空き家の一括査定の注意点｜査定額のばらつき・営業電話・買取との比較まで解説

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

「空き家を一括査定サイトに登録したら、営業電話が何件もかかってきて困った」「査定額の幅が業者によって数百万円も違い、どれを信じればいいか分からない」——安心実家じまい事務局には、こうしたご相談が多く寄せられます。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」では、全国の空き家数は900万戸を超え、空き家率は13.8%と過去最高を更新しました。相続をきっかけに空き家を抱える家庭が増える一方、一括査定という便利な仕組みそのものへの注意点はあまり知られていません。本記事では、一括査定サイトの仕組みと注意点、空き家特有の落とし穴、買取・仲介・有料引き取りの手取り比較、税金の特例、実務チェックリストまでを一次情報に基づいて整理しました。

一括査定サイトとは？空き家で使うときの仕組み

一括査定（不動産一括査定サイト）とは、住所や物件情報を1度入力するだけで、提携する複数の不動産会社に同時に査定依頼を送れるサービスです。各社が「机上査定（簡易査定）」として、周辺の取引事例や公示地価をもとに概算額を数日以内に返信してくるのが一般的な流れで、その後、金額に納得できた会社に絞って「訪問査定」を依頼し、現地確認を経て正式な査定額が提示されます。複数社への依頼を個別に行う手間が省ける一方、空き家の場合は物件の個別事情（再建築不可・境界未確定・家財の有無など）が反映されにくく、机上査定の金額と訪問査定後の金額に大きな差が出やすい点は事前に理解しておく必要があります。

一括査定サイトを使う流れ【5ステップ】

一括査定サイトの多くは、以下のような流れで進みます。空き家の場合は、通常の住み替え売却よりも準備に時間がかかることがあるため、事前に全体像をつかんでおくとスムーズです。

空き家の場合、②の机上査定の時点では建物内部の状態や残置物の有無まで確認できないため、④の訪問査定で金額が変わることを前提に進めるのが実務的です。相続登記が未了の場合は、④と並行して手続きを進めておくと、⑤の契約段階で慌てずに済みます。

一括査定サイトを使う前に知っておきたい注意点

一括査定サイトは無料で使える便利な仕組みですが、空き家を対象にする場合は以下の点に注意が必要です。それぞれ具体的に見ていきます。

①査定額はあくまで「見込み額」であり、売れる金額の保証ではない

机上査定の金額は、あくまで周辺の類似事例から算出した見込み額です。実際に売り出した後、内覧が入らず値下げを繰り返すケースや、訪問査定の結果、建物の劣化や再建築不可などの事情が判明して当初の提示額より大幅に下がるケースは珍しくありません。査定額を「確定した売却額」として資金計画を立ててしまうと、後で見込み違いが生じるおそれがあるため、複数社の幅を見て「保守的な金額」も把握しておくことをおすすめします。

②高すぎる査定額を提示する業者に注意する

一括査定サイトでは、契約を獲得する目的で、根拠の乏しい高額な査定額を提示する業者が一定数存在するとされています。高い金額を提示されると嬉しく感じてしまいますが、そのまま契約すると、売り出し後に反響が得られず値下げを繰り返し、結果的に売却までの期間が長引くことがあります。査定額を提示された際は、「なぜその金額になるのか」（周辺の取引事例・土地の路線価・建物の評価方法など）を必ず説明してもらい、根拠が曖昧な場合は他社の査定額と比較してください。国民生活センターにも、査定額の根拠説明を求めずに契約し、後にトラブルになった相談事例が寄せられています。契約前に必ず複数社を比較する姿勢が、こうしたトラブルを防ぐ一番の対策です。

③申込み後の営業電話・訪問が集中しやすい

一括査定は複数社に同時送信される仕組み上、申込み直後から複数社の営業担当者からの電話が短期間に集中することがあります。連絡方法（電話ではなくメール希望など）を申込みフォームの備考欄に明記できるサイトもあるため、あらかじめ希望を伝えておくと負担を減らせます。また、査定だけを目的とし、まだ売却を決めていない段階であることを各社に明確に伝えておくことも有効です。電話を受けた際は、その場で契約を即決せず、「他社とも比較してから連絡します」と伝えて一旦持ち帰ることをおすすめします。

④空き家特有の事情は一括査定サイトだけでは判断しにくい

一括査定サイトの机上査定は、主に「立地・面積・築年数」といった基本情報から算出されます。しかし空き家の売却では、以下のような個別事情が価格に大きく影響するため、一般的な一括査定サイトの回答だけでは正確な判断が難しい場合があります。

• 再建築不可（建築基準法上の道路に2m以上接していない）かどうか
• 隣地との境界が確定しているかどうか（未確定の場合は測量費用がかかる）
• 家財・残置物が残っているかどうか（撤去費用の分だけ査定額が下がりやすい）
• 相続登記が完了しているかどうか（未了だと売買契約自体ができない）
• 「管理不全空き家」「特定空き家」に指定されているか、またはそのおそれがあるか

これらの事情がある物件は、一般の一括査定サイトよりも、空き家や訳あり物件を専門に扱う買取業者への個別相談の方が、実情に即した金額が出やすい傾向があります。特に再建築不可物件は、一般の一括査定サイトの提携社の中に対応できる会社が少なく、査定依頼を送っても回答が来ない、または著しく低い金額しか提示されないことがあります。

⑤個人情報の入力範囲と提携社数を確認する

一括査定サイトに登録すると、氏名・住所・電話番号などの個人情報が提携する複数の不動産会社に一括で送信されます。サイトによって提携社数や、査定依頼を送る会社を自分で選べるかどうかが異なるため、申込み前にプライバシーポリシーと、「何社に送信されるか」「後から会社を選べるか」を確認しておくと安心です。

⑥「売却」目的以外の連絡先収集の一括査定サイトに注意する

不動産の一括査定を名乗りながら、実際には土地活用の営業や、資産運用商品の勧誘を目的としたサイトも一部に存在するとされています。運営会社名・所在地・プライバシーポリシーが明記されているか、大手ポータルサイトが運営しているかを確認したうえで利用すると、こうしたリスクを避けやすくなります。

買取・仲介・有料引き取り、3択の手取り比較

一括査定で複数社の金額を集めた後、多くの方が迷うのが「仲介で売るか、買取に出すか」という売却の判断です。価格だけでなく、片付け費用や期間まで含めた手取りベースの比較が欠かせません。なお、当事務局は宅地建物取引業者ではないため、査定・売買契約そのものは提携する宅地建物取引業者が直接担当し、当事務局は相談窓口の取次と家財の片付けを担当する形でサポートしています。

「片付けてから仲介で高く売るか」「そのまま買取に出すか」「値がつかず有料引き取りになるか」は、物件の立地・築年数・状態によって変わります。片付け費用（家財の量にもよりますが、一戸建てで数十万円規模になることもあります）を差し引いた金額と、片付けなしで買取に出した場合の金額を並べて比べることが、後悔しない判断につながります。片付けと片付けなし、それぞれの見込み額を並べて比較することが、一括査定を活用する際の最も実務的なポイントです。仲介手数料は法律上の上限が定められており、売却価格が400万円を超える部分については「価格×3%＋6万円＋消費税」が目安となる点も、手取り計算に含めておきましょう。

手取り額の簡易シミュレーション【数字で比較】

片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すかを、具体的な数字で比較してみます。あくまで一例であり、実際の金額は物件ごとに異なりますが、比較の考え方の参考にしてください。

この例では仲介の方が手取り額は大きくなりますが、片付けの手間・期間・売れ残るリスクを考慮すると、早く確実に現金化したい場合は買取の方が総合的に納得できる選択になることもあります。「金額だけ」ではなく「期間」「手間」も含めて、自分の家の事情に当てはめて判断することが重要です。想定売却価格が低い、または老朽化が進んでいる物件では、片付け費用が売却額の伸びに見合わず、買取の方が手取りで有利になるケースも少なくありません。実際の金額は一括査定や個別相談で複数社から取り寄せ、この表と同じ形式で並べて比較することをおすすめします。

空き家の査定額はどう決まるか

空き家の査定額は、主に「土地の価値」と「建物の価値」の合計から算出されますが、築年数が経過するほど建物価値の比重は下がっていきます。木造住宅の法定耐用年数は22年とされ、この年数を超えるあたりから建物部分の資産価値は会計上ほぼゼロに近づきます。相続した実家がこの年数を超えている場合、査定額の大部分は土地の価値から、解体費用や残置物撤去費用の見込み分を差し引いた金額で決まると考えておくと、業者ごとの金額の違いが理解しやすくなります。

このように、同じ立地・広さの物件でも、築年数によって査定額の評価方法が変わります。一括査定サイトの机上査定はこうした個別要因まで反映しきれないことが多いため、複数社の金額に大きな幅が出るのは、ある程度自然なことだと理解しておくと、金額の違いに振り回されにくくなります。

一括査定サイトの選び方・比較ポイント

一括査定サイトにはそれぞれ特徴があり、提携する不動産会社の顔ぶれや対応エリアも異なります。空き家の査定を依頼する際は、以下の観点で比較することをおすすめします。

特に、再建築不可・境界未確定・残置物ありなど、一般的な一括査定サイトでは金額が出にくい空き家の場合は、空き家専門の買取業者へ個別に相談する方法もあわせて検討することをおすすめします。一括査定で複数社の目安をとりつつ、専門業者にも直接相談しておくと、より実情に近い金額の比較ができます。査定を依頼した後は、査定書に土地値・建物値・解体費控除などの内訳が明記されているかを確認し、内訳のない「一括りの金額」だけを提示する業者には根拠の説明を求めるようにしてください。

相続した空き家に関わる税金・法制度の一次情報

空き家の売却では、査定額だけでなく税金や登記の期限も判断材料になります。数字や要件は変更されることがあるため、必ず一次情報（省庁・自治体の公式ページ）で最新の内容を確認してください。

3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、区分所有建物登記がされていないことなど、他にも細かな要件があります。控除額は最高3,000万円ですが、令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上いる場合は、1人あたり2,000万円に減額される点にも注意してください（国税庁タックスアンサーNo.3306）。該当するかどうかは、売却前に税理士や税務署へ確認しておくことを強くおすすめします。また、相続登記が完了していないと、そもそも売買契約を結ぶことができません。一括査定で金額の目安を確認するのと並行して、相続登記の手続きも早めに進めておくと、実際に売却する段階でスムーズです。

ケース別に見る、一括査定の使い方

ケースA：遠方に住んでいて、実家の状態を把握できていない

まずは一括査定サイトで複数社の机上査定額の幅を把握し、現地確認が難しい旨を伝えたうえで、写真や動画での状況報告に対応してくれる業者を絞り込むのが実務的です。片付けが済んでいない場合は、査定と並行して片付け業者にも見積もりを依頼し、片付け費用を差し引いた手取り額で比較すると判断しやすくなります。遠方にお住まいの場合、実家じまい代行のように片付けから片付け後の報告までを窓口ひとつで依頼できるサービスを使うと、現地に何度も足を運ばずに進められます。

ケースB：再建築不可・境界未確定など「訳あり」の事情がある

一般的な一括査定サイトの机上査定では、こうした事情が金額に反映されないまま、実情とかけ離れた高い金額が提示されることがあります。この場合は、訳あり物件・再建築不可物件を専門に扱う買取業者に個別相談する方が、実際に成立しやすい金額が把握できます。境界確定の測量費用（数十万円規模になることもあります）を売主・買主どちらが負担するかは契約条件によって異なるため、査定と同時に確認しておきましょう。

ケースC：家財・残置物が大量に残っている

残置物がある状態でも買取可能な業者はありますが、撤去費用の分だけ査定額が下がるのが一般的です。先に片付けてから仲介で高く売るか、そのまま買取に出すかは、片付け費用の見積もりと、片付け後の想定売却額との差し引きで判断します。形見分けが必要な品がある場合は、先に貴重品・思い出の品を選び分けてから家財処分に進めると、遺品整理と査定の手配を無理なく両立できます。

ケースD：相続登記が済んでいない、または相続人が複数いる

査定自体は名義変更前でも依頼できますが、売買契約には相続登記の完了が必須です。相続人が複数いる場合は、誰がどのように手続きを進めるか（代表者を決めて進めるなど）を事前に話し合っておくと、査定額に納得した後の手続きがスムーズです。相続登記や遺産分割協議書の作成に不安がある場合は、査定と並行して司法書士へ相談することをおすすめします。

県ごとの需要差にも注意する

一括査定サイトの提携社数・対応エリアは都道府県によって差があります。たとえば神奈川県のように人口が多く不動産需要が旺盛なエリアでは提携業者数が多く、比較的スムーズに複数社の査定を集めやすい一方、地方の郊外や過疎地域では一括査定サイトに登録している業者自体が少なく、地元密着の不動産会社や、神奈川県の空き家買取のような地域別ページを持つ専門業者への直接相談の方が、実情に近い金額を把握しやすい場合があります。お住まいの地域で対応可能な業者数が少ないと感じた場合は、一括査定サイトを複数使い分ける、または空き家専門の買取窓口に直接問い合わせる方法も検討してください。

一括査定を使うときの実務チェックリスト

印刷してチェックしながら進められるよう、一括査定の申込みから業者選定までの流れをまとめました。

一括査定でよくあるトラブル事例と対処法

安心実家じまい事務局に寄せられるご相談の中から、一括査定にまつわる代表的なトラブルパターンと、その対処法をまとめました。

事例1：査定額の高さだけで媒介契約を結び、結局値下げを繰り返した

一括査定で最も高い金額を提示した会社とすぐに媒介契約を結んだところ、3か月経っても内覧が入らず、結局当初の査定額から2割以上値下げすることになったという相談です。査定額の根拠（周辺の成約事例・土地の路線価など）を確認せずに契約してしまったことが原因でした。対処法としては、契約前に「なぜその金額なのか」を必ず質問し、根拠が曖昧な場合は他社の査定額と比較検討することが有効です。

事例2：営業電話が多すぎて、比較検討する前に疲弊してしまった

一括査定に申し込んだ直後から1日に何件も電話がかかってきて、結局よく比較しないまま最初に対応が早かった会社に決めてしまったという相談です。対処法として、申込みフォームの備考欄に連絡方法の希望を明記する、または折り返しの時間帯を指定するなど、事前に連絡の仕方をコントロールする工夫が有効です。

事例3：再建築不可物件だったが、一括査定では気づかれずに高い査定額が出た

一括査定サイトの机上査定では再建築不可の事情が反映されず、実際より高い査定額が提示されたケースです。訪問査定の段階で再建築不可であることが判明し、査定額が大幅に下がりました。対処法として、申込み時点で接道状況・再建築の可否など分かっている情報はできる限り詳しく入力し、あわせて訳あり物件専門の買取業者にも並行して相談しておくことをおすすめします。

空き家の一括査定でよく比較される金額の考え方

一括査定で提示される金額を評価する際は、以下の3つの視点を持っておくと、業者ごとの金額差を冷静に判断しやすくなります。

これらの内訳を業者に質問しても明確な回答が得られない場合、査定額自体の信頼性が低い可能性があります。逆に、内訳を具体的に説明できる業者は、実際の売買でも誠実な対応が期待しやすい傾向があります。

安心実家じまいのご案内

安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局が物件を直接買い取ることはできません。空き家の買取・仲介・査定は提携する宅地建物取引業者が担当し、当事務局は「相談窓口の取次」と「家財の片付け・遺品整理」を担当する形でサポートしています。片付けと査定・売却の手配をそれぞれ別の業者に依頼すると連絡や日程調整が煩雑になりがちですが、窓口をひとつにまとめることで、相続登記・片付け・査定・契約までの段取りを整理しやすくなります。遠方にお住まいで現地に何度も足を運べない場合も、写真や動画での状況報告を通じて、片付けから査定の手配までを進めることができます。

一括査定と専門買取窓口、両方を使うメリット

一括査定サイトと、空き家専門の買取窓口（不動産会社への個別相談）は、どちらか一方だけを使うのではなく、併用することで判断材料が揃いやすくなります。一括査定は「相場観をつかむ」段階に向いており、短時間で複数社の金額の幅を把握できるのが利点です。一方、空き家専門の買取窓口は「再建築不可・境界未確定・残置物あり」といった個別事情を丁寧にくみ取った金額を出してもらいやすいという利点があります。

実務的には、まず一括査定で3〜5社程度の目安額を集めて相場観をつかみ、その中で対応が丁寧だった会社、または空き家専門の買取窓口に個別相談して、より実情に即した金額を確認するという2段階の進め方が、時間対効果の面でもバランスがよいと考えられます。特に相続した空き家は、通常の住み替え売却とは異なる事情（相続登記・複数の相続人・遠方在住など）を抱えていることが多いため、金額だけでなく「相談のしやすさ」「対応の柔軟さ」も比較のポイントに加えておくとよいでしょう。

よくある質問

一括査定を使う前後で後悔しないための最終確認

一括査定を活用して満足のいく結果につなげるために、査定を依頼する前と、査定額を受け取った後のそれぞれで確認しておきたいポイントを整理しました。

査定を依頼する前に確認すること

• 物件の状態（築年数・構造・再建築の可否・境界の確定状況）をできる範囲で把握しておく
• 相続人が複数いる場合は、売却の意思統一ができているかを事前に話し合っておく
• 残置物の有無と、片付けにかかりそうな費用のおおまかな見込みを立てておく
• 相続登記の状況（完了・未了）を確認しておく

査定額を受け取った後に確認すること

• 提示された金額の根拠（土地値・解体費控除・リフォーム費控除など）が説明されているか
• 最低2〜3社の金額を横並びで比較したか
• 片付け費用を含めた「手取りベース」での比較ができているか
• 契約を急がされていないか、契約条件（契約不適合責任の範囲など）を書面で確認したか

これらを一つずつ確認しながら進めることで、「査定額の高さだけで契約して後悔する」「営業電話に押し切られて比較しないまま決めてしまう」といった一括査定にまつわる典型的な失敗を避けやすくなります。査定はあくまで判断材料の一つであり、最終的な意思決定は、金額・期間・片付けの手間の3つを自分の家の事情に当てはめて総合的に行うことが大切です。

まとめ

一括査定サイトは複数社の目安額を短時間で比較できる便利な仕組みですが、査定額はあくまで見込み額であり、根拠を確認せずに高い金額だけで判断すると後悔につながります。空き家特有の再建築不可・境界未確定・残置物といった事情は一般的な机上査定に反映されにくいため、専門業者への個別相談もあわせて検討してください。大切なのは、「片付けてから売るか、そのまま買取か」を手取り額で比べること、そして相続登記・3,000万円特別控除の期限・放置によるリスクを早めに確認しておくことです。判断材料をそろえるところから、まずは無料査定でご相談ください。

参考にした主な一次情報

• 国税庁タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 国税庁タックスアンサーNo.3302「土地や建物の取得費」
• 国税庁タックスアンサーNo.3252「取得費が分からないとき」
• 法務局「相続登記の申請義務化について」
• 国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法」「住宅：空き家対策 特設サイト」
• 総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計」