ホーム › 空き家特例の期限チェック

相続空き家の3,000万円控除
期限チェック

親が亡くなった日と家の状況を入れるだけで、
特例を使うための売却の期限と残り日数、
要件ごとの見込みが分かります。

相続した実家を売るとき、要件を満たせば売却益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（国税庁 No.3306）。ただし期限を1日でも過ぎると使えません。まずは、あなたの期限を確認してください。

戸籍・死亡診断書の日付です。

2家の建築時期

登記事項証明書（登記簿）の建物の欄に「昭和○年○月新築」などと記載されています。

3亡くなる直前、実家に住んでいたのは？
4建物の種類
5実家（家と土地）を相続する人の数

相続人全員ではなく、家と土地を取得する人の数です。決まっていなければ相続人の数で構いません。

6売却予定額
7相続したあと、実家を貸したり住んだりしましたか？（任意）
8売り方の予定（任意）

入力内容はこの端末の中だけで計算し、サーバーには送信しません。

※ 2026年9月時点の法令（租税特別措置法35条）と国税庁・国土交通省の公表資料にもとづく目安です。実際に特例を使えるかは個別の事情で変わります。申告の前に、必ず税理士に最終確認をしてください。

期限の数え方

期限は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日」です（租税特別措置法35条3項）。3年後の同じ日がある年の、年末が期限になります。

亡くなった日3年を経過する日売却の期限
2023年3月1日2026年3月1日2026年12月31日
2023年11月20日2026年11月20日2026年12月31日
2024年5月10日2027年5月10日2027年12月31日
2025年2月1日2028年2月1日2028年12月31日 → ただし特例の適用期限（2027年12月31日）が先に来ます

もう一つの期限が、特例そのものの適用期限です。現行法では平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの売却が対象です。2025年以降に亡くなった方は、計算上の期限より先にこの日が来ます。税制改正で延長されることもありますが、2026年9月時点では決まっていません。

売買契約から引き渡しまで数か月かかることもあります。どの日を「売った日」とするかも含め、期限の年は早めに税理士・不動産会社と日程を確認してください。

出典：租税特別措置法 第35条（e-Gov法令検索）／国土交通省「空き家の発生を抑制するための特例措置（制度の詳細）」

主な要件と、このツールの判定

国税庁・国土交通省の公表資料と条文で確認した要件です。ツールが「要確認」とするのは、入力だけでは判断できない項目です。

要件内容ツールの判定
売却の期限相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和9年12月31日までの売却期限前なら○、過ぎていれば×
建築時期昭和56年5月31日以前に建築された家屋以前○／以降×／不明は要確認
直前の居住者亡くなる直前に、本人以外に住んでいた人がいないこと一人暮らし○／同居人あり×
老人ホーム等への入所入所直前に要介護・要支援等の認定を受けていた、入所後も実家を家財の保管等に使い貸付け等をしていない、など回答により○／要確認／×
建物の種類区分所有建物として登記された建物（分譲マンション等）でないこと一戸建て○／マンション×
相続後の利用相続から売却まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと空き家のまま○／使った×
売却価格売却代金が1億円以下（分けて売った分や他の相続人が売った分も合算）以下○／超×／未定は要確認
耐震改修・取壊し耐震基準を満たして家ごと売る、取り壊して土地を売る、または（令和6年以後）売却の翌年2月15日までに耐震改修か取壊しが行われること売り方の予定により判定
買主親子・夫婦・生計を一にする親族など特別の関係がある人への売却でないこと常に要確認
ほかの特例相続税の取得費加算の特例などとの選択。同じ親の家で一度しか使えない常に要確認

出典：国税庁 タックスアンサー No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例／No.3307 老人ホーム等に入所していた場合／国土交通省「他の税制との適用関係」

令和6年からの変更点

1. 売った後の耐震改修・取壊しでも対象に

以前は、売主が売る前に耐震改修をするか、取り壊してから売る必要がありました。令和6年1月1日以後の売却では、売却の時から、売却した年の翌年2月15日までに耐震基準を満たすようになったか、全部の取壊しが行われれば対象になります。国土交通省は「買主の協力が不可欠」として、売買契約書の特約などを確認書の確認事項にしています。家を残したまま売りたい場合は、売買契約の前に不動産会社と条件を相談してください。

2. 相続人が3人以上なら、控除は1人2,000万円まで

家屋と敷地を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円までになりました。2人以下なら1人あたり3,000万円までです。兄弟姉妹3人で共有にする予定の方は、分け方を決める前に試算しておくと安心です。

出典：国税庁 No.3306／国土交通省 空き家の発生を抑制するための特例措置

期限までにやること

  1. 相続登記（名義変更）：名義が亡くなった親のままでは売却できません。相続登記は義務化されています（相続登記の義務化）。
  2. 実家の片付け：家財が残ったままでは内見や解体に進めません。遠方でも立ち会いなしで進める方法があります（実家じまい代行）。
  3. 査定と売り方の決定：仲介か買取か、解体するかどうか。特例の要件（耐震・取壊し）を満たす売り方を選びます（実家の売却・空き家買取）。
  4. 売買契約と引き渡し：引き渡しの日が期限内に収まるように日程を組みます。
  5. 市区町村で確認書を申請：「被相続人居住用家屋等確認書」。発行まで日数がかかり、確定申告の時期は混み合います。
  6. 翌年の確定申告：確認書・登記事項証明書・売買契約書の写しなどを添えて申告します。

出典：国税庁 No.3306（添付書類）／国土交通省 制度の詳細（確認書の申請）

よくある質問

相続空き家の3,000万円控除は、いつまでに売ればいいですか？
相続の開始があった日（亡くなった日）から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。たとえば2024年5月10日に亡くなった場合、3年を経過する日は2027年5月10日なので、期限は2027年12月31日です。あわせて、特例そのものが令和9年（2027年）12月31日までの売却に限られている点にも注意が必要です（2026年9月時点の法令）。
親が老人ホームに入所していた実家でも、特例は使えますか？
一定の条件を満たせば使えます。亡くなる直前に老人ホーム等に入所していた場合でも、入所の直前に要介護・要支援認定などを受けていたこと、入所後も実家が家財の保管などに使われ、貸したり他の人が住んだりしていないことなどの要件を満たせば対象になります（国税庁 タックスアンサー No.3307）。子の家や一般の賃貸住宅に移って亡くなった場合は対象外です。
相続人が3人いると、控除額は減りますか？
令和6年1月1日以後の売却では、実家（家屋と敷地）を相続した相続人が3人以上の場合、控除額は1人あたり2,000万円までになります。2人以下なら1人あたり3,000万円までです。
マンションの場合も3,000万円控除は使えますか？
使えません。区分所有建物として登記されている建物（一般的な分譲マンション）は対象外です。マンションの売却では、ほかに使える特例がないか税理士に確認しましょう。
家を解体せずに売って、買主が解体する場合も対象になりますか？
令和6年1月1日以後の売却なら、売却した年の翌年2月15日までに耐震改修または取壊しが行われれば対象になり得ます。国土交通省は、この場合の売買契約書の特約などを確認書の確認事項としています。売買契約の段階で不動産会社と条件をすり合わせてください。
売ったあとに必要な手続きは何ですか？
実家がある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受け、売った年の翌年に確定申告をします。確定申告には譲渡所得の内訳書、登記事項証明書、売買契約書の写しなども添付します。確認書の発行には日数がかかるため、早めの申請が安心です。
期限に間に合いそうにない場合はどうすればいいですか？
まず期限の年の年末から逆算し、片付け・相続登記・査定を同時に進めるのが基本です。仲介で買主を探す方法に比べ、不動産会社の買取は売却時期の見通しを立てやすい傾向があります。どの方法が手取りで有利かは、特例を使えるかどうかで変わるため、税理士と不動産会社の両方に確認しましょう。

出典（2026年9月29日確認）

このページは一般的な制度の説明であり、税務の個別判断ではありません。特例を使えるかどうか・控除後の税額は、税理士または税務署にご確認ください。当事務局では提携の税理士・司法書士をご紹介できます。

あわせて読みたい：親が亡くなった後・施設に入った時のやることリスト／空き家の3,000万円特別控除とは（解説記事）

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司法書士・行政書士 久留慎一郎

監修：久留 慎一郎（司法書士・行政書士）
東京大学法学部卒業後、日本航空株式会社に26年勤務。2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当。このページの相続・登記に関する記述を監修（税務の最終判断は税理士にご確認ください）。監修者の詳細

最終更新日：｜安心実家じまい事務局

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