

• 起算日の認識違いで「聞いていた金額と違う」——首都圏在住の売主が1月1日起算のつもりでいたところ、関西の物件で4月1日起算が採用され、精算額の想定がずれるケースです。媒介契約の段階で不動産会社に起算日を確認し、査定時の手取り試算にも反映しておくと防げます。
• 決済後の納付漏れで督促状が届く——精算金を受け取ると「税金は買主が払ってくれる」と誤解しがちですが、市町村への納付義務は年度末まで売主にあります。決済後も残りの納期の納付書で納付を続け、口座振替を利用している場合は解約のタイミングにも注意してください。納付漏れは延滞金の原因になります。
• 再精算の約束が口頭のままで連絡が途絶える——納税通知書到着前の決済で「あとで差額を精算しましょう」と口頭で済ませ、通知書が届く頃には連絡がつかなくなるパターンです。再精算の有無・方法・期限は必ず契約書か覚書に残してください。
• 相続人間で立て替え分の清算が曖昧になる——売却までの数年間、長男だけが固定資産税を立て替えていたのに、売却代金は法定相続分どおりに分配されて不満が残るケースです。立て替えた税金の領収書を保管し、遺産分割協議や代金分配の際に清算する旨を早めに合意しておきましょう。
• 確定申告で精算金の申告漏れを指摘される——売買契約書の代金だけを申告し、決済時の精算金を収入金額に含め忘れる例です。前述のとおり精算金は譲渡所得の収入金額に算入されます。決済時の精算書と契約書をセットで保管し、申告時に突き合わせてください。

いずれも共通する防ぎ方は「書面に残す」「決済時の精算書を保管する」「決済後の納付スケジュールを確認する」の3点です。実家売却は一生に何度もない取引だからこそ、当たり前の確認を一つずつ丁寧に行うことが結果的に近道になります。

ケースE：年末の決済で登記が年明けにずれ込みそうな場合

固定資産税は、原則として課税台帳（登記簿）に所有者として登録されている人に課税されます。そのため、12月末に決済しても所有権移転登記が1月1日を過ぎると、翌年度分の納税通知書も売主に届く可能性があります。この場合、翌年度分の税額を買主が負担する旨の精算・清算方法を契約で取り決めておかないと、売主が翌年度分まで負担する事態になりかねません。年末の決済を予定している場合は、登記申請が年内に完了するスケジュールかどうかを、担当の司法書士・不動産会社に早めに確認しておきましょう。

よくある質問

まとめ

実家売却時の固定資産税の精算について、仕組みから計算方法、税務上の扱いまで解説しました。要点を振り返ります。

• 固定資産税は1月1日時点の所有者に1年分が課税される。年の途中で売却しても納税義務者は売主のまま
• 精算は法律の義務ではなく取引慣行。売買契約書の精算条項がすべての基準になる
• 起算日には1月1日方式と4月1日方式があり、同じ引き渡し日でも精算額が数万円変わる
• 受け取った精算金は譲渡所得の収入金額に算入される。確定申告での含め忘れに注意
• 相続した実家は売却の前に相続登記が必要。解体のタイミング次第で住宅用地特例が外れ税額が変わる
• 納税通知書到着前の決済では、仮精算・再精算のルールを契約書で明確にしておく
• 決済後も「年度末までの納付」と「翌年の確定申告」の2つの対応が売主に残る。精算書と契約書はセットで保管する

固定資産税の精算そのものは、仕組みさえ分かれば怖いものではありません。むしろ実家売却で手取りに差がつくのは、相続登記の段取り、解体のタイミング、空き家特例の適用可否といった「精算の手前」の意思決定です。売却を検討し始めた段階で、課税明細書の確認と名義の状態のチェックだけでも先に済ませておくと、その後の進行が格段にスムーズになります。売却・賃貸・保有・解体のどれが合っているか迷っている段階なら、実家まるごと診断（無料）で税金や費用も含めて整理してみてください。個別の税額計算や申告については、税理士・税務署への相談をおすすめします。