空き家売却の費用・手数料はいくら？仲介手数料の計算方法と買取・仲介・有料引き取りの比較

最終更新日：2026年9月24日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

空き家売却にかかる費用の全体像【一覧表】

空き家を売却する際にかかる費用は、大きく分けて「売却活動そのものにかかる費用」「売る前の準備にかかる費用」「税金」の3種類です。全体像をつかんでから個別に見ていくと、自分のケースでいくらかかるかが判断しやすくなります。

このうち、金額が読みにくく判断に迷いやすいのが「解体費用」と「家財処分費用」です。この2つは、そのまま売るか、片付けてから売るかによって発生するかどうかが変わります。次の章から、それぞれの費用について詳しく見ていきます。

仲介手数料の計算方法と2024年法改正のポイント

不動産会社に売却を仲介してもらう場合、成約時に支払うのが仲介手数料です。宅地建物取引業法では上限額が定められており、実務上は多くの不動産会社がこの上限額を請求します。400万円を超える取引では「売却価格×3%+6万円＋消費税」という速算式が一般的です。たとえば売却価格が1,500万円の場合、1,500万円×3%+6万円=51万円、消費税10%を加えると56.1万円が仲介手数料の目安になります。

2024年7月の改正で800万円以下は上限30万円に

空き家は地方や郊外にあるほど、売却価格が低くなりがちです。従来の速算式では、価格が低い物件ほど仲介手数料が仲介会社の採算に見合わず、空き家の流通が進みにくいという課題がありました。2024年7月1日施行の宅建業法改正により、800万円以下の宅地・建物については、仲介手数料の上限が売主・買主双方とも30万円＋消費税（税込33万円）に引き上げられています。これは媒介契約を結ぶ時点で不動産会社と事前に合意しておくことが条件になるため、契約前に必ず確認してください。

解体費用・家財処分費用の相場

空き家を「そのまま売る（古家付き土地として売却）」か、「解体して更地で売る」かによって、必要な費用は大きく変わります。解体費用は構造によって坪単価が異なり、木造で坪4〜6万円程度、30坪の木造住宅であれば120〜180万円程度が目安とされています。鉄骨造やRC造はさらに高くなる傾向があります。この目安には地域差やアスベスト調査・処分の要否による上下があるため、実際の見積もりは複数の解体業者から取ることをおすすめします。

家財・残置物が残っている場合は、別途処分費用がかかります。荷物の量や搬出のしやすさによって差が大きく、一軒家分の家財処分で数十万円から100万円を超えるケースまで幅があります。片付けを先に済ませてから売却活動に入るか、片付けをせずに買取業者へ相談するかは、次章の「買取・仲介・有料引き取りの比較」で判断軸を整理します。

解体費用の補助金を確認する

老朽化した空き家の解体については、自治体が独自に補助金制度を設けている場合があります。制度の有無・上限額・対象要件は自治体ごとに異なるため、解体を検討する段階で、物件所在地の自治体窓口に確認することをおすすめします。補助金の対象は「特定空家」や「管理不全空き家」に指定された物件に限られることが多く、事前の現地調査や申請手続きが必要になる点にも注意してください。

相続登記の費用と2024年の義務化

相続した空き家を売却するには、まず不動産の名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ変更する「相続登記」を済ませておく必要があります。相続登記をしないまま売却手続きを進めることはできません。

相続登記にかかる費用は、法務局に納める登録免許税と、手続きを依頼する場合の司法書士報酬に分かれます。登録免許税は「固定資産税評価額×0.4%」で計算されます。たとえば評価額1,000万円の不動産であれば、登録免許税は4万円です。司法書士に依頼する場合の報酬は事務所によって異なりますが、5万円〜10万円程度が目安とされています。相続人が複数いて遺産分割協議が必要な場合は、協議書の作成費用が別途かかることもあります。

2024年4月からの義務化と過料10万円

2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続登記が義務化されました。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をすることが法律上の義務となり、正当な理由なく登記をしない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます（法務局）。この改正は2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、施行日より前に相続を知っていた場合の期限は2027年3月31日です。期限内の登記が難しい事情がある場合は、「相続人申告登記」という簡易な暫定手続きで過料を回避できる制度もあります。名義が誰になっているか分からない場合は、早めに法務局や司法書士へ確認することをおすすめします。

譲渡所得税と「空き家の3,000万円特別控除」

空き家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して譲渡所得税・住民税がかかります。税率は所有期間によって異なり、所有期間が5年を超える場合は20.315%（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%）、5年以下の場合は39.63%です（国税庁No.3202）。譲渡所得は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」で計算しますが、古くから所有していて取得費が分からない場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」の特例（国税庁No.3258）を使うことができます。ただし概算取得費を使うと、売却価格の95%相当額が課税対象になるため、税額が大きくなりやすい点には注意が必要です。

空き家特例（3,000万円特別控除）の要件

相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋・敷地等を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁No.3306「被相続人の居住用財産〈空き家〉を売ったときの特例」）。適用対象となる譲渡の期限は平成28年4月1日から令和9年12月31日までで、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があります。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は控除額の上限が2,000万円になります。この特例は昭和56年5月31日以前に建築された家屋が対象になるなど、細かい適用要件があるため、該当するかどうかは税理士または税務署に確認してください。

買取・仲介・有料引き取りの3択比較

空き家の手放し方には、大きく分けて「仲介で売る」「買取業者に売る」「有料で引き取ってもらう」の3つの選択肢があります。どれが最適かは、物件の状態や急ぎ度合いによって変わります。

この表からも分かるとおり、「高く売る」ことを優先するなら仲介、「早く・手間なく手放す」ことを優先するなら買取、買取先すら見つからない場合は有料引き取りという順序で検討するのが現実的です。判断に迷う場合は、片付け前の現況のまま複数社に査定を依頼し、手取り額を比較してから決めることをおすすめします。空き家買取であれば片付けをせずに査定を受けられるため、まず売却の判断軸として使う方法もあります。

片付けてから売る？そのまま買取に出す？手取りで比べる

「片付けて高く売る」か「そのまま買取に出す」かは、片付け・解体にかかる費用と、それによって上がる売却価格の差額で判断します。たとえば片付け費用が50万円かかり、片付けたことで売却価格が80万円上がるなら、片付けたほうが手取りは増えます。逆に、片付け費用のほうが価格上昇分を上回るなら、そのまま買取に出したほうが手取りは多くなります。この判断には物件ごとの個別事情が大きく影響するため、片付け前の状態で査定を受け、片付けた場合の想定価格と比較してから決めることをおすすめします。実家の売却全体の進め方は別記事でも解説しています。

放置すると固定資産税が最大6倍になるリスク

「売るかどうか決めきれない」といって空き家を放置すると、固定資産税の負担が増えるリスクがあります。住宅が建つ土地には固定資産税を軽減する「住宅用地の特例」がありますが、自治体から「特定空家」や、2023年の法改正で新設された「管理不全空き家」に指定されると、この特例の対象から除外されます。特例が外れると、固定資産税は最大6倍、都市計画税は最大3倍になり得ます（国土交通省）。国土交通省の調査では、全国の特定空き家は約1万1,887戸、管理不全空き家は約7万7,921戸にのぼるとされています（2023年法改正時点の国交省公表資料）。窓や壁の破損など管理が不十分な状態が続くと、特定空家に至る前の段階でも指定対象になり得るため、「まだ大丈夫」と放置せず、早めに売却や管理の方針を決めることが負担を抑える近道です。

ケース別に見る空き家売却の判断

空き家の状況によって、費用面で優先すべき判断は変わります。よくあるパターンを整理します。

ケースA：築40年以上で老朽化が進んでいる場合

解体費用をかけて更地にしてから売るか、古家付き土地のまま買取に出すかの判断が中心になります。解体費用（30坪木造で120〜180万円程度）と、更地にした場合の価格上昇分を比較し、更地のほうが手取りで有利かどうかを確認してください。老朽化が進んでいる場合、そもそも仲介での買い手が付きにくいこともあるため、空き家買取で現況のまま査定を受けてから判断する方法も検討できます。

ケースB：相続登記が済んでいない場合

名義変更（相続登記）を済ませなければ、そもそも売却手続きに進めません。相続人が複数いる場合は、誰が売却の窓口になるかを含めて遺産分割協議を先に整える必要があります。相続登記は2024年4月から義務化されているため、売却の予定がなくても早めに済ませておくと、過料のリスクと売却時の手間を同時に減らせます。手続きに迷う場合は司法書士へ相談してください。

ケースC：家財がそのまま残っている場合

家財の片付けを自分たちで行うか、業者に依頼するかで費用と手間が変わります。数十万円規模の片付け費用がかかることを踏まえたうえで、片付けてから売るか、片付けずに買取に出すかを比較してください。片付けが必要な場合は遺品整理と合わせて依頼すると、窓口が一本化でき、スケジュールの調整もしやすくなります。

ケースD：3,000万円控除の期限が近い場合

相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限が迫っている場合は、控除を使えるかどうかで手取り額が大きく変わるため、優先的に確認すべき項目です。期限内に売却できるかどうかの見通しを早めに立て、間に合わない可能性がある場合は税理士に相談したうえで、仲介・買取いずれのスケジュール感が現実的かを判断してください。

手取りシミュレーション｜仲介と買取で比べる

「結局どちらが得なのか」を具体的にイメージできるよう、同じ空き家（相続・築45年・木造・査定価格1,500万円相当と仮定）を、①片付け・解体をして仲介で売る場合と、②現況のまま買取に出す場合で、手取り額を試算した例を示します。数字はあくまで一つのモデルケースであり、実際の金額は物件・地域・業者によって変わります。

このモデルケースでは、片付け・解体をして仲介で売ったほうが手取りは多くなりますが、その分「半年〜1年」という時間と、解体・片付け費用を先に立て替える必要があります。逆に、老朽化が激しく更地にしても価格が大きく上がらない物件や、遠方で片付けの手が回らない場合は、買取のほうが手取りの差が縮まり、時間や手間を含めた総合的な負担は軽くなることもあります。自分の物件がどちらに近いかは、片付け前の現況で買取査定を取り、更地にした場合の想定価格と見比べることで判断できます。

空き家売却の費用を抑える実務チェックリスト

費用面で損をしないために、売却前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、着手前の確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「名義（相続登記）の確認」と「3,000万円控除の適用可否」です。この2つを後回しにすると、売却手続きが止まったり、使えたはずの控除を使い損ねたりすることがあります。着手前の段階で確認しておくと、後々の負担を減らせます。