空き家の相続放棄と管理義務｜民法940条の保存義務・特定空家のリスクと手放す方法

最終更新日：2026年9月20日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

相続放棄をしても空き家の管理義務が残るケースとは

「空き家を相続放棄すれば、その家について一切の責任を負わなくて済む」と考える方は少なくありません。しかし民法940条1項には、相続放棄をした人であっても、相続放棄の時点でその財産を現に占有していた場合は、次の相続人（または相続財産清算人）に財産を引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもってその財産を保存しなければならないと定められています。令和5年（2023年）4月1日施行の民法改正で、この「占有」要件が明確化されました。つまり、相続放棄をした瞬間に空き家との関係が完全に切れるわけではなく、実際にその家に住んでいた、あるいは鍵を管理して出入りしていたなど「占有」の実態がある相続人には、管理義務が一定期間残るという点をまず押さえておく必要があります。

逆に言えば、相続放棄をする相続人が一度もその空き家に立ち入ったことがなく、占有の実態がない場合は、この保存義務を負わない可能性があります。ただし「占有」の有無は事実関係によって判断が分かれるため、自己判断で「自分は占有していないから大丈夫」と決めつけるのは危険です。判断に迷う場合は、相続放棄の手続きを進める前に司法書士や弁護士へ相談してください。

「占有」とは具体的に何を指すか

法律上の「占有」は、必ずしも住民票を置いて生活していることを意味しません。実家の鍵を持って定期的に見回りに行っている、荷物を保管するために出入りしている、といった事実があれば占有とみなされる可能性があります。親と同居していた相続人がそのまま実家に住み続けている場合や、離れて暮らしていても実質的に管理を担ってきた相続人は、占有ありと判断されやすい立場です。一方、遠方に住み、相続開始後に一度も現地に行っていない相続人は、占有なしと整理できる場合があります。

管理義務はいつまで続くのか｜相続財産清算人の選任

占有している相続人全員が相続放棄をすると、その空き家は相続人がいない状態（相続財産法人）になります。この保存義務から解放されるためには、家庭裁判所に相続財産清算人の選任を申し立て、選任された清算人に財産を引き渡す必要があります。相続財産清算人は、家庭裁判所が弁護士や司法書士などの専門家の中から選び、清算人の報酬や手続き費用に充てるための予納金を申立人が納める仕組みです。予納金の額は財産の内容や地域によって幅がありますが、一般には数十万円〜100万円程度が目安とされています。空き家に資産価値がほとんどなく、他に相続財産（預貯金など）もない場合、この予納金が実質的に自己負担になる点は、相続放棄を検討する際に見落とされがちなコストです。

相続放棄の前に確認すべき期限と注意点

相続放棄を選ぶ前に、期限と後戻りできないポイントを確認しておくことが重要です。判断を誤ると、空き家を手放す選択肢そのものが失われる場合があります。

3ヶ月の熟慮期間（民法915条・938条）

相続放棄は、自己のために相続の開始があったことを知った時から原則3ヶ月以内に、家庭裁判所へ申述しなければなりません（民法915条1項本文）。この期間を「熟慮期間」と呼びます。財産調査に時間がかかる場合は、家庭裁判所に申し立てて期間の伸長が認められることもありますが、何もしないまま3ヶ月が経過すると、原則としてすべての財産（プラスの財産もマイナスの財産も）をそのまま相続する「単純承認」をしたものとみなされます（民法921条2号）。空き家を含む実家の財産調査は、想像以上に時間がかかることが多いため、相続の開始を知った時点でできるだけ早く動き出すことをおすすめします。

空き家を処分すると相続放棄ができなくなることがある

相続放棄を検討している段階で、空き家の家財を処分したり、家自体を売却・取り壊したりすると、「法定単純承認」とみなされ、その後は相続放棄ができなくなる可能性があります（民法921条1号）。「とりあえず片付けだけ進めておこう」「売れるうちに売ってしまおう」といった行動が、後から相続放棄の道を閉ざしてしまうケースは実務上少なくありません。相続放棄をするかどうか決めていない段階では、空き家にも家財にも手をつけず、まず司法書士や弁護士に相談してください。

相続放棄をすると次の順位の相続人に権利が移る

自分だけが相続放棄をしても、空き家そのものが消えてなくなるわけではありません。相続放棄をすると、その人は最初から相続人でなかったことになり、相続権は次の順位の相続人（子から親、親から兄弟姉妹など）に移ります。自分が放棄したことを伝えないまま次順位の親族に相続権が移り、後になってトラブルになる例もあるため、相続放棄をする場合は、次に相続人となる可能性がある親族へ事前に一言伝えておくことをおすすめします。相続人全員が順に放棄していけば、最終的に相続人がいない状態になり、前述の相続財産清算人の選任という手続きに進みます。

放置するとどうなるか｜管理不全空家・特定空家のリスク

「管理義務があるとはいえ、実際に何かペナルティがあるのか」と感じる方もいるかもしれません。ここは2023年12月13日に施行された改正空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）で大きく変わった部分です。国土交通省の改正内容によると、これまでの「特定空家」に加えて、新たに「管理不全空家」という区分が設けられました。

つまり、相続放棄をせずに放置した場合はもちろん、相続放棄をした後に占有者として管理義務を負っている間も、家屋の劣化を放置すれば行政からの指導対象になり得るということです。固定資産税の住宅用地特例が外れると、土地の固定資産税評価額に対する軽減がなくなり、税負担が実質的に増える点は見落とされがちなコストです。「相続放棄をしたのだから自治体からの通知は無視してよい」と考えるのではなく、通知が届いた場合は誰が現在の管理義務者にあたるのかを含めて、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

相続放棄以外の選択肢｜空き家を手放す3つの方法【比較表】

相続放棄は「マイナスの財産の方が明らかに多い」「空き家以外の相続財産がなく、清算人選任の予納金を払ってでも縁を切りたい」といった事情がある場合に選ぶ手段です。一方で、空き家に多少なりとも資産価値が見込める場合や、相続放棄以外にも借金などの負債がない場合は、売却によって手放すという選択肢も十分に検討する価値があります。当事務局は宅建業者ではないため物件を直接買い取ることはありませんが、提携する宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は相談の窓口と片付けを担当する体制で対応しています。代表的な3つの手放し方を比較します。

この比較からも分かるとおり、相続土地国庫帰属制度は建物がある土地では利用できず、家屋の解体という初期費用が先に発生します。解体費用と負担金を合計すると、買取で売却するより持ち出しが大きくなるケースもあるため、「そのまま買取に出した場合の金額」と「解体して国庫帰属を申請した場合の総費用」を並べて比較してから判断することをおすすめします。空き家買取であれば、家財が残ったまま・古家付きのままでも査定を依頼できる業者があり、まずは複数社の概算金額を確認したうえで、相続放棄や国庫帰属と手取りベースで比較する進め方が現実的です。実家全体の売却を検討している場合は実家の売却の記事もあわせてご覧ください。

ケース別シミュレーション｜自分の場合はどれに当てはまるか

実際の相談でよくある4つのパターンをもとに、判断の考え方を整理します。ご自身の状況に近いケースを参考にしてください。

ケースA：山間部の実家で、そもそも買い手がつきそうにない

接道がない、過疎地域で人口の流出が続いている、建物の傷みが激しいなど、市場での売却がほぼ見込めない場合は、相続放棄を軸に検討することになります。ただし相続財産が空き家しかない場合でも、占有していれば保存義務が残り、相続財産清算人の選任には予納金がかかる点は先述のとおりです。他の相続財産（預貯金など）で予納金を賄えるかどうか、そもそも占有の実態があるかどうかを整理したうえで、司法書士に相談してから手続きを進めてください。

ケースB：古いが立地は悪くなく、解体すれば売れそうな場合

建物自体に資産価値はなくても、土地の立地条件が悪くない場合は、更地にして売却する、あるいは古家付きのまま買取に出すという選択肢が現実的です。例えば神奈川県のように住宅需要が一定ある地域では、老朽化した古家でも土地値での買取が成立することがあります（神奈川県の空き家買取の相場感もあわせてご確認ください）。相続放棄をして手放すより、解体費用や片付け費用を差し引いても手元にお金が残る可能性がある場合は、売却ルートを優先して検討する価値があります。

ケースC：相続人が複数いて、放棄するかどうか意見が割れている

きょうだいなど相続人が複数いる場合、全員が同時に相続放棄をしなければ、放棄しなかった人がそのまま空き家を相続することになります。一部の相続人だけが放棄しても問題は解決しないため、まず相続人全員で「売却する」「全員で放棄する」「誰か一人が相続して管理・売却を担う」のいずれかの方針を早めにすり合わせることが重要です。方針が決まらないまま3ヶ月の熟慮期間が過ぎてしまうと、結果的に単純承認とみなされてしまうため、話し合いと並行して家庭裁判所への期間伸長の申立ても選択肢に入れておくとよいでしょう。

ケースD：すでに自治体から空き家に関する通知が届いている

「管理不全空家」や「特定空家」に関する助言・指導の通知がすでに届いている場合は、相続放棄をするかどうかにかかわらず、対応を急ぐ必要があります。相続放棄が完了する前でも、占有者としての保存義務は残るため、通知を放置すると勧告・命令・行政代執行へと進むおそれがあります。まずは自治体の空家対策担当窓口に現在の相続状況を伝えたうえで、司法書士に相談し、相続放棄と並行してどこまでの管理（草刈り、簡易な補修など）が必要かを確認してください。

片付けてから売る？そのまま買取？手取りで比較する考え方

相続放棄以外の道を選ぶ場合、次に悩むのが「家財を片付けてから売るか、家財が残ったまま引き取ってもらうか」という点です。判断基準はシンプルで、片付け費用を差し引いた「手取り額」で比較することに尽きます。仲介で高く売れる見込みがあっても、片付け・清掃・場合によっては解体まで含めた費用が大きければ、家財が残ったまま買取に出したほうが結果的に手取りが多くなることもあります。逆に、片付けをして室内をきれいにすることで買主の印象が良くなり、仲介での成約価格が上がるケースもあります。

この判断を自分たちだけで見積もるのは難しいため、まずは片付け前の状態で空き家買取の概算金額を確認し、並行して片付けにかかる費用感を把握しておくと比較がしやすくなります。遺品や家財の片付けについては、量が多い場合や仕分けに時間がかけられない場合、実家じまい代行や遺品整理のサービスを利用して、仕分け・搬出・供養までをまとめて依頼する方法もあります。片付け費用を売却代金や買取金額から差し引ける場合もあるため、見積もり段階で「片付けと売却（買取）をセットで進めたい」と伝えると、費用面の調整がしやすくなります。

相続登記の義務化との関係にも注意する

相続放棄をせず空き家を相続する場合、もう一つ見落とせないのが相続登記の義務化です。法務局の案内によると、2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から原則3年以内に相続登記を申請しなければなりません。正当な理由なくこれを怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。2024年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となり、施行日前に相続を知っていた場合の申請期限は2027年3月31日です。期限までに遺産分割の話し合いがまとまらない場合は、簡易な「相続人申告登記」という制度を使うことで、ひとまず過料を避けられる仕組みも用意されています。相続放棄をするかどうかを検討している間も、この期限は動いている点に注意してください。「相続放棄をするか、相続して売却するかまだ決めていない」という状態のまま3年が経過してしまうと、相続登記の義務違反という別の問題が発生することにもなりかねません。財産調査や相続人間の話し合いに時間がかかりそうな場合は、早めに相続人申告登記だけでも済ませておき、過料のリスクを避けながら空き家の扱いをじっくり検討するという進め方も選択肢に入れておくとよいでしょう。相続登記そのものの費用や自分で行う方法については、当事務局の相続登記の費用と自分でやる方法の記事もあわせてご覧ください。

空き家はなぜ増えているのか｜総務省の統計から見る背景

相続した空き家の扱いに悩んでいるのは、決して特別なことではありません。総務省が公表した令和5年（2023年）住宅・土地統計調査の確定値によると、全国の空き家数は900万2千戸と過去最多を更新し、総住宅数に占める空き家率も13.8%と過去最高になりました。2018年の調査（848万9千戸・空き家率13.6%）と比べても51万3千戸増えており、住宅の総数が増え続けている一方で、空き家の増加ペースがそれを上回っている状況がうかがえます。実家を相続しても住む予定がなく、かといって手放す決断もつかないまま放置される家が全国的に積み上がっていることが、統計の数字からも見て取れます。相続放棄や国庫帰属といった「手放す制度」が近年整備されてきた背景にも、こうした空き家の増加傾向があります。だからこそ、「決めるのを先延ばしにする」こと自体が、管理義務や税負担の面でリスクになり得るという点を意識しておく必要があります。国も対策を強化しており、2023年の空家法改正では、空き家の管理や活用を担う民間団体を市町村が指定する「空家等管理活用支援法人」の制度も新設されました。自治体によっては、空き家の相談窓口や補助金制度を通じて、解体費用や活用方法についての情報提供を受けられる場合もあるため、放置する前に一度、実家がある市区町村の空家対策担当窓口に問い合わせてみるのも一つの方法です。

実務チェックリスト｜相続放棄と空き家の判断に必要な確認項目

相続放棄をするかどうかを判断する前に、確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、家族での話し合いの際にご活用ください。

このうち特につまずきやすいのが「空き家・家財の処分の可否」です。相続放棄をするかどうか決まっていない段階で片付けや売却を先に進めてしまうと、後から相続放棄そのものができなくなるおそれがあります。判断が固まるまでは、家にも家財にも手をつけないことを徹底してください。

よくある質問

まとめ

空き家の相続放棄と管理義務について、要点を振り返ります。

• 相続放棄をしても、占有していた空き家には民法940条1項の保存義務が残る
• 完全に義務を外すには相続財産清算人の選任が必要で、予納金は数十万〜100万円程度が目安
• 放置すると改正空家法の「管理不全空家」「特定空家」に指定され、固定資産税の軽減が外れるおそれがある
• 相続放棄の熟慮期間は原則3ヶ月。判断前に家財の処分・売却をすると単純承認とみなされ得る
• 売却できる見込みがあるなら、片付け前の買取査定と仲介の相場を先に確認してから相続放棄と比較する
• 相続する場合は、相続登記の義務化（取得を知った日から3年以内、過料10万円以下）にも注意する

相続放棄は一度手続きが完了すると原則として撤回できません。空き家をそのまま放棄すべきか、片付けて売却すべきかは、資産価値・負債の有無・相続人の状況によって大きく変わります。判断に迷う場合は、当事務局の提携司法書士や宅建業者への相談を通じて、法律面と売却面の両方から検討することをおすすめします。一人で抱え込まず、まずは現状を整理して相談するところから始めてみてください。