空き家の査定の受け方｜査定額の決まり方・安く出たときの対処・買取との比較

最終更新日：2026年9月29日｜法務監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生｜執筆・編集：安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

監修範囲：久留慎一郎先生（司法書士・行政書士）の監修は、相続・登記・法務に関する記述です。税額の計算や税の特例に関する記述は、国税庁の公表資料と法令をもとに事務局が作成しており、監修の対象外です。監修者プロフィール

親から相続した実家が空き家になり、「まずはいくらになるのか知りたい」と考えて査定を調べている方に向けた記事です。遠方に住んでいて現地に何度も行けない、家財が残ったまま、相続登記もまだ——そんな空き家ならではの事情があっても、査定そのものは受けられます。

一方で、空き家の査定は住んでいる家の査定より金額がぶれやすく、同じ家でも会社によって大きく違う数字が出ることも珍しくありません。この記事では、査定額がどう決まるのかという仕組みから、自分で相場を調べる方法、査定前に集める書類、安い査定額が出たときの選択肢、依頼先の選び方までを、公的な資料を出典にして順番に解説します。

なお、安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者（不動産会社）ではありません。査定や買取・仲介の契約は提携の宅建業者が行い、相続登記は提携の司法書士が担当します。事務局は窓口として、片付けの見積もりと複数社の査定を並べて手取りで比較するお手伝いをしています。

空き家の査定額はどう決まるか

不動産会社が出す「査定額」は、その会社が「この価格なら一定の期間内に売れそう」「この価格なら自社で買い取れる」と考える見込みの金額です。法律で決められた計算式があるわけではありませんが、考え方は国交省の「不動産鑑定評価基準」にある評価手法を土台にしたものと考えると理解しやすくなります（ただし不動産会社の査定は、鑑定評価基準に沿った鑑定評価そのものではありません）。

3つの評価の考え方

鑑定評価基準では、取引事例比較法を「多数の取引事例を収集して適切な事例の選択を行い」「事情補正及び時点修正」「地域要因の比較及び個別的要因の比較」を行う手法と定めています。査定でいう「近隣の成約事例」「角地・形・向きによる補正」は、この考え方を簡略化したものです。

査定額を左右する8つの要素

空き家の場合、査定額は「土地の値段」を出発点に、建物と土地の弱点で調整されると考えると理解しやすくなります。

中でも影響が大きいのが再建築の可否です。建築基準法43条は「建築物の敷地は、道路…に二メートル以上接しなければならない」と定めており、ここでいう「道路」は原則として幅員4m以上のもの（同法42条）です。この条件を満たさない土地は建て替えができないため、一般の買主の住宅ローンが通りにくく、査定額が大きく下がります。詳しくは再建築不可物件の売却・買取、接道義務を満たさない私道の家が参考になるでしょう。

境界が確定していない、越境があるといった事情は、仲介で売る場合に測量や隣地との話し合いが必要になり、その費用と時間の分だけ査定で差し引かれます。売却前に測量が必要かどうかは境界確定測量の費用相場にまとめました。

「建物の価値ゼロ」でも土地に値がつくことは多い

築年数の古い木造住宅は、原価法で差し引く分が大きいため、建物の評価がほとんど残らない査定書が出ることがあります。これは「家に価値がない」という意味ではなく、「買主は土地として評価し、建物は使うか壊すかを買主側で判断する」という意味合いです。査定書で「古家付き土地」「解体費用を考慮」と書かれていれば、土地値から解体費相当を引いた考え方と読めます。自分で解体してから売るべきかどうかは、解体してから売却すべきかで手取りの比べ方を紹介しました。

査定の前に自分で相場を調べる方法（計算例つき）

査定を依頼する前に、おおよその相場を自分でつかんでおくと、相場からかけ離れた査定額や、根拠の薄い「高すぎる査定額」に気づけます。使うのは国の無料の情報だけです。

方法1：国交省「不動産情報ライブラリ」で周辺の取引価格を見る

国土交通省「不動産情報ライブラリ」は、国交省の説明では「不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる」サイトです。価格情報は2種類あります。

• 取引価格情報：国交省が不動産の取引当事者を対象にアンケート調査を行い、物件が容易に特定できないよう加工したうえで四半期ごとに公表しているもの。価格は数値の丸め以外の補正をしていないとされています。
• 成約価格情報：指定流通機構（レインズ）が持つ成約価格を、個別の取引が特定できないよう加工したもの。検索できるのは「土地と建物（戸建て）」と「中古マンション等」のみです。

1. 「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索」で、実家のある市区町村・地区を選ぶ
2. 種類（「土地」「土地と建物」など）を実家に合わせて絞る
3. 面積・建築年・最寄駅からの距離が実家に近いものを3〜5件拾い、価格を比べる（土地の取引なら1㎡あたりの単価で比べると差が見やすくなります）
4. 同じ画面の地図で、ハザード情報や用途地域も確認しておく

拾った事例は「実際に取引された価格」なので、売り出し中の広告価格より現実に近い目安になります。ただし所在地は地区単位までしか分からず、事例ごとに土地の形や道路付け、建物の状態、売り急ぎなどの事情も違うため、1件だけで判断せず幅で見るのがコツです。

方法2：国税庁の路線価から土地の目安を出す

国税庁の路線価図・評価倍率表では、道路ごとに1㎡あたりの価格（路線価）が公開中です。国税庁は路線価について「１月１日を評価時点として、１年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の８０％程度を目途に定めています」と説明しています（国税庁「令和８年分の路線価等について」）。そのため、路線価を0.8で割ると、地価公示価格の水準に近い目安が出せます。

路線価が定められていない地域（倍率地域）では、固定資産税評価額に評価倍率を掛けて相続税評価額を出す仕組みです。固定資産税評価額は、総務省の説明で宅地について「地価公示価格等の7割を目途に評価（平成6年度評価替から導入）」とされているため、課税明細書の土地の評価額を0.7で割ると、同じく公示価格水準の目安になります。使うのは「評価額（価格）」の欄で、住宅用地の特例などで低くなっている「課税標準額」ではない点に注意してください。

計算例：土地150㎡・路線価6万円の空き家の場合

次の数字は仕組みを示すための仮の計算例で、特定の地域の相場ではありません。

公示価格は、地価公示法で標準地について「自由な取引が行なわれるとした場合に…通常成立すると認められる価格」（建物などがないものとした価格）と定められた「正常な価格」で、個々の物件が実際に売れる価格とは一致しません。建物や残置物がある空き家は、この更地を前提とした価格から解体費などが差し引かれて考えられることが多くなります。地方では公示価格水準より低い価格でしか取引されていない地域もあれば、人気エリアでは上回る地域もあります。あくまで「査定額が妥当な範囲かを確かめる物差し」として使ってください。

共有名義・再建築不可・借地・古家のように、理由があって売りにくい家は、売りにくい実家の買取・売却相談でまとめてご相談いただけます（買取・仲介の契約実務は提携の宅建業者が担当します）。

査定の種類：机上査定・訪問査定・AI査定・不動産鑑定の違い

「査定」と一口に言っても、方法によって精度も手間も違います。空き家の場合、段階に応じて使い分けるのが効率的です。

空き家での使い分けの目安

• 相続直後で方針が決まっていない：机上査定を2〜3社。相続人で共有する資料として使う
• 売ると決めた：訪問査定。買取も視野に入れるなら、仲介の査定と買取の査定を同時に取る
• 遠方で立ち会えない：鍵の受け渡しや写真・動画での事前確認に対応できる会社を選ぶ
• 相続人の間で価格がまとまらない：不動産会社の査定は無料の見込み額にすぎないため、第三者の評価が必要なら不動産鑑定士へ

「査定」と「不動産鑑定」は法律上まったく別物

不動産の鑑定評価に関する法律は、「不動産の鑑定評価」を「不動産…の経済価値を判定し、その結果を価額に表示すること」と定義し、36条で「不動産鑑定士でない者は、不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行つてはならない」と定めています。不動産会社が出す査定額は、売却の仲介や買取のための「価格の意見」であり、公的な証明力のある鑑定評価ではありません。

ただし、宅建業法34条の2は、売却の媒介（仲介）契約について、宅建業者が媒介契約書に記載する「売買すべき価額又はその評価額」について意見を述べるときは「その根拠を明らかにしなければならない」と定めています（同条第2項）。仲介を依頼する場面で査定額の根拠を尋ねるのは、売主として当然のことと考えてよいでしょう。なお、この規定は媒介契約についてのもので、宅建業者が自ら買主になる買取の価格提示には直接は適用されません。買取査定でも減額の理由は遠慮なく確認しましょう。

査定前に準備する書類と、片付けは先にやるべきか

書類がそろっていると査定の精度が上がり、「調べてみたら再建築不可だった」「面積が違った」といった後からの減額を防げます。すべてそろっていなくても査定は受けられるので、手元にあるもの・すぐ取れるものから集めてください。

査定前の書類チェックリスト

建築年は税金にも関わります。相続した空き家を売ったときの3,000万円特別控除は、国税庁の説明で「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」が家屋の要件の一つです。登記事項証明書で建築年を早めに確認しておくと、査定の段階から「特例を使える売り方か」を不動産会社と話せます。

片付けは査定前にやるべきか

結論から言えば、査定のために片付けを終わらせる必要はありません。不動産会社は家財が残っていても、土地・建物の状態を見て価格を出せます。むしろ先に大掛かりな片付けをすると、次のような損が出かねません。

• 買取を選んだ場合、家財ごと引き取る会社もあり、片付け費用が二重になる
• 権利証、測量図、建築確認の書類、購入時の契約書を家財と一緒に捨ててしまう
• 相続人の間で形見分けが済んでいないのに処分して揉める

一方で、仲介で一般の買主に売る場合は、内覧の前に片付いているほうが印象は良くなります。そこでおすすめなのが、「片付け費用の見積もり」と「残置物ありのままの買取査定」「片付け後を前提にした仲介査定」を同時に取り、手取りで比べる方法です。片付けと売却をどちらから進めるかの比べ方は残置物はそのまま売却できるかで詳しく解説しています。

査定額が低い・「値がつかない」と言われたときの選択肢

地方の空き家や、再建築不可・未接道・傷みの激しい家では、「この価格でしか売れない」「仲介では扱えない」と言われることがあります。ここで放置してしまうと、固定資産税や管理の負担が続き、建物の傷みでさらに価格が下がります。次の順番で出口を確かめるのが現実的です。

判定フロー：査定結果から次の一手を決める

選択肢1：買取（宅建業者が直接買う）

買取は、宅建業者が買主となって空き家を直接買う方法です。仲介より価格は下がる傾向がありますが、残置物ありのまま、傷みがあるままでも引き受けてもらえることが多く、売却までの期間も読みやすくなります。買主が業者なので、売主の責任（契約不適合責任）を免除する条件で契約できるかも確認しておきましょう。買取価格の考え方は空き家の買取相場、仲介との違いは空き家の仲介と買取の違いにまとめています。

安心実家じまいの空き家買取の相談窓口では、提携の宅建業者複数社の買取査定と、片付けの見積もりを並べて手取りで比較することが可能です。

選択肢2：隣地の所有者に売る

一般の買主には魅力が薄い土地でも、隣の家にとっては「庭や駐車場を広げられる」「自宅の接道条件が良くなる」という価値があることがあります。再建築不可の土地や狭い土地では、隣地への売却が最も高く売れるケースも少なくありません。声のかけ方や価格の決め方は実家を隣の人に売る方法を参考にしてください。

選択肢3：空き家バンクに登録する

空き家バンクは、自治体が空き家を売りたい人・貸したい人と、使いたい人をつなぐ仕組みです。国交省は全国の自治体の空き家情報をまとめて検索できる「全国版空き家・空き地バンク」の構築・運営を支援しています。移住希望者などの需要がある地域では、不動産会社が扱いにくい価格帯でも買い手が見つかる可能性は十分にあります。登録の手順は空き家バンクの登録方法と売れる条件で解説中です。

選択肢4：有料引き取り

所有者がお金を払って事業者に引き取ってもらう方法です。国交省の資料「不動産の『引取サービス』について」では、ネット上で引取サービスを掲載する事業者59社を調べたところ、宅建業の免許があるのは38社でした。同資料は利用時の留意点として、金銭を支払う前に所有権移転登記が行われたことの確認、費用や条件など契約書の内容の確認、売却を含む様々な取引形態の比較、引取後の土地の管理方針の確認を挙げています。

有料引き取りは「売れない」と確かめてから使う最後に近い手段です。本来は売れる不動産を費用を払って手放してしまわないよう、先に買取査定を受けておくことが大切です。詳しくは空き家の有料引き取りとはをご覧ください。

選択肢5：相続土地国庫帰属制度

相続した土地を、一定の要件のもとで国に引き取ってもらう制度です。ただし法務省の説明では、申請できないケースの一つ目に「建物がある土地」が挙げられており、空き家が建ったままでは使えません。建物を解体したうえで、境界が明らかであることなどの要件を満たす必要があります。

• 審査手数料：土地一筆当たり14,000円（却下・不承認でも返還されない）
• 負担金：20万円が基本。市街化区域等の宅地などは面積に応じて20万円以上になる

解体費と負担金を払っても手放したいかどうか、買取や有料引き取りと比べて判断しましょう。比較の考え方は相続土地国庫帰属制度は空き家に使えるかにまとめています。

業者に頼まなくてよいケースもある

隣地の所有者や親族がすでに買いたいと言っていて、価格の目安も合意できている場合は、不動産会社に査定や仲介を頼まず、司法書士に登記を任せて個人間で売買する方法もあります。ただし、境界・越境・設備の不具合の説明や契約書の作成を自分たちで担う必要があり、後のトラブルを避けるには契約書の内容を専門家に確認してもらうと安心です。

一括査定と、買取業者・地元の会社への直接依頼の比較

査定の依頼先は大きく分けて4つあります。空き家の場合、「どの会社が高い数字を出すか」より、「その会社がこの空き家を実際に売れる・買えるか」で選ぶことが大切です。

一括査定の注意点（営業電話への対処、提携社数や個人情報の確認、高すぎる査定額の見分け方）は空き家の一括査定の注意点で詳しく扱っているので、ここでは要点に絞ります。

• 査定額が一番高い会社ではなく、根拠を一番具体的に説明した会社を選ぶ
• 媒介契約（売却を任せる契約）を結ぶ前に、専任で任せるか複数社に任せるかを決める。専任媒介では、宅建業者に2週間に1回以上（専属専任では1週間に1回以上）の報告義務がある（宅建業法34条の2第9項）
• 仲介手数料・測量費・解体費など、売却までにかかる費用も査定と同時に聞いて手取りを出す。費用の一覧は空き家売却の費用・手数料を参照

査定を依頼する会社の確認ポイント

宅建業者かどうかは、国交省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」で確認できます。査定書や名刺に書かれた免許番号を入力して、商号や所在地が一致するかを見ておきましょう。過去の行政処分は、国交省の「ネガティブ情報等検索サイト」で調べられます。

査定当日に聞くべき質問リスト

訪問査定の場は、価格を聞くだけでなく「この会社に任せて大丈夫か」を見極める機会です。次の質問を印刷して持っていくと、会社ごとの比較がしやすくなります。

相続登記前でも査定は受けられる？査定は無料？

相続登記の前でも査定は受けられる

査定は「いくらで売れそうか」の意見なので、登記名義が亡くなった親のままでも受けられます。相続人の一人が代表して依頼することもできます。ただし、実際に売って名義を買主に移すには、先に相続人への名義変更（相続登記）が必要です。相続人が複数いて共有で相続する場合は、全員の同意がないと家全体は売れません（民法251条。詳しくは空き家の共有名義売却）。

また、相続登記は2024年4月から義務化されました。法務省の説明では、相続人は「不動産（土地・建物）を相続で取得したことを知った日から３年以内に、相続登記をすること」が義務で、正当な理由なく登記しない場合は「１０万円以下の過料」の対象になり得ます。2024年4月1日より前に相続したことを知った不動産で登記がまだのものは、2027年3月31日が登記の期限です。

査定で売る方向が見えたら、早めに相続登記を進めておくと、買主が見つかってから慌てずに済みます。義務化の詳細は相続登記の義務化とは、提携司法書士への依頼は相続登記・名義変更のページをご覧ください。

査定は無料か

不動産会社の机上査定・訪問査定は、売却の仲介や買取につなげるための営業活動の一環として、無料で行われるのが一般的です。査定を受けたからといって、その会社と契約する義務はありません。これに対し、不動産鑑定士による鑑定評価は有料です。当事務局経由での提携宅建業者へのご紹介・査定も、売主様から紹介手数料はいただいていません。

査定額と、実際に売れる価格・税金の関係

査定額は「売れる見込みの価格」であって、手元に残る金額ではありません。売れた価格から仲介手数料や解体費などの費用を引き、さらに利益（譲渡所得）が出れば所得税・住民税がかかります。相続した空き家を一定の要件で売ると、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できる特例があり、売却期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」、制度自体は令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です（国税庁タックスアンサーNo.3306）。

令和6年1月1日以後の売却では、買主が売却の翌年2月15日までに耐震改修や取り壊しをした場合も対象になりました。つまり「空き家を現況のまま買取業者に売り、買主が解体する」売り方でも特例を使える余地があります。要件は細かく、個別の税額は税理士に確認が必要ですが、査定を受ける段階で期限から逆算しておくことが重要です。詳しくは空き家の3,000万円特別控除をご覧ください。

空き家の査定から売却までの逆算スケジュール

空き家の売却は、相続登記の義務（取得を知った日から3年）と3,000万円控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）という2つの期限に挟まれています。査定をいつ受けるかを、期限から逆算して決めておくと安心です。

相続人が集まって方針を話し合う段階で「売る・残す」が決まらない場合は、実家まるごと診断（無料）で片付け・売却・登記の全体像を整理してから査定に進む方法もあります。

空き家の査定でよくある失敗と防ぎ方

• 一番高い査定額の会社に即決する：高い査定額は媒介契約を取るための数字であることもあります。根拠と、売れなかったときの見直し時期を並べて比べてください。
• 査定前にリフォームや解体をしてしまう：かけた費用ほど価格が上がらないことが多く、買取業者や買主が自分で直したいケースも少なくありません。解体は3,000万円控除の要件や、固定資産税の住宅用地の特例（住宅が建つ土地の課税標準を小規模住宅用地で6分の1にする措置）にも影響するため、査定を受けてから決めても遅くありません。
• 不具合を隠して査定を受ける：雨漏りやシロアリ、境界の揉め事などを伝えずに高い査定額が出ても、後の調査や契約後に発覚すれば減額や契約トラブルにつながります。売主の責任については契約不適合責任と空き家売却が参考になります。
• 相続人の一部だけで話を進める：査定は一人でも受けられますが、売却は共有者全員の合意が必要です。査定書は全員に共有しておきましょう。
• 「値がつかない」の一言で放置する：買取・隣地・空き家バンク・有料引き取り・国庫帰属と、出口は一つではありません。

よくある質問

まとめ

空き家の査定額は、取引事例比較法を中心に「土地の値段」から、建物の傷み・再建築の可否・接道・越境・残置物といった空き家特有の弱点を差し引いて決まります。査定を依頼する前に、不動産情報ライブラリの取引価格と路線価（÷0.8）で自分なりの物差しを持っておくと、査定額の妥当性を判断しやすくなります。ただしこれは公示価格水準の目安で、実際に売れる価格とは一致しません。

最初は机上査定で幅をつかみ、売る方向が見えたら訪問査定へ。片付けは査定の前に終わらせる必要はなく、書類を捨てずに残しておくことのほうが大切です。「値がつかない」と言われたら、買取、隣地、空き家バンク、有料引き取り、解体後の国庫帰属の順に出口を確かめてください。

相続登記の前でも査定は受けられますが、売却には相続登記が必要で、登記には3年の期限があります。3,000万円特別控除の期限も含めて、査定の時期は逆算で決めましょう。仲介・買取・引き取りの査定と片付けの見積もりをまとめて比べたい方は空き家買取の相談窓口、仲介での売却を中心に検討したい方は実家売却の相談をご利用ください。査定額の読み方や媒介契約の選び方は実家の売却査定の見方でも詳しく解説しています。