相続登記義務化と空き家売却｜期限2027年3月・過料10万円と売却の判断軸

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

相続登記の義務化とは何が変わったのか

2024年4月1日、不動産登記法の改正により相続登記が義務化されました。これまで相続登記には期限がなく、「面倒だから」「まだ売る予定がないから」という理由で名義変更をせずに放置しているケースが数多くありました。法務省の資料によると、こうした未登記状態が全国的な所有者不明土地問題の一因になっているとされ、この問題に対応するために義務化が導入されています。

義務化の内容は明確です。相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記の申請をしなければなりません。正当な理由がないのにこの申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。過料はいきなり科されるわけではなく、法務局の登記官が催告し、それに応じない場合に地方裁判所へ通知されるという手続きを経ます。

重要なのは、この義務化が制度施行前に発生していた相続にもさかのぼって適用される点です。2024年4月1日より前に相続が発生し、まだ登記していない不動産についても義務化の対象となり、その場合の申請期限は2027年3月31日までとされています（法務省）。「何十年も前に亡くなった祖父母名義のまま」という空き家をお持ちの方は、この期限が目前に迫っていることになります。

正当な理由として認められるケース

過料の対象外となる「正当な理由」には、相続人が極めて多数で戸籍の収集に時間がかかる場合、遺言の有効性や遺産の範囲について相続人間で争いがある場合、登記の申請義務がある相続人自身が重病などの事情を抱えている場合などが挙げられます。単に「忙しい」「手続きが面倒」といった理由は正当な理由として認められにくいとされています。

相続人申告登記という簡易な救済策

「遺産分割協議がまとまらず、正式な相続登記ができない」という場合のために、相続人申告登記という簡易な制度も設けられています。自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、いったん義務を履行したとみなされる制度で、登録免許税もかかりません。ただし、これはあくまで暫定的な措置であり、その後遺産分割が成立した場合は、成立から3年以内にあらためて正式な相続登記をする追加の義務が生じる点には注意が必要です。

空き家を相続登記しないまま放置するとどうなるか

相続登記をしないまま空き家を放置した場合、単に過料のリスクがあるだけではありません。実務上より深刻なのは、売却しようとしたときに身動きが取れなくなることです。総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月時点の全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最多を更新しました。相続登記の未了は、この空き家増加の一因ともされています。

売却できない・買主が離れていく

不動産を売却するには、登記簿上の所有者が売主にならなければなりません。被相続人（亡くなった方）の名義のままでは、そもそも売買契約を結ぶことができないため、買主が見つかっても、まず相続登記を済ませてからでなければ決済に進めません。相続人が複数いる、あるいは一部の相続人と連絡が取れないといった事情があると、登記完了までに数か月かかることもあり、その間に買主が他の物件に流れてしまうケースも珍しくありません。「早く売りたいのに、名義が整っていないせいで話が進まない」という相談は、実家じまいの現場でも多く寄せられます。

固定資産税が跳ね上がるリスク

放置された空き家は、老朽化とともに近隣への悪影響が懸念される「管理不全空家」や、より深刻な「特定空家」に市区町村から指定されることがあります。指定を受けて勧告に応じないと、敷地にかかる固定資産税の住宅用地特例（更地に比べて税額を軽減する仕組み）が解除され、土地の固定資産税負担が最大6倍まで跳ね上がるおそれがあります。相続登記が済んでいないと市区町村からの通知や勧告も届きにくくなり、事態に気づかないまま税額だけが上がっていた、という事態にもつながります。管理不全空家・特定空家の制度については管理不全空き家は固定資産税が6倍に？勧告の仕組みと今からできる対策で詳しく解説しています。

相続人がさらに増えて収拾がつかなくなる

相続登記をしないまま次の相続が発生すると（いわゆる「数次相続」）、相続人の数はねずみ算式に増えていきます。祖父母の代から放置された空き家で、いざ売却しようとしたら相続人が10人以上、しかも一部が音信不通だった、というケースも実務では珍しくありません。相続人が増えるほど、遺産分割協議の合意形成にかかる時間と費用は膨らみます。放置すればするほど負担が重くなる仕組みだと理解しておくことが重要です。

空き家を売却するときに使える3,000万円特別控除

相続した空き家を売却する際、条件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（相続空き家特例）と呼ばれ、国税庁タックスアンサーNo.3306で解説されています。譲渡所得税の負担を大きく左右する制度のため、要件を正確に押さえておく必要があります。

主な要件と適用期限

• 相続または遺贈により取得した、被相続人が一人暮らしをしていた家屋・敷地であること
• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物は対象外）
• 売却代金が1億円以下であること（相続人が分割して売却した場合も、3年以内の合計額で判定）
• 売却時に耐震基準を満たしているか、売却の翌年2月15日までに耐震改修または家屋の取り壊しを行うこと
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年（2027年）12月31日までの売却であること

控除額は原則3,000万円ですが、令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上いる場合は一人あたり2,000万円に制限される点にも注意してください（国税庁タックスアンサーNo.3306）。この特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告での手続きが必要です。要件に当てはまるかどうかの判断や、耐震基準の確認方法は税理士・税務署に確認することをおすすめします。控除額の計算方法やケース別のシミュレーションは空き家売却の税金と3,000万円特別控除もあわせてご覧ください。

相続登記と特例適用の関係

この特例を使うには、確定申告の際に被相続人の居住実態や取得の経緯を証明する書類（登記事項証明書など）を添付する必要があります。相続登記が済んでいないと、こうした証明書類の準備自体が滞り、結果として期限内に特例の適用を受けられなくなるリスクがあります。「登記は後でいい」という先延ばしが、数百万円単位の税負担の差につながる場合があると理解しておいてください。

売却額から差し引ける「取得費」も忘れずに確認する

譲渡所得税は、売却額からそのまま計算されるわけではなく、「売却額 −（取得費＋譲渡費用）」で算出した譲渡所得に対して課税されます。相続した空き家の場合、被相続人が家屋・土地を取得したときの購入価格や取得にかかった費用（登記費用・仲介手数料など）を、そのまま取得費として引き継ぐことができます。古い実家で購入時の契約書や領収書が残っていない場合は、実際の取得費が分からず、売却額の5%を取得費とみなす「概算取得費」で計算せざるを得ないこともあり、その場合は譲渡所得が大きくなり、税負担が重くなる傾向があります。譲渡所得の計算方法や、居住用財産の特例との関係は国税庁タックスアンサー（No.3302ほか）で確認できます。

購入時の契約書・重要事項説明書・領収書などが実家のどこかに残っている可能性がある場合は、片付けの段階で一緒に探しておくことを強くおすすめします。これらの書類が見つかるかどうかで、譲渡所得税の金額が大きく変わることがあるためです。片付けを依頼する際は「権利書・契約書・通帳など、金融・不動産関係の書類は優先して確保してほしい」と事前に伝えておくと、作業の中で見落とされにくくなります。

相続登記に必要な書類と自分で行う場合の負担

相続登記の申請には、被相続人・相続人の関係を証明する書類一式が必要になります。数次相続が発生していると、必要な戸籍の数も比例して増えるため、まず「自分の場合、何通の戸籍が必要になるか」を把握しておくことが、スケジュールを立てるうえで重要です。

これらの書類収集から申請書の作成までを自分で行うことも可能ですが、遠方の役場とのやり取りや、相続人の一部が非協力的な場合の対応は、想像以上に時間がかかります。費用を抑えたい場合は自分で進める方法もありますが、手間と時間を考えると司法書士に依頼したほうが結果的に早く済むケースも少なくありません。自分で行う場合の具体的な手順と、司法書士に依頼した場合の費用感の比較は相続登記の費用と自分でやる方法で詳しく解説しています。

遠方の実家・特定の都道府県の場合の注意点

実家が遠方にある場合、書類収集のために何度も現地へ足を運ぶのは負担が大きくなります。たとえば神奈川県内の空き家を売却する場合も、まず相続登記を終えてから買取・仲介の相談に進む流れは同じです。地域ごとの買取相場や進め方については神奈川県の空き家買取のように、都道府県別の情報とあわせて確認しておくと、片付け・登記・売却のスケジュールを立てやすくなります。

売却の判断：買取・仲介・有料引き取りを手取りで比較する

相続登記を終えた後、次に迷うのが「どうやって手放すか」です。空き家の手放し方には、大きく分けて仲介での売却、不動産会社への買取、そして買い手がつきにくい物件向けの有料引き取りの3つの選択肢があります。それぞれ現金化までの期間と手取り額の傾向が異なるため、価格の高さだけでなく、片付けや修繕の手間まで含めて比較することが大切です。なお、安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局が空き家を直接買い取ることはありません。売却・買取・仲介は提携する宅地建物取引業者が担当し、当事務局は相談の窓口と、売却前の片付け・整理をお手伝いする立場になります。

この3つのうち、どれが「得」かは物件の状態と立地によって大きく変わります。空き家買取は現金化のスピードを優先したい場合に選ばれることが多く、時間をかけてでも高値を狙いたい場合は実家の売却（仲介）の窓口から相談する形になります。いずれの場合も、片付けてから売るか、そのまま引き渡すかで手取り額の計算は変わってくるため、片付け費用の見積もりと合わせて比較することをおすすめします。

片付けてから売るか、そのまま引き渡すか

家財が残ったままの空き家は、買取・仲介いずれの場合も査定額が下がりやすく、内覧の印象も悪くなりがちです。一方で、片付け費用をかけてでも家財を撤去した方が、結果的に手取り額が高くなるケースも多くあります。判断の目安は「片付け費用＋(片付け後の想定売却額) と 現状のままの買取・引き取り額を比べる」という単純な引き算です。片付けから売却まで一つの窓口で相談したい場合は実家じまい代行で、家財の仕分けや形見分け、供養までまとめて依頼できます。遺品の整理だけを先に済ませたい場合は遺品整理の相談も可能です。

相続登記から売却までの実務の流れ

実際に「相続登記→売却」まで進める際の一般的な流れを整理します。地域や物件の状況によって前後することもありますが、全体像をつかんでおくと迷いにくくなります。

相続登記そのものは自分で申請することも可能ですが、戸籍の読み解きや遺産分割協議書の作成に不安がある場合は、司法書士へ依頼すると手続きがスムーズです。相続登記から売却までを並行して進めたい場合は、早い段階で司法書士と提携宅建業者の両方に状況を共有しておくと、書類の重複収集を避けられ、全体のスケジュールを短縮しやすくなります。

ケース別に見る判断のシミュレーション

状況によって、優先すべき判断軸は変わります。よくあるパターンを3つ挙げて整理します。

ケースA：2027年3月末の登記期限が迫っている

すでに相続から数年が経過し、名義変更をしないまま放置している空き家をお持ちの場合、まず優先すべきは相続登記そのものです。売却するかどうかの結論を先延ばしにしていても、登記の義務自体は待ってくれません。相続人が多い、あるいは連絡が取れない親族がいる場合は、正当な理由に該当するかどうかも含めて、早めに司法書士へ相談することをおすすめします。

ケースB：2027年12月末までに3,000万円特別控除を使って売りたい

相続空き家特例には期限があります。相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日、かつ2027年12月31日という二つの期限があるため、対象になる方は登記から売却、確定申告までの全工程を逆算してスケジュールを組む必要があります。耐震基準を満たさない古い家屋は、取り壊しか耐震改修のタイミングも合わせて検討する必要があるため、早めに提携宅建業者・税理士へ相談する価値があります。

ケースC：老朽化が激しく買い手がつくか分からない

再建築不可物件や、著しく老朽化した空き家の場合、仲介での売却が難しく、買取や有料引き取りが現実的な選択肢になることがあります。この場合も、まず相続登記を済ませておかないと、買取業者との契約自体が進められません。「売れるかどうか分からないから登記も後回し」という判断は、結果的に選択肢を狭めることになります。買取相場の目安は空き家の買取相場はいくら？築年数別の目安と仲介との比較で確認できます。

ケースD：購入時の書類が見つからず取得費が分からない

古い実家では、購入時の契約書や領収書がすでに処分されていることも少なくありません。取得費が分からないまま概算取得費（売却額の5%）で計算すると、譲渡所得が実態より大きくなり、税負担が重くなる可能性があります。片付けの段階で書類が見つかる可能性を最後まで諦めず、通帳の取引履歴や当時の住宅ローンの契約書、登記済証（権利証）など、取得費の裏付けになりそうな資料を幅広く確認しておくことをおすすめします。判断に迷う場合は、税理士に相談してから確定申告に進んでください。

相続登記から売却までの実務チェックリスト

着手前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、進捗確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特につまずきやすいのが「相続人全員の把握」と「3,000万円特別控除の適用可否」です。この二つを後回しにすると、登記や確定申告の期限直前になって書類が揃わず、間に合わなくなる事態につながります。早い段階で確認しておくと、後々の負担を大きく減らせます。

よくある質問

まとめ

相続登記の義務化は、空き家を「そのうち何とかする」で済ませられない制度に変えました。振り返ります。

• 相続登記の義務化は2024年4月1日施行。過去の相続も対象で、期限は2027年3月31日
• 正当な理由なく怠ると10万円以下の過料。ただし催告を経てからの手続きで、いきなり科されるわけではない
• 相続登記が済んでいないと売却契約そのものが進められず、買主が離れるリスクがある
• 空き家の3,000万円特別控除は2027年12月31日までの売却が対象。要件と期限を逆算して動く必要がある
• 手放し方は仲介・買取・有料引き取りの3択。片付け費用込みの手取り額で比較するのが現実的
• 片付けてから売るか、そのまま買取か、迷ったら片付け費用と査定額の両方を比較してから決める

相続登記も売却も、どちらも「後回しにするほど選択肢が狭まる」という共通点があります。ご自身での判断が難しい場合は、一人で抱え込まず、司法書士や提携の宅地建物取引業者に相談することをおすすめします。実家の売却全体の進め方は実家の売却（片付けから売却まで窓口ひとつ）もあわせてご覧ください。