実家売却の確定申告｜必要書類・期限・空き家の3,000万円控除をケース別に解説

最終更新日：2026年9月14日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

実家を売却したら確定申告は必要か【まず結論】

実家（親から相続した家）を売却した場合、確定申告が必要かどうかは「利益が出たか」「特例を使うか」で決まります。国税庁の説明でも、土地や建物を売って利益（譲渡所得）が生じた場合は所得税・住民税の申告が必要とされています（国税庁タックスアンサー No.1440 譲渡所得（土地や建物を譲渡したとき））。逆に、売却額が取得費・譲渡費用の合計より低く譲渡損失になり、かつ他の特例（損益通算等）を使わないのであれば、申告不要のケースもあります。

「うちは利益が出たのか損なのか分からない」という場合がほとんどだと思います。次章から、売却額が決まった後に何をすべきかを、実際の申告の流れに沿って説明します。

実家売却の確定申告はいつ・どこで行うか

実家を売った年の翌年、2月16日から3月15日までが確定申告の期間です（曜日により数日前後することがあります）。申告先は、売却した人（相続人）の住所地を管轄する税務署で、実家の所在地の税務署ではない点に注意してください。

申告方法は次の3つです。

• e-Tax（電子申告）：国税庁の確定申告書等作成コーナーで作成し、オンラインで提出。マイナンバーカードがあれば自宅から完結できる
• 税務署の窓口・郵送：申告書を作成し、税務署へ持参または郵送
• 税理士へ依頼：特例適用の判断が複雑な場合や、相続税申告と合わせて依頼する場合に多い

申告を怠ったり期限に遅れたりすると、延滞税や無申告加算税が課される可能性があります。特に「特例を使えば税額はゼロになるはずだから申告しなくていい」という誤解は禁物です。控除や特例は申告して初めて適用されるため、期限内申告は必須です。

売却の判断：片付けてから仲介で売るか、そのまま買取か【比較表】

確定申告の話に入る前に、そもそも「どう売るか」で税金の計算も手取り額も変わってきます。実家の売却には大きく3つの選択肢があり、それぞれ税務上の扱いや手取りの考え方が異なります。

ポイントは「査定額の高さ」だけで決めないことです。片付け・解体・測量などの費用をかけて仲介で売った場合と、費用をかけずに現状のまま買取してもらった場合とで、最終的に手元に残る金額（手取り）を比べる必要があります。特に空き家の3,000万円特別控除は最大3,000万円分の譲渡所得を非課税にできる特例なので、要件を満たせるなら片付け・取壊しをしてでも特例を使った方が手取りが大きくなるケースが多く見られます。なお、当事務局（安心実家じまい）は宅建業者ではないため、売買契約そのものは提携の宅建業者が担当し、当事務局は片付け・仕分けと窓口の役割を担います。買取と仲介のどちらが有利かは、まず空き家買取と実家の売却の両方の概算を取って比較するのが確実です。

譲渡所得の計算方法【実家（相続した家）の場合】

確定申告で最も重要なのが、譲渡所得の計算です。計算式は次のとおりです。

相続した実家の場合、被相続人（親など）が取得した当時の契約書が見つからないことも珍しくありません。契約書が一切見つからず取得費が分からない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使うことができます（国税庁 No.3258 取得費が分からないとき）。ただし実額より不利になりやすいため、通帳の記録・当時の固定資産税納税通知書・住宅ローンの契約書など、取得費を裏付けられる資料が実家に残っていないか、片付けの際に確認しておくことをおすすめします。片付けの段階で書類を探す作業は実家じまい代行や遺品整理にあわせて依頼することもできます。

取得費が分かる場合とみなし取得費（5%）の差の目安

この表のとおり、取得費が分からず概算取得費（5%）で計算すると、譲渡所得（＝課税対象額）が実態より大きくなり、納税額が増えてしまう可能性があります。契約書・領収書は片付けの初期段階で優先的に探しておく価値があります。

譲渡所得にかかる税率（長期・短期の違い）

譲渡所得（利益）が出た場合の税率は、被相続人が実家を取得してからの所有期間によって決まります。相続した不動産は、被相続人が取得した日をそのまま引き継いで所有期間を計算する点がポイントです。

出典：国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算／国税庁 No.3211 短期譲渡所得の税額の計算

相続した実家は、親（被相続人）が数十年前から所有しているケースが大半のため、多くの場合は長期譲渡所得（20.315%）に該当します。ただし、被相続人が実家を取得してから間もなく亡くなった場合などは短期譲渡所得に該当することもあるため、所有期間の起算日は登記事項証明書で確認しておくと安心です。

計算例で見る、特例の有無による違い

以下は、考え方を理解するための仮の設定による計算例です（実際の税額は個々の状況で異なります）。

このように、要件を満たして空き家の3,000万円特別控除を使えるかどうかで、納税額が数百万円単位で変わることがあります。だからこそ「片付けてから売るか」「そのまま買取か」の判断でも、特例が使える売り方（更地渡し等）を優先する価値があるケースが多いのです。

空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）の要件

実家売却の確定申告で最も金額のインパクトが大きいのが、この特例です。相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋・敷地を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）を控除できます（国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。

主な適用要件

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（区分所有建物登記がされている建物は対象外）
• 相続の開始の直前に、被相続人が一人で住んでいたこと（老人ホーム入居等の一定の例外あり）
• 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に一切使っていないこと
• 次の3パターンのいずれかで売却すること：①耐震基準に適合させたうえで家屋ごと売却、②家屋を取り壊して更地で売却、③譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しを実施
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 令和9年（2027年）12月31日までの譲渡であること（制度の適用期限）

この特例は「そのまま貸してしまった」「一部でも使ってしまった」だけで対象外になるなど、要件のハードルが細かい点に注意が必要です。より詳しい要件・シミュレーションは空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）とは？要件・必要書類・税額シミュレーションでも解説しています。

特例を使うための必要書類

「被相続人居住用家屋等確認書」は市区町村が発行するため、交付までに時間がかかる自治体もあります。売却の契約を進めながら並行して申請しておくと、確定申告の期限に間に合わないという事態を避けられます。

相続税を払った人が使える「取得費加算の特例」

実家の相続で相続税を納めた場合は、もう一つ検討すべき特例があります。相続税の申告期限の翌日から3年以内に実家を売却すると、納めた相続税額のうち一定額を譲渡所得の計算上、取得費に加算できる制度です（国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）。取得費が増えれば、その分だけ譲渡所得（課税対象額）が小さくなります。

ただし、この特例は空き家の3,000万円特別控除と選択適用となる場合があり、どちらか一方しか使えない、あるいは有利な方を選ぶ判断が必要になるケースがあります。相続税を納めた実家を売却する予定がある場合は、相続税の申告を担当した税理士、または司法書士・税理士に「どちらの特例が有利か」を早めに確認しておくことをおすすめします。相続税評価額の考え方は相続税の家の評価方法もあわせてご覧ください。

実家売却の確定申告【必要書類チェックリスト】

印刷して、書類集めの進捗管理にご活用ください。

このうち特に時間がかかるのが「被相続人居住用家屋等確認書」と「購入時の契約書探し」です。売却がまとまってから慌てて探し始めるのではなく、片付け・仲介の相談を始めた段階で並行して着手しておくと、確定申告期限に余裕を持って対応できます。

相続登記が済んでいないと売却・確定申告はどうなるか

実家の名義が亡くなった親のままになっている場合、まず相続登記（名義変更）を済ませないと売却自体ができません。法務局の案内でも、不動産を相続した場合の相続登記が令和6年4月1日から義務化されており、正当な理由なく期限内（相続の開始及び所有権取得を知った日から3年以内）に登記をしないと過料の対象になり得るとされています（法務局 相続登記の申請義務化について）。

相続登記が完了するまでの主な流れは、①戸籍収集による相続人調査、②遺産分割協議（相続人が複数の場合）、③法務局への相続登記申請、の順です。売却を急いでいる場合ほど、この登記手続きを後回しにしがちですが、登記が完了していないと売買契約自体を進められないため、実務上は片付けと並行して相続登記の手続きを早めに始めておくのが得策です。相続登記の費用や自分で行う方法は相続登記の費用と自分でやる方法で詳しく解説しています。

空き家のまま放置するとどうなるか（売却を先延ばしにするリスク）

「まだ片付けが終わっていないから」「気持ちの整理がつかないから」と実家の売却を先延ばしにする家庭は少なくありません。しかし、空き家を放置することには次のようなリスクがあります。

• 「管理不全空き家」に指定されるリスク：国土交通省の空家等対策特別措置法（空家法）の枠組みでは、そのまま放置すれば「特定空家等」に該当するおそれのある状態の空き家を「管理不全空家等」として市区町村が指導・勧告の対象にできる仕組みが設けられています。勧告を受けると、住宅用地の固定資産税の軽減措置が解除される場合があります（国土交通省 空家等対策の推進に関する特別措置法について）。
• 空き家特例の期限を過ぎるリスク：相続から3年を経過する日の属する年の12月31日を過ぎると、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなります。
• 老朽化による資産価値の低下：空き家のまま年数が経つほど、雨漏りやシロアリなどで建物の状態が悪化し、査定額が下がる傾向があります。

実際、全国的にも空き家は増加傾向にあり、総務省の住宅・土地統計調査では、居住世帯のない住宅を含む空き家の総数・空き家率が過去の調査から一貫して上昇していることが公表されています（総務省統計局 住宅・土地統計調査）。「いつか売る」ではなく、片付け・相続登記・売却の3つを並行して動かすほうが、税務上も資産価値の面でも有利に働きやすい状況です。

ケース別シミュレーション：自分の場合はどうなるか

数字の目安をつかむために、よくある4つのケースで考え方を整理します（※金額は説明のための仮の設定であり、実際の税額は個々の状況で異なります。最終判断は税理士・税務署にご確認ください）。

ケースA：昭和55年築の実家を相続。空き家特例の要件を満たす

建築年・居住者要件・売却方法（更地渡し等）の要件をすべて満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。この場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除により税額はゼロになる可能性がありますが、特例適用のための確定申告は必須です。片付け・取壊しの手配は実家の売却の窓口で相談すると、片付けから売却までの段取りをまとめて進められます。

ケースB：昭和58年築（要件の築年数から外れる）

建築年が昭和56年5月31日以前でないため、空き家の3,000万円特別控除は使えません。この場合は、通常の取得費・譲渡費用の計算に加え、相続税を納めていれば取得費加算の特例が使えないか確認します。特例が使えない分、譲渡所得がそのまま課税対象になりやすいため、取得費を裏付ける書類（購入時の契約書等）を見つけられるかどうかが税額に直結します。

ケースC：相続人が3人以上いる

空き家の3,000万円特別控除は、令和6年1月1日以後の譲渡について、相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円が上限になります。相続人ごとに確定申告を行う必要があり、誰がどの持分を取得したか（遺産分割協議の内容）によって、各自の譲渡所得・控除額が変わります。事前に持分の割合を明確にしておくことが重要です。

ケースD：売却額が取得費・譲渡費用を下回り、譲渡損失が出た

譲渡所得がマイナス（譲渡損失）になった場合、他の所得と損益通算する特例の要件（自己の居住用財産の買換え等）に該当しなければ、確定申告は原則不要です。ただし、老朽化が激しく買主がつかず、有料での引き取りに近い形になった場合は、そもそも「売却」ではなく別の処分方法（解体・国庫帰属制度の活用等）も選択肢に入ります。実家の処分方法全体の比較は実家の処分方法5つを比較で解説しています。

実家売却の確定申告でよくあるトラブルと防ぎ方

• 特例の期限を過ぎてから気づく——空き家特例には「相続から3年目の年末まで」という期限があります。片付けに時間をかけすぎて期限を過ぎると、3,000万円の控除が使えなくなります。相続が発生した時点で期限をカレンダーに書き込んでおくと防げます。
• 取得費の書類が見つからず概算取得費で計算し、納税額が想定より増える——片付けの早い段階で、購入時の契約書・領収書・住宅ローン書類を探しておくことが対策になります。片付けを外部に依頼する場合は、事前に「重要書類は先に確認してほしい」と伝えておくと安心です。
• 相続登記を後回しにして売却が進まない——名義が亡くなった親のままでは売買契約ができません。片付けと相続登記の手続きを同時並行で進めることが重要です。
• 相続人間で「誰がいくら税金を払うか」の認識がずれる——譲渡所得・控除額は相続人ごとの持分に応じて計算されます。売却前に、税額の見込みと分配方法を相続人全員で共有しておくと、後のトラブルを防げます。
• 「特例で税額ゼロだから申告不要」と誤解して無申告になる——特例は申告して初めて適用されます。税額がゼロでも期限内申告を忘れないでください。

地域による違いはあるか

確定申告の制度・特例の要件自体は全国共通で、居住地や実家の所在地によって税率や申告方法が変わることはありません。ただし、実際の売却のしやすさ（買取・仲介の相場感）や、空き家対策としての自治体の補助金の有無は地域差があります。たとえば神奈川県のように空き家の流通量が多いエリアでは仲介での売却先も見つけやすい一方、地方の過疎地域では買取業者の対応可否や査定額に差が出ることがあります。実家の所在地に応じた買取相場を知りたい場合は神奈川県の空き家買取のように、都道府県別のページもあわせてご確認ください。なお、被相続人居住用家屋等確認書の発行窓口や発行にかかる日数は市区町村ごとに異なるため、実家所在地の自治体窓口に早めに問い合わせておくことをおすすめします。

片付けから売却・確定申告までの進め方

実家売却の確定申告は、売却が終わった後の話に見えて、実は片付けの段階から準備が始まっています。書類探し・相続登記・特例要件の確認をあわせて進める流れを整理すると次のようになります。

1. 相続人調査・遺産分割協議（相続人が複数の場合）
2. 相続登記（名義変更）の申請
3. 片付け・仕分け（この段階で購入時の契約書・領収書・権利書を探す）
4. 買取か仲介か、片付けありか残置物ありかを手取り額で比較して決定
5. 空き家の3,000万円特別控除など、使える特例の要件確認と市区町村への確認書申請
6. 売買契約・引き渡し
7. 翌年2月16日～3月15日に確定申告

安心実家じまいでは、片付け・仕分けの段階から提携の宅建業者・司法書士と連携し、売却の窓口をひとつにまとめてご相談いただけます。片付けだけを依頼したい場合は実家じまい代行、遺品の仕分けを含めて依頼したい場合は遺品整理からもご相談いただけます。実際の売却・買取についての契約は提携の宅建業者が担当し、当事務局は片付けと窓口の役割を担います。

よくある質問

まとめ

実家の売却と確定申告は、片付け・相続登記・特例の要件確認まで含めて、早い段階から並行して進めるほど有利になります。振り返ります。

• 売却で利益が出た場合、または特例を使う場合は確定申告が必要（税額ゼロでも申告は必須）
• 申告期限は売却した翌年の2月16日～3月15日、申告先は売却した人の住所地の税務署
• 片付けてから仲介で売るか、そのまま買取してもらうかは「手取り額」で比較する
• 空き家の3,000万円特別控除は「昭和56年5月31日以前築」「相続から3年目の年末まで」などの要件があり、期限管理が重要
• 取得費の書類（購入時の契約書等）は片付けの早い段階で探しておくと、納税額を抑えられる可能性がある
• 相続登記が済んでいないと売却自体ができないため、片付けと同時並行で進める

判断に迷う場合や、片付けから売却・確定申告の準備までまとめて相談したい場合は、一人で抱え込まず専門家にご相談ください。実家の処分方法全体を比較したい方は実家の処分方法5つを比較もあわせてご覧ください。