空き家バンクの登録方法と売れる条件｜7ステップ・必要書類・買取と仲介の3択比較

最終更新日：2026年9月14日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

空き家バンクとは？自治体運営の仕組みとよくある誤解

空き家バンクとは、空き家を「売りたい・貸したい」所有者と、その地域で「買いたい・借りたい」希望者を、市区町村がマッチングする情報提供制度です。平成27年（2015年）に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」を背景に、人口減少と空き家の増加が進む自治体が移住・定住促進策の一環として整備を進めてきました。総務省の「令和5年住宅・土地統計調査」によれば、全国の空き家数は約900万戸、空き家率は13.8％と過去最多を更新しており、自治体にとって空き家バンクは地域活性化と管理不全空き家の予防を兼ねた政策ツールという位置づけです。相続で実家を引き継いだものの住む予定がなく、かといって解体して更地にする踏ん切りもつかない、という所有者の受け皿として機能している面もあります。

国土交通省は自治体ごとにバラバラだった空き家バンクの情報を集約するため、「全国版空き家・空き地バンク」というポータルを整備しています。運営を担うのは民間の株式会社LIFULLとアットホーム株式会社の2社で、平成30年（2018年）4月から本格運用が始まりました。自治体が自前のホームページで空き家バンクを運営しつつ、その情報を全国版ポータルにも転載する二重構造になっているのが実態です。国土交通省が公表した資料によれば、2024年2月末時点で参加自治体は1,030（全国1,788自治体の約58％）、掲載物件数は14,248件でした。裏を返せば、4割超の自治体はまだ空き家バンクを運営していないため、実家がある市区町村に制度自体が存在しない可能性もあります。まず自治体の公式サイトで「空き家バンク」の有無を確認するのが最初の一歩です。制度名は自治体によって「空き家情報バンク」「住まいバンク」「定住促進空き家バンク」など呼び方が異なる場合もあるため、「（自治体名）＋空き家バンク」で検索するか、企画課・移住定住推進課・建設課などの窓口に直接問い合わせるのが確実です。

よくある誤解は「空き家バンクは行政が仲介してくれるサービス」というものです。実際には、自治体の多くは物件情報の掲載と問い合わせの取り次ぎまでを担当し、契約条件の交渉や重要事項説明、契約書の作成といった売買・賃貸の実務は、所有者と購入希望者の間の当事者間契約、または自治体が提携する地元の宅地建物取引業者が仲介する形で進みます。自治体自身が「買い取る」ことはありません。この点を理解しておかないと、「登録すれば自治体が売ってくれる」という期待とのギャップが生まれ、後述する「売れない」という悩みにつながります。また、自治体によっては「登録できる物件は自治体内に所有者本人が居住していない空き家に限る」「賃貸のみ受け付け、売買は取り扱わない」など、売買と賃貸で受け付け範囲が異なることもあるため、事前相談の段階で必ず確認しておきましょう。

空き家バンクのメリット・デメリット一覧

登録を検討する前に、メリットとデメリットの両方を整理しておくと、後述する「仲介・買取との比較」の判断がしやすくなります。

空き家バンクと移住支援金の関係

空き家バンクの利用を後押しする制度として、内閣府が実施する「地方創生移住支援金」があります。東京23区に在住、または東京圏（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県の一部）から23区へ通勤している人が、都道府県・市町村の認定を受けて東京圏外（または東京圏内の条件不利地域）へ移住し、就業・起業などの要件を満たす場合に、世帯移住で最大100万円、単身移住で最大60万円が支給されます。18歳未満の子どもを帯同する場合は、1人あたり最大100万円が加算されます（内閣府「地方創生」ウェブサイトより）。

この移住支援金は空き家バンクへの登録の有無とは直接連動しませんが、移住先で空き家バンクの物件を購入・賃借する人にとっては初期費用の負担を大きく軽減する制度です。自治体によっては「空き家バンク登録物件の購入者向けリフォーム補助金」を別途用意していることもあり、売却する側にとっても「買主が使える支援制度」を物件情報とあわせて紹介できると、成約の後押しになることがあります。ただし支援金の要件・上限額・対象エリアは自治体によって異なるため、正確な金額や条件は移住先の自治体窓口で確認するよう買主候補に案内するのが適切です。

空き家バンクに登録すれば本当に売れるのか

結論から言えば、空き家バンクは「安く広告を出せる場所」であって「売却を保証する仕組み」ではありません。仲介手数料（宅地建物取引業法の上限＝売買価格×3％＋6万円＋消費税、400万円超の場合）がかからない、あるいは自治体によっては仲介手数料の一部を補助する制度がある点は大きなメリットですが、集客力そのものは民間の不動産ポータルサイトに比べて限定的です。理由は主に3つあります。

• 閲覧者が「移住検討層」に偏る：空き家バンクの利用者は「その地域に移住したい」という明確な動機を持つ人が中心で、母数自体が民間の不動産サイトより少ない傾向があります。
• 物件の質にばらつきがある：老朽化が進んだ物件、再建築不可物件、山間部の物件なども混在して掲載されるため、条件の良い物件でも埋もれやすい構造です。
• 写真・情報量が自治体の運用に依存する：自治体職員が片手間で更新している場合、写真の枚数や物件情報の更新頻度が民間の不動産会社に比べて見劣りすることがあります。

実際に、空き家バンクを活用した自治体の事例では「掲載した空き家のうち一部だけが成約に至った」というケースが多く報告されています。掲載すれば必ず売れるという前提で片付けや解体にお金と時間をかけてしまうと、結果的に「空き家バンクに数か月〜1年以上掲載しても反響がなく、固定資産税だけがかさむ」という状況に陥りかねません。だからこそ、「いつまでに売れなければ買取に切り替えるか」という締め切りを最初に決めておくことが重要です。この判断軸については、後述の「ケース別シミュレーション」と「空き家バンクで売れないときの選択肢」で具体的に解説します。

もう一点押さえておきたいのは、空き家バンクの多くが「先着順のマッチング」ではなく「問い合わせ→現地見学→双方合意→契約交渉」という段階を踏む点です。人気の高い物件では複数の希望者から問い合わせが入ることもありますが、逆に言えば1件も問い合わせが来ない期間が続くことも普通にあります。自治体によっては、一定期間（3か月・6か月など）反響がない場合に登録内容の見直しを促す運用をしているところもあるため、掲載後は自治体からの連絡を待つだけでなく、こちらから状況を確認する姿勢も有効です。

登録後の内覧対応・条件交渉で気をつけたいこと

空き家バンクに登録して問い合わせが入ると、次は現地内覧、条件交渉という段階に進みます。個人間契約が前提になっている自治体も多いため、次の点に注意してください。

• 価格交渉の基準を自分の中で決めておく：「いくらまでなら下げられるか」を事前に決めておかないと、内覧のたびに感情的な判断になりやすくなります。
• 契約不適合責任の範囲を明確にする：中古住宅の売買では、引き渡し後に発見された欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）について売主が責任を負う契約不適合責任が問題になることがあります。個人間契約であっても、契約書に免責の範囲を明記しておくことが重要です。判断に迷う場合は司法書士や弁護士、宅建業者に契約書のチェックを依頼しましょう。
• 境界・越境物の確認：隣地との境界が不明確なまま契約を進めると、引き渡し後にトラブルになることがあります。測量図がない場合は、必要に応じて土地家屋調査士に境界確認を依頼してください。
• 残置物の扱いを契約書に明記する：「家財は撤去済みで引き渡す」のか「一部残したまま引き渡す」のかを曖昧にしないことが、後のトラブル防止につながります。

空き家バンクの登録方法｜7ステップと必要書類【一覧表】

「空き家バンクに登録したい」と思ったとき、多くの人がつまずくのは「どこに何を持っていけばいいのか分からない」という入口の部分です。自治体のホームページには制度の説明だけが書かれていて、実際の手続きの流れが分かりにくいことも少なくありません。登録手順は自治体によって多少の違いがありますが、多くの自治体で共通する流れは次の7ステップです。登録から掲載開始までは、書類の準備状況にもよりますが、目安として2〜4週間程度かかります。相続登記や境界確認など、準備に時間がかかる書類がある場合は、さらに数か月単位で前倒しのスケジュールを組んでおく必要があります。

必要書類は自治体ごとに指定様式があるため、実際に申請する際は必ず窓口の最新の要領を確認してください。一般的に共通して求められるのは次の書類です。

空き家バンク登録に必要な書類チェックリスト（印刷してお使いください）

登録申請の前に、自治体の担当窓口へ事前に電話やメールで問い合わせておくと、実際の訪問・提出がスムーズになります。問い合わせ時に確認しておきたい質問をまとめました。

自治体への事前問い合わせチェックリスト

空き家バンクの登録条件・審査で見られるポイント

登録条件は自治体ごとに定められていますが、多くの制度に共通する要件は次の通りです。1つでも欠けると登録できない、または現地調査の段階で保留になることがあります。

実務上、最もつまずきやすいのが「相続登記が終わっていない」ケースです。名義が亡くなった被相続人のままだと、そもそも申請者に処分権限があることを証明できず、審査以前の段階で受け付けてもらえません。2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から正当な理由なく3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料の対象になり得ます（法務局）。2024年4月1日より前に発生した相続についても遡って義務化の対象となり、その場合の申請期限は施行日から3年後の2027年3月31日です。相続登記には、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本一式、相続人全員の戸籍謄本・住民票、遺産分割協議書（相続人が複数いる場合）、固定資産評価証明書などの書類が必要になり、収集だけで1〜2か月かかることも珍しくありません。3年以内に本登記が間に合わない事情がある場合の暫定的な救済措置として「相続人申告登記」（不動産登記法第76条の3）も新設されていますが、これはあくまで過料を回避するための制度であり、正式な相続登記の代わりにはならない点に注意が必要です。空き家バンクへの登録を検討する時点で相続登記が未了であれば、まず司法書士に相談して登記を済ませることが、遠回りに見えて最短ルートです。

空き家バンク・仲介・買取どれを選ぶか【3択比較表】

「片付けてから空き家バンクや仲介で時間をかけて売るか」「片付けずにそのまま買取に出すか」は、実家の売却で必ず直面する判断です。それぞれの特徴を手取り額・期間・手間の3軸で比較すると次のようになります。

この3つは「どれか1つに固定する」ものではなく、「まず空き家バンクや仲介で一定期間募集し、反響がなければ買取に切り替える」という段階的な進め方も可能です。安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため当社自身が買い取ることはありませんが、提携の宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は相談の窓口と片付け・遺品整理の実務を担う形でご案内しています。実家の売却全体の進め方や空き家買取の具体的な流れについては、それぞれの専用ページで詳しく解説しています。

3択を比較するときは、「売却価格そのもの」だけでなく「最終的に手元に残る金額（手取り額）」で考えることが欠かせません。手取り額の考え方を単純化すると、次のような差し引き計算になります。

仲介や空き家バンクは売却価格そのものは高くなりやすい一方、片付け費用・修繕費・仲介手数料・成約までの管理コスト（固定資産税や光熱費の基本料金、見回り交通費など）が差し引かれます。買取は売却価格こそ相場より低めですが、これらの費用がほとんど発生しないため、差し引き後の手取り額で見ると想定より差が縮まることも珍しくありません。実際にどちらが有利かは物件ごとに異なるため、提携の宅建業者に買取査定を依頼し、仲介での想定価格と並べて比較したうえで判断することをおすすめします。

空き家バンクで「売れる家」と「売れにくい家」の違い

空き家バンクの利用者の多くは、移住先での新生活を具体的にイメージしながら物件を探しています。そのため、写真や間取り図だけでは伝わりにくい「住み始めるまでの手間」が、成約の可否を大きく左右します。同じエリア・同じ価格帯の物件でも、成約までのスピードには大きな差が出るのが実情です。傾向として次のような違いが見られます。

特に「残置物が多く片付けが済んでいない」ことは、内見の印象を大きく左右します。買主候補が現地を見た瞬間に「片付けにどれだけ費用がかかるか分からない」という不安を持つと、それだけで検討から外れてしまうことがあります。片付けを自分たちで行う時間や体力がない場合は、実家じまい代行や遺品整理のサービスを使って先に家財を整理し、「見せられる状態」にしてから空き家バンクや仲介に出す方が、結果的に成約までの期間を短縮できるケースが多いです。

登録前に済ませておくべき実務チェックリスト（印刷用）

空き家バンクへの登録・仲介・買取のいずれを選ぶ場合でも、事前に済ませておくべき実務は共通しています。次のチェックリストを使って、着手前に抜け漏れがないか確認してください。

ケース別シミュレーション：あなたの実家はどう動く？

制度の説明だけでは「自分の場合はどうすればいいか」が分かりにくいため、実際によくある3つのケースで進め方を整理します。

ケース1：時間に余裕があり、なるべく高く売りたい（神奈川県の戸建て）

親から相続した神奈川県内の戸建てで、相続登記は既に完了、家財の片付けにも数か月かける時間的な余裕があるケースです。このような条件がそろっている場合は、まず地元の宅建業者による仲介、または自治体の空き家バンクへの登録を検討する価値があります。進め方の目安は、①相続登記の完了を確認、②家財を整理して内覧できる状態にする、③空き家バンクへの登録と並行して地元の宅建業者2〜3社に査定を依頼、④半年を目安に反響を見て、必要なら買取へ切り替える、という流れです。神奈川県の空き家買取の査定額と仲介での想定売却価格を比較し、片付けと修繕にかかる費用・時間を差し引いた「手取りベース」で判断することが、後悔しない選び方につながります。

ケース2：遠方に住んでいて管理ができない（鹿児島県の実家）

実家が鹿児島県にあり、相続人は関東など遠方に住んでいて頻繁に帰省できない、というケースは実家じまい相談の中でも特に多いパターンです。空き家バンクの現地調査・内覧対応・契約交渉のたびに帰省する負担に加え、固定資産税の納付や台風後の見回り、草刈りの手配など、遠隔管理そのものが大きな負担になります。このような場合は、鹿児島県の空き家買取のように、残置物そのまま・現況のまま買い取ってもらえる買取ルートを軸に検討し、片付けが必要な部分（貴重品の捜索や仏壇・位牌の扱いなど）だけを実家じまい代行に依頼するという役割分担が現実的です。空き家バンクへの登録自体は無料ですが、成約まで平均して半年〜1年かかることを踏まえると、管理コストの総額で比較して買取を選ぶ方が結果的に負担を抑えられることがあります。

ケース3：再建築不可・老朽化が進んでいる（長野県の空き家）

接道義務を満たさない再建築不可物件や、雨漏り・傾きなど老朽化が進んだ空き家は、空き家バンクに登録しても買主候補がつきにくい典型例です。移住希望者の多くは「住める状態の家」を探しているため、大規模なリフォームや建て替えが前提になる物件は敬遠されがちです。長野県の空き家買取のように、再建築不可物件や老朽化物件を専門に扱う買取業者であれば、通常の仲介では敬遠されがちな物件でも現況のまま値段をつけてもらえる可能性があります。また、こうした物件は放置すると「管理不全空き家」に指定され、固定資産税の住宅用地特例が解除される（税負担が増える）リスクが特に高いため、空き家バンクでの反響を長期間待つよりも、早めに複数の買取業者へ査定を依頼して意思決定することが有効です。

空き家バンクで売れないときの選択肢｜買取への切り替えタイミング

空き家バンクに登録して数か月経っても問い合わせがない、あるいは内見はあっても契約に至らない場合、次の3つのサインが出たら買取への切り替えを検討する目安になります。

• 掲載から3〜6か月経過しても問い合わせがゼロ、または内見に至らない：価格設定か物件条件（再建築不可・立地）が要因になっている可能性が高い状態です。まずは自治体の担当者に「反響が少ない理由に心当たりがあるか」を確認し、価格の見直しや写真の追加撮影で改善できないかを検討したうえで、それでも変化がなければ買取への切り替えを判断材料にします。
• 固定資産税や管理コストの負担が続き、精神的・金銭的な負担が大きくなっている：売却を急ぐ必要がある場合、市場価格より低くても短期間で現金化できる買取のメリットが上回ることがあります。特に遠方に住んでいて見回りのたびに交通費・時間がかかる場合は、管理コストの累積を金額換算して比較すると判断しやすくなります。
• 「管理不全空き家」に該当する劣化が進んでいる：屋根・外壁の破損や雑草の繁茂などが進み、自治体からの指導・勧告のリスクが高まっている場合は、早期の売却・処分を優先すべきタイミングです。勧告を受けてからでは固定資産税の負担が先に増えてしまうため、指導の連絡が来た時点、あるいは劣化に気づいた時点で動き出すことが望ましいといえます。
• 相続人が複数いて、空き家バンクでの募集期間中に意見がまとまらなくなってきた：共有名義のまま時間だけが経過すると、後から新たな相続が発生して権利関係がさらに複雑になるリスクがあります。話し合いが長引く場合は、いったん買取での早期現金化・分配を選択肢に入れることで、相続人間の負担を抑えられることがあります。

買取と仲介の最大の違いは「価格」と「速さ」のトレードオフです。買取価格は現況・残置物込みで査定されるため、片付け費用や修繕費を差し引いた実質的な手取りで比較すると、必ずしも仲介より不利とは限りません。空き家買取では提携の宅建業者複数社に一括で査定を依頼できるため、「片付け費用込みでいくら手元に残るか」を具体的な金額で比較したうえで判断することができます。

空き家バンクと税金｜3,000万円特別控除・相続登記・管理不全空き家の注意点

空き家バンクで売却が成立し利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の3,000万円特別控除」（租税特別措置法35条3項）が使えます。国税庁タックスアンサーNo.3306によると、主な要件は次の通りです。

特に注意したいのは、マンションなどの区分所有建物はこの特例の対象外という点です。空き家バンクには戸建てだけでなくマンションが登録されるケースもありますが、税制優遇の前提が異なるため、売却前に必ず税理士または税務署へ確認してください。また、控除の適用には耐震基準を満たしているか、取り壊して更地で売却するかといった条件分岐もあり、判断できない数字や適用可否を自己判断で決めるのは避けるべきです。

もう1つの注意点は「管理不全空き家」です。2023年（令和5年）12月13日に施行された改正空家等対策特別措置法により、管理が行き届かず「特定空家等」になるおそれがあると市区町村から認定・勧告を受けた空き家は、固定資産税の住宅用地特例（土地の固定資産税評価額を最大6分の1に軽減する制度）が解除される仕組みが導入されました（国土交通省）。空き家バンクへの登録を検討している段階で放置期間が長くなっている場合は、この勧告を受ける前に売却・処分の方針を決めることが、結果的に税負担を抑えることにつながります。

空き家バンク登録にかかる費用と自治体の補助制度

空き家バンクの登録・掲載自体は多くの自治体で無料です。ただし、登録に至るまでの過程で次のような実費が発生することがあります。

多くの自治体では、空き家バンクの活用を促進するため、登録者（売主・貸主）向け、または成約後の購入者・入居者向けに補助金制度を設けています。代表的なものとして、「空き家バンク登録奨励金」「家財処分費補助」「リフォーム補助金」「耐震改修補助金」「移住者向け引越し費用補助」などがあります。補助額や対象要件は自治体ごとに大きく異なり、予算がなくなり次第終了する制度も多いため、登録前に自治体の空き家バンク担当課で最新の補助制度の有無を確認することをおすすめします。こうした自治体独自の補助制度は、買主にとって購入の後押しになるだけでなく、売主にとっても片付け費用の一部を軽減できる可能性がある点で見逃せません。

まとめ

空き家バンクは、自治体が運営する無料の物件情報提供制度であり、仲介手数料をかけずに移住希望者へ物件をアピールできる点が大きなメリットです。一方で、集客力は民間の不動産ポータルに比べて限定的で、「登録すれば必ず売れる」わけではないという実態を理解しておく必要があります。登録には相続登記の完了が前提条件になるため、名義変更が済んでいない場合はまず司法書士への相談を優先してください。

実際の判断では、「時間をかけて空き家バンクや仲介で市場価格に近い売却を目指すか」「片付けずにそのまま買取に出して早期に現金化するか」を、片付け費用・修繕費・管理コストを含めた手取り額で比較することが重要です。この記事で紹介した3択比較表・チェックリスト・ケース別シミュレーションを、実際の判断材料として印刷・保存しておくことをおすすめします。判断に迷う場合や、片付けと売却をワンストップで進めたい場合は、提携の宅建業者による無料査定と当事務局の片付けサービスをあわせてご利用ください。安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため当社自身が物件を買い取ることはありませんが、提携の宅建業者による買取・仲介と、片付け・遺品整理の実務を組み合わせ、相続登記のご相談から売却後の税務確認まで、窓口を一本化してサポートします。

よくある質問