旗竿地の実家は売れない？売却相場とコツ、買取・仲介の比較【2026年版】

最終更新日：2026年10月10日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

旗竿地（路地状敷地）とは？接道義務との関係

旗竿地とは、道路に接する部分が細い路地状になっていて、その奥に四角い敷地（旗の部分）が広がっている土地の形状を指します。上から見ると竿に旗がついたような形に見えることから「旗竿地」と呼ばれ、不動産の登記や法令上の正式名称ではなく「路地状敷地」が実務上の呼び方です。分譲時に大きな区画を複数に分割した際、奥の区画が道路に接する幅を確保するために、このような細長い通路状の部分（路地状部分）を設けることで生まれるケースが典型です。

旗竿地であっても、建築基準法第43条の接道義務（敷地が道路に2m以上接していなければならないという規定）さえ満たしていれば、建て替え自体は可能です（建築基準法 e-Gov法令検索）。つまり旗竿地の問題は、接道が「ない」のではなく「狭い・長い」ことに起因する制約だという点が、接道そのものがない私道の家（再建築不可物件）とは異なります。接道が全くない土地の売却事情については実家の売却の基礎知識とあわせてご確認ください。

なお、自治体によっては建築基準法に加えて独自の建築安全条例を定めており、路地状部分の長さに応じてより広い幅員を求めている場合があります。具体的な必要幅員は自治体ごとに異なるため、売却を検討する段階で物件所在地の自治体の建築指導課に「道路種別・接道状況の調査」を依頼し、現況の幅員で建て替えが可能かどうかを確認しておくことをおすすめします。

旗竿地の実家が売れない・売却に時間がかかる5つの理由

旗竿地の実家は、接道義務さえ満たしていれば法律上は普通に売買できる不動産です。それでも「なかなか買い手がつかない」「査定額が思ったより低い」と感じる背景には、次のような要因が重なっていることが多くあります。

1. 建築可能な建物の規模・間取りが制限されやすい

路地状部分は駐車スペースや通路として使われる一方、建物を建てられる「旗」の部分の面積・形状によって、建てられる建物の規模や間取りの自由度が制限されます。奥行きや接道方向によっては、日照・採光の確保が難しくなる間取りになることもあり、購入検討者が設計イメージを持ちにくい点がマイナスに働きます。

2. 駐車・搬入のしやすさが敬遠されやすい

路地状部分の幅員が狭いと、普通車の駐車や出し入れがしづらく、引っ越し・リフォーム時の搬入経路としても不便に感じられます。来客用の駐車スペースを確保しにくいことも、ファミリー層の購入検討者にとっては懸念材料になりがちです。

3. 相続税評価・査定で減額要因になりやすい

不整形な土地は、整った正方形・長方形の土地に比べて利用効率が落ちるため、不動産会社の査定や相続税の土地評価において、形状を理由にした減額（不整形地としての補正）が行われる場合があります。具体的な減額率は土地の形状・自治体・評価方法によって個別に異なるため、相続税評価額については税理士、売却査定額については複数の不動産会社に確認することをおすすめします。

4. 境界・越境トラブルが起きやすい

路地状部分は隣地との境界線が入り組んでいることが多く、塀・擁壁・樹木の越境、给排水管やガス管の引き込み位置をめぐるトラブルが起きやすい形状でもあります。売却前に境界確定（確定測量）を済ませておかないと、買主側の住宅ローン審査や契約そのものが進まないことがあります。

5. 老朽化・空き家放置によるマイナスが重なりやすい

旗竿地の実家は昭和40〜50年代の分譲地に多く見られる形状で、建物自体も築年数が経過しているケースが目立ちます。形状による制約に加えて、老朽化・設備の旧式化が重なると、査定額はさらに下がりやすくなります。長期間放置すると「管理不全空き家」に指定されるリスクも高まるため、後述の制度面もあわせて確認してください。

旗竿地の売却相場はどう考える？ケース別シミュレーション

旗竿地の売却相場に全国一律の目安はなく、路地状部分の長さ・幅員、旗の部分の面積・形状、周辺の取引事例によって個別に変わります。ここでは判断の考え方を示すため、仮の条件を置いたシミュレーション例を3パターン紹介します。数値はいずれも説明用の仮定であり、実際の査定額を保証するものではありません。

ケースA：都市部近郊・路地状部分が短い旗竿地

路地状部分の長さが数メートルと短く、幅員も2.5m程度確保できている場合は、建築計画の自由度が比較的高く、整形地との査定差も小さくなりやすい傾向にあります。たとえば周辺の整形地相場が2,500万円程度のエリアで、路地状部分が短い旗竿地であれば、不整形による減額を加味しても2,000万〜2,300万円程度での成約を目指せるケースがあります（あくまで条件を仮定した試算例です）。このようなケースでは、片付けと測量を済ませたうえで仲介での売却活動を行う選択肢も現実的です。

ケースB：郊外・路地状部分が長く老朽化が進んだ旗竿地

路地状部分が10m以上と長く、建物も築40年を超えて老朽化が進んでいる場合は、建て替え費用・解体費用の負担も重なり、仲介での成約までに時間がかかりやすくなります。たとえば神奈川県内の政令指定都市近郊で、約18坪の旗竿地を相続したケースでは、仲介での売却活動を半年続けても成約に至らず、現況のまま神奈川県の空き家買取に切り替えたことで、1カ月程度で売却が完了したという進め方があります。買取価格は仲介の想定成約価格より低くなる傾向がありますが、片付け費用・保有中の固定資産税・仲介手数料を差し引いた「手取り額」で比べると、結果的に買取のほうが手元に残る金額が大きくなることもあります。

ケースC：再建築の可否がそもそも不透明なケース

路地状部分の幅員が2mぎりぎり、あるいは一部が2m未満になっている疑いがある場合は、売却前に自治体の建築指導課で接道状況を確認することが最優先です。接道義務を満たしていないと判明すると「再建築不可物件」として扱われ、買い手がさらに限定されます。この場合は、仲介で時間をかけて探すよりも、再建築不可物件の扱いに慣れた買取業者に相談したほうが、結果的に早く・無理のない価格で手放せることが多くなります。再建築不可物件の売却事情は実家の売却の関連記事でも詳しく解説しています。

売却前に確認すべきこと【印刷して使えるチェックリスト】

旗竿地の実家を売却する前に、次の項目を確認しておくと、査定・契約の段階で慌てずに済みます。印刷してチェックしながら進めてください。

• □ 路地状部分の幅員が建築基準法上の接道義務（2m以上）を満たしているか、自治体の建築指導課で確認したか
• □ 隣地との境界が確定しているか（確定測量図・境界確認書の有無）
• □ 相続登記が完了しているか（未了の場合は司法書士へ相談）
• □ 路地状部分にライフライン（上下水道・ガス管）が通っているか、掘削承諾・通行承諾の書類があるか
• □ 建築計画概要図・検査済証など、建築時の書類が残っているか
• □ 家財・残置物の量と、片付けを先に行うか買取業者に任せるかの方針
• □ 固定資産税の課税明細書（評価額の確認）
• □ 空き家特例（3,000万円控除）の適用要件に該当しそうか

買取・仲介・有料引き取りの3択比較

旗竿地の実家の手放し方には、大きく分けて「仲介で売る」「買取業者に売る」「有料で引き取ってもらう」の3つの選択肢があります。当事務局は宅建業者ではないため、実際の査定・売買契約は提携の宅地建物取引業者が担当し、当事務局は相談窓口と片付けの手配を行います。

この表のとおり、「高く売る」ことを優先するなら仲介、「早く・手間なく手放す」ことを優先するなら買取、買取先すら見つからない場合は有料引き取りという順序で検討するのが現実的です。判断に迷う場合は、片付け前の現況のまま空き家買取で複数社の査定を受け、仲介で想定される価格と手取りベースで比較してから決めることをおすすめします。

片付けてから売る？そのまま買取に出す？手取りで比べる

「片付けて仲介で高く売る」か「そのまま買取に出す」かは、片付け・測量にかかる費用と、それによって上がる売却価格の差額で判断します。たとえば片付け費用が40万円、確定測量費用が30万円かかり、それによって仲介での成約価格が150万円上がる見込みなら、片付け・測量をしたほうが手取りは増えます。逆に、片付け・測量の費用のほうが価格上昇分を上回る、あるいは旗竿地の形状そのものが買い手から敬遠されやすく成約まで長期化が見込まれるなら、そのまま買取に出したほうが手取りは多くなることがあります。この判断には物件ごとの個別事情が大きく影響するため、まずは現況のまま査定を受けてから比較することをおすすめします。

片付け・残置物の整理をどう進めるか

旗竿地の実家を売却する場合も、通常の実家と同様に、家財・残置物の片付けが必要になる場面が多くあります。路地状部分が狭いと、大型家具・家電の搬出動線が限られるため、一般的な実家よりも搬出に手間がかかることがあります。搬出経路の制約がある物件では、作業前に現地を確認したうえで、台車・分解搬出など適切な方法を選べる業者に依頼することが重要です。

片付けを先に済ませてから仲介で売却活動に入るか、片付けをせずに買取業者へ現況のまま相談するかは、前章の手取り比較で判断してください。当事務局では、仕分け・搬出・ご供養・買取までを一つの窓口で任せられる実家じまい代行のほか、形見分けや遺品の仕分けを中心に進めたい場合は遺品整理サービスでも承っています。写真を送るだけで、片付け費用と売却方法をあわせた概算のお見積もりをお出しできます。

放置するとどうなる？管理不全空き家・固定資産税のリスク

旗竿地の形状そのものに法律上の罰則はありませんが、「売れにくいから」と判断を先送りし、実家を空き家のまま放置すると、別の制度上のリスクが生じます。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）に基づき、自治体は適切に管理されていない空き家を「管理不全空き家」「特定空家」に指定できます（国土交通省 空家法関連情報）。指定されただけでその場で罰則や増税があるわけではありませんが、「助言・指導→勧告→命令→行政代執行」の段階に進み、「勧告」を受けた時点で固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年度から税額が最大約6倍になり得ます。「命令」に従わない場合は50万円以下の過料、それでも放置すると自治体による行政代執行（強制解体）に進み、解体費用は所有者に請求されます。

旗竿地は前述のとおり搬出・片付けに手間がかかりやすく、「片付けが進まないまま放置してしまう」というケースも見られます。判断に迷う段階でも、まずは現況のまま査定だけ受けておくと、放置のリスクを避けながら次の一手を考えやすくなります。

相続登記・譲渡所得税・空き家特例の確認ポイント

相続した旗竿地の実家を売却するには、まず名義を被相続人から相続人へ変更する相続登記を済ませておく必要があります。2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく放置した場合は10万円以下の過料の対象になり得ます。この改正は2024年4月1日より前に発生した相続にも遡って適用され、施行日より前に相続を知っていた場合の期限は2027年3月31日です（法務省 相続登記の申請義務化について）。路地状部分の名義・持分が旗の部分と別になっている場合もあるため、登記事項証明書で両方の地番を確認しておくと安心です。

売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所有期間が5年を超えると20.315%、5年以下だと39.63%の税率で譲渡所得税・住民税がかかります（国税庁No.3202）。相続または遺贈で取得した被相続人の居住用家屋・敷地等を売却する場合は、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「空き家の3,000万円特別控除」が使えることがあります。適用対象となる譲渡の期限は平成28年4月1日から令和9年12月31日までで、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する必要があり、譲渡価額は1億円以下であることが要件です（国税庁No.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」）。なお令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、控除額の上限が2,000万円になります。

取得費が分からない古い土地の場合は、売却価格の5%を取得費とみなす「概算取得費」の特例を使うこともできます（国税庁No.3258）。空き家特例の対象家屋の要件（昭和56年5月31日以前に建築された家屋であることなど）も含め、適用の可否は個々の状況によって変わるため、具体的な金額の判断や申告の要否は税理士または税務署に確認することをおすすめします。

よくある質問

まとめ

旗竿地の実家が売れにくいのは、接道部分が狭く建築計画の自由度が下がること、駐車・搬入のしにくさ、境界トラブルのリスクなど複数の要因が重なるためであり、接道義務（2m以上）さえ満たしていれば法律上の売買自体は可能です。振り返ります。

• 旗竿地（路地状敷地）は、接道義務（建築基準法43条・2m以上）を満たしていれば再建築不可にはならない
• 路地状部分の幅員・長さ、境界未確定、老朽化が重なると査定額が下がり、成約までの期間も長引きやすい
• 判断の軸は「片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すか」を手取り額で比較すること
• 買取先すら見つからない場合は有料引き取りも選択肢になる。当事務局は宅建業者ではなく、相談窓口と片付けの手配を担当する
• 相続登記は2024年4月1日から義務化。既存の相続も2027年3月31日までに登記しないと10万円以下の過料の対象になり得る
• 空き家の3,000万円特別控除は譲渡価額1億円以下・相続開始から3年を経過する日の年の12月31日までの売却が要件。適用可否は税理士に確認する
• 放置すると管理不全空き家に指定され、固定資産税が最大6倍になるリスクがある。判断に迷う段階でもまず現況のまま査定を受けるのが安全

旗竿地の実家は、形状だけで諦める前に、接道状況の確認と現況のままの査定から始めることで、思った以上にスムーズに手放せることがあります。判断に迷う品物や、税金・相続登記に関わる手続きが絡む場合は、一人で抱え込まず司法書士・税理士など専門家に相談してください。実家の売却全体の進め方については実家の売却もあわせてご覧ください。