取得費が不明な実家売却｜概算取得費5%ルールの仕組みと税金で損しない調べ方

最終更新日：2026年10月7日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

取得費とは何か｜譲渡所得税の計算の基本

実家や空き家を売却して利益が出た場合、その利益部分（譲渡所得）に所得税・住民税がかかります。譲渡所得は、次の式で計算します。

譲渡所得　＝　売却代金 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

「取得費」とは、その不動産を購入した当時の代金や建築費、購入時にかかった税金・仲介手数料などの合計額です。「譲渡費用」は売却時にかかった仲介手数料や印紙代などを指します。取得費が大きいほど譲渡所得（利益）は小さく計算され、納める税金も少なくなります。逆に、取得費が分からず実態より低く見積もられてしまうと、譲渡所得が実際より大きく計算され、税金が余分にかかってしまう可能性があります。

つまり「取得費が分からない」という状態は、単なる書類の問題ではなく、売却後に納める税額に直結する問題だと理解しておく必要があります。

取得費が「不明」になりやすいケース

実家の売却では、次のようなケースで取得費が分からなくなりがちです。心当たりがないか、まず確認してみてください。

• 親や祖父母が数十年前に購入しており、売買契約書や領収書がすでに残っていない
• 土地を代々所有してきたが、取得時期・取得金額の記録がそもそも存在しない
• 建物は建て替えているが、古い建築請負契約書が見つからない
• 相続の際に家財や古い書類を一緒に処分してしまい、重要書類まで失ってしまった
• 親がすでに他界しており、購入の経緯を知る人がいない

国税庁のNo.3258「取得費が分からないとき」でも、先祖代々所有していた土地や、購入時期が古く取得費の書類が残っていない場合を典型例として挙げています。実家じまいの現場でも、こうした相談は非常に多く寄せられます。

概算取得費5%ルールとは【国税庁の基準】

取得費がどうしても分からない場合、国税庁は売却代金の5%相当額を取得費とみなすことを認めています（概算取得費）。例えば2,000万円で売却した場合、その5%にあたる100万円を取得費として譲渡所得を計算できるということです。

ここで注意したいのが、実際の取得費が売却代金の5%相当額より少ないと分かっている場合でも、5%の概算取得費を使ってよいという点です。つまり概算取得費5%ルールは「最低限の取得費を保証する救済措置」であり、実際の取得費がそれより高いと分かっているなら、本来の取得費で計算したほうが税金は少なくなります。状況ごとの使い分けを整理すると、次のようになります。

出典：国税庁 No.3258 取得費が分からないとき

取得費を探す方法｜概算5%を使う前のチェックリスト

概算取得費5%を使う前に、実際の取得費を示す書類が本当に残っていないか、もう一度確認しておきましょう。印刷して、調査の際にご活用ください。

これらの書類が一つも見つからない場合でも、通帳の出金履歴や登記簿上の抵当権設定額などから、取得費を「推定」できるケースもあります。推定の方法には専門的な判断が必要なため、確定申告の前に税理士へ相談することをおすすめします。

取得費に含められるものの範囲

取得費には、購入代金や建築費だけでなく、次のような費用も含めることができます。

• 購入時に支払った仲介手数料
• 購入時にかかった登録免許税・不動産取得税・印紙税
• 土地の造成費用（整地・埋め立てなど）
• 土地の測量費用
• 建物の設備費・増改築などの改良費（リフォーム費用など）
• 所有権を確保するために支払った訴訟費用
• 購入のための借入金のうち、居住を開始するまでの期間に対応する利息

出典：国税庁 No.3252 取得費となるもの

なお建物については、購入・建築代金から、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費になります。マイホームなど非事業用の建物の場合、「建築代金×0.9×償却率×経過年数」で減価償却費相当額を計算し、これを建築代金から差し引きます。古い建物ほど減価償却が進んでいるため、建築代金が分かっていても、建物部分の取得費は年数に応じて小さくなっていく点に注意してください。一方、土地については減価償却の対象外のため、購入代金や諸費用がそのまま取得費になります。実家のように土地と建物を一体で相続・売却する場合は、土地と建物を分けて、それぞれの取得費を別々に計算する必要があります。

取得費の有無で税額はどう変わるか｜シミュレーション

同じ実家を売却しても、取得費が分かるかどうかで税額は大きく変わります。所有期間が5年を超える場合（長期譲渡所得）の税率は合計20.315%（所得税15%・住民税5%・復興特別所得税0.315%）です（国税庁 No.3208）。これをもとに、売却代金2,000万円・譲渡費用100万円という条件で比較してみます。

この試算では、取得費が判明しているかどうかだけで、税額に約143万円の差が生まれます。所有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）は税率が合計39.63%（所得税30%・住民税9%・復興特別所得税0.63%）とさらに高くなるため、差はいっそう大きくなります（国税庁 No.3211）。

※上記はあくまで概算の試算であり、実際の税額は各種控除・特例の適用有無によって変わります。正確な金額は税理士にご確認ください。「取得費の書類を探す手間」が、数十万円から百万円単位の節税につながることもあるため、売却を急ぐ前に一度書類を探してみる価値は十分にあります。

空き家特例（3,000万円控除）との関係

相続した実家が空き家になっている場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が使えることがあります。主な要件は次の通りです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前まで被相続人が一人で居住しており、他に同居人がいなかったこと
• 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 特別な関係がある人（親族など）への売却でないこと

この特例は譲渡所得から3,000万円を差し引ける制度のため、取得費が概算の5%であっても、特例の控除額のほうが大きければ、税額への影響が限定的になる場合があります。ただし耐震基準や売却期限など細かい条件があるため、該当するかどうかは税理士または税務署に確認してください。期限が近づいている場合は、取得費の調査と並行して売却スケジュールを早めに検討する必要があります。

出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例

取得費の問題より先に考えたい「売り方」の選択

取得費が不明で税金が心配な場合、そもそも「どう売るか」によって手取り額の見え方も変わってきます。実家の売却には、大きく分けて空き家買取（宅建業者が物件を直接買い取る方法）と、仲介（買主を探して売却する方法）の2つがあります。買取は価格が仲介より低めになりやすい一方、物件を片付けなくても現状のまま引き取ってもらえることが多く、短期間で現金化しやすいという特徴があります。仲介は売却までに時間がかかる分、相場に近い価格で売れる可能性が高くなります。

なお、安心実家じまい事務局は宅建業者ではないため、買取・仲介そのものは提携の宅建業者が担当し、当事務局は窓口の取りまとめと、片付け・残置物の整理をあわせて対応する立場です。どちらが向いているかは物件の状態や売却を急ぐ事情によって異なるため、まずは概算の手取り額で比較してみることをおすすめします。

税金の計算は取得費の有無で変わりますが、最終的に手元に残る金額は「売却価格 − 税金 − 諸費用（片付け・仲介手数料など）」で決まります。実家の売却では、片付けから売却までの窓口を一本化し、概算の手取り額を比較しながら進められます。

ケース別に見る取得費不明への対応

ケースA：購入時の書類が何も残っていない場合

親がすでに他界しており、購入経緯を知る人もいない場合は、概算取得費5%を使わざるを得ないこともあります。ただし通帳の出金履歴や登記簿上の抵当権設定額から推定できないか、確定申告前に一度税理士へ相談してみてください。たとえば登記簿に住宅ローンの抵当権設定額が残っていれば、借入額からおおよその購入価格の見当がつくことがありますし、古い固定資産税の課税明細が見つかれば、新築時期や評価額から当時の建築費を推測する手がかりになります。一つの書類だけで確定させるのではなく、複数の手がかりを組み合わせて税理士に判断してもらうのが現実的です。諦めて5%を使う前に、わずかな手がかりが残っていないか探す価値はあります。

ケースB：建て替えをしている場合

土地は先祖代々所有しているが建物は建て替えている、というケースでは、建物についてのみ建築時の請負契約書を探すことで、建物部分の取得費が判明する場合があります。土地は取得費不明のため概算取得費5%、建物は請負契約書から判明した実際の取得費、というように土地と建物で異なる計算方法を併用することも可能です。土地と建物を分けて、それぞれ取得費の有無を確認することが大切です。

ケースC：遠方の実家で、片付けも売却の判断も進んでいない場合

神奈川県など遠方に実家があり、片付けも売却の判断もまだという場合は、取得費の調査と並行して、片付け・残置物整理を専門業者に任せる方法もあります。安心実家じまいの実家じまい代行では、仕分け・搬出から売却窓口の取りまとめまで依頼できます。片付けの過程で古い契約書や通帳が見つかることも多く、取得費の手がかり探しと片付けを同時に進められるのが実務上のメリットです。売却を検討する際は神奈川県の空き家買取のような地域ごとの買取相場もあわせて参考にしてください。

ケースD：空き家特例の期限が近づいている場合

相続開始から3年を経過する年の12月31日という期限が近づいている場合、取得費の調査に時間をかけすぎると、空き家特例そのものが使えなくなるおそれがあります。取得費の調査は並行して進めつつ、売却自体のスケジュールを優先して検討することが重要です。

よくあるトラブルと注意点

• 書類を処分してから後悔する——実家の片付けの際に、古い契約書や領収書を「もう使わない書類」として処分してしまい、後から取得費の証拠が必要だと気づくケースです。片付けの際は、契約書・領収書・通帳類だけは一時的に別にまとめておくことをおすすめします。
• 概算5%だけで申告してしまう——取得費を探さないまま概算取得費5%で確定申告し、後から購入時の契約書が見つかるケースもあります。申告後に取得費の証拠が見つかった場合、一定期間内であれば「更正の請求」という手続きで税額の見直しができる場合があります。期限や手続きの詳細は税務署・税理士に確認してください。
• 取得費と譲渡費用を混同する——購入時の費用（取得費）と、売却時の費用（譲渡費用）を混同して計算してしまうケースです。両者は別の項目として整理する必要があります。
• 特例の期限を見落とす——空き家特例などには売却期限があるため、取得費の調査に時間をかけすぎて期限を過ぎてしまうと、特例そのものが使えなくなります。期限がある場合は、調査と並行して売却準備を進めてください。
• 相続人同士で取得費の認識がずれる——相続人が複数いる場合、「うちは取得費が分かっているはず」「いや書類はもう無い」など、認識が食い違ったまま確定申告の時期を迎えてしまうことがあります。売却を決めた時点で、取得費の書類の有無を相続人全員で一度共有しておくと、申告直前に慌てずに済みます。

遺品整理・実家じまいとあわせて進める方法

取得費の調査は、実家の片付けと並行して進めると効率的です。古い契約書や領収書は、仏壇の引き出し、タンスの奥、通帳と一緒に保管されていることが多く、片付けの過程で見つかるケースも少なくありません。安心実家じまいでは、仕分けの段階で重要書類を優先的に確認し、見つかった書類をまとめてご報告する対応を行っています。遠方にお住まいで立ち会いが難しい場合も、鍵をお預かりして進める方法があります。

遺品整理とあわせて進めたい場合は遺品整理サービスもご検討ください。実家の売却についてのご相談は実家の売却で承っています。取得費の書類探しから片付け、売却の窓口までを一つにまとめたい場合は、まずは写真を送るだけの無料見積もりからご相談ください。

よくある質問

まとめ

取得費が不明なまま実家を売却すると、概算取得費5%を使うことになり、税金が本来より高くなりやすいという事実をまず押さえておく必要があります。振り返ります。

• 取得費が不明な場合、売却代金の5%を取得費とみなせる「概算取得費」のルールがある（国税庁 No.3258）
• ただし概算取得費5%は実際の取得費より低くなりやすく、税額が増える可能性が高い
• 売買契約書がなくても、住宅ローン契約書・登記簿謄本・通帳の記録などから取得費を推定できる場合がある
• 取得費には購入代金のほか、仲介手数料・登記費用・造成費用なども含められる（国税庁 No.3252）
• 相続した空き家には、要件を満たせば3,000万円控除の特例もある（国税庁 No.3306）。ただし売却期限に注意
• 税金の計算だけでなく、「片付けてから仲介で売るか」「そのまま買取に出すか」を手取り額で比較することも大切

取得費の調査は手間がかかりますが、数十万円から百万円単位の節税につながることもあります。判断に迷う場合は一人で抱え込まず、税理士・司法書士などの専門家、または実家の売却・片付けの窓口にご相談ください。