久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士
東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。
■経歴
- 1966年鹿児島県生まれ
- 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
- 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
- 2013年司法書士試験合格
- 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
- 2017年司法書士法人コスモ退職
- 2018年事務所開設
- 2021年司法書士法人設立
■得意領域
- 相続登記・相続手続き
- 不動産の名義変更
- 相続放棄
- 簡易裁判所の訴訟代理
この記事の結論
- 実家売却の税金は、譲渡所得（売却益）＝譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除で計算し、これに税率を掛けます。売却額全体に税金がかかるわけではありません。
- 税率は所有期間で大きく変わります。所有期間5年超なら合計20.315％、5年以下なら39.63％。相続した実家は親の所有期間を引き継ぐため、多くの場合は長期（20.315％）です。
- 相続した空き家の売却では、要件を満たせば最高3,000万円の特別控除（空き家特例）が使え、税金が0円になるケースも少なくありません。
- 結果を大きく左右するのは「取得費の資料が見つかるか」と「特例が使えるか」の2点です。売却を決める前に、まず購入時の書類探しと特例の要件確認から始めてください。
結論：実家売却の税金は「売却益×約20％」が基本
実家を売却したときにかかる税金（いわゆる譲渡所得税）は、所得税・復興特別所得税・住民税の3つを合わせた呼び名です。よくある誤解ですが、売却代金の全額に課税されるのではなく、課税されるのは「売却して出た利益（譲渡所得）」の部分だけです。国税庁のタックスアンサーでは、譲渡所得は次の式で計算すると定められています（出典：国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた）。
課税譲渡所得＝譲渡価額（売却代金）−（取得費＋譲渡費用）−特別控除額
この式に、所有期間に応じた税率（長期20.315％／短期39.63％）を掛けたものが納める税額です。つまり計算は次の3ステップに整理できます。
- ステップ1：売却代金から、取得費（親が買ったときの価格など）と譲渡費用（仲介手数料など）を引いて「売却益」を出す
- ステップ2：使える特別控除（空き家特例の最高3,000万円など）を引く
- ステップ3：残った金額に税率（長期20.315％／短期39.63％）を掛ける
後述のシミュレーションで示すとおり、同じ2,500万円の売却でも、特例が使えるかどうか・取得費の資料があるかどうかで、税額は0円から約462万円まで変わります。この記事では、式の各要素の意味、税率の区分、実家売却で使える特例、ケース別の計算例、必要書類までを順番に解説します。
譲渡所得の計算式を分解する｜3つの要素の意味
計算式に出てくる「譲渡価額」「取得費」「譲渡費用」の3つは、それぞれ何を指すのかを正確に押さえることが第一歩です。特に取得費は、実家売却では資料が見つからないケースが多く、税額を左右する最大のポイントになります。
譲渡価額（収入金額）
譲渡価額とは、土地や建物の売却代金のことです。売買契約書に記載された売買金額がベースになります。固定資産税の精算金を買主から受け取った場合の扱いなど、細かい論点は個別の事情によるため、迷う場合は税務署や税理士に確認してください。
取得費｜親が買ったときの金額を引き継ぐ
取得費とは、その土地・建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料に、その後支出した改良費・設備費を加えた合計額です。相続した実家の場合、取得費は親（被相続人）が購入したときの金額を引き継ぎます。相続したときの評価額や、相続税の申告に使った路線価ではない点に注意してください。
また、建物の取得費は購入代金そのままではなく、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた後の金額になります。築年数の古い実家では、建物部分の取得費はかなり小さくなっていることが一般的です。
取得費が分からない場合の扱いは次の項目で詳しく説明しますが、売却代金の5％を取得費とみなす「概算取得費」という仕組みがあります（出典：国税庁 No.3258 取得費が分からないとき）。例えば3,000万円で売った場合、取得費不明なら150万円しか引けないため、売却益が大きく計算され、税額も膨らみます。実際の取得費が売却代金の5％を下回る場合も、5％相当額を使うことができます。
譲渡費用｜売るために直接かかった費用
譲渡費用とは、売却のために直接かかった費用です。何が含まれて何が含まれないか、国税庁の例示（出典：国税庁 No.3255 譲渡費用となるもの）をもとに表に整理しました。
| 区分 | 費用の例 |
|---|---|
| 譲渡費用になる | 売るために支払った仲介手数料／売主負担の印紙税／借家人への立退料／土地を売るための建物の取壊し費用とその建物の損失額／測量費 など |
| 譲渡費用にならない | 修繕費や固定資産税など資産の維持・管理のためにかかった費用／売却代金の取立てのための費用 など |
実家じまいで特に重要なのは、「土地を売るために建物を取り壊した場合、その取壊し費用は譲渡費用になる」という点です。古家付きで売れず更地にして売却するケースでは、100万円単位になりがちな解体費を売却益から差し引けるため、忘れずに領収書を保管してください。一方、「家財の処分費（遺品整理費用）」を譲渡費用にできるかは、売るために直接かかった費用といえるかどうかの個別判断になります。判断に迷う費用は、領収書を保管したうえで税務署や税理士に確認してください。
給与や年金とは分けて計算される（分離課税）
土地・建物を売ったときの譲渡所得は、給与所得や事業所得などと合算せず、分離して税額を計算する「分離課税」です（出典：国税庁 No.3202）。実家を売って大きな売却益が出ても、その年の給与にかかる所得税率が引き上げられる仕組みではありません。譲渡所得には譲渡所得専用の税率（次の章で解説する20.315％または39.63％）だけが適用されます。
税率は所有期間で2倍近く変わる【長期・短期比較表】
譲渡所得に掛ける税率は、売却した年の1月1日時点での所有期間によって2区分されます（出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・No.3211 短期譲渡所得の税額の計算）。
| 区分 | 所有期間（売却年の1月1日時点） | 所得税 | 復興特別所得税 | 住民税 | 合計 |
|---|---|---|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 15％ | 0.315％ | 5％ | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 30％ | 0.63％ | 9％ | 39.63％ |
復興特別所得税は、2013年（平成25年）から2037年（令和19年）まで、所得税額の2.1％が上乗せされるものです（15％×2.1％＝0.315％、30％×2.1％＝0.63％）。「所有期間」の判定日が売却日ではなく売却した年の1月1日である点は間違えやすいポイントです。例えば取得から丸5年を過ぎた直後に売っても、その年の1月1日時点で5年以下なら短期扱いになります。
相続した実家は「親の所有期間」を引き継ぐ
相続や贈与で取得した不動産の所有期間は、原則として親（被相続人）が取得した日から数えます（出典：国税庁 No.3202）。親が30年前に建てた実家なら、相続した翌年に売却しても所有期間は30年超として扱われ、長期譲渡所得（合計20.315％）が適用されます。「相続してすぐ売ると短期の高い税率になるのでは」と心配して売却を先延ばしにする必要はありません。
実家の状態とご希望を伺って、税金・費用も含めた損得を中立に整理します。写真を送るだけで概算のご相談ができます。
実家売却で使える特別控除・特例【一覧表】
実家売却の税額を大きく減らせる可能性があるのが特別控除・特例です。代表的な3つを比較表にまとめました。いずれも適用には確定申告が必要で、自動的には適用されません。
| 特例 | 内容 | 主な対象 | 出典 |
|---|---|---|---|
| 空き家特例（被相続人の居住用財産を売ったときの特例） | 譲渡所得から最高3,000万円を控除（取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円） | 親が一人で住んでいた昭和56年5月31日以前建築の実家を相続して売る人 | 国税庁 No.3306 |
| 居住用財産の3,000万円特別控除 | 所有期間の長短に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除 | 自分自身が住んでいた家を売る人（実家に同居していた場合など。住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件） | 国税庁 No.3302 |
| 取得費加算の特例 | 納めた相続税のうち一定額を取得費に加算できる | 相続税を納めた人が、相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売却する場合 | 国税庁 No.3267 |
実家じまいで最も出番が多いのは1つ目の空き家特例です。長期譲渡なら3,000万円の控除で税額が最大約609万円（3,000万円×20.315％）変わる計算になるため、使えるかどうかは必ず確認してください。なお、親と同居していて自分自身も実家に住んでいた方が売却する場合は、2つ目の「居住用財産の3,000万円特別控除」が検討対象になります。こちらは建築年の制限がなく、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却が要件です。どの特例が使えそうかで、売却スケジュールの組み方も変わってきます。
空き家特例の要件チェックリスト
空き家特例には細かい要件があります。主なものをチェックリストにしました。印刷して、売却前の確認用にご活用ください（出典：国税庁 No.3306）。
| チェック項目 | 確認のポイント |
|---|---|
| □ 建築時期 | 実家（家屋）が昭和56年5月31日以前に建築されている（旧耐震基準の建物が対象） |
| □ 建物の種類 | 区分所有建物登記がされている建物（分譲マンションなど）ではない |
| □ 相続直前の居住状況 | 相続開始の直前に親（被相続人）が一人で居住していた（同居人がいなかった）。要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所していた場合も、一定の要件を満たせば対象 |
| □ 相続後の利用 | 相続の時から売却まで、事業・貸付け・居住に使っていない（空き家のままである） |
| □ 売却期限 | 相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年（令和9年）12月31日までに売却する |
| □ 売却代金 | 1億円以下である（分割売却や他の相続人の売却分も合算して判定） |
| □ 建物の状態 | 耐震基準を満たして売る、更地にして売る、または売却の翌年2月15日までに買主が耐震改修か取壊しを行う（2024年以降の売却で認められた方式） |
| □ 売却の相手 | 親子や夫婦など特別の関係がある人への売却ではない |
適用には、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」を確定申告書に添付する必要があります。交付には実家所在地の市区町村への申請が必要で、空き家であったことを示す書類（電気・ガスの閉栓証明など、市区町村が定めるもの）を求められるのが一般的です。売却が決まってから慌てないよう、早めに市区町村の担当窓口に確認しておきましょう。
特例の併用には制限がある
注意したいのは、空き家特例と取得費加算の特例は同じ資産について併用できないことです。国税庁No.3306は、適用要件として「売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと」を挙げています。相続税を納めた方は、どちらを使うほうが税額が小さくなるか、両方のパターンで試算してから選ぶ必要があります。判断が難しい場合は税理士への相談をおすすめします。
ケース別シミュレーション｜同じ2,500万円の売却で税額はいくら違うか
ここからは具体的な数字で見ていきます。前提条件は3ケース共通で「相続した実家（親の所有期間30年・長期譲渡）を2,500万円で売却、譲渡費用（仲介手数料・印紙代など）は100万円」とします。
ケースA：空き家特例が使える（取得費は不明）
取得費が不明なので概算取得費（2,500万円×5％＝125万円）を使います。譲渡所得は2,500万円−（125万円＋100万円）＝2,275万円。ここから空き家特例の特別控除3,000万円を引くと、課税譲渡所得は0円になります。税額は0円です（ただし特例の適用を受けるための確定申告は必要です）。
ケースB：特例が使えず、取得費も不明
課税譲渡所得は2,275万円のまま。長期譲渡所得の税率を掛けます。
- 所得税：2,275万円×15％＝341万2,500円
- 復興特別所得税：341万2,500円×2.1％＝約7万2,000円
- 住民税：2,275万円×5％＝113万7,500円
- 合計：約462万円
ケースC：特例は使えないが、親の購入時の売買契約書が見つかった
取得費（建物は減価償却後）が2,000万円と確認できた場合、譲渡所得は2,500万円−（2,000万円＋100万円）＝400万円。税額は所得税60万円＋復興特別所得税約1万3,000円＋住民税20万円で合計約81万円です。
| ケース | 取得費 | 特別控除 | 課税譲渡所得 | 税額（概算） |
|---|---|---|---|---|
| A：空き家特例あり | 125万円（概算5％） | 3,000万円 | 0円 | 0円 |
| B：特例なし・取得費不明 | 125万円（概算5％） | なし | 2,275万円 | 約462万円 |
| C：特例なし・契約書あり | 2,000万円（実額） | なし | 400万円 | 約81万円 |
同じ物件・同じ売却額でも、税額は0円〜約462万円と大きく開きます。「空き家特例の要件を満たすか」と「取得費の資料が見つかるか」、この2つの確認が売却前の最重要タスクである理由がお分かりいただけると思います。なお、端数処理や他の所得との関係で実際の税額は多少前後します。正確な金額は税務署・税理士に確認してください。
自分の場合の税額を計算する5ステップ【書き込み式ワークシート】
ここまでの内容を、ご自身のケースに当てはめて計算できる手順にまとめました。売却額の見当がついたら、実際に数字を入れて試算してみてください。
| 手順 | 書き込む数字 | 確認すること |
|---|---|---|
| 1. 譲渡価額を書く | 売却予定額（査定額）：＿＿＿万円 | 不動産会社の査定額または売買契約額 |
| 2. 取得費を書く | 取得費：＿＿＿万円 | 親の購入時の契約書があれば実額（建物は減価償却後）。無ければ「譲渡価額×5％」 |
| 3. 譲渡費用を書く | 譲渡費用：＿＿＿万円 | 仲介手数料＋印紙代＋（更地にする場合は解体費）など |
| 4. 特別控除を確認 | 控除額：＿＿＿万円 | 空き家特例の要件チェックリスト（前章）に全て当てはまれば最高3,000万円 |
| 5. 税率を掛ける | （1−2−3−4）×20.315％＝＿＿＿万円 | 親の所有期間が5年超なら20.315％、5年以下なら39.63％ |
ステップ5の計算結果がマイナスまたは0になる場合、納める税金はありません（ただし特別控除を使って0にした場合は確定申告が必要です）。プラスになった場合は、その金額が納税額のおおよその目安です。手取り額を知りたい場合は、売却額からこの税額と譲渡費用、残っている住宅ローンなどを差し引いて計算します。試算の段階で数百万円単位の税額が出た方は、取得費の資料探しと特例の要件確認をあらためて行う価値が十分にあります。
取得費を証明する書類の探し方チェックリスト
取得費の証明としてもっとも確実なのは、親が購入したときの売買契約書（または建築工事の請負契約書）です。実家の遺品整理では、契約書類が思わぬ場所から出てくることがよくあります。処分してしまう前に、次の場所と書類を確認してください。
| 探す書類 | よくある保管場所・入手方法 |
|---|---|
| □ 不動産売買契約書・工事請負契約書 | 仏壇の引き出し、金庫、タンスの奥、権利証と同じ封筒・箱の中 |
| □ 購入時の領収書・仲介手数料の領収書 | 契約書とセットで保管されていることが多い |
| □ 住宅ローンの金銭消費貸借契約書・返済予定表 | 借入先の銀行の書類一式。購入額の裏付け資料になり得る |
| □ 購入当時の通帳・振込記録 | 古い通帳の束。頭金や残代金の出金記録 |
| □ 分譲時のパンフレット・価格表 | 当時の分譲価格が分かる資料 |
| □ 登記事項証明書の抵当権設定額 | 法務局で取得可能。借入額から購入額を推定する手がかり |
契約書以外の資料で取得費が認められるかどうかは、税務署の個別判断になります。ただ、資料が何も無ければ概算取得費5％しか使えないのに対し、裏付け資料があれば実額に近い取得費を主張できる可能性が出てきます。遺品整理を業者に依頼する場合も、「不動産関係の書類は全て残してほしい」と必ず伝えてください。安心実家じまいの遺品整理では、契約書・権利証などの重要書類を仕分けの段階で分別してお渡ししています。
確定申告の時期と必要書類
実家を売却して譲渡所得が出た場合は、売却した年の翌年に確定申告が必要です（申告期間は例年2月16日〜3月15日）。ここで重要なのは、空き家特例などで「税額が0円になる場合でも、特例の適用を受けるためには確定申告が必要」という点です。申告しなければ特例は適用されません。
主な必要書類は次のとおりです。
- 確定申告書・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
- 売却時の売買契約書の写し、仲介手数料などの領収書
- 取得費の分かる書類（親の購入時の契約書など。見つかった場合）
- 空き家特例を使う場合：売った資産の登記事項証明書等、市区町村長交付の「被相続人居住用家屋等確認書」など
申告書の作成は、国税庁の確定申告書等作成コーナーで画面の案内に沿って進められます。売却益が出ているのに申告をしないと、後日、無申告加算税や延滞税が課される場合があります。不動産の売買は登記情報等を通じて税務署が把握しやすい取引ですので、「少額だから」と自己判断せず、申告の要否を必ず確認してください。特例の適用判断や取得費の資料の扱いに不安がある場合は、税務署の相談窓口（電話相談センター）や税理士に早めに相談することをおすすめします。
売却の前に必要な手続き｜相続登記（名義変更）
見落とされがちですが、親名義のままの実家は売却できません。売却の前提として、相続登記（名義変更）を済ませて相続人名義にする必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されており、取得を知った日から3年以内（過去の相続分は2027年3月31日まで）に申請しない場合、正当な理由がなければ10万円以下の過料の対象になります。詳しくは相続登記の義務化とは｜期限・過料・実家を相続したらやることと実家の名義変更手続き｜必要書類・費用・自分でやる方法で解説しています。
また、相続人が複数いる場合は、売却の前に遺産分割協議で「誰が相続して売るのか」を決める必要があります。誰の名義で売却するかによって、空き家特例の控除額（取得した相続人が3人以上だと最高2,000万円に減る）や各人の税額も変わってくるため、分け方と税金はセットで検討してください。安心実家じまいでは、提携司法書士による相続登記のご相談を承っています。実家の名義がどうなっているか分からない段階からでも確認できます。
「そもそも売るのが正解か」も含めて考えたい方へ
ここまで売却時の税金を解説してきましたが、実家じまいの選択肢は売却だけではありません。建物の状態や立地によっては、解体して土地で売る、賃貸に出す、当面保有するという判断もあり得ます。取壊し費用は譲渡費用に算入できる場合がある一方、更地にすると固定資産税の負担が変わるなど、税金面の損得も絡み合います。売却と解体の比較は実家は売却と解体どちらが得か｜判断基準と費用シミュレーションで、解体する場合に使える自治体の補助金は空き家解体・実家じまいの補助金一覧で詳しく解説しています。
「自分の実家の場合はどれが得か」を整理したい方は、無料の実家まるごと診断をご利用ください。実家の名義・状態・ご希望の4つの質問で、売却・賃貸・保有・解体の損得を中立に整理し、次の一手をご提案します。空き家のまま放置すると、特定空家に指定されて固定資産税が増えるリスクもあります（特定空家に指定されるとどうなる？）。空き家特例の期限（相続から3年目の年末）を過ぎると控除が使えなくなるため、方針の検討はお早めに。
よくある質問
相続してすぐ実家を売ると、税率の高い短期譲渡になりますか？
親が実家を買ったときの契約書が見つかりません。税金はどうなりますか？
空き家特例の3,000万円控除は誰でも使えますか？
特例を使って税金が0円になる場合も確定申告は必要ですか？
親が買った値段より安くしか売れない場合、税金はかかりますか？
家財が残ったままでも実家は売却できますか？
まとめ
実家売却の譲渡所得税の計算方法を振り返ります。
- 税金がかかるのは売却代金ではなく「売却益（譲渡所得）」。式は「譲渡価額−（取得費＋譲渡費用）−特別控除」
- 税率は所有期間5年超で20.315％、5年以下で39.63％。相続した実家は親の所有期間を引き継ぐため、多くは長期の20.315％
- 取得費が不明だと売却代金の5％しか引けない。親の購入時の契約書・通帳・ローン資料を遺品整理で必ず探す
- 昭和56年5月31日以前建築の実家なら、空き家特例（最高3,000万円控除）で税額0円の可能性。期限は相続から3年目の年末、かつ2027年12月31日まで
- 特例の適用には確定申告が必須。税額0円でも申告が必要
- 売却の前提として相続登記（名義変更）が必要。2027年3月31日の義務化期限にも注意
税額の正確な計算や特例の適用可否は、最終的には個々の事情によって変わります。この記事の内容は2026年8月時点の法令等に基づいています。具体的な申告は税務署・税理士に確認のうえ進めてください。実家の名義確認や遺品整理、売却か解体かの損得整理を含めた「実家じまい全体」のご相談は、安心実家じまいで承っています。書類が見つからない、何から手を付けるべきか分からないという段階からでも、お気軽にご相談ください。
早いこともあります
実家の売却・解体・登記・遺品整理まで、損得の整理からお手伝いします。ご相談・お見積もりは無料です。
コメント