被相続人居住用家屋等確認書とは｜申請窓口・必要書類・もらい方を解説【空き家特例】

最終更新日：2026年10月8日｜法務監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生｜執筆・編集：安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

監修範囲：久留慎一郎先生（司法書士・行政書士）の監修は、確認書の申請窓口・必要書類・相続登記など法務に関する記述です。税額の計算や空き家特例の要件に関する記述は、国税庁の公表資料と法令をもとに事務局が作成しており、監修の対象外です。監修者プロフィール

「被相続人居住用家屋等確認書」という言葉を初めて聞いたのは、空き家特例を使って実家の売却を検討し始めたタイミングという方がほとんどだと思います。正式名称が長く、どこの役所に何を持っていけばもらえるのか、売却の何に使うのかが分かりにくい書類です。この記事では、確認書そのものの申請先・必要書類・もらい方を中心に、確認書が必要になる空き家特例の全体像、そして確認書を取った後の「売り方」の判断まで、実務の順番に沿って整理しました。税額の計算や特例の詳細要件は国税庁タックスアンサー（令和8年4月1日現在法令等、以下同じ）の公表内容にもとづいています。個別の適用可否や税額は、最終的に税理士または税務署でご確認ください。

被相続人居住用家屋等確認書とは｜何のために必要な書類か

被相続人居住用家屋等確認書とは、相続した家屋（とその敷地）について、①亡くなった人（被相続人）が相続開始の直前までそこに住んでいたこと、②相続が始まってから売る（または取り壊す）までの間、事業用・貸付用・居住用に使われていなかったことを、家屋の所在地を管轄する市区町村長が確認し、証明する書類です。国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、確定申告の際に添付する必要書類の1つとして明記されています。

この特例（通称「空き家特例」）は、相続した実家を売って利益（譲渡所得）が出た場合に、その利益から最高3,000万円を差し引ける制度です。令和6年（2024年）1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円が上限になります。確認書は、この特例を使うための「大前提の証明書」という位置づけで、確認書がなければ特例そのものが受けられません。

似た名前の書類に「被相続人居住用家屋等確認申請書」がありますが、これは確認書の交付を受けるために相続人が市区町村に提出する申請書です。「確認書」は市区町村から相続人へ交付される側、「確認申請書」は相続人から市区町村へ提出する側、と向きが逆であることを押さえておくと、窓口でのやり取りが分かりやすくなります。

被相続人居住用家屋等確認書はどこでもらえる？申請先の窓口

確認書は、国税庁や法務局ではなく、売った家屋の所在地を管轄する市区町村（市役所・区役所・町村役場）が発行します。被相続人が最後に住んでいた家が神奈川県内にあるなら、神奈川県庁ではなく、その家がある市区町村の役場が窓口です（神奈川県内の空き家売却の相談先は神奈川県の空き家買取でもまとめています）。

担当課の名称は自治体によって異なり、固定資産税を扱う「資産税課」「税務課」、空き家対策を担当する「空家対策課」「住宅政策課」、あるいは「都市計画課」が窓口になっている例もあります。多くの自治体では、ホームページに「被相続人居住用家屋等確認書」または「空き家の譲渡所得の特別控除」で検索すると、担当課名・申請書様式・提出方法が案内されています。窓口が分からない場合は、まず市区町村の代表電話に「空き家の3,000万円控除で使う被相続人居住用家屋等確認書を申請したい」と伝えれば、担当課へつないでもらえます。

手数料・交付までの期間は自治体によって異なる

手数料の有無や金額、交付までにかかる期間は自治体ごとに定めが異なり、全国一律の基準は公表されていません。申請前に担当課へ電話やサイトで確認し、売却や確定申告の期限から逆算してスケジュールを組むことをおすすめします。審査のために現地確認や聞き取りが行われることもあるため、売買契約の直前ではなく、相続後できるだけ早い段階で相談しておくと安心です。

代理人（司法書士・親族）が申請できるか

相続人本人が窓口に行けない場合、委任状を用意すれば親族や司法書士などの代理人が申請できる自治体が一般的です。相続人が複数いる場合に全員で申請するか代表者が申請するかは自治体の運用によって異なるため、こちらも事前に窓口へ確認してください。

申請に必要な書類一覧【チェックリスト】

確認書の交付申請に必要な書類は自治体によって多少の違いがありますが、国税庁タックスアンサーNo.3306が示す確認書の性質（居住状況・使用状況の確認）をもとに整理すると、おおむね次の書類が求められます。印刷して、申請前の確認用にお使いください。

このうち特に時間がかかりやすいのが「登記事項証明書」と「住民票の除票」です。登記事項証明書は法務局（オンライン請求も可）、除票は被相続人の最後の住所地の市区町村でそれぞれ取得します。売却の段取りが決まってから慌てて集めるのではなく、相続登記の準備と並行して早めに取得しておくと、確認書の申請から空き家特例の確定申告までを無理なく進められます。

確認書だけでは完結しない｜空き家特例全体の要件と期限

確認書は空き家特例を使うための書類の1つですが、特例自体には別の要件もあります。主なものは次のとおりです。

• 対象の家屋：昭和56年5月31日以前に建築された家屋で、区分所有建物（マンション等）ではなく、相続開始の直前に被相続人以外に住んでいた人がいないこと
• 使用状況：相続開始から譲渡（または取り壊し）まで、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
• 譲渡の形：家屋を耐震基準に適合する状態にして売る、家屋を取り壊して敷地を売る、または令和6年1月1日以後の譲渡では売った翌年2月15日までに買主が取り壊し・耐震改修を行う場合も対象
• 売却代金：1億円以下（分割して売った部分や他の相続人が売った部分も合算して判定）
• 期限：相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度自体の期限である令和9年（2027年）12月31日までに売ること
• 売却の相手：親子・夫婦・生計を一にする親族など「特別の関係がある人」への売却は対象外

控除額は、譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で、家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合は1人2,000万円）です。要件の詳細と控除額の考え方は空き家特例とは？3,000万円控除の要件・期限・税額で詳しく解説しています。

また、相続税を払った人が相続開始から一定期間内に売った場合に使える「取得費加算の特例」という別の制度もありますが、空き家特例と同じ財産について併用はできません。どちらが有利かはケースによって異なるため、両方で試算して比較する必要があります。取得費加算の要件は取得費加算の特例の要件と計算をご覧ください。

確認書の交付までの流れ【ステップ】

自治体による細部の違いはありますが、確認書の交付までの一般的な流れは次のとおりです。

確定申告の際には、確認書のほかに譲渡所得の内訳書・登記事項証明書・売買契約書の写し・（家屋をそのまま売る場合は）耐震基準適合証明書など、ケースに応じた書類もあわせて必要です。確定申告全体の必要書類と流れは実家売却の確定申告にまとめています。

申請時によくあるつまずき・注意点

相続人が複数いる場合

相続人が複数いる場合、確認書の申請を代表者1人で行えるか、相続人それぞれが申請する必要があるかは自治体の運用によって異なります。空き家特例の控除額（3,000万円または2,000万円）自体は相続人ごとの上限なので、申告は各相続人が個別に行うことになります。申請段階で自治体に確認しておくと、確定申告の直前になって慌てずに済みます。

被相続人が老人ホーム等に入所していた場合

被相続人が亡くなる前に老人ホーム等に入所し、そのまま施設で亡くなったケースでは、「相続開始の直前に住んでいた」という要件の扱いが通常と異なります。要介護認定等を受けて入所し、入所後も家屋が物品の保管などに使われ、他の人に貸したり住まわせたりしていなければ対象になり得ますが、要件がやや複雑なため、該当しそうな場合は早めに市区町村の窓口と税理士の両方に相談してください。

家屋を取り壊してから売る場合

家屋を取り壊して更地にしてから売る場合は、確認書に加えて、取り壊しを証する登記事項証明書など取り壊しの事実が分かる書類が必要になります。取り壊しの時期によって確認書の申請に必要な書類が変わることもあるため、解体工事を発注する前に窓口へ相談しておくと手戻りが少なくなります。

片付け・残置物の処分が終わっていない場合

家の中に家具や荷物が残ったままでは、そもそも売却（仲介・買取のいずれも）の話が進みにくくなります。確認書の申請と並行して、遺品・家財の片付けを進めておくと、確認書が交付されたタイミングで売却の手続きにスムーズに移れます。片付けだけを依頼したい場合は遺品整理サービス、片付けから売却まで一括で相談したい場合は実家じまい代行をご利用いただけます。

片付けてから売るか、そのまま買取か、手取りで比べる【3択比較表】

確認書を取得し、空き家特例の要件を満たせることが分かったら、次に決めるのは「どう売るか」です。実家の処分には、大きく分けて「仲介」「買取」「有料引き取り（買主が見つからない家を、解体・処分費を払って手放す方法）」の3つの選択肢があります。それぞれの特徴を手取り額の考え方とあわせて整理しました。

仲介・買取は提携の宅建業者が担当し、当事務局は片付けや窓口のご相談を担当します。空き家特例の期限（相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年＝2027年12月31日まで）が近づいている場合は、確認書の交付にかかる時間も見込んで、仲介と買取のどちらで進めるかを早めに決めることが大切です。仲介と買取の違いをさらに詳しく比較したい場合は空き家買取のページもご確認ください。

ケース別に見る確認書の取得と売却の進め方

ケースA：相続人が1人で、空き家をそのまま仲介で売る

判断の調整相手がいない分、手続きはシンプルです。登記事項証明書・住民票の除票を早めに取得し、家屋が耐震基準に適合しているかを確認したうえで、確認書の申請と並行して相続登記を進めます。耐震基準を満たさない場合は、耐震改修か取り壊しのいずれかを検討することになります。

ケースB：相続人が複数で、家を取り壊してから売る

取り壊し後に敷地だけを売る場合は、取り壊しの証明書類が追加で必要になるほか、取り壊しの時期（相続開始からいつまでに取り壊すか）によって要件を満たせるかが変わります。相続人全員の同意を得たうえで、解体工事の発注前に市区町村の窓口へ相談しておくと安心です。

ケースC：親が老人ホームに入所したまま亡くなった

入所前に住んでいた家が空き家のまま相続されたケースです。入所後の家屋の使用状況（人に貸していないか、物置として使っていた程度かなど）によって確認書の交付や特例の適用可否が変わるため、申請前に市区町村と税理士の両方に状況を説明し、該当するかどうかを確認してから進めるのが安全です。

ケースD：期限が近く、時間に余裕がない

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日が近づいている場合は、確認書の交付にかかる時間が読みにくいことを前提にスケジュールを組む必要があります。仲介で買主を探す時間が取れないときは、買取や有料引き取りも含めて、期限から逆算して売り方を決めてください。片付けが終わっていない場合は、確認書の申請と並行して家財の仕分けを進めておくと、交付後すぐに売却手続きへ移れます。

よくある質問

まとめ

• 被相続人居住用家屋等確認書は、売った家屋の所在地を管轄する市区町村長が交付する書類で、国税庁や法務局ではなく市区町村の窓口に申請する。
• 必要書類は、確認申請書・住民票の除票・登記事項証明書（法務局）・居住状況や使用状況が分かる書類が中心。取り壊して売る場合は取り壊しを証する書類も必要。
• 確認書は空き家特例（譲渡所得から最高3,000万円、相続人3人以上なら2,000万円控除）の添付書類の1つにすぎず、建築時期・使用状況・売却代金1億円以下・期限内売却などの要件を別途満たす必要がある。
• 手数料や交付までの期間は自治体ごとに異なるため、申請前に窓口へ確認し、期限から逆算して早めに動く。
• 確認書を取得した後は、片付けてから仲介で売るか、買取で早く現金化するか、有料引き取りにするかを、手取り額とスケジュールの両面で比較して決める。

確認書の申請先探しや必要書類の整理、片付けから売却までを一つの窓口で進めたい場合は、実家売却の相談から状況をお聞かせください。買取・仲介は提携の宅建業者、相続登記などの法務手続きは提携司法書士が担当します。個別の税額や特例の適用可否は、申告前に税理士または税務署でご確認ください。