空き家売却の時期・タイミングはいつがいい？特例の期限と判断軸を解説

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

空き家の売却時期を決める4つの判断軸

「空き家はいつ売ればいいのか」という質問に、万人共通の正解はありません。ただし、判断に関わる要素は大きく4つに整理できます。①相続空き家の税制優遇の期限、②建物・立地の資産価値の変化、③放置した場合に増える管理コストとリスク、④売却方法（仲介・買取・有料引き取り）による所要期間の違いです。この4つを自分の状況に当てはめると、「急ぐべきか」「じっくり進めてよいか」の方向性が見えてきます。

特に相続した空き家では、税制の期限が売却時期を左右する最も大きな要素になります。次の章で、国税庁の一次情報をもとに期限を確認します。

相続空き家は「3年」が最初の目安になる理由

相続した空き家を売却する場合、意識しておきたい期限が2つあります。

①空き家の3,000万円特別控除（相続開始から3年を経過する年の12月31日まで）

国税庁タックスアンサー No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、相続または遺贈で取得した被相続人居住用家屋・敷地を、相続開始があった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに一定の要件で売却すると、譲渡所得の金額から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できるとされています。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡です。要件には「昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること」「区分所有建物でないこと」「売却代金が1億円以下であること」などがあり、耐震基準を満たさない場合は取り壊してから売る、または耐震リフォームをしてから売るといった対応が必要になる場合があります。詳細な要件は国税庁 No.3306で確認してください。

②相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（相続税の申告期限から3年＝相続開始から3年10か月以内）

相続税を納めた人が、相続開始を知った日の翌日から相続税の申告期限（原則10か月後）の翌日以後3年を経過する日まで、つまり相続開始からおおむね3年10か月以内に相続財産を譲渡すると、納めた相続税額の一部を取得費に加算できる特例です（国税庁 No.3267「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」）。取得費が増えると譲渡所得（売却益）が圧縮され、譲渡所得税の負担が軽くなります。相続税を納めていない場合はこの特例の対象外です。詳細は国税庁 No.3267を確認してください。

この2つの特例はどちらも「相続開始から3年前後」が節目です。相続登記や遺品整理、片付けに時間がかかると、気づいたときに期限が迫っているケースが少なくありません。売却を検討し始めた段階で、相続開始日から逆算して残り期間を確認しておくことをおすすめします。

相続登記が終わっていないと売却できない

相続した空き家を売るには、前提として被相続人から相続人への相続登記（名義変更）が完了している必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、法務局によれば不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、その場合の期限は施行日（2024年4月1日）から3年後の2027年3月31日です。詳細は法務省・相続登記の申請義務化についてを確認してください。

相続人が複数いて遺産分割協議がまとまっていない場合は、まず「相続人申告登記」という簡易な暫定対応で過料を回避できますが、これは正式な相続登記の代わりにはならず、売却するには結局、正式な相続登記が必要です。売却時期を決める前に、まず「登記が済んでいるか」「遺産分割協議は整っているか」を確認しておくと、後から手続きのやり直しで時間を失うことを防げます。相続登記の手続きに不安がある場合は、司法書士へ相談することをおすすめします。

放置すると税負担が増える「管理不全空き家」のリスク

売却時期を先延ばしにするほど有利になるとは限りません。2023年12月13日に施行された改正空家法により、市区町村は、放置すると「特定空家等」になるおそれがある空き家を「管理不全空き家」に指定し、指導・勧告できるようになりました。国土交通省の資料によれば、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が増額されます（従来の特定空家と同様、更地並みの評価に近づき税額が上がる仕組みです）。命令に従わない場合は50万円以下の過料が科される可能性もあります。詳細は国土交通省・改正空家法の資料を確認してください。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家数は約900万戸（899.5万戸）、空き家率は13.8%と、前回調査（2018年）から増加しています。空き家対策は行政にとっても優先度の高いテーマになっており、指定・勧告の運用は今後さらに厳しくなる可能性があります。「誰も住んでいないが、まだ大丈夫」と先延ばしにするほど、税負担や管理の手間が増えるリスクがある点は押さえておく必要があります。詳細は総務省・令和5年住宅・土地統計調査を確認してください。

築年数による資産価値の変化も時期に影響する

建物としての資産価値は築年数の経過とともに下がっていくのが一般的です。老朽化が進むほど、仲介で買い手を見つけるのが難しくなり、最終的に建物価値をほぼゼロとみなした「土地値」に近い価格でしか売れないケースも増えます。将来的に住む予定がなく、管理の見通しも立たない空き家であれば、「まだ使えるうち」に売却に動くほうが、手取りの目減りを防ぎやすくなります。

売却の判断軸：仲介・買取・有料引き取りの3択比較

空き家の手放し方には、大きく分けて「仲介」「買取」「有料引き取り」の3つがあります。それぞれ時間・手取り額・片付けの要否が異なるため、自分の状況に合わせて選ぶことが重要です。売却の判断で悩んだときは、片付け費用や仲介手数料、値下げ交渉による目減りまで含めた「最終的な手取り」で比較することをおすすめします。当事務局は宅建業者ではないため、当社自身が買い取ることはできませんが、提携する宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は窓口の取りまとめと片付け（遺品整理・残置物の搬出）を担当する形でご相談いただけます。

「片付けてから仲介で高く売るか」「そのまま買取に出して早く現金化するか」は、片付け費用（数十万円規模になることもあります）と、仲介の場合にかかる時間・値下げリスクを踏まえたうえで、最終的な手取りで比較するのが現実的な判断軸です。時間をかけられず、片付けの手間も避けたい場合は空き家買取、多少時間がかかっても高値を狙いたい場合は実家の売却（仲介）という向き合い方が一つの目安になります。

片付けと売却、どちらを先に進めるか

空き家の中に家財や遺品が残っている場合、「先に片付けてから売却の相談をするべきか」で迷う方が少なくありません。結論としては、片付けと売却の相談は並行して進めて問題ありません。買取であれば残置物が残ったままでも査定・買取を受け付ける会社が多く、片付けを先に終わらせる必要はないケースがほとんどです。一方、仲介で少しでも高く売りたい場合は、内覧の印象を良くするために事前の片付けが有利に働きます。片付けの手配に時間がかかりそうな場合は、実家じまい代行や遺品整理の窓口に相談しながら、並行して売却方法を検討する進め方が現実的です。片付けの相談は実家じまい代行または遺品整理で承っています。

ケース別シミュレーション：あなたの場合はどう判断するか

状況別に、売却時期の考え方を整理します。ご自身に近いケースを参考にしてください。

ケースA：相続開始から1年以内で、まだ登記もこれからの場合

時間的な余裕はまだあります。まず相続登記を進め（義務化により3年以内が期限）、並行して遺産分割協議と建物の状態確認（築年数・耐震性・残置物の有無）を行いましょう。空き家の3,000万円特別控除は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限のため、登記完了後、余裕を持って仲介と買取の両方の見積もりを比較する時間が取れます。

ケースB：相続開始から2年半が過ぎ、特例期限が近づいている場合

3,000万円特別控除の期限まで半年前後しかない状況です。仲介で買い手を探す時間的な余裕は少なくなっているため、期限内の売却を優先するなら買取を軸に検討し、並行して仲介での査定も取っておくと選択肢が広がります。登記が未了の場合は、司法書士に相談して優先的に進める必要があります。

ケースC：すでに管理不全空き家に指定された、または指定の通知が届いた場合

固定資産税の住宅用地特例が解除される前に、売却の判断を急ぐ必要があります。片付けに時間をかける余裕がない場合は、残置物ありでも対応できる買取での売却を軸に、早めに複数社の査定を取ることをおすすめします。

ケースD：まだ相続前で、将来的に空き家になりそうな実家がある場合

相続が発生する前の段階では売却はできませんが、将来の判断をスムーズにするために、建物の築年数・耐震性・境界確認の状況、家財の量を把握しておくと、いざ相続が発生したときに時期の判断がしやすくなります。エンディングノートや家族間の話し合いで、実家の将来について希望を共有しておくことも有効です。

売却時期を判断するための実務チェックリスト

売却時期を決める前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、判断の整理にご活用ください。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「相続登記の有無」と「管理不全空き家の指定有無」です。登記が未了だと売却手続き自体が進まず、管理不全空き家に指定されると税負担が増えるため、この2点は早い段階で確認しておくことをおすすめします。

よくある質問

まとめ

空き家の売却時期は、税制の期限・資産価値の変化・管理不全空き家のリスクという3つの視点を重ねて考えると判断しやすくなります。振り返ります。

• 相続空き家の3,000万円特別控除（国税庁No.3306）は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までが期限
• 取得費加算の特例（国税庁No.3267）は、相続開始からおおむね3年10か月以内が期限の目安
• 相続登記は2024年4月から義務化。相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になり得る
• 2023年12月施行の改正空家法により、管理不全空き家に指定されると固定資産税の住宅用地特例が解除される可能性がある
• 売却の判断は「片付けてから売るか、そのまま買取に出すか」を、片付け費用込みの手取りで比較するのが基本
• 片付けに時間をかけられない場合は残置物ありでも対応しやすい買取、時間に余裕があれば仲介という選び方が一つの目安

空き家の売却に正解の時期はありませんが、期限のある制度と、放置によって増えるリスクを踏まえて早めに動くことで、手取りを守りやすくなります。判断に迷う場合は、一人で抱え込まず、司法書士や税理士など専門家に相談してください。片付けと売却をまとめて相談したい場合は、まずは写真を送るだけの無料見積もりからご相談ください。