媒介契約の種類と違い｜空き家・実家売却は専任と一般どちらがいい？【比較表】

最終更新日：2026年10月10日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

媒介契約とは？不動産会社に売却を依頼するときに結ぶ契約

空き家や実家を不動産会社に紹介してもらい、買主を探してもらう場合、まず不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。媒介契約とは、売主が不動産会社に対して「買主を探す活動（販売活動）をお願いします」と依頼する契約のことで、宅地建物取引業法（宅建業法）34条の2に基づいて書面（媒介契約書）を取り交わすことが義務付けられています。口約束だけで販売活動を進めることは認められていません。

媒介契約を結ぶと、不動産会社は物件の広告・内覧対応・購入希望者との条件交渉などを代行し、売買が成立した時点で仲介手数料（成功報酬）を受け取ります。逆にいえば、媒介契約の内容次第で「何社に依頼できるか」「どれくらいの頻度で経過報告を受けられるか」「自分で買主を見つけたときにどうなるか」が変わってきます。空き家や実家のように、相続・遠方居住・老朽化など事情が絡む物件ほど、契約の種類選びが売却のスピードと手取り額に影響します。

なお、総務省統計局の2023年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は過去最多の約900万戸、空き家率は13.8%に達しています（総務省統計局「住宅・土地統計調査」）。空き家が増え続けている背景には、売却を先延ばしにしたまま管理が止まってしまうケースも含まれており、媒介契約の仕組みを理解して早めに動き出すことが、放置による固定資産税の増額や近隣トラブルを避ける近道になります。

媒介契約の3種類｜一般・専任・専属専任の違いを比較表で見る【宅建業法】

媒介契約には「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があり、宅建業法34条の2で契約できる会社数・契約期間の上限・指定流通機構（レインズ）への登録義務・業務報告の頻度が定められています（e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」）。まずは違いを一覧で確認します。

この表からわかるとおり、一般媒介は自由度が高い反面、不動産会社にとっては「他社に先に決められるかもしれない」契約のため、広告費をかけた積極的な販売活動の優先順位が下がりやすいという側面があります。専任・専属専任は1社に任せる分、レインズ登録と定期報告が義務になっており、売主は進捗を把握しやすくなります。

一般媒介契約の特徴

複数の不動産会社に同時に売却を依頼できる契約です。地域で人気の高いエリアや、駅近・築浅など買い手が多く見込める物件では、複数社に競わせることで広い範囲に情報が行き渡り、早期の買い手発見につながることがあります。一方で、レインズ登録や報告の義務がないため、各社の販売活動の様子が見えにくく、「どの会社も本気で動いていないのでは」と感じやすいという相談もよく受けます。

専任媒介契約の特徴

依頼できる不動産会社は1社に限定されますが、自分で買主（親族・知人など）を見つけた場合は、その不動産会社を介さずに直接契約することも可能です（宅建業法上は会社を通す必要がありますが、専属専任より柔軟です）。レインズへの登録と2週間に1回以上の報告が義務付けられているため、空き家や実家のように売主が遠方に住んでいる場合でも、進捗を定期的に把握できる点が安心材料になります。

専属専任媒介契約の特徴

1社にのみ依頼し、自分で買主を見つけた場合でもその不動産会社を通さなければならない、もっとも拘束力の強い契約です。その分レインズ登録は5日以内、報告は1週間に1回以上と、3種類の中でもっとも手厚いサポートが義務付けられています。買い手が限られる地方の空き家や、特殊な事情（残置物が多い・再建築不可など）がある物件で、1社にじっくり向き合ってもらいたい場合に選ばれる傾向があります。

空き家・実家の売却で専任媒介と一般媒介、どちらを選ぶべきか【判断軸】

媒介契約の種類を選ぶ前に、まず整理しておきたいのが「仲介で売るか、買取にするか」という大きな判断です。仲介（媒介契約を結んで一般の買主を探す）は時間をかければ市場価格に近い金額で売れる可能性がありますが、空き家の場合は残置物の片付け・修繕・契約不適合責任への対応など、売主の手間と責任が残ります。一方、買取は不動産会社（宅建業者）が直接買い取るため、内覧対応や片付けの負担が少なく、現金化までの期間も短くなりやすい一方、価格は仲介の相場よりも下がるのが一般的です。空き家買取と実家の売却（仲介）のどちらが合っているかは、急いでいるか、片付けにどこまで手間をかけられるか、価格と手間のどちらを優先したいかで変わります。

仲介を選ぶと決めた場合の媒介契約の種類は、次の観点で判断するとよいでしょう。

なお、相続した実家・空き家を売却する前提として、相続登記（名義変更）が済んでいることが必要になる場面が多くあります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、正当な理由なく期限内（相続を知った日から3年以内）に登記しない場合は10万円以下の過料の対象になり得ます（経過措置として2027年3月31日までの猶予があります）。詳しい期限や手続きは相続登記義務化と空き家売却の記事で解説しています。

片付けが終わっていない家でも媒介契約は結べるか

「家財や残置物が残ったままでは不動産会社に相談できないのでは」と考える方も多いのですが、実際には片付け前の状態でも査定や媒介契約の相談自体は可能です。ただし、内覧時の印象や、契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合への責任）のリスクを考えると、残置物が多いほど「片付けてから仲介で売る」か「そのまま買取に出す」かの判断が重要になります。仲介で高く売りたい場合は、内覧前に家財の整理と簡単な清掃を済ませておくほうが、購入希望者の印象がよくなり、成約までの期間が短くなる傾向があります。仕分けや搬出、仏壇・位牌のご供養まで含めて進めたい場合は実家じまい代行、遺品の整理だけを依頼したい場合は遺品整理サービスをあわせてご検討ください。写真を送るだけで概算のお見積もりをお出しできます。

反対に、片付けにかけられる時間がない、解体が必要なほど老朽化している、遠方で立ち会いが難しいといった場合は、残置物があるままで買い取ってもらえる買取のほうが合理的なこともあります。当事務局は宅地建物取引業者ではないため、売買契約そのものは提携の宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は片付け・仕分け・ご供養などの窓口としてご相談をお受けする形になります。

買取・仲介・有料引き取りの3択比較表

空き家・実家を手放す方法は、媒介契約を結んで一般の買主を探す「仲介」だけではありません。宅建業者に直接買い取ってもらう「買取」、買い手がつかないほど老朽化・再建築不可などの事情がある場合の「有料引き取り」まで含めて、3つの選択肢を手取り額・スピード・手間の観点で比較します。

有料引き取りは、国土交通省の調査でも接道義務を満たさない・著しく老朽化しているなどの事情がある物件で実例が紹介されている方法で、売却というより「手放すための費用を払って引き取ってもらう」考え方に近いものです。まずは仲介・買取で値が付くかどうかを確認し、どちらも難しい場合の最終手段として検討する位置づけになります。

媒介契約を結ぶ前の実務チェックリスト【印刷して確認】

不動産会社と媒介契約を結ぶ前に、確認しておきたい項目をチェックリストにしました。印刷して、面談前の確認用にご活用ください。

ケース別に見る媒介契約の選び方シミュレーション

媒介契約の選び方は、物件の立地や相続人の状況によって変わります。よくあるパターンを4つ挙げて、それぞれの考え方を整理します。

ケースA：首都圏近郊の駅近の実家（需要が高いエリア）

複数の不動産会社に競わせられる一般媒介が向いています。ただし各社の活動報告が義務ではないため、2〜3週間に一度は自分から問い合わせて反響状況を確認すると、販売活動が停滞していないか把握しやすくなります。

ケースB：地方・郊外で築年数が古い空き家（買い手が限られる）

専任媒介または専属専任媒介で1社に広告費と労力を集中してもらうほうが、結果的に早く買い手が見つかることがあります。例えば神奈川県内でも郊外の山間部など、仲介では反響が少ない地域の場合、神奈川県の空き家買取のように、最初から買取を選択肢に入れて同時並行で査定を取るケースもあります。

ケースC：相続人が複数おり、意見がまとまっていない

媒介契約は売主（名義人）が結ぶ必要があるため、相続登記を終えて代表者を決めてから契約を進めます。相続人間で「仲介で高く売りたい人」と「早く現金化したい人」の意見が分かれる場合は、まず仲介で一定期間（専任媒介の契約期間である3ヶ月を目安に）募集し、反響がなければ買取に切り替えるという段階的な進め方も現実的です。

ケースD：残置物が多く、解体も検討している

片付けと解体の見積もりを先に取り、仲介で売る場合の想定価格から片付け・解体費用を差し引いた手取りと、買取価格（現状のまま）を比較します。差が小さい、あるいは買取のほうが手取りで上回る場合は、片付け・解体の手間と時間をかけずに買取を選ぶ判断もあり得ます。

媒介契約でよくあるトラブルと防ぎ方

• 「囲い込み」への懸念——専任・専属専任媒介で、依頼した会社が自社で両手仲介（売主・買主の双方から手数料を得ること）を狙って他社からの問い合わせを断る「囲い込み」が疑われることがあります。レインズの登録証を受け取り、実際に登録されているか自分でも確認できるようにしておくと安心です。
• 報告が来ない・形だけの報告——専任・専属専任には報告義務がありますが、形式的な一文だけのメールで済まされることもあります。反響件数・内覧件数・問い合わせ内容まで具体的に聞く習慣をつけると、販売活動の実態を把握しやすくなります。
• 契約期間が過ぎても連絡がない——専任・専属専任媒介は最長3ヶ月で、自動更新ではなく依頼者の申し出による更新が原則です。期間満了が近づいたら、継続するか他社に切り替えるかを自分から検討してください。
• 自己発見取引を巡るトラブル——専属専任媒介で自分の知人に売ろうとした際、契約上は不動産会社を通す必要があり、違約金が発生する場合があります。親族・知人に売る可能性が少しでもある場合は、契約前に自己発見取引の扱いを確認しておきましょう。
• 片付け費用の見積もりとのズレ——仲介での売却を前提に片付けを進めたものの、想定より片付け・解体費用がかさみ、手取りが買取を下回ってしまうケースもあります。片付けに着手する前に、買取の概算見積もりも並行して取っておくと、後から比較できて安心です。

よくある質問

まとめ

媒介契約には一般・専任・専属専任の3種類があり、依頼できる会社数・レインズ登録義務・報告頻度が宅建業法で異なります。振り返ります。

• 一般媒介は複数社に依頼でき自由度が高いが、レインズ登録・報告の義務はない
• 専任媒介はレインズ登録7日以内・報告2週間に1回以上が義務。遠方居住者でも進捗を把握しやすい
• 専属専任媒介はレインズ登録5日以内・報告1週間に1回以上ともっとも手厚いが、自己発見取引には制約がある
• 媒介契約の種類選びより先に、片付けて仲介で売るか、そのまま買取に出すか、手取りで比較することが重要
• 相続登記が未了の場合は、売却を検討し始めた段階で司法書士に相談しておくとスムーズ
• 残置物が多い・急いでいる・片付けの手間をかけられない場合は、買取や有料引き取りも選択肢になる

どの契約が合っているか迷う場合は、一人で抱え込まず、仲介・買取の両方で概算の見積もりを取って比較することをおすすめします。片付けやご供養まで含めて相談したい場合は実家じまい代行、まずは買取の金額感だけ知りたい場合は空き家買取から、写真を送るだけの無料見積もりをご利用ください。