井戸・浄化槽がある家の売却｜埋め戻し費用と告知義務、買取と仲介の比較

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

井戸・浄化槽がある家は売れる？まず押さえておきたい結論

実家の敷地に古い井戸や浄化槽が残っている場合でも、売却そのものは可能です。ただし「そのまま売る」「撤去してから売る」のどちらを選ぶかによって、必要な費用と期間、そして買主に対する説明の仕方が変わってきます。結論から言うと、井戸や浄化槽の存在は売却の障害にはなりませんが、何も告げずに売ることはできません。売主には、買主の購入判断に影響しうる事実を伝える「告知義務」があり、井戸や浄化槽（撤去済みかどうかを問わず）はその代表的な項目のひとつです。

実家じまいの現場でよく相談されるのは、「井戸を埋め戻してから売った方がいいのか」「浄化槽はどこまで撤去すればいいのか」「撤去費用をかけてまで売却価格が上がるのか」という点です。これらは物件の状態、地域の需要、買主が個人か不動産会社かによって答えが変わるため、一律の正解はありません。この記事では、井戸・浄化槽それぞれの撤去費用の目安と法的な注意点を整理したうえで、撤去してから仲介で売る場合と、そのままの状態で買取に出す場合の手取り額の考え方を比較表とシミュレーションで示します。

井戸がある土地を売却するときの注意点

井戸そのものを残したまま売却すること自体は禁止されていません。しかし、井戸は地中埋設物にあたるため、売却時にはいくつかの実務上の注意点があります。

井戸の埋め戻し費用の目安

井戸の埋め戻しは、井戸の深さ・口径・立地条件によって費用が変わります。複数の解体業者の公表情報を集約すると、一般的な家庭用の井戸（深さ5〜10m、口径60〜90cm程度）を単体で埋め戻す場合はおおむね10万〜30万円、家屋の解体工事と同時に行う場合は解体廃材を活用できるため3万〜10万円程度に抑えられるケースが多いとされています。これに加えて、地域や家庭によっては「お祓い（井戸神様への供養）」を行うことがあり、その費用はおおむね1万〜5万円程度（交通費・お供え物代は別）が目安です。井戸の埋め戻しに法律上の義務はありませんが、汚水や廃材を残したまま地中に埋めてしまうと不法投棄とみなされるおそれがあるため、埋め戻す場合は水抜き栓を設置したうえで、底部分は砂利・砕石、上部分は土で埋め戻すのが一般的な手順です。金額は業者や現場条件によって幅があるため、複数の解体業者から見積もりを取って比較することをおすすめします。

井戸を残したまま売却する場合のリスク

井戸を埋め戻さずに売却すること自体は可能ですが、買主にとっては「地盤の安定性」「将来の陥没リスク」「井戸水の水質」といった不安要素になりやすく、個人の買主向けでは敬遠されやすい傾向があります。井戸を埋め戻したうえで仲介に出すか、井戸を残したまま買取業者に売却するかは、後述する比較表で整理します。いずれの場合も、井戸の存在（埋め戻し済みかどうかを含む）は契約書・重要事項説明書に明記し、口頭だけで済ませないことが重要です。

井戸水は誰の権利？私有地の地下水の考え方

私有地内にある井戸水（地下水）は、原則として土地の所有者が管理・利用できるとされており、河川法のように利用に許可が必要な公共の水とは扱いが異なります。ただし、自治体によっては地盤沈下防止の観点から、大量の揚水（地下水のくみ上げ）に条例上の届出や制限を設けている場合があります。実家の井戸が現在も使用可能な状態で、買主が井戸水を生活用水として使う可能性がある場合は、水質検査の結果（保健所や検査機関で実施可能）を添えて説明すると、買主の安心材料になります。逆に、長期間使われておらず水質が不明な井戸は、無理に「使える井戸」として説明せず、埋め戻しを前提に話を進めるほうがトラブルを避けやすくなります。

浄化槽がある家を売却するときの注意点

下水道が整備されていない地域の実家では、浄化槽が設置されているケースが多く見られます。浄化槽も井戸と同様、地中埋設物として売却時の告知対象になります。

浄化槽の撤去費用の目安

浄化槽の撤去費用は、槽の種類（FRP製が一般的）や容量によって変わりますが、解体業者の公表情報を集約すると、槽本体の撤去・埋め戻しでおおむね2万〜5万円、汚泥・排水の清掃費用が別途3万円前後かかるのが一般的な目安です。浄化槽の清掃は専門業者（浄化槽清掃業の許可を受けた業者）に依頼する必要があり、汚水を抜かずに埋めてしまうと衛生面・法律面の両方で問題になります。下水道への接続工事が別途必要になる場合は、接続工事費用が数十万円単位で追加になることもあるため、浄化槽を撤去して更地・売却用地として整える場合は、解体業者と合わせて見積もりを取るのが現実的です。

浄化槽法に基づく届出

浄化槽を廃止・撤去する場合は、浄化槽法に基づき、管轄の自治体（保健所や環境部局）へ「浄化槽廃止届出書」を提出する必要があります。下水道に接続して浄化槽を使わなくなった場合も同様に届出が必要になるケースが多いため、撤去・廃止を検討する段階で、まず自治体の窓口に確認することをおすすめします。届出の要否や様式は自治体ごとに異なるため、この記事では一般的な流れの紹介にとどめます。

単独処理浄化槽と合併処理浄化槽の違い

古い実家に設置されている浄化槽には、トイレの排水だけを処理する「単独処理浄化槽」と、台所・風呂などの生活排水もまとめて処理する「合併処理浄化槽」の2種類があります。単独処理浄化槽は生活排水を未処理のまま放流するため、現在は新設が原則禁止されており、既存のものも合併処理浄化槽への転換や下水道接続が推奨されています。実家の浄化槽がどちらのタイプかは、設備の型番や自治体への届出記録から確認できることが多く、買主側が「単独処理浄化槽のままでは使えない」と判断して敬遠する場合もあるため、撤去・転換を前提に売却活動を進めるかどうかは、浄化槽の種類を確認したうえで検討するとよいでしょう。放流先が近隣の水路や側溝になっている場合は、撤去後の排水経路についても自治体や近隣との調整が必要になることがあります。

井戸・浄化槽の告知義務と契約不適合責任

不動産の売主には、買主の購入判断に重大な影響を与えうる事実を事前に伝える「告知義務」があります。井戸・浄化槽（撤去済みの場合を含む）は、地中埋設物として物理的瑕疵に該当しうる項目であり、これを告げずに売却し、後から発覚した場合には、売主が民法上の契約不適合責任を問われる可能性があります。契約不適合責任とは、引き渡した物件の状態が契約内容（重要事項説明・契約書の記載）と食い違っていた場合に、売主が修補・損害賠償・契約解除などの請求に応じなければならない責任のことです。

実務上のポイントは次の3点です。第一に、井戸・浄化槽を埋め戻し・撤去した場合でも「かつて存在していた」事実は告知の対象になります。埋め戻したから何も言わなくてよい、ということにはなりません。第二に、埋め戻し工事の記録（施工業者・工事内容・使用材料）を書面や写真で残しておくと、後日のトラブル防止に役立ちます。第三に、井戸・浄化槽をそのまま残して売却する場合は、その位置・深さ・状態を可能な範囲で買主に開示し、重要事項説明書・売買契約書に明記することが欠かせません。契約不適合責任の具体的な範囲や特約の可否は、物件ごとの事情によって判断が分かれるため、不安がある場合は提携の宅建業者や司法書士に事前に確認しておくと安心です。

買取・仲介・有料引き取り【3択比較表】

井戸・浄化槽が残る実家をどう手放すかは、大きく分けて「撤去して仲介で売る」「そのまま買取に出す」「有料で引き取ってもらう（値がつかない場合）」の3択があります。それぞれの特徴を比較表にまとめました。

この比較表からも分かる通り、撤去してから仲介に出す方法は「時間と手間をかけてでも価格を優先したい」場合に、そのまま買取に出す方法は「時間と手間を減らして確実に手放したい」場合に向いています。有料引き取りは、買取でも値がつかないほど条件が厳しい物件で検討する選択肢です。なお、当事務局は宅建業者ではないため、当事務局自身が物件を買い取ることはありません。買取・仲介いずれの場合も、提携の宅建業者が売買を担当し、当事務局は相談の窓口と、売却前の片付け・遺品整理をお手伝いする立場になります。

売却の判断軸：片付けてから売るか、そのまま買取か

井戸・浄化槽の撤去だけでなく、家財の片付けやハウスクリーニングも含めて考えると、実家の売却は「手間をかけて価格を上げる」か「手間を減らして早く現金化する」かの二択に集約されます。判断のポイントは、撤去・片付けにかかる費用と時間を差し引いた「手取り額」で比較することです。

例えば、仲介で相場に近い価格が見込める場合でも、井戸の埋め戻し（10万〜30万円）、浄化槽の撤去（5万〜8万円程度）、家財の片付け（間取りや量によって数万円〜数十万円）、さらに仲介手数料（売却価格に応じて数十万円〜百万円超）を差し引くと、手取り額は想定より小さくなることがあります。一方、井戸・浄化槽・家財をそのまま残した状態で買取に出す場合は、売却価格自体は仲介より低めになりやすいものの、撤去費用・片付け費用・仲介手数料がかからないため、トータルの手取りでは大きな差が出ないケースも珍しくありません。どちらが得かは物件の立地・状態・築年数によって変わるため、空き家買取と仲介の両方で概算を取り、実家の売却全体の進め方とあわせて比較することをおすすめします。

片付けとあわせて進める：実家じまい代行・遺品整理

井戸・浄化槽の撤去と並行して悩まれることが多いのが、家の中に残った家財の片付けです。仲介・買取のどちらを選ぶ場合でも、家財が残ったままでは内覧の印象が悪くなったり、買取価格の査定に影響したりすることがあります。安心実家じまいでは、遺品整理・生前整理を含めた片付け全般をお手伝いしており、貴重品や思い出の品を仕分けたうえで、それ以外の家財の搬出・処分までまとめてご相談いただけます。売却前の片付けについては実家じまい代行サービス、遺品の仕分けを中心に進めたい場合は遺品整理サービスをご覧ください。井戸・浄化槽の撤去工事そのものは提携の解体業者・設備業者が担当し、当事務局は窓口の調整と、片付け・立ち会いの部分を担当する形になります。

空き家の3,000万円特別控除と取得費の扱い【国税庁】

井戸・浄化槽の撤去費用や仲介手数料を差し引いた手取り額を考えるうえで無視できないのが税金です。相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（相続空き家の3,000万円特別控除）を利用できます。

国税庁タックスアンサーNo.3306によると、この特例は、相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋・その敷地等を、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの間に譲渡し、一定の要件に当てはまる場合に、譲渡所得の金額から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）を控除できる制度です。主な要件は、対象となる家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること、相続開始の直前に被相続人が一人で居住していたこと（一定の場合は老人ホーム入所等でも可）、相続の時から譲渡の時まで事業・貸付・居住の用に供されていないこと、譲渡の時に現行の耐震基準を満たしているか、家屋を取り壊して更地として売却すること、譲渡対価の額が1億円以下であることなどです。井戸や浄化槽の撤去に時間がかかり、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日という期限に間に合わない場合は、特例が使えなくなる可能性があるため、撤去・売却のスケジュールは早めに立てることをおすすめします。詳細な要件・必要書類は国税庁のページ（国税庁タックスアンサーNo.3306）でご確認ください。

また、譲渡所得の計算では「取得費」が重要になります。国税庁タックスアンサーNo.3302によると、購入代金や建築代金などの実際の取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます。古い実家で購入時の書類が残っていない場合、この概算取得費の扱いによって譲渡所得税の金額が大きく変わることがあるため、契約書や領収書が残っていないか、売却前に一度確認しておくとよいでしょう（国税庁タックスアンサーNo.3302関連ページ）。井戸・浄化槽の撤去費用は、更地にするための費用として譲渡費用に算入できる場合があります。具体的な取り扱いは個々の状況によって異なるため、確定申告の際は税理士または税務署に確認することをおすすめします。

譲渡所得税の計算の流れ（考え方の整理）

実家の売却でかかる税金の全体像をつかんでおくと、井戸・浄化槽の撤去費用をどこに位置づければよいかが分かりやすくなります。譲渡所得は「譲渡価額（売却代金）－（取得費＋譲渡費用）－特別控除額」という考え方で計算されます。取得費は前述のとおり、実額が分からなければ譲渡価額の5%とする概算取得費を使えます。譲渡費用には、仲介手数料や、売却のために家屋を取り壊した場合の解体費用などが含まれ得ます。井戸・浄化槽の撤去費用も、更地として売却するための工事であれば譲渡費用に含められる可能性があります。ここから相続空き家の3,000万円特別控除など、適用できる特例の控除額を差し引いた残りに、所有期間に応じた税率（長期譲渡所得・短期譲渡所得で異なる）を掛けて税額を計算します。実際の計算は物件ごとの事情によって変わるため、確定申告の時期が近づいたら税理士または税務署への相談をおすすめします。

相続登記は済んでいるか【法務局】

井戸・浄化槽の撤去や売却の相談を進める前に、まず確認しておきたいのが相続登記の状況です。相続登記が済んでいない不動産は、原則として売却できません。相続登記とは、亡くなった方（被相続人）名義のままになっている不動産を、相続人名義に変更する手続きで、法務局に申請します。

2024年4月1日から相続登記が義務化されており、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしなければならず、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。この義務化は施行日より前に発生した相続にもさかのぼって適用されるため、何年も前に相続して名義変更をしていない実家がある場合は、早めに手続きを進めることをおすすめします。相続登記には、戸籍謄本一式・遺産分割協議書・固定資産評価証明書などの書類が必要で、相続人が複数いる場合や、数次相続（相続手続きが済まないまま次の相続が発生している状態）が絡む場合は、必要書類や手続きが複雑になります。井戸・浄化槽の撤去業者の手配や売却活動と並行して進められる手続きですが、登記が完了していないと引き渡しができないため、売却を検討し始めた段階で、司法書士に相続登記の状況を確認しておくと、後の工程がスムーズになります。詳しい制度内容は法務局のウェブサイトでご確認いただけます。

放置すると「管理不全空き家」に指定されるリスク【国交省・総務省】

井戸・浄化槽の撤去や片付けを先延ばしにしたまま実家を放置すると、別のリスクが発生します。総務省が2023年（令和5年）10月1日時点で実施した住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は899.5万戸（2018年の調査から50.7万戸増加）、総住宅数に占める空き家率は13.8%と、いずれも過去最多を更新しました。このうち、賃貸・売却用や別荘などを除いた「その他空き家」（放置されやすい空き家）は385万戸にのぼり、こうした空き家の増加を背景に、国は空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）の運用を強化しています。

2023年12月に施行された改正空家法では、「特定空家」になる一歩手前の段階として「管理不全空家」という区分が新設されました。管理不全空家に該当すると市区町村から指導・勧告の対象になり、勧告を受けると、翌年の固定資産税の賦課期日（1月1日）から、住宅が建っている土地に適用されていた固定資産税の住宅用地特例が解除されます。住宅用地特例は、土地の固定資産税評価額を最大6分の1に軽減する制度のため、これが解除されると土地の固定資産税額はそれまでの数倍に増える可能性があります。井戸や浄化槽が残った古い実家をそのまま放置していると、外観や設備の劣化が進みやすく、管理不全空家に指定されるリスクも相対的に高くなります。撤去・片付けを完全に終えてから売却するか、そのままの状態で早めに買取に出すかを問わず、「空き家のまま長期間放置しない」という判断自体が、税負担のリスクを避ける上で重要になります。制度の詳細は国土交通省の空き家対策特設サイトでご確認ください。

ケース別シミュレーション

井戸・浄化槽の有無や組み合わせによって、実際にどのくらいの費用感になるのか、3つのケースで整理します。金額はいずれも業者の公表情報を基にした目安であり、実際の見積もりとは異なる場合があります。

ケースA：井戸のみが残っている場合

家屋の解体を伴わずに井戸だけを埋め戻す場合、費用の目安は10万〜30万円程度です。お祓いを行う場合はこれに1万〜5万円程度が加わります。仲介で売却する場合はこの費用を売却前に負担する必要がありますが、買取であれば、井戸を残したまま提携の宅建業者に相談し、撤去費用を価格交渉に織り込む方法もあります。

ケースB：浄化槽のみが残っている場合

浄化槽の撤去・清掃費用の目安は合計で5万〜8万円程度です。下水道への接続が必要な地域では、接続工事費が別途数十万円かかることがあるため、浄化槽の廃止だけで済むのか、下水道への切り替えまで必要なのかを、自治体の窓口で早めに確認しておくと、費用の見通しが立てやすくなります。

ケースC：井戸・浄化槽の両方に加えて家財も残っている場合

井戸の埋め戻し、浄化槽の撤去、家財の片付けをすべて自分たちで手配してから仲介に出す場合、合計の初期費用は数十万円規模になることがあります。時間や費用の負担を抑えたい場合は、片付けは実家じまい代行にまとめて依頼し、井戸・浄化槽・建物を含めた状態のまま空き家買取の査定を受けて、仲介との手取り額を比較する進め方が現実的です。複数の選択肢を並べて比較することで、「自分の場合はどちらが得か」を判断しやすくなります。

手取り額の考え方（数字で見るイメージ）

あくまで考え方を示すための一例ですが、仲介での想定売却価格が800万円の実家に、井戸（埋め戻し20万円）・浄化槽（撤去6万円）・家財の片付け（30万円）が残っている場合を考えます。仲介手数料の上限額（売却価格400万円超の部分に3%＋6万円という速算式を使うケースが一般的）を差し引くと、撤去・片付け・仲介手数料の合計負担はおおむね90万円前後になる計算です。一方、同じ物件を井戸・浄化槽・家財を残したまま買取に出す場合、売却価格は仲介の想定より2〜3割程度低くなる傾向がありますが、撤去・片付け・仲介手数料の負担がかからないため、最終的な手取り額の差は、想定するほど大きくならないことがあります。実際の金額は立地・築年数・建物の状態によって大きく変わるため、この例はあくまでイメージとして捉え、必ず複数社の概算査定を取って比較してください。

売却前の実務チェックリスト

井戸・浄化槽が残る実家を売却する前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、業者への相談前の確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特につまずきやすいのが「相続登記の完了状況」と「3,000万円特別控除の期限」です。相続登記が済んでいないと売却活動そのものを始められず、特別控除の期限を過ぎると数百万円単位で税負担が変わる可能性があります。この二つは、井戸・浄化槽の撤去を検討し始める前の段階で確認しておくことをおすすめします。

よくある質問

まとめ

井戸や浄化槽が残る実家であっても、売却そのものは難しくありません。大切なのは、撤去費用・片付け費用・税金を含めた「手取り額」で、撤去してから仲介に出す方法と、そのまま買取に出す方法を比較し、自分たちの事情に合った選択をすることです。振り返ります。

• 井戸の埋め戻し費用は単体で10万〜30万円、浄化槽の撤去・清掃費用は合計5万〜8万円程度が目安（業者の公表情報を基にした概算）
• 井戸・浄化槽は撤去済みでも告知義務の対象。重要事項説明書・契約書への明記が欠かせない
• 撤去して仲介に出すか、そのまま買取に出すかは、費用と時間を差し引いた手取り額で比較する
• 相続空き家の3,000万円特別控除は2027年12月31日までの譲渡が対象。撤去に時間がかかる場合は期限を要確認
• 相続登記が済んでいないと売却できない。2024年4月の義務化により、早めの確認が必要
• 放置すると管理不全空き家に指定され、固定資産税が増えるリスクがある

井戸・浄化槽の撤去業者の手配や、税金・相続登記の判断は、一人で抱え込まず専門家に相談しながら進めることをおすすめします。当事務局は宅建業者ではないため、売買そのものは提携の宅建業者が担当し、当事務局は相談の窓口と、売却前の片付けをお手伝いする立場でサポートします。判断に迷う場合は、まずは無料相談からご利用ください。