久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士
東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士。
■経歴
- 1966年鹿児島県生まれ
- 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
- 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
- 2013年司法書士試験合格
- 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
- 2017年司法書士法人コスモ退職
- 2018年事務所開設
- 2021年司法書士法人設立
■得意領域
- 相続登記・相続手続き
- 不動産の名義変更
- 相続放棄
- 簡易裁判所の訴訟代理
この記事の結論
- 空き家管理の基本は外観の目視点検・郵便物整理・通風通水・庭木の手入れを月1回程度行うことです。自分でも可能ですが、遠方在住や仕事の都合で難しい場合は代行サービスが現実的です。
- 放置すると「管理不全空家」に指定される可能性があり、勧告に従わないと固定資産税を軽減する住宅用地特例が外れて税負担が増えます（令和5年12月13日施行の改正空家法）。
- 全国対応の主要な管理代行サービスを比較すると、料金は月額2,750円〜18,700円と幅があります。防犯重視かコスト重視かで選ぶべきサービスが変わります。
- 管理費用が積み重なる一方で実家の使い道が決まらないなら、片付け・売却・解体まで含めた実家じまいへの切り替えを検討する時期です。
空き家を放置するとどうなるか——管理不全空家・特定空家のリスク
総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査」によると、賃貸や売却の予定がなく使用目的のない空き家（賃貸用・売却用及び二次的住宅を除く空き家）は、平成15年の212万戸から令和5年には385万戸まで増加しており、今後も増加が見込まれています。実家を相続した、または親が施設に入居して一人暮らしの家が空いた、といったきっかけで空き家になるケースも多いとされ、方針を決めないまま所有者だけが変わっていく構図が全国で広がっています。
空き家は放置している期間が長いほど、老朽化・資産価値の低下・近隣トラブルのリスクが高まります。人が住まない家は換気がされず、梅雨や夏場は湿気でカビが進みやすく、雨どいの詰まりや屋根の劣化から雨漏りが発生することもあります。庭木の越境や雑草の繁茂、郵便受けにたまった投函物は、そこが空き家だと外から分かるサインになり、不法侵入や不法投棄の標的になりやすくなります。
管理不全空家という新しい区分ができた
空き家に関する法律は、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法・平成26年制定）が基本になっています。従来は、倒壊の危険性が高いなど周囲に著しく悪影響を及ぼす空き家だけが「特定空家等」に指定され、市区町村から指導・勧告・命令、それでも改善されない場合は強制的な取り壊しの対象になってきました。
これに加えて令和5年、空き家の活用や管理を一層進めるための改正法（令和5年法律第50号）が令和5年12月13日に施行されました。この改正により、特定空家に至る前の段階、つまり適切に管理されていない「特定空家予備軍」の空き家も「管理不全空家」として、所有者への指導などの対象に加わりました（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律について」より）。
影響が大きいのは、固定資産税の住宅用地特例です。住宅やアパートなど人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地は、固定資産税の課税標準が軽減されます。軽減幅は、200平方メートル以下の小規模住宅用地で1/6、200平方メートルを超える一般住宅用地で1/3です（国土交通省資料より）。ところが、管理不全空家や特定空家に指定されたうえで所有者が指導に従わず勧告を受けると、この住宅用地特例が適用されなくなり、税負担が上がります。小規模住宅用地でこの特例がまるごと外れると、課税標準が更地並みの扱いに戻るため、「固定資産税が最大6倍程度になる」という説明が広く使われています。ただし実際の増加幅は土地の評価額や自治体の運用によって変わるため、正確な影響額は固定資産税を担当する市区町村の窓口で確認することをおすすめします。
指導から強制撤去までの行政手続きの流れ
特定空家等・管理不全空家等への対応は、いきなり強制的な措置が取られるわけではなく、段階を踏んで進みます。まず市区町村が所有者に対して助言・指導を行い、状態の改善を求めます。それでも改善が見られない場合は勧告に進み、この勧告を受けた時点で前述の住宅用地特例が適用されなくなります。管理不全空家等は指導・勧告までが基本ですが、状態がさらに悪化して「特定空家等」（倒壊のおそれが著しく高いなど、より深刻な状態）に該当すると判断された場合は、命令や、行政が所有者に代わって強制的に取り壊す代執行の対象になることもあります（国土交通省資料より）。代執行にかかった費用は、後から所有者に請求されます。この流れを踏まえると、「指導」や「勧告」の通知が届いた段階で速やかに対応することが、税負担の増加や代執行のリスクを避ける分かれ目になります。
治安面のリスクも数字で裏付けられている
空き家の増加は治安面のリスクとも結びついています。警備会社大手のALSOKが自社サイトで紹介している警察庁「令和7年の犯罪情勢」によれば、空き家における窃盗の認知件数は令和7年に約13,971件と過去最多を記録しました。空き家が犯罪組織の隠れ家として利用される例もあり、適切な管理が犯罪の抑止につながるとされています。同社は、雑草撤去・不用品処分だけで約15万円、老朽化した建物の解体対応で約300万円、害虫・害獣の点検駆除で1回あたり約20万円かかった事例も紹介しています（ALSOK公式サイトより）。これらは同社が示す個別の事例であり、すべての空き家に当てはまる金額ではありませんが、放置期間が長引くほど対応コストが跳ね上がりやすいことを示す参考値として押さえておく価値があります。
空き家を「しまう」（解体）か「活かす」（売却・賃貸・活用）かの方針が決まるまでの間は、こうしたリスクを抑えるために適切な管理を続ける必要があります。次の章では、自分で行う場合の具体的な作業内容を整理します。
自分でできる空き家管理——8つの基本作業チェックリスト
空き家管理サービスの多くが実施している作業内容を踏まえると、自分で管理する場合にやるべきことは、おおむね次の8項目に整理できます。訪問のたびにこの順番で確認すると、抜け漏れを防ぎやすくなります。
| 作業 | 内容と目的 |
|---|---|
| ①外観の目視点検 | 屋根・外壁・雨どいの破損やひび割れ、劣化の有無を確認する。早期発見が修繕費を抑える |
| ②庭木・雑草の手入れ | 隣家や道路への越境がないか確認し、伸びすぎている場合は剪定・除草する |
| ③郵便受けの整理 | 投函物を回収する。たまったままだと不在が外から分かってしまう |
| ④通風 | 各部屋の窓を開けて空気を入れ替える。湿気がこもるとカビや建材の傷みが進む |
| ⑤通水 | 台所・洗面・トイレなど全ての蛇口に一定時間水を流す。長期間流さないと排水管の封水が切れ、下水臭や害虫侵入の原因になる |
| ⑥施錠確認 | 玄関・勝手口・窓の施錠を確認し、不法侵入の形跡がないかチェックする |
| ⑦近隣への配慮 | 管理者の連絡先を伝えておく、または管理中であることが分かる表示をする。緊急時の一次対応先になる |
| ⑧写真での記録 | 訪問のたびに同じ場所を撮影しておくと、劣化の進行や異常の変化を比較しやすい |
訪問頻度は、季節を問わず月1回程度が一つの目安です。郵便局・NPO法人・ALSOKなど、後述する主要な管理代行サービスもいずれも月1回の訪問を基本にしており、これは業界共通の実務水準といえます。夏場は湿気とカビ、雑草の伸びが早く、冬場は水道管の凍結や積雪への配慮が必要になるなど、季節によって注意点が変わる点も意識しておくと安心です。
火災保険についても触れておきます。人が住んでいない家は、通常の居住用の火災保険の契約条件から外れる場合があります。空き家であることを保険会社に伝えないまま契約を続けていると、いざというときに補償が受けられないおそれもあるため、空き家になった時点で契約中の保険会社に状況を報告し、必要に応じて空き家向けのプランへの切り替えを相談しておくことをおすすめします。
季節ごとに意識したい管理のポイント
月1回という頻度は変わらなくても、季節によって重点的に見るべき箇所は変わります。訪問のたびに季節特有のリスクを意識しておくと、劣化や被害の発見が早くなります。
| 時期 | 特に注意したい点 |
|---|---|
| 春（3〜5月） | 花粉や黄砂で汚れやすい換気口・網戸の確認、雑草が伸び始める前の除草 |
| 梅雨〜夏（6〜9月） | 湿気によるカビの発生、雑草・庭木の急な繁茂、台風前後の雨どい詰まりと飛来物の点検 |
| 秋（10〜11月） | 落ち葉による雨どいの詰まり、台風シーズン後の屋根・外壁の破損チェック |
| 冬（12〜2月） | 水道管の凍結・破裂防止（水抜きの要否確認）、積雪地域では雪の重みによる屋根や庭木への影響 |
実家の片付けから処分まで、窓口ひとつでご相談いただけます。
自分で管理する場合のハードルと限界
自分で管理する最大のメリットは、追加の費用がかからないことです。一方で、見えにくいコストとして交通費と時間があります。実家が遠方にある場合、月1回のペースで通うだけでも、往復の交通費に加えて半日から1日がかりになることが少なくありません。仕事や家庭の予定と重なると、次第に訪問の間隔が空いてしまい、気づけば半年以上放置していた、というケースも実際に相談窓口では珍しくありません。
通水を怠ると排水管の封水が切れて下水臭が上がってくる、通風を怠ると畳や建具にカビが発生する、庭木を放置すると隣家に越境して苦情に発展するなど、月1回の管理が数か月途切れるだけで、次に訪れたときの作業量が一気に増えてしまうことがあります。結果として、遠方から通う交通費と時間をかけたにもかかわらず、劣化が進んで余計な修繕費がかかる、という本末転倒にもなりかねません。近くに住んでいて頻繁に通える場合は自分での管理が向いていますが、遠方在住・多忙・体力的な負担が大きいといった事情がある場合は、次章で比較する代行サービスの利用を検討する価値があります。
自分で管理を続けるための工夫
代行サービスを使わずに自分で管理を続けたい場合、いくつかの工夫で負担を軽くできます。一つは、きょうだいなど複数の相続人がいる場合に、訪問の月を分担することです。毎月1人が担当するのではなく、交代で担当すれば、1人あたりの負担は単純に人数分の1になります。もう一つは、近くに住む親族や知人に鍵を預け、異常があったときだけ連絡してもらう簡易的な見守りを頼む方法です。すべての作業を代行してもらわなくても、異変の一次発見だけを頼めれば、訪問頻度を数か月に1回に落としても安心材料になります。さらに、市区町村によっては空き家の相談窓口や、地域の見守りボランティアと連携した取り組みを行っている場合もあるため、実家がある自治体の空き家対策担当課に一度問い合わせてみるのも一つの方法です。
自分で管理していて起こりがちな失敗パターン
実家の片付けやその後の相談を受ける中では、自分で空き家管理を続けていた方から、次のようなパターンの相談が寄せられることがあります。管理を始める前に知っておくと、同じ失敗を避けやすくなります。
- 最初の数か月だけ頑張って、その後間隔が空いていく——始めた当初は毎月通っていても、仕事や家庭の予定が立て込むうちに訪問間隔が伸び、気づけば半年以上空いていたというパターンです。あらかじめ「毎月第2土曜日」のようにルールを決めておくと、間隔が空きにくくなります。
- 通水だけ忘れて排水管の封水が切れる——外観確認や庭木の手入れは覚えていても、蛇口に水を流す作業だけ忘れがちです。次に訪れたときに下水臭が室内にこもっていた、というのはよくあるケースです。
- 庭木の越境に気づかず近隣から連絡が来る——遠方に住んでいると、自分では気づきにくい越境や繁茂の状態を、近隣の方から先に指摘されることがあります。連絡先を伝えておけば、深刻化する前に対応できます。
- 台風や大雪の直後だけ様子を見に行けない——被害が出やすいタイミングほど、遠方からすぐには駆けつけられないという矛盾が生じます。心配な時期だけ臨時見回りサービスを単発で利用するといった使い分けも検討に値します。
空き家管理代行サービス4社の料金比較【2026年8月時点】
全国対応または広域対応をしている主要な空き家管理代行サービスを、各社の公式サイトで確認できる情報をもとに比較しました。基本サービスの内容と月額料金は次のとおりです。
| サービス名 | 運営元 | 月額料金（税込） | 訪問頻度 | 対応エリア |
|---|---|---|---|---|
| 空き家あんしん管理／あんしん管理プラス | NPO法人 空家・空地管理センター | 2,750円／6,600円 | 月1回 | 全国 |
| 空き家みまもりサービス | 日本郵便株式会社 | 4,280円 | 月1回 | 全国 |
| HOME ALSOK るすたくサービス | 綜合警備保障（ALSOK） | 7,700円／11,000円／18,700円 | 月1回 | 全国 |
| 実家のお守り | 東京ガス株式会社 | 現地カウンセリング後に案内 | 月1回 | 東京・神奈川・千葉・埼玉の一部エリア |
（2026年8月時点・各社公式サイトより）品目や地域による細かな条件は変わることがあるため、契約前に最新の公式情報をご確認ください。
NPO法人 空家・空地管理センター「空き家あんしん管理」
戸建て向けの基本プラン「あんしん管理」は月額2,750円で、建物外観の目視確認・草木の目視確認・ポスト掃除・近隣クレームの一次対応・管理ステッカーの貼付・写真付き巡回報告が含まれます。上位プランの「あんしん管理プラス」は月額6,600円で、これに加えて室内の目視確認・換気・通水・庭のゴミ処理まで対応します。マンション一室の管理はプラスプランのみでの対応です。空き地専用の「空き地らくらく管理」は月額3,300円です。空き家が起因した事故への賠償責任や火災に伴う費用の補填が自動付帯されている点も特徴です。オプションは、郵便物の転送が月額1,100円、立会い・緊急時点検が1回5,500円、報告書の郵送が月額550円などです（同法人公式サイトより）。
日本郵便「空き家みまもりサービス」
空き家の近くにある郵便局員が月1回訪問し、住宅外観・庭木や雑草の状況・郵便受けの投函物・不法投棄の有無・玄関の施錠・玄関周辺の状況・隣家への越境物の有無という7項目を確認し、写真付き（最大5枚）の報告書をメールで送付します。基本料金は月額4,280円です。オプションとして、通風・通水サービスが月額5,000円、郵便受箱の投函物送付サービスが月額800円、巡回看板の設置が1個1,680円、臨時見回りサービスが1回3,000円などがあります（同社公式サイトより）。全国の郵便局ネットワークを活用しているため、対応エリアの広さが強みです。
ALSOK「HOME ALSOK るすたくサービス」
基本の「るすたくサービス」は月額7,700円で、月1回の巡回による敷地内の異常確認（指定10か所まで）と投函物整頓が含まれます。ホームセキュリティを組み合わせた「るすたくセキュリティパック」は月額11,000円で、侵入・火災を検知した際に警備員が駆けつける体制が加わります。さらに換気・通水・建物内外の目視確認（各10か所まで）まで含む上位プランは月額18,700円です。初期費用はいずれも0円で、契約期間は1年、以降は1年単位の自動更新です（同社公式サイトより）。防犯性を重視するなら、他の3サービスにはない駆けつけ対応が選択肢になります。
東京ガス「実家のお守り」
介護・相続・海外赴任などで住まなくなった家を月1回の頻度でお手入れするサービスです。作業内容は現地カウンセリングでお客様と相談のうえ決定する仕組みで、料金体系も現地カウンセリング後に案内される形になっており、公式サイト上に基本料金は明示されていません。郵便物の国内転送が770円、除湿剤の購入が1,100円、除草剤の購入が3,300円など、オプション料金は個別に公開されています。サービス提供が3回未満のうちに解約する場合は、解約手数料として8,800円がかかります。対応エリアは東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の一部市区町村に限られ、全国対応ではない点に注意が必要です（同社公式サイトより）。
ケース別・年間コストシミュレーション
どのサービスが向いているかは、実家の状況と何を重視するかによって変わります。代表的な3つのケースで、年間コストの目安を試算しました。
| ケース | 想定される状況 | 選択肢の例 | 年間費用の目安 |
|---|---|---|---|
| A：コストを抑えたい | 近隣に頼れる親族がおらず、最低限の見回りだけ確保したい | NPO法人「あんしん管理」（月額2,750円） | 約33,000円 |
| B：室内の劣化も防ぎたい | 閉め切った状態が続き、カビや封水切れが心配 | NPO法人「あんしん管理プラス」（月額6,600円） | 約79,200円 |
| C：防犯面まで備えたい | 空き巣や不法侵入のリスクが特に気になる地域 | ALSOK「るすたくセキュリティパック」（月額11,000円） | 約132,000円 |
自分で管理する場合は月々の料金こそかかりませんが、往復の交通費と半日〜1日の時間が毎回発生します。例えば新幹線や飛行機を使う距離であれば、交通費だけで年間十数万円になることも珍しくありません。単純な料金の比較だけでなく、自分の時間や交通費も含めたトータルコストで検討することをおすすめします。また、上の試算はいずれも基本プランの料金のみで、通水・通風や庭木の手入れ、緊急時対応などのオプションを追加すると、年間費用はさらに上がります。実家の状態や訪問頻度の希望に応じて、必要なプランを見極めてください。
空き家管理業者を選ぶときの注意点
料金だけでなく、次の点を契約前に確認しておくと、後からのトラブルを防ぎやすくなります。
- 契約期間と更新条件——1年契約で自動更新になっているサービスもあります。解約したいタイミングで違約金や解約手数料が発生しないか確認してください。
- 鍵の預け方法——通風や通水、室内確認まで依頼する場合は鍵を預ける必要があります。保管方法や紛失時の対応を確認しておきましょう。
- 賠償保険の有無——空き家が原因で発生した事故やご近所トラブルへの賠償責任保険が自動付帯されているかどうかは、業者によって差があります。
- 報告の頻度と方法——写真付きの報告書がメールやマイページで届くか、届くまでの日数はどのくらいかを確認しておくと安心です。
- オプション料金の総額——基本料金は安くても、通風・通水・庭木の手入れなどをオプションで積み上げると総額が高くなる場合があります。希望する作業内容をすべて含めた見積もりで比較しましょう。
- 対応エリア——全国対応か、特定の地域限定かは事前に確認してください。
複数のサービスから資料請求や見積もりを取り、料金・作業範囲・報告方法を並べて比較したうえで契約することをおすすめします。契約前の確認項目をチェックリストとしてまとめました。
| 確認項目 | ポイント |
|---|---|
| 契約期間・更新条件 | 自動更新の有無、解約時の違約金や手数料の条件 |
| 鍵の預け方法 | 保管方法、紛失時の対応、貴重品の取り扱いルール |
| 賠償保険 | 空き家が原因の事故・トラブルへの賠償責任保険が自動付帯されているか |
| 報告方法・頻度 | 写真付き報告書の有無、届くまでの日数、確認できるツール（メール・マイページ等） |
| オプション込みの総額 | 通風・通水・庭木の手入れなど希望作業をすべて含めた見積もり金額 |
| 対応エリア | 全国対応か地域限定か、実家の所在地が範囲内か |
管理を続けるか、実家じまいに進めるか
空き家管理サービスは、家をそのままの状態で維持するための費用です。年間数万円から十数万円という金額は、単発では大きく感じなくても、5年、10年と積み重なると相応の総額になります。相談窓口には、管理サービスを数年利用してから「そろそろ実家をどうするか方針を決めたい」という相談に切り替わるケースが少なくありません。管理を続けながら将来の使い道をゆっくり考える期間として使う方法もあれば、早い段階で片付け・売却・解体まで方針を固めて動く方法もあり、どちらが正解というものではありません。
方針を決めるにあたっては、名義の確認も欠かせません。相続した不動産の登記は2024年4月から申請が義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象になり得ます。名義が故人や先代のままだと、売却や解体の契約も進められないため、早めに相続登記の要否を確認しておくと、後の手続きがスムーズになります。相続登記の進め方や必要書類については、司法書士など専門家へ相談することをおすすめします。
管理を続ける以外の選択肢としては、空き家バンクへの登録による賃貸・売却、リフォームしての活用、更地にしての土地活用なども考えられます。市区町村が運営する空き家バンクは、空き家を「探している人」と「手放したい所有者」をつなぐ制度で、地域によっては制度の周知や登録支援を行っている場合もあります。ただし、活用や売却には家財の片付けと室内の状態確認が前提になることが多く、実家に家財が残ったままの状態では話が進みません。管理を続けながら活用の道を探るにしても、まずは片付けの見積もりを取っておくと、いざ動くときの判断材料になります。
実家をどうするか迷ったときの全体像は実家じまいの完全ガイドで、片付け・売却・解体にかかる費用の目安は実家じまいの費用と内訳で、着手から完了までの流れは実家じまいの手順ガイドでそれぞれ詳しく解説しています。管理を続けるか実家じまいに進めるか判断がつかない場合も、まずは現状を整理するところから始めてみてください。
安心実家じまいは、遺品整理・家財の片付けから、家の売却・解体の手配までを一つの窓口でお受けする全国対応のサービスです。空き家管理を続けてきた実家でも、家財が残ったままの実家でも、現在の状態に応じてご案内します。詳しくは実家じまい代行パックをご覧ください。写真を送るだけで概算のお見積もりをお出ししています。
よくある質問
空き家の管理は自分でやらないといけませんか？
空き家管理サービスの料金相場はいくらですか？
空き家を放置するとどんなリスクがありますか？
空き家管理から実家じまいへ切り替えるタイミングは？
まとめ
空き家管理は、法律上の義務ではないものの、放置すればするほどリスクと費用が膨らむ性質を持っています。要点を振り返ります。
- 自分で管理する場合は、外観点検・通風・通水・庭木の手入れ・郵便物整理などを月1回程度が目安
- 令和5年12月13日施行の改正空家法により、管理不十分な空き家は「管理不全空家」に指定され得る
- 指定後の勧告に従わないと固定資産税の住宅用地特例が外れ、税負担が増える
- 管理代行サービスの料金は月額2,750円〜18,700円と幅がある。NPO法人・郵便局は全国対応、ALSOKは防犯機能付き、東京ガスは関東エリア限定
- 自分で管理する場合は交通費・時間も含めたトータルコストで比較する
- 管理費用が積み重なり実家の使い道が決まらないなら、実家じまいへの切り替えを検討する
- 相続登記は2024年4月から義務化。売却・解体の前提として名義の確認を進めておく
空き家をどう管理するか、いつまで管理を続けるかに正解はありません。まずは実家の状態を把握し、自分で管理を続けるのか、代行サービスを使うのか、それとも片付けや売却・解体まで進めるのかを、費用と時間の両面から検討してみてください。実家じまい全体の進め方は実家じまいの完全ガイド、費用の内訳は実家じまいの費用と内訳をあわせてご覧ください。
