実家売却で後悔しないために｜よくある失敗パターンと買取・仲介の比較【司法書士監修】

最終更新日：2026年9月14日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

「実家売却 後悔」と検索してこのページにたどり着いた方の多くは、すでに実家を相続していて、「今のまま放置していいのか」「売るとしたら何から手をつければいいのか」と迷っている段階だと思います。この記事では、実際によく聞かれる後悔のパターンを整理したうえで、買取・仲介・有料引き取りの比較表、税金・相続登記の一次情報、印刷して使えるチェックリスト、ご家庭の状況別のシミュレーションまで、実務的な判断材料を一つにまとめました。長い記事になりますが、目次代わりに見出しをたどりながら、自分の状況に近い部分から読み進めていただいて構いません。

実家売却で「後悔した」という声が多い理由

実家を売却した人へのアンケートやインタビュー記事を見ると、「売らなければよかった」ではなく「もっと早く・もっと準備してから売ればよかった」という後悔の声が目立ちます。実家は資産である前に、生まれ育った思い出の場所であり、親が最後まで暮らした家でもあります。感情的な整理がつかないまま手続きだけが進んでしまうと、後から「あのとき確認しておけばよかった」という後悔につながりやすくなります。売却そのものへの後悔よりも、進め方や準備の順序に対する後悔のほうが多いという傾向は、これから実家を売却しようとしている方にとって、大きなヒントになります。

特に相続で実家を引き継いだ場合、遠方に住んでいて頻繁に帰省できない、きょうだい間で意見がまとまらない、仕事や介護と並行して手続きを進める必要があるなど、時間的な制約が重なりがちです。こうした状況では、目の前の作業に追われて「相場を調べる」「制度を確認する」「複数の選択肢を比較する」という基本的なステップが後回しになり、結果として後悔の原因になります。特に平日の日中に動く必要がある役所・法務局・不動産会社とのやり取りは、仕事をしながらだと後回しにしがちで、気づけば数か月、数年が経過していたというケースも珍しくありません。

後悔の多くは「情報不足」と「時間不足」から生まれる

実家売却の後悔事例を分類すると、大きく分けて次の3つのパターンに集約されます。第一に、相場や税制度を知らないまま契約してしまう「情報不足型」。第二に、片付けや相続手続きに時間がかかり、売却のタイミングを逃す「時間不足型」。第三に、家族間で十分に話し合わないまま進めてしまう「合意不足型」です。この3つは互いに独立しているわけではなく、時間不足が情報不足を招き、情報不足が合意形成の遅れにつながるというように、連鎖して後悔を大きくしてしまうことも少なくありません。この記事では、それぞれの後悔パターンを具体的に見たうえで、後悔しないための判断軸と実務のチェックリストを紹介します。

実家売却で後悔しやすい6つのパターン

実際によく聞かれる後悔のパターンを6つに整理しました。自分の状況がどれに近いかを確認しながら読み進めてください。

①相場を調べずに1社の査定だけで決めてしまった

最初に相談した不動産会社の査定額をそのまま信じて契約し、後から他社に相場を聞いたら数百万円高く売れる可能性があったと分かるケースです。不動産会社によって査定額には幅があり、また「買取」と「仲介」では手取り額の考え方も異なります。少なくとも2〜3社の査定を比較し、買取と仲介の両方の見積もりを取ってから判断することが、後悔を避ける基本になります。たとえば「近所で懇意にしていた不動産会社だから」という理由だけで1社に絞ってしまい、後から地域相場を調べて初めて割安だったと気づく、という声も少なくありません。

②残置物や仏壇を片付けきれず、売却の時期を逃した

家財や仏壇、遺品が大量に残ったままだと、そのままでは仲介での売却が難しく、片付けを先に終わらせる必要があります。片付け業者への依頼が後手に回り、繁忙期で日程が取れない、費用が想定より高くついたといった理由で、売却のタイミングを逃してしまうことがあります。残置物が多い場合は、片付けと並行して売却活動を進められる窓口に早めに相談しておくと、時期を逃すリスクを減らせます。

③相続登記を後回しにして、いざ売ろうとしたら手続きが進まなかった

不動産の名義が亡くなった親のままでは、法律上その不動産を売却することはできません。相続登記（名義変更）を済ませて初めて、相続人が売主として契約できます。「そのうちやればいい」と後回しにしているうちに、いざ買い手が見つかった段階で登記が間に合わず、機会を逃したという後悔もよく聞かれます。2024年4月からは相続登記そのものが義務化されているため、売却予定の有無にかかわらず早めの着手が必要です。相続人が複数いる場合、登記に必要な遺産分割協議書への実印・印鑑証明の取り付けにも時間がかかることがあり、思ったより着手から完了までの期間が延びやすい点にも注意してください。

④譲渡所得税を見込んでおらず、手取りが想定より少なかった

売却代金がそのまま手元に残ると思い込み、契約後に譲渡所得税の申告が必要と分かって慌てるケースです。取得費が分からない古い実家の場合、譲渡価額の5%を概算取得費とする扱い（国税庁タックスアンサーNo.3302）になることがあり、実際の取得費より低く評価されて税額が大きくなることがあります。一方で要件を満たせば3,000万円特別控除が使え、税額を大きく抑えられる場合もあります。契約前に税金の見込みを確認しておくことが重要です。

⑤空き家のまま数年放置し、固定資産税や管理の負担が増えた

「そのうち売ろう」と空き家のまま放置しているうちに、庭木が伸びて近隣から苦情が来る、雨漏りで傷みが進む、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がるといった負担が積み重なるケースです。2023年の空家法改正により「管理不全空き家」という枠組みが新設され、放置が続くと行政の指導・勧告の対象となり、固定資産税の優遇が解除される可能性があります（国土交通省）。総務省の令和5年住宅・土地統計調査でも、全国の空き家数は900万戸、空き家率13.8%と過去最多を更新しており、放置される実家は社会全体の課題にもなっています。

⑥「早く手放したい」と焦って、相場より安い金額で決めてしまった

片付けや相続手続きに疲れ、「もう早く終わらせたい」という気持ちから、十分な比較をせずに提示された金額で決めてしまうケースです。買取は仲介より早く現金化できる一方、価格は仲介より低くなる傾向があります。逆に仲介は時間がかかる代わりに、相場に近い価格での売却を目指せます。どちらが自分の状況に合っているかを、焦る前に一度整理しておくことが後悔を防ぎます。

ここまで6つのパターンを見てきましたが、共通しているのは「一人で・急いで・比較せずに」決めてしまった場合に後悔が生まれやすいという点です。逆にいえば、相談する相手を増やし、時間の余裕を持ち、複数の選択肢を比較するという3つを意識するだけで、多くの後悔は事前に防げます。

買取・仲介・有料引き取りを手取りで比較する【比較表】

実家の手放し方には、大きく分けて「仲介で売る」「買取業者に売る」「有料で引き取ってもらう（実質的な処分に近い方法）」の3つの選択肢があります。それぞれ価格・スピード・手間のバランスが異なるため、片付けてから売るか、そのまま買取に出すかを、金額と時間の両面で比較することが後悔しないための判断軸になります。安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、実際の買取・仲介契約は提携の宅建業者が担当し、当事務局は相談窓口と片付けの手配を行う立場です。

この比較表からも分かるとおり、「高く売りたいなら仲介」「早く終わらせたいなら買取」という単純な二択ではなく、片付けにかかる費用や時間、契約不適合責任（引き渡し後に不具合が見つかった場合の責任）のリスクまで含めて、手取りベースで比較することが大切です。空き家買取の相場やスピードについては専用ページでも解説しています。老朽化が進んで仲介が難しい場合や、再建築不可物件・訳あり物件については、実家の売却のご相談の中で、買取と有料引き取りの両方の可能性を確認することをおすすめします。

手取り額を比較するときに見落としやすい費用

「査定額」だけを比較して決めてしまうと、後から差し引かれる費用の分だけ手取りが想定より少なくなり、後悔につながります。仲介の場合は仲介手数料（宅地建物取引業法で上限が定められています）、抵当権が残っている場合の抹消登記費用、境界確定のための測量費、建物を解体してから売る場合は解体費用がかかります。買取の場合はこうした諸費用が発生しにくい一方で、そもそもの価格が仲介より低めに設定されていることが多いため、「査定額から諸費用を引いた後の手取り」で比較する視点が欠かせません。

売買契約書にかかる印紙税の目安

不動産の売買契約書には印紙税がかかります。国税庁の軽減措置（令和9年3月31日までに作成される契約書が対象）により、契約金額に応じて次のように軽減されています。

印紙税は契約金額に比べれば少額ですが、仲介手数料・抹消登記費用・測量費・解体費用などとあわせると、諸費用の合計は無視できない金額になることがあります。契約前に「売却代金からどの費用がいくら差し引かれるか」を不動産会社や司法書士に確認し、手取り額のイメージを事前につかんでおくことをおすすめします。特に解体費用は建物の構造・広さ・立地条件によって金額差が大きく、更地にしてから売るか、古家付きのまま売るかの判断にも直結するため、片付けと同じタイミングで見積もりを取っておくと、後から想定外の出費に驚くことを防げます。

実家売却の流れとスケジュールの目安

実家売却で後悔しないためには、全体の流れとおおよその所要期間を先に把握しておくことも重要です。相続が絡む場合と絡まない場合で最初のステップが異なります。

この流れを見ると、相続登記や片付けが後回しになるほど、全体のスケジュールが後ろにずれ込みやすいことが分かります。とくに③の「複数社への査定依頼」を省略してしまうと、比較の機会そのものを失ってしまうため、時間がない場合でも最低限このステップだけは省かないことをおすすめします。買取の場合は④〜⑤の売却活動期間が大幅に短縮され、査定から数週間程度で決済まで進むこともありますが、その分価格は仲介より低めになりやすい点を踏まえて選択してください。仲介の場合、③〜④のあいだで内覧対応が発生することも多く、実家が遠方にある場合は、立ち会いを不動産会社に任せられるかどうかも、契約前に確認しておきたいポイントです。

空き家のまま放置するとどうなるか【全国データと制度】

「売却を先延ばしにする」という選択にも、見えにくいコストがあります。総務省が令和6年9月に公表した令和5年住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は900万戸、総住宅数に占める空き家率は13.8%で、いずれも過去最多・過去最高を更新しました。1993年から2023年までの30年間で空き家数はおよそ2倍に増えており、実家を空き家のまま放置する世帯が全国的に増加していることが分かります。

放置期間が長引くと、行政上のリスクも高まります。2023年12月に施行された改正空家法では、これまでの「特定空家等」に加えて「管理不全空家等」という新しい枠組みが設けられました。特定空家に至る前の段階でも、市区町村が指導・勧告を行えるようになり、勧告に従わない場合は固定資産税の住宅用地特例（土地の評価額を最大6分の1に軽減する措置）が解除される可能性があります（国土交通省）。つまり、これまでは「特定空家」に指定されるまで猶予があると考えられていた空き家でも、より早い段階で固定資産税が上がるリスクが生じています。

これらのデータと制度を踏まえると、「いつか売ろう」と先延ばしにする期間が長いほど、税負担や管理の手間、老朽化による資産価値の低下といったマイナスが積み重なりやすいことが分かります。売却するかどうかの結論を急ぐ必要はありませんが、少なくとも「今の状態を放置した場合にどうなるか」を早い段階で把握しておくことが、後悔を防ぐ材料になります。空き家のうち「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は385万戸で、2018年の調査から37万戸増加しており、実家をそのまま空き家として放置する世帯が全国的に増えていることも、あわせて押さえておきたいデータです。

「特定空家等」に指定される基準とは

空家法では、そのまま放置すると倒壊などの危険性が著しく高い、衛生上有害となるおそれがある、著しく景観を損なっている、周辺の生活環境の保全のため放置が不適切であるといった状態の空き家を「特定空家等」として市区町村が指定できると定めています。特定空家等に指定されると、前述の固定資産税の住宅用地特例が解除されるだけでなく、改善が見られない場合は最終的に行政代執行による解体まで進む可能性があります。実家がこうした状態に近づいていないか、外壁や屋根、庭木の状態を定期的に確認しておくことも、後悔を防ぐ材料になります。

行政の対応は「助言・指導」から段階的に強まる

空家法にもとづく市区町村の対応は、いきなり強制的な措置が取られるわけではなく、段階を踏んで進みます。一般的には、まず所有者への「助言・指導」が行われ、それでも管理状態が改善されない場合に「勧告」、さらに従わない場合は「命令」、それでも改善されない場合に最終手段として行政が代わって取り壊す「代執行」へと進む仕組みです。前述のとおり、2023年の法改正後は「管理不全空家等」の段階でも勧告の対象になり得るため、「特定空家に指定されるまでは大丈夫」という認識では対応が遅れるリスクがあります。所有者に届く通知や指導を放置せず、早い段階で管理・売却の方針を決めることが重要です。

実家売却にかかる税金と使える控除

実家売却の後悔でとくに多いのが、税金を見込んでいなかったために手取りが想定より少なくなったというケースです。ここでは代表的な2つの制度を、国税庁の一次情報にもとづいて整理します。個々の税額計算は状況によって異なるため、具体的な金額は税理士または税務署に確認してください。

空き家の3,000万円特別控除（国税庁タックスアンサーNo.3306）

被相続人（亡くなった人）が一人で住んでいた家屋とその敷地を、相続人が売却した場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例です。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された、区分所有建物でない家屋であること
• 相続の開始直前まで、被相続人以外に居住者がいなかったこと
• 相続開始から譲渡まで、事業・貸付け・居住の用に供されていないこと
• 家屋を取り壊して更地で売却するか、耐震基準を満たすようリフォームしてから売却すること
• 譲渡代金が1億円以下であること（複数の相続人が売る場合は合計額で判定）
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 令和9年12月31日までの譲渡であること

なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合、控除額の上限は2,000万円になります。要件がやや複雑なため、対象になりそうな場合は早めに税理士へ相談し、適用の可否を確認しておくことをおすすめします。

控除が使えるかどうかで税額はどれくらい変わるか（仮の例）

あくまで仕組みを理解するための仮の例として、譲渡所得（売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いた金額）が2,500万円だったケースを考えます。特別控除の要件を満たさない場合、この2,500万円に対して所得税・住民税・復興特別所得税をあわせた税率（長期譲渡所得の場合、合計でおよそ20%前後とされる）が課される可能性があります。一方、要件を満たして3,000万円の特別控除が適用されれば、譲渡所得が2,500万円の場合は控除額の範囲内に収まり、課税される譲渡所得が0円になるケースもあり得ます。控除が適用されるかどうかだけで、手取り額に数百万円単位の差が生まれる可能性があるということです。実際の税率や税額は所有期間・その他の所得状況によって変わるため、上記はあくまで仕組みのイメージであり、具体的な税額は必ず税理士または税務署に確認してください。

取得費が分からないときの「概算取得費」（国税庁タックスアンサーNo.3302）

譲渡所得税は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。実家のように取得時期が古く、購入時の契約書や領収書が残っていない場合、実際の取得費を証明できないことがあります。この場合、譲渡価額（売却代金）の5%を取得費とみなす「概算取得費」という扱いが認められています。実際の取得費がこれより高かった可能性がある場合でも、証明できなければ概算取得費で計算せざるを得ず、結果として税額が高くなることがあります。購入時の書類が見つかった場合は、契約書や登記関連の書類を早めに探しておくことが、後悔を防ぐポイントの一つです。実家売却の譲渡所得税の具体的な計算方法は実家売却の譲渡所得税の計算方法で、空き家特例の詳しい要件は空き家の3,000万円特別控除とはでそれぞれ解説しています。

概算取得費で税額が変わるイメージ

たとえば、実家が2,000万円で売却でき、取得費を証明する書類が見つからなかった場合、概算取得費は売却代金の5%にあたる100万円として扱われます。仮に本来の取得費（購入価格や建築費）がもっと高かったとしても、証明できなければこの100万円をもとに譲渡所得が計算されるため、実際の取得費が分かっている場合に比べて課税対象の譲渡所得が大きくなりやすくなります。逆に、被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除の要件を満たしていれば、譲渡所得からその分を差し引けるため、結果として税額が大きく変わることがあります。自分のケースがどちらに当てはまるかは、契約前に税理士へ確認しておくことをおすすめします。

相続登記は2024年4月から義務化されている

実家を売却するためには、前提として名義を亡くなった親から相続人へ変更する「相続登記」が必要です。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければ、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務局）。この規定は2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、施行日より前から取得を知っていた場合の期限は2027年3月31日とされています。

「売る予定がまだ決まっていないから登記も先送りでいい」と考えていると、いざ売却の話が具体化したときに登記が間に合わず、機会を逃す原因になります。売却の意思が固まっていない段階でも、相続登記自体は義務化されているため、早めに司法書士へ相談して手続きを進めておくことをおすすめします。登記費用や自分で行う場合の手順については相続登記の費用と自分でやる方法で解説しています。

売却に必要な書類の準備リスト

いざ売却活動を始めようとしたときに書類が揃っておらず、手続きが遅れて後悔するケースもあります。事前に次の書類の有無を確認しておくと、スムーズに進めやすくなります。

これらの書類のうち、権利証や測量図など古い書類は、実家の中を探しても見つからないことがあります。見つからない場合の再発行方法や代替手段についても、司法書士や土地家屋調査士に早めに確認しておくと、直前になって慌てずに済みます。片付けを進める中で古い書類が出てくることも多いため、片付け業者に「重要書類らしきものは処分せず取り分けてほしい」と事前に伝えておくことも、後から書類が見つからず困る事態を防ぐ工夫の一つです。

売却前に確認しておきたい実務チェックリスト

実家売却の後悔を防ぐために、契約前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、家族での話し合いや不動産会社との打ち合わせにご活用ください。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「相続登記の完了状況」と「相続人全員の合意」です。この2つが曖昧なまま話を進めると、契約直前になって手続きが止まったり、後から「聞いていなかった」というトラブルに発展したりすることがあります。着手前の段階で確認しておくと、後々の負担を大きく減らせます。

相続からの経過期間別にみる、今やるべきこと

実家売却の後悔は、相続が発生してからの経過期間によっても対応が変わります。「今、自分はどの段階にいるか」を確認し、優先順位をつける参考にしてください。

とくに3,000万円特別控除は「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限があるため、放置期間が長くなるほど、この控除を使えるかどうかの分かれ目に近づいていきます。自分がどの段階にいるかを確認し、期限が近い場合は早めに税理士・司法書士へ相談することをおすすめします。

ケース別に見る実家売却シミュレーション：自分の場合はどうする？

実家売却の進め方は、家族構成や実家の状態によって大きく変わります。よくある4つのケースを挙げて、それぞれの考え方を整理します。

ケースA：実家が空き家のまま3年近く放置されている

固定資産税の負担が続き、管理不全空き家に指定されるリスクも高まっている状態です。まずは相続登記が済んでいるかを確認し、済んでいなければ司法書士に相談して名義を整えます。そのうえで、片付けと並行して査定を取り、仲介と買取の両方で手取り額を比較するとよいでしょう。放置期間が3年に近づいている場合は、前述の3,000万円特別控除の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）に間に合うかどうかも、あわせて税理士に確認しておくことをおすすめします。空き家をそのまま放置した場合の処分方法の比較は実家の処分方法5つを比較で詳しく解説しています。

ケースB：相続人が複数いて、まだ遺産分割協議が終わっていない

実家を売却するには、相続人全員の合意（遺産分割協議）が前提になります。誰か一人が独断で話を進めると、後から「聞いていない」というトラブルに発展しやすいため、早い段階で「売却するかどうか」「価格の下限」「代金の分配方法」について家族で共有しておくことが重要です。例えば実家が神奈川県にある場合、地域の買取相場や業者の傾向を把握しておくと、家族への説明もしやすくなります。神奈川県の空き家買取のように、都道府県別の相場情報を参考にするのも一つの方法です。

ケースC：残置物や仏壇が大量に残っていて片付けが終わらない

家財が多いと、仲介での売却活動を始める前に片付けを終わらせる必要があり、時間がかかります。残置物が残ったまま売却できるかどうかは物件や買い手の条件によって異なるため、片付けを先に進めるか、残置物ありでの買取を検討するかを早めに整理しておくとよいでしょう。仏壇や位牌がある場合は、片付けと同時に閉眼供養の手配が必要になることもあり、片付け業者と供養の依頼先が別々だと日程調整に手間がかかります。残置物付きでの売却の可否については残置物はそのまま売却できる？で解説しています。片付けから仕分け、供養、搬出までを窓口ひとつで進めたい場合は実家じまい代行のご相談も可能です。

ケースD：再建築不可・訳あり物件で仲介が難しい

接道条件を満たさない「再建築不可物件」や、事故物件などの「訳あり物件」は、通常の仲介では買い手が見つかりにくく、価格も下がりやすい傾向があります。こうした物件は、専門の買取業者に相談することで、更地にせずそのまま買い取ってもらえる可能性があります。古家付き土地としての売却方法については古家付き土地として売る方法もあわせてご覧ください。

ケースE：親が認知症で、実家がまだ親名義のまま

親が存命で認知症が進んでいる場合、本人の判断能力がないと不動産の売買契約を結ぶことができません。この場合は家庭裁判所で成年後見人を選任してもらい、後見人が本人に代わって手続きを進める方法があります。ただし親が居住していた不動産（居住用不動産）を売却する場合は、家庭裁判所の許可が別途必要になる点に注意してください。生前の売却を急ぐより先に、後見制度の要否や許可手続きの流れを専門家に確認しておくことをおすすめします。

ケースF：実家が借地権付きの建物で、土地は親の所有ではない

建物は相続財産でも、土地が地主からの借地であるケースでは、売却前に地主の承諾（譲渡承諾）が必要になることが一般的です。承諾料が発生する場合や、承諾が得られず売却自体が難航する場合もあるため、通常の所有権の実家より早い段階で地主との調整を始める必要があります。借地契約の内容によっては、承諾なしに借地権を譲渡すると契約解除の対象になることもあるため、契約書の内容を確認しないまま話を進めることは避けてください。借地権の評価や売却の可否についても、司法書士や不動産の専門家に早めに相談してください。

ケースG：隣地との境界がはっきりせず、紛争になりかけている

塀や庭木の位置を巡って隣地の所有者と意見が食い違っている場合、境界確定測量（確定測量）を行い、隣地所有者の立ち会いのもとで境界を明確にしてから売却活動に入る必要があります。境界が未確定のままでは仲介の売却活動自体が進めにくく、買主側も契約に慎重になります。紛争性が高い場合は、測量士・土地家屋調査士に加えて弁護士への相談も視野に入れ、時間に余裕を持って着手することをおすすめします。

ケースH：実家の敷地に隣接して、使っていない農地や山林がある

実家の宅地部分は売却できても、隣接する農地は農地法上の制限により、宅地と同じようには売却できません。農地を農地のまま売却する場合は農業委員会の許可が必要になり、買い手も農業従事者などに限られることが一般的です。宅地と農地・山林が一体になっている実家では、売却方針を分けて検討し、農地・山林部分の扱いについては早めに専門家や自治体の農業委員会に相談しておくことをおすすめします。

実家売却は「生前」と「相続後」のどちらが後悔しにくいか

実家を手放すタイミングとして、親の存命中に売却する「生前売却」と、相続が発生してから売却する「相続後売却」の2つがあります。それぞれにメリットと注意点があるため、家族の状況に応じて検討してください。どちらのタイミングであっても、判断が遅れるほど選べる選択肢が狭まっていく点は共通しており、「まだ決めなくていい」と先送りにし続けることが、結果的に最も後悔につながりやすい進め方だといえます。

生前売却は、親自身の意思を確認しながら進められる点が最大のメリットです。親が「自分の代で片付けておきたい」という意向を持っている場合、無理に相続まで待つ必要はなく、本人の希望に沿って進められます。ただし、親名義のまま売却するため、判断能力の低下や認知症の進行がある場合は、前述の成年後見制度の利用が必要になることがあります。また生前売却では、被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除は使えず、通常のマイホーム売却の特例（3,000万円の居住用財産の特別控除など）の対象になるかどうかを別途確認する必要があります。

相続後売却は、相続登記を済ませたうえで相続人が売主となって進めます。空き家の3,000万円特別控除の対象になり得る点がメリットですが、前述のとおり要件がやや複雑で、相続開始から3年以内という期限もあります。また相続人が複数いる場合は、遺産分割協議で全員の合意を取ってから進める必要があり、生前売却に比べて意思決定に時間がかかりやすい傾向もあります。どちらのタイミングが自分の家庭に合っているかは、親の判断能力・相続人の状況・使える控除の種類によって変わるため、早めに司法書士や税理士に相談し、いつまでに、どちらの方法で進めるかの見通しを立てておくことをおすすめします。

実家売却で後悔しないためにやってはいけないこと

ここまで紹介したパターンやケースを踏まえて、実家売却で後悔しないために避けたほうがよい行動を整理します。

• 相続登記を後回しにしたまま売却の話を進める——名義が整っていないと、いざ買い手が決まっても契約に進めません。
• 1社だけの査定額を鵜呑みにして即決する——複数社の比較を省くと、相場より安く決めてしまうリスクが高まります。
• 相続人の誰かに相談せずに話を進める——後から「聞いていない」というトラブルに発展しやすくなります。
• 税金の見込みを確認しないまま契約する——控除の対象になるかどうかで、手取り額が大きく変わることがあります。
• 売却代金の使い道を決めないまま入金を待つ——相続人が複数いる場合、代金の分配方法を事前に決めておかないと、入金後にトラブルになることがあります。
• 「特定空家に指定されるまでは大丈夫」と考えて放置する——管理不全空き家の段階でも固定資産税の優遇が外れる可能性があります。
• 境界や書類の準備を売却活動が始まってから慌てて進める——測量や書類の再発行には時間がかかることが多く、直前に着手すると全体のスケジュールが後ろ倒しになります。

これらはいずれも、時間をかければ避けられる後悔です。焦って決めるのではなく、ここまで紹介したチェックリストや比較表を使いながら、一つずつ確認して進めることをおすすめします。

売却代金の分配と使い道で後悔しないために

実家売却が無事に完了した後、意外と見落とされがちなのが「売却代金をどう分配し、どう使うか」という点です。相続人が複数いる場合、法定相続分に応じて代金を分配するのが基本ですが、片付け費用や測量費、修繕費などを誰がどの割合で負担したかによって、実際の取り分について認識のズレが生じることがあります。決済前に「諸費用を差し引いた後の金額を、どの割合で分配するか」を明文化しておくと、入金後のトラブルを避けやすくなります。

また、まとまった金額が入ることで、使い道を決めないまま安易な投資や支出に回してしまい、後になって後悔するケースもあります。譲渡所得税の申告・納税が翌年に控えていることも踏まえ、少なくとも納税分は取り分けておくこと、そのうえで残りの使い道は焦らず検討することをおすすめします。特に3,000万円特別控除の対象にならず、まとまった譲渡所得税が発生する見込みの場合は、入金後すぐに使ってしまわないよう、納税用の口座を分けておくといった工夫も有効です。

後悔しないための家族会議の進め方

実家売却の後悔の多くは、家族間の合意形成が不十分なまま話が進んでしまうことから生まれます。特に相続人が複数いる場合は、感情的な対立を避けるためにも、話し合いの進め方を工夫することが有効です。

• 最初に「売る・売らない」ではなく「情報の共有」から始める——いきなり結論を求めるのではなく、査定額・税金の見込み・片付け費用など、判断材料になる情報をまず全員で共有します。
• 形見分けと売却の話を分けて進める——思い出の品の扱いと、不動産としての売却判断を同じ場で議論すると感情的になりやすいため、別の機会に分けて話し合うほうがスムーズです。
• 「誰がどこまで動くか」の役割分担を決める——片付けの手配、査定の依頼、書類の収集などを一人に集中させず、遠方に住む相続人にもできる役割（書類確認、費用負担の相談など）を割り振ります。
• 記録に残す——話し合いの内容や決定事項は、簡単なメモやメッセージでも記録しておくと、後から「言った言わない」のトラブルを防げます。
• 期限を意識した進行表を共有する——相続登記や特別控除の期限など、時間的な制約がある項目は、いつまでに誰が対応するかを一覧にして共有すると、話し合いが具体的になりやすくなります。

相続人同士で直接話しにくい場合や、話し合いの場を設けること自体が難しい場合は、司法書士や実家じまいの相談窓口を間に挟むことで、事務的な整理がしやすくなることもあります。第三者が入ることで、感情的なやり取りを避けながら、査定額や費用といった客観的な数字をもとに話を進めやすくなるという利点もあります。

自分で相場をおおまかに調べる方法

不動産会社に査定を依頼する前に、自分でも周辺の相場感をつかんでおくと、提示された査定額が妥当かどうかを判断しやすくなります。代表的な方法を3つ紹介します。

• レインズマーケットインフォメーション——指定流通機構（レインズ）が公開している、実際に成約した不動産の価格情報を地域・広さの条件で検索できます。
• 土地総合情報システム（国土交通省）——実際の不動産取引価格や、都道府県地価調査・地価公示のデータを確認できる国交省の公開システムです。
• 固定資産税評価額からの逆算——固定資産税の課税明細書に記載されている評価額は、目安として公示地価のおよそ7割程度の水準で設定されているとされ、大まかな相場観をつかむ材料になります。

これらはあくまで目安であり、個別の土地の形状・接道状況・建物の状態によって実際の売却価格は変わります。とはいえ、事前に相場のレンジを把握しておくことで、査定額が極端に低い、あるいは根拠が説明できないといった不動産会社を見分けやすくなります。時間がなければ全てを調べる必要はなく、レインズマーケットインフォメーションだけでも確認しておくと、査定額の妥当性を判断する材料になります。

不動産会社選びで後悔しないためのポイント

仲介を依頼する場合、不動産会社との契約形態には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があります。一般媒介は複数の会社に同時に依頼できる一方、各社の販売活動への力の入れ方にばらつきが出ることがあります。専任媒介・専属専任媒介は1社に絞る代わりに、定期的な販売状況の報告義務が課されるなど、進捗を把握しやすいという特徴があります。実家のように遠方にあり、こまめに現地を確認しにくい物件では、報告義務のある専任系の契約のほうが状況を把握しやすいという考え方もあります。

近年増えている「一括査定サイト」は、一度の入力で複数社から査定を受け取れる手軽さがある一方、査定額が実際の成約価格とは異なる「集客のための高め査定」になっているケースもあるとされています。査定額の高さだけで会社を選ばず、査定の根拠（周辺の成約事例や販売戦略）を説明してもらい、複数社の説明内容を比較したうえで依頼先を決めることをおすすめします。実家のように遠方にあり、直接足を運んで担当者と話す機会が限られる場合は、電話やオンラインでのやり取りだけでも、質問への回答が具体的かどうか、根拠を示してくれるかどうかを判断材料にするとよいでしょう。

売却以外の選択肢と比較してから決める

「後悔しないために」という観点では、売却そのものを決める前に、他の選択肢と比較しておくことも有効です。実家を賃貸に出して家賃収入を得る方法については実家を貸すという選択肢で、駐車場やトランクルームとして土地活用する方法については実家の土地活用で、それぞれの収支やリスクを解説しています。賃貸や土地活用は、初期費用や空室・空車リスクを負う代わりに、実家を手放さずに収益化できる点がメリットですが、管理の手間や固定資産税の負担は売却しない限り続きます。「今すぐ売る」「賃貸に出す」「更地にして活用する」「そのまま維持する」の4つを並べて比較したうえで、それでも売却が最善だと判断できれば、後から「他の方法もあったのでは」という後悔を防ぎやすくなります。実家全体の処分方法を横断的に比較したい場合は実家の処分方法5つを比較もあわせてご覧ください。

実家売却でよくあるトラブルと防ぎ方

事務局として実家じまい・実家売却のご相談を受ける中で、実際によく耳にするトラブルのパターンと、その防ぎ方を紹介します。

• 相続人の一人が独断で話を進めてしまう——後から他の相続人が知って揉めるケースです。売却の検討段階から、進捗をこまめに共有することが予防になります。
• 境界が未確定のまま契約直前まで進んでしまう——決済直前になって境界紛争が発覚し、決済が延期・白紙になることがあります。売却を検討し始めた早い段階で、境界の状況を確認しておくと安心です。
• 片付け費用を売却後の代金で払うつもりが、決済前に必要になった——片付け業者への支払いタイミングは、売却代金の入金前後どちらかを事前に確認しておく必要があります。
• 税金の申告時期を忘れてしまう——譲渡所得税の申告は、売却した翌年の確定申告期間に行います。控除の適用には申告が必須のため、忘れずに手続きしてください。
• 買取業者への一任で、相場より大きく下回る価格で決めてしまう——複数社への相談を省略すると、比較の機会を失います。少なくとも2〜3社への相談を基本にしてください。
• 成年後見の手続きを知らずに親名義のまま契約を進めようとする——親の判断能力に不安がある場合、後から契約が無効になるリスクがあります。売却を検討し始めた段階で、親の判断能力の状況を確認しておくことをおすすめします。

こうしたトラブルの多くは、「早めの情報共有」と「複数の選択肢を比較すること」で防げます。焦って一社・一人で決めてしまうのではなく、家族・専門家・複数の業者との相談を経てから最終判断をすることが、結果的に一番の近道になります。

空き家バンク・自治体の補助金という選択肢

「売却」以外の選択肢として、自治体が運営する空き家バンクへの登録や、解体・改修にかかる自治体の補助金制度を活用する方法もあります。空き家バンクは、自治体が空き家の情報を集約し、移住・購入希望者とマッチングする仕組みで、地方の実家や、通常の仲介では買い手が見つかりにくい物件で活用されることがあります。制度の詳細や登録方法は空き家バンクとはで解説しています。解体費用の補助金は自治体ごとに制度内容・予算枠・申請時期が異なるため、実家がある市区町村の窓口に直接確認することをおすすめします。

実家じまい（生前整理・遺品整理）と売却をあわせて進める場合

実家の売却は、家財の片付けや生前整理と切り離して考えられがちですが、実際には多くの家庭で並行して進めることになります。親がまだ存命で、将来的な売却を見据えて少しずつ荷物を減らしていきたい場合は、生前整理の考え方が参考になります。生前整理の費用相場や進め方については生前整理の費用相場で解説しています。すでに相続が発生し、遺品整理と売却準備を同時に進めたい場合は、仕分け・供養・搬出までを一つの窓口で依頼できる体制を整えておくと、片付けの遅れが売却スケジュールに響きにくくなります。片付けと売却を別々の業者に依頼すると、日程調整や情報共有の手間が二重にかかることもあるため、早い段階でどちらもまとめて相談できる窓口を確保しておくと、後々の負担を減らせます。

片付けから売却まで、窓口ひとつで進める方法

実家売却の後悔の多くは、「片付け」「相続登記」「税金」「売却活動」という異なる分野の手続きを、それぞれ別の窓口に相談しながら進めることの負担から生まれます。安心実家じまい事務局では、片付け・仕分け・ご供養は事務局と提携の遺品整理スタッフが担当し、査定・買取・仲介については提携の宅地建物取引業者が担当するという役割分担のもと、ご相談窓口を一つにまとめてご案内しています。当事務局自身が不動産を買い取るわけではなく、あくまで窓口としての取りまとめと、片付け・供養の実務を担う立場です。

「片付けてから売るべきか、そのまま買取に出すべきか」で迷っている段階でも、写真を送っていただくだけで、片付け費用の概算と、買取・仲介それぞれの見立てをあわせてご案内できます。相続登記がまだの場合は提携の司法書士への相談もあわせて可能です。遠方にお住まいで実家に立ち会えない場合も、鍵をお預かりして片付けと写真でのご報告を進める方法があるため、まずは現状を写真や状況だけでもお知らせいただければ、次にやるべきことの順番からご案内します。遺品整理のみのご相談は遺品整理サービス、実家じまい全体のご相談は実家の売却のページからご確認いただけます。

実家売却の基本用語集

この記事で扱った用語を、あらためて簡潔に整理しました。専門家との相談時に確認する際の参考にしてください。

何をどこに相談すればいいか一覧

実家売却は複数の分野にまたがる手続きのため、「何をどこに相談すればいいか分からない」というのも後悔の原因になりがちです。相談内容ごとの窓口を一覧にしました。誰に何を聞けばいいか分からないまま複数の窓口を回るだけでも、時間と気力を消耗しやすいため、事前に把握しておくと安心です。

それぞれ専門分野が異なるため、一つの相談先で全てが解決するとは限りません。ただし、片付け・査定・司法書士への橋渡しをまとめて相談できる窓口を一つ持っておくと、たらい回しになる負担を減らせます。特に遠方に住んでいて実家に頻繁に足を運べない場合、相談先ごとに個別に連絡を取るだけでも大きな負担になるため、進捗をまとめて把握できる体制を早い段階で整えておくことをおすすめします。仕事や介護で時間が取りにくい方ほど、最初にどこへ何を相談するかを整理しておくことが、後々の時間的な負担を減らす近道になります。

よくある質問

まとめ

実家売却の後悔は、「情報不足」「時間不足」「家族間の合意不足」という3つの原因に集約されます。相場を複数社で比較すること、相続登記を早めに済ませること、譲渡所得税と控除の見込みを事前に確認すること、そして家族全員で進め方を共有すること。この4点を押さえるだけで、後悔の多くは防げます。振り返ります。

• 後悔の多くは「相場を調べなかった」「片付けが終わらなかった」「登記や税金を後回しにした」という準備不足から生まれる
• 片付けてから売るか、そのまま買取に出すかは、価格・スピード・片付け費用を含めた手取りベースで比較する
• 空き家のまま放置すると、管理不全空き家に指定され固定資産税の優遇が外れるリスクがある（全国の空き家率は13.8%で過去最高）
• 相続登記は2024年4月から義務化。3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になり得る
• 空き家の3,000万円特別控除など、要件を満たせば税負担を抑えられる制度がある。適用の可否は税理士に確認する
• 片付け・相続登記・税金・売却活動を別々の窓口に相談するより、一つの窓口でまとめて進めるほうが、判断の遅れによる後悔を防ぎやすい
• 売却以外にも「賃貸に出す」「土地活用する」「そのまま維持する」といった選択肢があり、比較したうえで結論を出すと納得感が高まる

実家売却に正解の進め方はありません。ご家族の事情や実家の状態に合わせて、無理のない範囲で進めていただければ十分です。大切なのは、片付けてから売るか、そのまま買取に出すかを、価格・スケジュール・片付け費用まで含めた手取りベースで比較し、家族全員が納得したうえで結論を出すことです。焦って一人で決めず、専門家と家族の両方に相談しながら進めれば、「実家売却 後悔」と検索した今の状態から、納得できる結論にたどり着けるはずです。判断に迷う場合や、片付けから売却まで一つの窓口で相談したい場合は、まずは写真を送るだけの無料見積もりからご相談ください。