田舎の家を処分したい｜方法6つの比較・買取と仲介の手取り差・空き家3,000万円控除

最終更新日：2026年9月17日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

共有名義・再建築不可・借地・古家など売りにくい事情のある実家は、売りにくい実家の買取・売却相談で、事情に合う提携先を無料でご紹介しています。

田舎の家を「処分したい」と思ったら、まず整理すべき3つのこと

「田舎の家を処分したい」と検索する方の多くは、相続した実家、あるいは自分が長年住んでいたが今は空き家になっている家について、①誰も住む予定がない、②固定資産税や草刈りの負担だけが続いている、③遠方に住んでいて管理に行けない、という状況を抱えています。まず整理すべきなのは次の3点です。

• 名義は誰になっているか：亡くなった親名義のままなら、売却の前に相続登記（名義変更）が必要です。2024年4月からは相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料の対象になり得ます（法務局「相続登記の申請義務化」）。
• 建物の傷み具合：雨漏り・シロアリ・傾きなど、買い手が住める状態かどうかで「仲介で売る」「買取に出す」「解体して更地にする」の選択肢が変わります。
• 手元にいくら残したいか：時間をかけてでも高く売りたいのか、手間をかけずに早く処分したいのかで最適な方法は変わります。この判断軸を先に決めておくと、不動産会社に相談したときに迷いません。

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月時点の全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8%で、いずれも過去最多を更新しています。田舎の家が「そのうちの1軒」になる前に、方向性を決めることが重要です。

田舎の家を処分する6つの方法【比較表】

田舎の家の処分方法は、大きく分けて次の6つです。それぞれの特徴を表にまとめました。

このうち「仲介」「買取」「有料引き取り」の3つは、多くの方が実際に比較検討する現実的な選択肢です。次の章で手取り額の観点から比較します。

買取・仲介・有料引き取り、手取りで比べるとどうなるか【3択比較表】

田舎の家の処分でもっとも判断に迷うのが「買取と仲介の比較」です。実家の売却を検討する際は、売却価格だけでなく諸費用や期間も含めた手取りベースで考える必要があります。

安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局自身が家を買い取ることはありません。売却・買取のご相談をいただいた場合は、提携の宅地建物取引業者が買取または仲介を担当し、当事務局は窓口対応と家財の片付けを担当する形でご案内しています。まずは「片付けてから売るか、そのまま買取に出すか」の方向性を無料で整理するところから始められます。

解体して更地にする場合の費用相場

買い手が「更地なら欲しい」という場合や、そもそも建物に価値がなく再建築予定もない場合は、解体してから土地として売る選択肢があります。構造・延床面積によって費用は大きく変わるため、目安を表にまとめました（地域・立地・アスベスト有無・重機の搬入可否などで変動するため、必ず複数の解体業者から見積もりを取ってください）。

解体して更地にすると、住宅用地の特例（敷地に応じて固定資産税が1/6または1/3に軽減される制度）が外れ、翌年から土地の固定資産税が上がる場合があります。解体後に買い手が見つからなければ、更地のまま高い固定資産税だけを払い続けることになるため、解体前に「土地としての需要がどの程度見込めるか」を不動産会社に確認しておくことが重要です。空き家の3,000万円特別控除を使って解体・売却する場合は、2024年1月1日以降の譲渡分から、売却の翌年2月15日までに解体を完了させることが要件に加わっている点にも注意してください。

空き家バンクへの登録という選択肢

移住・二拠点居住の需要が見込める地域であれば、自治体や地域の不動産会社が運営する「空き家バンク」への登録も選択肢になります。空き家バンクは、空き家の情報をインターネット上に無料で掲載できる制度で、移住希望者とのマッチングを目的に多くの市区町村が運営しています。

• メリット：登録・掲載自体は無料であることが多く、通常の不動産流通では出会えない移住希望者に情報が届く可能性がある
• デメリット：成約までの期間が読みにくい、内見対応や物件の手入れは所有者側で行う必要がある場合が多い、成約時には仲介手数料が発生することもある
• 向いているケース：観光地・移住支援制度が充実した地域にあり、建物の傷みが比較的軽い家

空き家バンクは「時間をかけてでも良い形で活用してほしい」という場合に向いており、「早く現金化して手放したい」という場合は買取や有料引き取りのほうが目的に合っていることが多いです。

相続放棄・相続土地国庫帰属制度という選択肢

田舎の家について「売却も買取も難しく、そもそも相続すること自体が負担」という場合は、次の2つの制度も検討の対象になります。

• 相続放棄：家庭裁判所に申述し、相続そのものを放棄する手続きです。プラスの財産（預貯金など）も含めて一切相続しないことになるため、他に価値のある相続財産がない場合の選択肢です。相続の開始を知った日から原則3ヶ月以内に申述する必要があります。すでに家財の処分や売却など「処分行為」をしてしまうと、法定単純承認とみなされ相続放棄ができなくなる場合があるため、検討中は着手前に司法書士や弁護士へ相談してください。
• 相続土地国庫帰属制度：2023年4月からスタートした制度で、相続または遺贈によって取得した土地を、一定の要件を満たした場合に国庫に帰属させる（国に引き取ってもらう）ことができます。建物が残っている場合は事前に解体して更地にする必要があるほか、境界が明らかでない土地、崖がある土地、担保権が設定されている土地などは対象外です。負担金の納付も必要になります。制度の詳細な要件・申請窓口は法務省の案内で確認してください（出典：法務省「相続土地国庫帰属制度」）。

どちらも「手放す」ための制度ですが、手元に一切お金が残らない、あるいは負担金の支払いが発生する点で、売却・買取とは前提が異なります。まずは売却・買取で値がつくかどうかを確認したうえで、最終手段として検討するのが一般的な進め方です。

売れない・値がつかない田舎の家はどうすればよいか

「不動産会社に断られた」「査定額がゼロ、あるいはマイナスと言われた」というケースは、田舎の家では珍しくありません。主な理由は次のとおりです。

• 再建築不可（接道義務を満たしていない）で、建て替えができない
• 山間部・豪雪地帯など、実需（住むための需要）がほとんどない立地
• 倒壊・傾き・雨漏りなど、解体前提でないと引き受け手がいない状態
• 境界が未確定で、隣地とのトラブルリスクを不動産会社が避けたい

このような家は、通常の仲介市場では買い手がつきにくいため、空き家買取（値がつかない家の引き取りも）のように、有料での引き取りに対応する専門の窓口に相談するのが現実的です。解体費用（木造30坪で目安150万〜200万円程度、地域や構造で変動）を払って更地にしてから売るよりも、建物付きのまま有料引き取りに出したほうが総支出を抑えられる場合があります。

片付けてから売るか、そのまま売るかの判断基準

家財が残ったまま売却・買取に出せるかどうかは、依頼先によって対応が分かれます。判断の目安は次のとおりです。

家財が大量に残っている場合、自分たちで片付けようとすると数ヶ月かかることも珍しくありません。安心実家じまいでは実家じまい代行や遺品整理のサービスで、仕分け・搬出・供養・売却手配までをまとめて依頼することができます。遠方にお住まいで立ち会いが難しい場合も、写真報告のみで進められる体制を用意しています。

空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）とは

相続した田舎の家を売却する場合、譲渡所得（売却益）から最大3,000万円を控除できる「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁タックスアンサーNo.3306）が使える可能性があります。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年(1981年)5月31日以前に建築された家屋であること
• 区分所有建物（マンション等）でないこと
• 相続開始の直前まで、被相続人（亡くなった方）以外に居住者がいなかったこと
• 相続の時から譲渡の時まで、事業用・貸付用・居住用に供されていないこと
• 売却代金が1億円以下であること
• 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること

この特例は2016年4月1日から2027年12月31日までの譲渡が対象で、2024年1月1日以降の譲渡分からは、相続人が3人以上いる場合の控除額の上限が2,000万円に引き下げられています。また同じく2024年以降の譲渡では、家屋を解体して更地で売る場合、売却の翌年2月15日までに解体を完了させることが要件に加わっています。制度の詳細・最新の要件は必ず国税庁の該当ページで確認してください（出典：国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例）。

控除を使った場合の税額イメージ：たとえば譲渡所得（売却額−取得費−譲渡費用）が2,500万円だった場合、要件を満たしていれば譲渡所得から3,000万円を差し引けるため、課税対象となる譲渡所得は0円となり、譲渡所得税・住民税がかからない計算になります。一方、要件を満たさない場合は、所有期間が5年を超える「長期譲渡所得」であれば税率は合計20.315%（所得税15%、復興特別所得税0.315%、住民税5%）が目安となり、2,500万円であれば単純計算で約508万円程度の税負担が生じる可能性があります。実際の税額は取得費・譲渡費用・その他の控除の有無によって変わるため、確定申告前に必ず税理士または税務署で試算してください。

仲介手数料の計算例

仲介で売却する場合、不動産会社に支払う仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法により「売却額×3%+6万円+消費税」（売却額400万円超の場合）と定められています。目安は次のとおりです。

買取の場合は不動産会社が直接の買主になるため、この仲介手数料はかかりません。売却額が小さい田舎の家では、仲介手数料の負担割合が相対的に大きくなることもあるため、「売却額−仲介手数料−諸費用」の手取りベースで、仲介と買取を比較することをおすすめします。

共有名義・相続人が複数いる場合の注意点

田舎の家が複数の相続人による共有名義になっている場合、売却には原則として共有者全員の同意が必要です。一部の相続人が「まだ手放したくない」「実家に思い入れがある」といった理由で反対すると、話がまとまらず処分が長期化することがあります。進め方の一例は次のとおりです。

• まず全員で「いつまでに」「いくらを目安に」「どの方法で」処分するかの方向性を共有する
• 方向性が決まらない場合は、査定額・維持費用（固定資産税・管理不全空き家の増税リスクなど）を共有し、判断材料をそろえる
• それでも合意が難しい場合は、共有物分割請求など法的な手続きが必要になることもあるため、早めに司法書士や弁護士に相談する

共有名義のまま長期間放置すると、相続人がさらに増えて権利関係が複雑になり、売却がより難しくなる傾向があります。相続登記の義務化により、共有名義であっても登記自体は先送りにできない点にも注意してください。

取得費が分からないときの譲渡所得の計算方法

田舎の家は数十年前に建てられていることが多く、購入時の契約書や金額の記録が残っていないケースが大半です。売却額から差し引く「取得費」が分からない場合、国税庁の取り扱いでは売却代金の5%を取得費として計算できる「概算取得費」という方法が用意されています（国税庁No.3258「取得費が分からないとき」）。

たとえば売却額が500万円で取得費が不明な場合、概算取得費は25万円（500万円×5%）として計算します。実際の購入価格の記録（当時の契約書・領収書など）が見つかれば、そちらを使ったほうが取得費が大きくなり、譲渡所得税を抑えられる可能性があるため、処分を決めたら早い段階で書類を探しておくことをおすすめします。前章の空き家の3,000万円特別控除と、この取得費の考え方は併用して検討できます。具体的な税額は個々の状況で異なるため、確定申告の前に税理士または税務署へ確認してください。

処分する前に済ませておきたい手続き【実務チェックリスト】

田舎の家を処分する前に、次の手続きが済んでいるかを確認してください。印刷してチェックにお使いいただけます。

相続登記がまだの場合は、法務局の相続登記の義務化（2024年4月1日施行、相続を知った日から3年以内、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料）の対象になっている可能性があります。売却・処分の前提として登記名義の変更が必須になるため、心当たりがある場合は早めに司法書士へ相談してください。

見積もりを依頼するときに確認しておきたい質問リスト

不動産会社や買取業者に見積もりを依頼する際は、価格だけでなく次の項目もあわせて確認しておくと、後からの追加費用やトラブルを防げます。

複数社から見積もりを取り、金額だけでなく上記の条件も並べて比較すると、「安いと思ったら諸費用が高かった」「あとから追加費用を請求された」といった事態を避けやすくなります。

ケース別に見る田舎の家の処分の進め方

実際の相談でよくある3つのパターンで、進め方の違いを整理します。

ケース1：駅から近く、建物の傷みが軽い実家（例：神奈川県内の郊外エリア）

集落や駅から徒歩圏内で、外壁や屋根に大きな傷みがない場合は、仲介での売却で相場に近い価格が期待できます。まず地元の不動産会社と神奈川県の空き家買取を扱う専門窓口の両方に査定を依頼し、価格と期間を比較したうえで進め方を決めるのがおすすめです。家財が残っている場合は、査定と並行して仕分けを進めておくと売却がスムーズです。

ケース2：山間部にあり老朽化が進んだ空き家

接道条件を満たさず再建築不可、かつ雨漏り・傾きがあるようなケースでは、仲介での買い手探しに時間がかかりやすく、その間も固定資産税や管理不全空き家指定のリスクが発生し続けます。早期に有料引き取りを含めて相談し、「解体して更地にする」「建物付きのまま有料で引き取ってもらう」のどちらが総支出を抑えられるか、複数の見積もりで比較することをおすすめします。

ケース3：遠方に住んでいて、家財の片付けに行く時間がない

相続人が遠方に住んでいて頻繁に現地へ行けない場合は、家財の仕分け・搬出・供養・売却手配までを一括で依頼できる窓口を使うと、現地訪問の回数を最小限にできます。安心実家じまいでは、写真での報告と電話・オンラインでのやり取りだけで進められる体制を整えています。

ケース4：観光地・移住需要がある地域で、時間をかけてでも活用してほしい

建物の傷みが比較的軽く、地域に移住支援制度や観光需要がある場合は、空き家バンクへの登録を並行して進める方法もあります。成約まで時間がかかる可能性があるため、「一定期間内に成約しなければ買取に切り替える」といった期限を先に決めておくと、いつまでも空き家のまま放置してしまう事態を避けられます。

手取り額シミュレーション【試算例】

同じ「査定額800万円の田舎の家」を、仲介・買取・有料引き取りの3パターンで手放した場合の手取りイメージを試算しました。実際の金額は物件・地域・業者ごとに異なるため、あくまで考え方の参考としてご覧ください。

この試算のとおり、買い手がつく前提であれば仲介の手取りが最も大きくなりやすい一方、時間がかかるリスクや「結局売れなかった」というリスクも伴います。逆に、買い手がつきにくい家で無理に仲介を続けると、固定資産税や管理不全空き家指定のリスクを抱えたまま時間だけが過ぎてしまうこともあるため、査定の結果を見たうえで方針を切り替える判断も必要です。

自治体の空き家相談窓口・解体費補助金について

多くの市区町村では、空き家に関する相談窓口を設けているほか、老朽化した空き家の解体費用の一部を補助する制度を用意している自治体もあります。補助の有無・金額・要件は自治体ごとに異なり、予算枠に達すると受付が終了することもあるため、解体を検討する場合は、家がある市区町村の空き家対策担当窓口（建築指導課・住宅政策課など、自治体により名称は異なります）に早めに確認することをおすすめします。あわせて、法テラス（日本司法支援センター）では、相続や登記に関する法的な相談窓口の案内も行っています。

田舎の家の処分でよくあるトラブルとその防ぎ方

• 相続人同士で意見が割れる：「売りたい人」と「残しておきたい人」で意見が分かれることがあります。処分の方針（いつまでに・いくらで・どの方法で）を先に文書やメッセージで共有し、合意した内容を残しておくとトラブルになりにくくなります。
• 相続放棄を考えていたのに、片付け・処分をしてしまった：相続財産の一部でも処分・売却すると、法定単純承認とみなされ、後から相続放棄ができなくなることがあります。相続放棄を検討している段階では、家財の処分も含めて着手前に司法書士や弁護士に相談してください。
• 境界が未確定のまま売却しようとして話が止まる：隣地との境界が確定していないと、買主側の住宅ローン審査や登記で問題になることがあります。早い段階で土地家屋調査士に確認しておくと、売却手続きが後から止まりにくくなります。
• 解体してから買い手が見つからず、更地のまま固定資産税だけが上がる：住宅用地の特例は建物があることが前提のため、解体すると特例が外れ、土地の固定資産税が上がる場合があります。解体前に土地の需要（買い手候補）をある程度見込めるか確認してから進めることが大切です。

放置するとどうなるか｜「そのうち」を待つコスト

「まだ急いでいないから」と処分を先延ばしにすると、次のようなコストが発生し続けます。

• 固定資産税・都市計画税：住んでいなくても毎年課税されます。
• 管理不全空き家・特定空き家への指定リスク：市区町村から管理不全空き家に指定され勧告を受けると、住宅用地の特例（敷地面積に応じて固定資産税が1/6または1/3に軽減される制度）が解除され、固定資産税が最大6倍になる可能性があります（空家等対策の推進に関する特別措置法に基づく制度）。
• 建物の劣化による資産価値の低下：空き家は人が住んでいる家より劣化が早く進みやすく、時間が経つほど買い手がつきにくくなります。
• 相続登記をしないことによる過料：相続を知った日から3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になり得ます（2024年4月1日施行）。

「田舎の家を処分したい」と思った今の時点が、費用面でも手続き面でも、もっとも動きやすいタイミングであることが多いです。

田舎の家ならではのチェックポイント

都市部の家と違い、田舎の家では次のような点が売却・処分の可否や価格に影響します。査定を依頼する前に、分かる範囲で確認しておくと話がスムーズです。

• 上下水道・浄化槽の状態：下水道が整備されていない地域では、浄化槽の維持管理や交換費用が買い手にとって懸念材料になります。点検記録が残っていれば用意しておきましょう。
• 接道状況：建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は「再建築不可」となり、建て替えができません。買取・有料引き取りの対象になりやすいケースです。
• 獣害・草木の繁茂：長期間放置された空き家は、シロアリやイノシシ・ハクビシンなどの獣害、庭木・雑草の繁茂による近隣トラブルにつながることがあります。処分までの管理方法（草刈り業者への依頼など）もあわせて検討しておくと安心です。
• 私道・共有道路の持分：家の前面道路が私道で、近隣と共有名義になっている場合、売却時に持分の扱いを確認しておく必要があります。

これらの点は、査定額だけでなく「買い手がつくかどうか」自体に直結します。気になる点がある場合は、査定の段階で不動産会社や買取業者に正直に伝えておくと、後から金額が下がる・契約が流れるといった事態を避けやすくなります。

まとめ｜田舎の家の処分は「手取り」で比較して決める

田舎の家の処分は、仲介・買取・有料引き取り・解体・空き家バンク・相続放棄という複数の選択肢の中から、立地・建物の状態・かけられる時間に応じて選ぶことが大切です。判断に迷ったら、まず「片付けてから売るか、そのまま買取に出すか、有料で引き取ってもらうか」を手取り額で比べる軸で考えてみてください。空き家の3,000万円特別控除など税制優遇の対象になるかどうかも、早めに確認しておくと手元に残る金額が変わります。安心実家じまいでは、片付けから提携の宅地建物取引業者による買取・仲介の手配まで、窓口を一本化してご案内しています。

用語集｜処分の相談でよく出てくる言葉

よくある質問