共有者が行方不明の空き家を売却する方法｜所在不明共有者の持分取得・持分譲渡の裁判と買取・仲介の比較

最終更新日：2026年10月9日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

共有名義の空き家は、共有者全員の同意がないと売れないのが原則

実家や空き家が相続によって複数人の共有名義になっている場合、その不動産全体を売却する行為は、共有物に重大な変更を加える行為に当たると解されており、共有者全員の同意が必要になります。固定資産税の支払いや老朽化の進行に迫られて「早く売りたい」と考えても、共有者のうち一人でも同意が得られなければ、仲介でも買取でも不動産会社は取り扱いを進められません。民法249条は各共有者が持分に応じて共有物を使用できると定め、252条は共有物の管理（軽微な変更や賃貸借など）は持分の過半数で決められるとしていますが、不動産そのものを売る「処分」は、252条の管理行為よりも重い251条の「変更」行為として扱われるのが一般的な理解です。条文はe-Gov法令検索 民法で確認できます。

「共有者の一人が行方不明」「共有者の一人と何年も連絡が取れない」というケースで特に問題になるのが、この全員同意の原則です。連絡の取りようがない以上、通常の方法では同意を得ることも、代わりに誰かが判断することもできません。放置すればするほど固定資産税の負担や老朽化のリスクが積み上がるため、法律上どのような対処方法があるかを早めに確認しておく必要があります。

共有者が「行方不明」「所在不明」のときに使える3つの制度【比較表】

共有者の一人と連絡が取れない場合の対処法は、大きく3つに分かれます。古くからある「不在者財産管理人」「失踪宣告」という制度に加え、2023年4月1日に施行された民法改正で、共有不動産の売却に特化した新しい裁判手続きが整備されました。どの制度を使うかによって、かかる期間や効果が異なります。

不在者財産管理人や失踪宣告は、共有者本人の財産全般や生死そのものを対象にする制度であり、手続きも時間がかかりやすいとされています。一方、262条の2・262条の3の制度は、対象となる不動産の持分だけを取得・譲渡できる仕組みで、空き家の売却を目的とする場合に使いやすい制度として新設されました。次の章で詳しく説明します。

2023年新設｜所在等不明共有者の持分取得・持分譲渡の裁判とは

2021年に成立した民法等の一部を改正する法律により、2023年4月1日から、共有者の一人が誰か分からない、または所在が分からない場合に使える2つの裁判手続きが新設されました（法務省「所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し」）。

①所在等不明共有者の持分取得の裁判（民法262条の2）

不動産が数人の共有に属する場合において、共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、当該他の共有者（以下「所在等不明共有者」）の持分を取得させる旨の裁判をすることができる、と定められています（民法262条の2第1項）。請求した共有者が複数いる場合は、持分の割合で按分して取得します（同項後段）。取得した共有者は、所在等不明共有者に対して、取得した持分の時価相当額を支払う義務を負います（同条4項）。これにより、行方不明の共有者を除いた共有者だけで不動産の単独所有・共有状態を整理し、その後は自由に売却できるようになります。

②所在等不明共有者の持分譲渡の裁判（民法262条の3）

共有者が他の共有者を知ることができず、またはその所在を知ることができないときは、裁判所は、共有者の請求により、その共有者に、所在等不明共有者以外の共有者の全員が特定の者（買主）に対してその持分の全部を譲渡することを停止条件として、所在等不明共有者の持分を当該特定の者に譲渡する権限を付与する旨の裁判をすることができる、と定められています（民法262条の3第1項）。つまり、他の共有者全員が同じ買主に自分の持分を売ることを条件に、行方不明の共有者の持分についても、その共有者に代わって売却する権限を裁判所から与えてもらう制度です。この裁判を使えば、持分を先に取得する手間をかけずに、共有不動産を一括して第三者に売却できます。譲渡を行った共有者は、所在等不明共有者に対し、不動産の時価相当額を持分に応じて按分した額を支払う義務を負います（同条3項）。

条文の原文はe-Gov法令検索 民法（第262条の2・第262条の3）で確認できます。

相続した空き家では「10年ルール」に注意

見落としやすいのが、相続財産に関する制限です。所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合（共同相続人間で遺産分割をすべき場合に限る）において、相続開始の時から10年を経過していないときは、裁判所はこれらの裁判をすることができません（民法262条の2第3項、262条の3第2項）。相続が発生してからまだ日が浅く、遺産分割協議が終わっていない段階では、この新制度をすぐには使えない可能性がある、という点です。該当する場合は、不在者財産管理人や失踪宣告など、ほかの制度の利用を検討することになります。

手続きの流れと期間の目安（非訟事件手続法）

262条の2・262条の3の裁判は、家庭裁判所ではなく、当該不動産の所在地を管轄する地方裁判所が管轄します（非訟事件手続法87条1項・88条1項）。手続きの大まかな流れは次のとおりです。

• 共有者が地方裁判所に申立てを行う
• 裁判所が、申立てがあったことなどを公告する（非訟事件手続法87条2項）
• 所在等不明共有者が異議を届け出るための期間、および他の共有者が自分も申立てをするための期間は、いずれも3か月を下ってはならないと定められている（同項）
• 公告した事項は、登記簿上氏名・名称が判明している共有者にも通知される（同条3項）
• 期間内に異議の届出がなければ、裁判所が持分取得・持分譲渡の裁判をする

公告だけでも3か月以上の期間がかかるため、申立てから裁判が確定するまでには、少なくとも数か月単位の時間がかかると見込んでおく必要があります。さらに262条の3の持分譲渡の裁判については、裁判の効力が生じてから2か月以内に実際の持分の譲渡（売却）が行われないと、その裁判は効力を失うと定められています（非訟事件手続法88条3項。裁判所の判断で期間の伸長は可能）。つまり、裁判の結果が出てから買主との契約・決済まで、だらだらと先延ばしにはできない仕組みです。急いで売却したい場合ほど、できるだけ早い段階で司法書士や弁護士に相談し、申立ての準備と並行して買主候補（買取業者など）の目星もつけておくことをおすすめします。取得・譲渡した持分の時価相当額の支払い義務は残るため、資金の準備や、売却代金からの充当方法もあわせて検討してください。

相続登記が済んでいないと、そもそも共有者を確定できない

共有者が行方不明かどうかを判断する前提として、登記簿上、誰がどれだけの持分を持つ共有者なのかが確定している必要があります。2024年4月1日から相続登記が義務化され、法務省によれば不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記の申請をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、その場合の期限は施行日から3年後の2027年3月31日です。詳細は法務省・相続登記の申請義務化についてを確認してください。

相続登記が済んでいない状態では、誰が共有者で、連絡が取れないのはそのうちの誰なのかを公的に確認すること自体が難しくなります。遺産分割協議がまとまらず、相続人の一部と連絡が取れないまま相続登記も止まっている、というケースは珍しくありません。その場合は、相続登記の手続きと、所在不明の共有者（相続人）への対応を同時並行で進める必要があります。司法書士に相談すれば、戸籍の調査によって連絡先の手がかりが見つかることもあるため、「行方不明だから諦める」前に、まず戸籍・住民票の調査から始めることをおすすめします。

放置すると負担が増える「管理不全空き家」のリスク

共有者の所在が分からないことを理由に売却を先延ばしにしている間にも、空き家としてのリスクは積み上がります。2023年12月13日に施行された改正空家法により、市区町村は、放置すると「特定空家等」になるおそれがある空き家を「管理不全空き家」に指定し、指導・勧告できるようになりました。国土交通省の資料によれば、勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例が解除され、土地の固定資産税が増額される可能性があります。詳細は国土交通省・改正空家法の資料を確認してください。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は約900万戸（899.5万戸）、空き家率は13.8%で、前回調査（2018年）から増加しています。詳細は総務省・令和5年住宅・土地統計調査を確認してください。共有者の所在確認や裁判手続きには時間がかかるからこそ、「待っている間にリスクが増える」ことを踏まえ、できるだけ早く動き出すことが重要です。

さらに、相続した空き家を売却する場合、国税庁の空き家の3,000万円特別控除（No.3306）は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです。共有者の所在確認や裁判手続きに時間がかかり、気づけば期限を過ぎていた、という事態も起こり得ます。詳細な要件は国税庁No.3306で確認してください。

売却の判断：買取・仲介・有料引き取りの3択比較【比較表】

共有者の問題が整理できた後、あるいは整理と並行して検討したいのが、売却方法そのものの選び方です。当事務局は宅建業者ではないため、当事務局自身が物件を買い取ることはできません。提携する宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は窓口の取りまとめと片付け（残置物の搬出・遺品整理）を担当する形でご相談いただけます。

共有者の一人と連絡が取れないケースでは、裁判手続きに時間がかかる分、「片付けてから仲介で高く売るか、そのまま買取に出して早く現金化するか」を、片付け費用と時間を差し引いた最終的な手取りで比較することが、通常の相続不動産以上に重要になります。時間をかけられない事情がある場合は空き家買取、多少時間がかかっても高値を狙いたい場合は実家の売却（仲介）という向き合い方が一つの目安です。

片付けと共有者の手続き、どちらを先に進めるか

空き家の中に家財や遺品が残っている場合、「共有者の問題が解決してから片付けるべきか」で迷う方も少なくありません。結論としては、片付けと共有者への対応は並行して進めて問題ありません。買取であれば残置物が残ったままでも査定・買取を受け付ける会社が多く、裁判手続きの結果を待ってから片付けを始める必要はないケースがほとんどです。片付けの相談は実家じまい代行または遺品整理で承っています。先に残置物や仏壇・位牌などの扱いを整理しておくと、裁判手続きが終わった後、すぐに売却活動に移れます。

たとえば神奈川県内の実家が共有名義になっていて、共有者の一人と連絡が取れないという場合も、ここまでに説明した制度や考え方は全国共通です。地域の買取相場や自治体の空き家対策の運用状況が気になる場合は、神奈川県の空き家買取もあわせてご確認ください。

ケース別シミュレーション：あなたの場合はどう進めるか

状況別に、共有者が行方不明・所在不明の場合の進め方を整理します。ご自身に近いケースを参考にしてください。

ケースA：相続開始からまだ10年未満で、遺産分割協議も終わっていない場合

相続財産である持分については、相続開始から10年を経過していないと、262条の2・262条の3の裁判は利用できません。この場合は、不在者財産管理人の選任（民法25条）を検討し、選任された管理人の同意や、家庭裁判所の許可を得て売却を進める方法が現実的です。並行して、相続登記や遺産分割協議の状況も整理しておきましょう。

ケースB：相続開始から10年以上が経過し、共有者の一人の所在が分からない場合

262条の2（持分取得）または262条の3（持分譲渡）の裁判を利用できる可能性があります。早期に現金化したい、あるいは他の共有者の持分も含めて一括で売却したい場合は262条の3、まず持分を整理してから改めて売却方法を検討したい場合は262条の2が候補になります。どちらを選ぶべきかは、他の共有者の人数や意向によって変わるため、司法書士に相談しながら進めることをおすすめします。

ケースC：共有者が海外に住んでいて、連絡先はおおむね分かっているが返事がない場合

「所在が分からない」のではなく、連絡先は分かるが応答がないという状況は、262条の2・262条の3が前提とする「所在等不明」に当たらない可能性があります。この場合は、内容証明郵便や国際郵便での意思確認、場合によっては共有物分割請求訴訟（裁判所が競売や代償分割を命じる手続き）など、別の手段を検討する必要があります。司法書士・弁護士への相談を優先してください。

ケースD：相続人が多数で、代襲相続によって初めて相続人になった人と連絡が取れない場合

代襲相続人がいることをそもそも把握できていないケースもあります。戸籍の調査（出生から死亡までの連続した戸籍の収集）によって、把握していなかった相続人の存在が判明することもあるため、まず戸籍調査を行い、それでも連絡が取れない、所在が分からないという場合に、262条の2・262条の3や不在者財産管理人の利用を検討する、という順序で進めてください。

売却を進める前の実務チェックリスト

共有者が行方不明・所在不明のときに売却を進める前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、司法書士への相談前の整理用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「連絡が取れない理由の整理」です。所在不明なのか、単に応答がないだけなのかによって使える制度が大きく変わるため、専門家に相談する前に、まずこの点を整理しておくと、相談がスムーズに進みます。

よくある質問

まとめ

共有者の一人が行方不明・所在不明でも、要件を満たせば空き家の売却を進める方法があります。振り返ります。

• 共有名義の不動産を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要（民法251条の「変更」行為と解されている）
• 2023年4月1日施行の民法改正により、所在等不明共有者の持分取得の裁判（262条の2）・持分譲渡の裁判（262条の3）が新設された
• 相続財産の場合、相続開始から10年を経過していないとこれらの裁判は利用できないことがある（262条の2第3項・262条の3第2項）
• 裁判所への申立て後、公告・異議届出期間は3か月を下ってはならない（非訟事件手続法87条・88条）
• 持分を取得・譲渡した共有者は、所在等不明共有者に時価相当額を支払う義務を負う
• 相続登記が済んでいないと共有者・持分が確定できないため、まず登記状況の確認が先決
• 売却の判断は「片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すか」を手取りで比較するのが基本

共有者の所在が分からないという状況は、放置するほど固定資産税の負担や老朽化のリスクが積み上がります。判断に迷う場合は、一人で抱え込まず、司法書士や弁護士など専門家に相談してください。共有者への対応と、片付け・売却をまとめて相談したい場合は、まずは写真を送るだけの無料見積もりからご相談ください。