大手と地元、空き家売却はどっちの不動産会社がいい？判断基準と買取・仲介の比較【司法書士監修】

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

空き家の売却、大手と地元どっちがいいのか【先に結論】

「実家が空き家になった。売るなら大手の不動産会社と地元の不動産会社、どちらに相談すればいいのか」という相談は、安心実家じまい事務局に非常に多く寄せられます。結論から言うと、どちらが絶対的に優れているということはなく、物件の立地と状態によって向き不向きが分かれます。まずは判断の目安を一覧にしました。

この表はあくまで一般的な傾向です。実際には大手にも地域特化の支店があり、地元業者にも広域ネットワークを持つところがあります。迷った場合は、大手2社・地元2〜3社の合計4〜5社に査定を依頼し、査定額・担当者の説明・売却戦略を比べたうえで決める方法が現実的です。片付けが負担で先に進めない場合は、空き家買取（片付け不要・複数社査定）から概算を取り、仲介との比較材料にする方法もあります。

大手不動産会社に依頼するメリット・デメリット

大手不動産会社とは、全国に支店網を持ち、自社の会員データベースや広告媒体を活用して売却活動を行う会社を指します。メリットとデメリットを整理します。

大手のメリット

• 買主候補の母数が多い——自社の会員データベースや大規模なポータルサイト出稿により、多くの購入希望者に物件情報を届けられる
• 担当者の対応が標準化されている——研修制度が整っており、契約書類や重要事項説明の対応にばらつきが出にくい
• 両手仲介・片手仲介いずれにも対応しやすい——自社の買主が見つかれば両手仲介（売主・買主双方から仲介手数料を受け取る形態）となり、成約までのスピードが上がることがある
• 会社としての信用力——高齢の相続人や遠方の相続人にとって、名の知れた会社という安心感がある

大手のデメリット

• 担当者ごとの地域知識に差がある——広域を担当することが多く、郊外・地方の細かい相場感や地域事情に弱いことがある
• 訳あり物件・郊外物件への優先度が下がりやすい——成約単価が低い物件や、権利関係が複雑な物件は、担当者のリソース配分上、後回しにされる場合がある
• 定型的な提案になりやすい——個別事情（相続人が複数いる、境界が未確定など）への柔軟な対応は、地元業者より時間がかかることがある

地元密着型の不動産会社に依頼するメリット・デメリット

地元密着型の不動産会社とは、特定のエリアに拠点を絞り、長年その地域で営業してきた会社を指します。

地元業者のメリット

• 地域の実需を把握している——「このあたりは近隣住民が土地を買い足したがっている」「この通り沿いは事業用地として需要がある」といった、統計には出ない地域の需要を知っていることがある
• 訳あり物件への対応力——再建築不可・私道持分・境界未確定といった、大手が敬遠しがちな物件でも取り扱った実績があることが多い
• 柔軟できめ細かい対応——担当者が経営者に近い立場であることも多く、価格交渉や条件調整のスピードが速い傾向がある
• 近隣とのトラブル予防に強い——空き家の管理不全や境界の慣習など、地域特有の事情を踏まえた提案ができる

地元業者のデメリット

• 広告力・集客力で大手に劣ることがある——自社サイトの露出やポータルサイトの掲載順位で見劣りする場合がある
• 会社の規模により対応にばらつきが出る——担当者が一人しかいない小規模事務所では、繁忙期に対応が遅れることがある
• 遠方の相続人にとっては土地勘がなく比較しづらい——地元での評判や実績を、遠方に住む相続人自身が調べにくい

売却の判断軸：買取・仲介・有料引き取りの3択比較

大手か地元かを決める前に、そもそも「どの売却方法を取るか」を決める必要があります。空き家の処分方法は、大きく分けて「仲介での売却」「買取」「有料引き取り（値段が付かない場合の処分）」の3つです。それぞれの特徴を比較表にまとめました。

この3つを比べるとき、査定額の高い低いだけで判断すると失敗しやすい点に注意してください。仲介で高く売れても、片付け費用・解体費用・数か月分の固定資産税・仲介手数料を差し引くと、買取の手取り額とほとんど変わらない、あるいは逆転するケースもあります。「片付けてから売るか、そのまま買取に出すか」は、査定額ではなく手取り額で比べるのが判断の基本です。判断に迷う場合は空き家買取と実家の売却（仲介）の両方で概算を取り、同じ条件で並べてみることをおすすめします。なお安心実家じまい事務局は宅建業者ではないため、物件を当事務局が直接買い取ることはありません。売却・買取の実務は提携の宅建業者が担当し、当事務局は窓口対応と片付けの調整を行う立場です。

手取り額シミュレーションの考え方

実際の金額は物件ごとに大きく異なるため、この記事で断定的な金額は示しませんが、比較の考え方を整理します。仲介で売る場合は「想定売却額 −（仲介手数料＋片付け費用＋解体費用が必要な場合はその金額＋保有期間中の固定資産税・都市計画税）」で手取りを試算します。買取の場合は「買取額 −（片付け費用。ただし残置物ありのまま買い取る業者を使えば実質ゼロにできる場合がある）」で試算します。仲介手数料の上限は宅地建物取引業法で定められており、具体的な料率は依頼先の不動産会社に見積書ベースで確認してください。片付け・解体の費用は物件の広さ・残置物の量・立地（重機が入れるか等）で大きく変わるため、こちらも複数社から見積もりを取ることが欠かせません。

空き家を売る前に確認しておきたい制度・手続き

不動産会社を選ぶ前に、売主として押さえておくべき制度が3つあります。いずれも一次情報（官公庁の公式ページ）で必ず確認してください。

1. 相続登記の義務化（法務局・法務省）

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記の申請をしないと、正当な理由がない場合10万円以下の過料の対象になります。2024年4月1日より前に相続した不動産も対象で、経過措置により2027年3月31日までに登記する必要があります。遺産分割協議がまとまらない場合でも、期限内に相続人であることを法務局へ申し出る「相続人申告登記」という簡易な制度もあります。売却するには前提として名義人が明確になっている必要があるため、まず自分の実家の名義がどうなっているかを確認してください（法務局・相続登記の申請義務化について）。

2. 空き家の3,000万円特別控除（国税庁タックスアンサー No.3306）

相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋（空き家）とその敷地を、一定の要件を満たして売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最大2,000万円）を控除できる特例です。適用期間は2016年4月1日から2027年12月31日までの売却が対象とされています（要件・適用期限は改正される可能性があるため、売却時点の最新情報を国税庁で必ず確認してください）。主な要件には、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物でないこと、相続開始直前に被相続人が一人で住んでいたこと（一定の例外あり）などがあり、細かな条件は個々の状況で判断が分かれます。この特例が使えるかどうかで手取り額が大きく変わるため、査定を取る前、遅くとも売買契約を結ぶ前に、税理士または税務署に確認することを強くおすすめします（国税庁タックスアンサー No.3306）。あわせて、自分が住んでいた（住んでいる）家を売る場合の「居住用財産の3,000万円特別控除」（国税庁タックスアンサー No.3302）は要件が異なる別の特例のため、どちらに該当するかも合わせて確認が必要です。

3. 管理不全空き家・特定空家（国土交通省・空家等対策特別措置法）

空家等対策特別措置法に基づき、放置され管理が行き届いていない空き家は「管理不全空家」「特定空家」に指定されることがあります。指定されて市区町村から助言・指導を受けても改善しない場合、固定資産税の住宅用地特例（更地より税額が軽減される措置）の対象から除外され、結果として固定資産税額が上がる可能性があります。売却を先延ばしにするほど、こうした行政指導のリスクと管理の手間が積み重なる点も、判断軸に加えておく必要があります（国土交通省・空家等対策の推進）。

参考：全国の空き家数の推移（総務省統計局）

総務省の令和5年住宅・土地統計調査（速報集計）によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最多を更新しています。1993年の調査時点では448万戸だったため、30年間でおよそ2倍に増加した計算です。空き家問題は個々の家庭だけでなく、社会全体の課題として広がっていることを踏まえ、「そのうち考える」ではなく、早めに方針を決めることが結果的に選択肢を広く保つことにつながります（総務省統計局・令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計結果）。

不動産会社選びの実務チェックリスト

大手・地元を問わず、査定を依頼する際に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、査定の場で使ってください。

特に注意したいのは「媒介契約の種類」と「両手仲介の可能性」です。専属専任媒介契約を結ぶと他社への依頼ができなくなるため、契約前にどの契約形態を勧められているか、メリット・デメリットも含めて説明を受けてから判断してください。

ケース別に見る、大手・地元・買取の選び方

よくある4つのケースに分けて、考え方を整理します。

ケースA：都市部・駅近の実家を、時間をかけてでも高く売りたい

広告力・集客力を活かせる立地のため、大手不動産会社の仲介を軸に検討するのが基本線です。ただし、大手1社だけに絞らず、地元の中堅業者にも査定を依頼し、査定額と担当者の提案内容を比較してから媒介契約を結ぶことをおすすめします。片付けが済んでいない場合は、査定と並行して遺品整理の見積もりも取っておくと、売却までのスケジュールが立てやすくなります。

ケースB：郊外・地方の実家で、相続人が遠方に住んでいる

地元の実需を把握している地域密着型業者が有利になりやすいケースです。ただし遠方の相続人にとっては、その業者の実績や評判を調べにくいという弱点もあります。地元業者2〜3社に査定を依頼し、対応の丁寧さ・査定根拠の説明・オンライン対応の可否で比較してください。あわせて、片付けと査定を同時に進められる空き家買取で概算を取り、仲介の想定手取りと比べておくと、現地に何度も足を運ばずに判断材料が揃います。

ケースC：再建築不可・老朽化が進んでいて、仲介での売却が難しそう

再建築不可物件や、傷みが激しく住宅ローンが付きにくい物件は、そもそも一般の仲介市場で買い手が見つかりにくい傾向があります。こうした物件を専門に扱う買取業者や、地元で訳あり物件の取り扱い実績が豊富な業者への相談を優先したほうが、結果的に早く解決することが多くあります。実家の売却のページでは、こうした訳あり物件の売却方法についても案内しています。

ケースD：片付け・解体まで手が回らない、とにかく早く手放したい

残置物が大量にある、解体費用を捻出する余裕がない、遠方で何度も現地に行けないといった事情がある場合は、片付け・解体を自分で手配する前提の仲介より、残置物ありのまま対応できる買取を軸に検討したほうが負担が少なくなります。安心実家じまい事務局では、片付けの調整と、提携の宅建業者による買取・仲介の窓口を一本化して対応しています。まずは写真を送っていただければ、片付け込みでの概算をお出しできます。

大手と地元、両方に査定を依頼するときの進め方

実際には、大手か地元かをどちらか一方に絞り込むのではなく、両方に査定を依頼して比較する家庭がほとんどです。進め方の一例を紹介します。

1. 物件情報を整理する——登記簿上の名義、面積、築年数、接道状況、残置物の有無をまとめておくと、査定がスムーズになる
2. 大手2社・地元2〜3社に査定を依頼する——同じ条件・同じタイミングで依頼し、査定額と提案内容を横並びで比較する
3. 片付け・買取の概算も並行して取る——仲介の想定手取りと、買取に出した場合の手取りを両方確認しておく
4. 制度の適用可否を確認する——空き家の3,000万円特別控除が使えるかどうかを税理士・税務署に確認する
5. 媒介契約の種類を決める——比較した結果をもとに、一般媒介にするか専任媒介にするかを検討する

この流れを踏むことで、「大手に頼んだが反応が薄かった」「地元業者に頼んだが広告力が弱く買い手が見つからなかった」といった後悔を避けやすくなります。

よくある質問

まとめ

空き家の売却先を大手にするか地元にするかは、立地・築年数・物件の状態によって向き不向きが分かれます。判断のポイントを振り返ります。

• 駅近・都市部は大手の集客力、郊外・訳あり物件は地元業者の土地勘が有利な傾向がある
• 大手か地元かを決める前に、そもそも「仲介・買取・有料引き取り」の3択を、査定額ではなく手取り額で比較する
• 相続登記は2024年4月1日から義務化。取得を知った日から3年以内に行わないと過料の対象になり得る
• 相続した空き家は、要件を満たせば国税庁の空き家の3,000万円特別控除の対象になり得る。適用可否は税理士・税務署に確認する
• 放置すると管理不全空家に指定され、固定資産税の住宅用地特例から除外されるリスクがある
• 迷ったら大手2社・地元2〜3社に査定を依頼し、片付け・買取の概算も並行して取ると比較しやすい

安心実家じまい事務局は宅建業者ではないため、物件を直接買い取ることはありませんが、提携の宅建業者による買取・仲介の窓口として、片付けの調整とあわせて相談を承っています。まずは物件の状況を写真で送っていただければ、片付け込みでの概算をお出しします。実家の売却全体の流れについては実家の売却、片付けの相談は実家じまい代行サービスもあわせてご覧ください。