特定空家に指定されるとどうなる？固定資産税と行政代執行までの流れ

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

特定空家とは何か——4つの認定基準と法律の全体像

実家を相続したものの、遠方に住んでいて手入れが行き届かず、庭木が伸び放題になっていたり、建物の一部が傷み始めていたりする。そんな状態が続くと、市区町村から「特定空家等」に認定される可能性があります。特定空家等に認定されると、行政からの指導や勧告の対象になるだけでなく、固定資産税の負担が増えることもあります。まずは制度の全体像から確認します。

この記事は、次のような状況にある方を想定して書いています。実家に自治体から空き家の管理に関する通知やアンケートが届いた方、近隣から「庭木や建物のことで連絡があった」と親族経由で聞いた方、相続してから実家に足を運べておらず「そろそろ特定空家と言われるのでは」と不安になっている方です。まずは制度の基本と、実際にどこまで税負担や罰則につながるのかを、公的機関の一次情報にもとづいて整理します。

特定空家等の根拠となる法律は、2015年5月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」（平成26年法律第127号、以下「空家法」）です。空家法はまず「空家等」を、建築物またはこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地と定義しています。おおむね年間を通して人の出入りがない状態が目安とされています。

空家法第2条第2項は、空家等のうち次のいずれかの状態にあると認められるものを「特定空家等」と定義しています。

• そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
• そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
• 適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
• その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

（2026年8月時点・東京都主税局、藤沢市公式サイトより）

特定空家等に該当するかどうかを判断するのは、実家がある市区町村です。多くの市区町村は「空家等対策計画」を策定し、国と地方公共団体が示す判断の参考基準をもとに、現地調査や近隣からの情報提供をふまえて個別に認定します。同じような外観の空き家でも、立地や周辺への影響度によって認定される場合とされない場合があるため、「うちは大丈夫」と思い込まず、気になる状態があれば早めに市区町村の窓口へ相談しておくことが実務上は有効です。

「空家等」「管理不全空家等」「特定空家等」の関係

空家対策の制度は、状態の軽い順に「空家等」→「管理不全空家等」→「特定空家等」という3段階で捉えると理解しやすくなります。管理不全空家等は、放置すればいずれ特定空家等に該当するおそれがある、いわば予備軍の位置づけです。管理不全空家等については、後半の章で詳しく説明します。

特定空家に指定されると固定資産税はどうなる？——住宅用地特例の解除のしくみ

特定空家等に指定されただけでは、ただちに固定資産税が上がるわけではありません。税額が変わるのは、市区町村から改善の「勧告」を受け、翌年の賦課期日（1月1日）までに必要な措置を講じなかった場合です。ここでは、税額が変わるしくみを確認します。

住宅用地特例とは

住宅が建っている土地には、固定資産税・都市計画税の負担を軽くする「住宅用地の特例」という制度があります。国土交通省の資料によると、固定資産税の課税標準額は、住宅1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）が評価額の6分の1に、200㎡を超える部分（一般住宅用地）が評価額の3分の1に軽減されます（2026年8月時点・国土交通省資料より）。都市計画税についても、同様の趣旨で課税標準額が軽減される制度が設けられています。

（2026年8月時点・国土交通省資料より）この特例があるからこそ、多くの持ち家世帯は更地の場合よりも低い税額で済んでいます。逆に言えば、特例が外れると更地に近い水準まで税額が上がる可能性があるということです。

特定空家等に指定され、勧告を受けるとどうなるか

空家法の規定により、市区町村長から勧告を受けた特定空家等の敷地は、この住宅用地特例の適用対象から除外されます。東京都主税局のサイトでは、賦課期日（1月1日）までに勧告に対する必要な措置が講じられない家屋の敷地について、住宅用地特例の適用対象から除外される旨が説明されています（2026年8月時点・東京都主税局サイトより）。たとえば12月に勧告を受け、翌年1月1日時点でも改善されていなければ、その年度分から特例が外れて税額が上がる、という流れです（藤沢市公式サイトの説明に基づく）。

「固定資産税が6倍になる」は本当か

インターネット上ではしばしば「特定空家になると固定資産税が6倍になる」と説明されますが、これは主に土地分の課税標準額（小規模住宅用地の場合、評価額の6分の1から評価額そのものへ）を指した表現です。建物分の固定資産税は特例の対象外のため、勧告を受けても変わりません。そのため、土地と建物を合わせた実際の税額の上昇幅は、6倍よりも小さくなるのが一般的です。藤沢市が公式サイトで示している例では、200㎡以下の小規模住宅用地の場合、固定資産税・都市計画税を合わせた税額の上昇はおおむね3.6倍とされています（2026年8月時点・藤沢市公式サイトより）。

ケース別シミュレーション——実際にいくら増えるか

実際の負担増をイメージしやすくするため、土地の評価額別に固定資産税（土地・建物分の合計）を試算しました。いずれも敷地面積200㎡以下（小規模住宅用地）、固定資産税の標準税率1.4%で計算した概算です。なお、実際には地方税法上の負担調整措置により、特例が外れた年の課税標準額が評価額の100%にはならず、一定の上限で据え置かれる仕組みもあります。以下はこの調整を考慮しない単純計算であり、都市計画税も含んでいません。正確な税額は、実家がある市区町村の課税明細書または窓口でご確認ください。

ケースDは、敷地が200㎡を超え、一部が一般住宅用地（軽減率1/3）になる場合の試算です。敷地250㎡・評価額3,000万円（地価が敷地内で一様と仮定）とすると、200㎡分（2,400万円）は小規模住宅用地として1/6、残り50㎡分（600万円）は一般住宅用地として1/3が適用され、特例適用時の土地の課税標準額は合計600万円になります。この試算からもわかるように、建物の価値が大きいほど、また敷地が広く一般住宅用地部分を含むほど、土地だけを見た「6倍」からは離れ、全体としての上昇率は緩やかになる傾向があります。逆に、建物が古く評価額が低い、かつ敷地が200㎡以下に収まる実家ほど、土地の特例解除の影響を強く受け、上昇率は6倍に近づきやすいといえます。

解体すれば税金は下がるのか——見落としがちな注意点

「特定空家になるくらいなら解体してしまおう」と考える方は少なくありません。ただし、解体して更地にすると、建物が存在しなくなるため住宅用地特例そのものの前提（住宅の敷地であること）を満たさなくなり、特例は自動的になくなります。つまり、勧告を受けて特例が外れるのと同じように、更地の土地には特例のない課税標準額が適用されます。一方で、建物分の固定資産税はなくなるため、多くのケースでは解体後の総額のほうが下がりますが、土地の評価額が高く建物の評価額が低い実家では、解体しても土地分の税額の上昇が建物分の減少を上回り、思ったほど下がらない、あるいはわずかに上がることもあり得ます。解体を検討する際は、更地にした場合の概算税額を市区町村の窓口で確認したうえで判断することをおすすめします。

特定空家の「入り口」——令和5年改正で新設された管理不全空家等

2023年6月14日に公布され、同年12月13日に施行された改正空家法により、「管理不全空家等」という新しい区分が設けられました（2026年8月時点・国土交通省公式サイトより）。これは、放置すれば将来的に特定空家等に該当するおそれがある空家等を指す概念で、特定空家等になる一歩手前の段階に対応するために新設されました。

特定空家等との違い

（2026年8月時点・国土交通省公式資料より）つまり、管理不全空家等の段階では行政代執行や過料の対象にはなりませんが、勧告を受けた場合の固定資産税への影響は特定空家等と同じです。「うちはまだ特定空家じゃないから大丈夫」と考えていると、管理不全空家等の勧告の時点で税負担が増えてしまうことがあるため、注意が必要です。

改正法のもう一つのねらい——活用と管理の両輪

今回の改正は、空家の除却を進めるだけでなく、悪化する前の空家を活用・管理する仕組みを強化した点が特徴です。市区町村が「空家等活用促進区域」を定めて用途変更や建て替えを促す制度や、NPO法人などを「空家等管理活用支援法人」に指定して所有者への相談対応にあたらせる制度も新設されました。国土交通省は、施行後5年間で、市区町村の取組により管理・除却等が行われる管理不全空家等・特定空家等を15万物件とする目標を掲げています（2026年8月時点・国土交通省公式資料より）。

助言・指導から行政代執行までの流れと過料

特定空家等に認定されてから、実際に行政が強制的に対処する「行政代執行」に至るまでには、複数の段階があります。多くのケースは途中の段階で改善され、行政代執行にまで進むのは一部にとどまります。

1. 助言・指導——市区町村が所有者に対し、空家を適切に管理するよう助言・指導を行います。多くの案件はこの段階で改善されます。
2. 勧告——助言・指導に応じない場合、書面で勧告が行われます。この時点で、翌年度から住宅用地特例が解除され、固定資産税が上がる可能性があります。
3. 命令——勧告にも応じない場合、改善を命じる命令が出されます。命令を出す前には、所有者に意見を述べる機会が設けられます。命令に違反すると、50万円以下の過料の対象になり得ます（2026年8月時点・朝日新聞「相続会議」、NPO法人空家・空地管理センター公式サイトより）。
4. 行政代執行——命令によっても改善されない場合、市区町村が所有者に代わって解体などの措置を行い、その費用を所有者から徴収します。所有者が不明な場合や、緊急性が高く事前の手続きを経る時間的余裕がない場合には、令和5年改正で新設された「緊急代執行」や、従来からある「略式代執行」が用いられることもあります。これらの費用は、確定判決を経なくても徴収できる仕組みになっています（2026年8月時点・国土交通省公式資料より）。

国のデータで見る、実際にどこまで進むのか

「勧告を受けたら行政代執行になるのでは」と不安になる方もいますが、国土交通省が公表している実績データを見ると、実際に行政代執行まで進むケースは限られています。

（平成27年5月〜令和5年3月の累計・2026年8月時点・国土交通省資料より。割合は本記事編集部が公表数値をもとに算出）勧告を受けた3,078件のうち、命令にまで進んだのは382件、行政代執行に至ったのは180件にとどまります。裏を返せば、勧告や命令の段階で、所有者が自ら解体・売却・修繕などの対応を行い、改善しているケースが大半を占めているということです。特定空家等に認定されたからといって行政代執行に至るとは限らず、早い段階で動けば選択肢は残っています。

特定空家に指定されないためにできること——管理チェックリスト

特定空家等・管理不全空家等のいずれも、認定の基準は「適切な管理が行われているかどうか」です。逆に言えば、日頃の管理状況を整えておくことが、もっとも確実な予防策になります。実家が空き家になった、あるいはこれから空き家になりそうな場合に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷してチェックリストとしてご活用ください。

遠方に住んでいて自分で定期的に巡回するのが難しい場合は、空家等管理サービスの利用や、令和5年改正で新設された空家等管理活用支援法人への相談も選択肢になります。市区町村の空家対策担当窓口に問い合わせると、地域の支援法人やNPO法人を紹介してもらえる場合があります。

それでも管理が難しいときの4つの選択肢

• 活用する——賃貸に出す、売却するなど、住宅として使い続ける方法です。
• 修繕する——破損箇所を直し、特定空家等・管理不全空家等の認定基準に該当しない状態を保つ方法です。
• 解体する——建物を取り壊し、更地として管理する方法です。更地にすると住宅用地特例そのものがなくなるため、解体前後の税額比較は別途必要です。自治体によっては解体費用の補助制度が用意されている場合があります。
• 相談する——自分たちだけで判断がつかない場合は、家財の片付けから売却・解体の手配まで、実家じまいを専門とするサービスに相談する方法もあります。

実家が「このままでは特定空家に」と言われたら——相談の進め方

安心実家じまいの窓口にも、「自治体から空き家の適正管理についてのお知らせが届いた」「近隣から苦情が来ていると連絡があった」といったご相談が寄せられます。多くの場合に共通しているのは、相続してから家財がそのまま残っていて、片付けに着手できていないという状況です。特定空家等・管理不全空家等の認定基準は建物や敷地の外観に関するものですが、実際に動き出そうとすると、まず家の中の片付けから始めなければならないケースが少なくありません。

通知が届いたときの初動3ステップ

市区町村から実態調査のお知らせや、管理に関する助言・指導の文書が届いた場合、慌てて業者に連絡する前に、次の順番で状況を整理すると、その後の判断がしやすくなります。

1. 通知の内容と段階を確認する——届いた文書が、実態調査への協力依頼なのか、助言・指導なのか、勧告なのかによって、緊急度も対応方法も変わります。文書に記載された担当課へ、期限や求められている対応を電話で確認しておくと安心です。
2. 現地の状態を写真で記録する——遠方で現地に行けない場合も、親族や管理業者に依頼して、外壁・屋根・庭・門扉などの現況を撮影してもらいます。指摘された箇所と、それ以外の箇所の両方を記録しておくと、その後の見積もりや相談がスムーズになります。
3. 片付け・修繕・解体・売却のどれを目指すか方針を仮決めする——名義や相続人が複数いる場合は、この段階で大まかな方向性を共有しておくと、後の手続きが早くなります。方針が決まらないうちは、まず家財の片付けだけでも進めておくと、次の選択肢を検討しやすくなります。

特に、遠方に住んでいて実家に頻繁に通えない場合、片付け・修繕・解体のいずれを選ぶにしても、現地の状況を正確に把握することが最初の一歩です。写真での現況確認や、鍵預かりでの立ち会いなし対応など、遠方からでも進められる方法があります。実家じまいの進め方全体は実家じまいの進め方ガイドで、片付けにかかる費用の目安は実家じまいの費用相場で、実際の手順は実家じまいの手順で詳しく紹介しています。

相続した実家の名義がまだ故人のままになっているケースもよく見られます。相続登記は2024年4月から申請が義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象になり得ます。名義が整理されていないと、売却や解体の契約そのものが進められないため、特定空家等・管理不全空家等への対応と並行して、相続登記の状況も確認しておくことをおすすめします。相続登記の要否や手続きに迷う場合は、司法書士など専門家に早めに相談してください。

家財の片付けから、修繕・売却・解体の手配まで、複数の専門家をまたぐ手続きになりやすいのが実家じまいの特徴です。安心実家じまいは、遺品整理・生前整理から家の売却・解体の手配までを一つの窓口で承る全国対応のサービスです。実家じまい代行パックでは、片付けに加えて売却・解体の相談先の手配までを含めてご案内しています。空家の管理状態にご不安がある場合も、まずは現状を整理するところから、お気軽にご相談ください。

よくある質問

まとめ

特定空家等は、放置された空き家が周囲に悪影響を及ぼす一歩手前で、行政が段階的に是正を求める制度です。要点を振り返ります。

• 特定空家等は、倒壊等の危険・著しい衛生上の有害・著しい景観の悪化・その他生活環境の保全上不適切な状態のいずれかに該当する空き家
• 市区町村から勧告を受けると、固定資産税・都市計画税の住宅用地特例が解除され、実務上はおおむね3〜4倍程度の負担増になるケースが多い
• 2023年12月施行の改正法で「管理不全空家等」が新設され、特定空家になる前の段階でも勧告により特例が解除されるようになった
• 措置は助言・指導→勧告→命令→行政代執行の順で進み、命令違反は50万円以下の過料の対象になり得る
• 国の実績では、勧告のうち行政代執行に至ったのは約5.8%にとどまり、多くは途中の段階で改善している
• 外壁・庭木・郵便物などの日頃の管理を整えることが、もっとも確実な予防策になる
• 家財の片付けや相続登記が進んでいないと、修繕・売却・解体の判断そのものが進まないため、早めの着手が結果的に負担を抑える

「うちの実家はまだ大丈夫」と思っていても、管理不全空家等の段階から固定資産税の特例は解除され得ます。気になる状態があれば、まずは市区町村の窓口に相談し、あわせて家財の片付けや名義の確認を進めておくことをおすすめします。実家じまい全体の進め方は実家じまいの進め方ガイドを、費用の目安は実家じまいの費用相場をご覧ください。