別荘・リゾートマンションの処分方法｜売却・買取・相続放棄の比較と税金の注意点

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

別荘・リゾートマンションはなぜ処分が難しいのか

親から相続した、あるいは自分自身がバブル期以降に購入した別荘やリゾートマンションを「そろそろ手放したい」と考える方が増えています。総務省の住宅・土地統計調査では、別荘などの「二次的住宅」は空き家全体とは別区分で集計されており、通常の空き家に比べて利用頻度が低く、遠方にあるケースが多いという特徴があります。この利用実態の違いが、処分の難しさに直結しています。

通常の実家であれば、地元の不動産会社や買取業者に相談すればある程度スムーズに話が進みます。しかし別荘やリゾートマンションは、（1）現地まで距離があり内見・片付けの立ち会いが負担になる、（2）管理組合や別荘地の管理会社への管理費・修繕積立金・共益費が売却後も未払いのまま残っていることがある、（3）バブル期の相場と現在の相場の差が大きく「思ったより安い」という心理的抵抗がある、（4）建物の老朽化や設備の陳腐化で買主が見つかりにくい、という4つの要因が重なりやすいためです。まずは自分の物件がどのパターンに近いかを整理することが、処分方法を選ぶ最初の一歩になります。

放置を続けると発生するコスト

使っていない別荘やリゾートマンションであっても、所有している限り固定資産税・都市計画税、管理組合費や別荘地の管理費、火災保険料といった維持費は毎年発生し続けます。加えて、建物の老朽化が進んで管理不全空き家や特定空家に該当すると判断されると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が最大6倍になることもあります（国土交通省・空家等対策特別措置法の改正、2023年12月13日施行）。「使っていないから税金もかからないだろう」という思い込みは、実際の課税額とずれていることが多い点に注意が必要です。

別荘・リゾートマンションの処分方法6つ【比較表】

処分の選択肢は、大きく分けて6つあります。それぞれメリットと向いているケースが異なるため、まずは全体像を比較表で確認してください。

この中で、多くの方が最初に検討するのは「仲介で売却する」か「買取に出す」かの二択です。次の章から、それぞれの進め方と注意点を詳しく解説します。

仲介で売却する場合の進め方と注意点

仲介での売却は、不動産会社に買主を探してもらい、成約すれば仲介手数料を支払う一般的な方法です。買取に比べて高値がつく可能性がある一方、別荘・リゾートマンションの仲介には固有の注意点があります。

• 地元の相場に詳しい会社を選ぶ——別荘地は同じ都道府県内でもエリアによって需要差が大きいため、全国展開の大手だけでなく、現地の事情に詳しい地場の不動産会社もあわせて査定を依頼すると、相場観のずれを防げます。
• 管理費・修繕積立金の滞納がないか確認する——リゾートマンションや管理付き別荘地では、管理費の滞納があると買主に引き継がれる場合があり、売却の障害になります。売却の判断をする前に、管理組合や管理会社に滞納の有無を確認しておくことをおすすめします。
• 内見・片付けの立ち会いが必要になる——仲介では現況のままでは売りにくい場合、事前の片付けやハウスクリーニングを求められることがあります。遠方に住んでいて頻繁に通えない場合は、負担が大きくなる点を踏まえて判断してください。

仲介での売却は、時間をかけられる、あるいは築年数が浅く人気エリアにあるなど、買主が見つかりやすい条件がそろっている場合に向いています。逆に、老朽化が進んでいる、遠方で通えない、早く手放したいといった事情があるなら、次に説明する買取のほうが現実的な選択肢になります。

買取で手放す場合の進め方と注意点

買取は、不動産買取業者が直接物件を買い取る方法です。買主を探す期間がないため、仲介に比べて短期間で現金化できるのが最大の特徴です。片付けを終えていない状態でも、残置物ごと現況のまま査定を受けられる業者もあります。

買取が向いているケース

建物の老朽化が進んでいる、設備が古く買主から敬遠されやすい、遠方に住んでいて現地に頻繁に通えない、相続人が複数いて早期に現金化して分けたい、といった事情がある場合は、買取のほうが現実的な選択肢になります。片付けにかかる時間や交通費、心理的な負担を考えると、査定額が仲介予想額よりやや低くても、トータルでは買取のほうが手取りで有利になることも少なくありません。判断の際は、片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すかを、実際の見積もり額で比較することが大切です。

買取業者を選ぶときの確認点

別荘・リゾートマンションの買取実績がある業者かどうか、査定額の根拠を説明してくれるか、契約前に管理費や税金の精算方法を明確にしてくれるかを確認してください。宅地建物取引業の免許番号や、口コミ・実績の有無も判断材料になります。安心実家じまいでは提携の宅建業者と連携し、査定・契約は宅建業者が、現地の片付けや残置物処分は当事務局が担当する形で対応しています。

買取・仲介・有料引き取りの3択比較

「結局どれを選べばいいか分からない」という声を多く受けるため、代表的な3つの選択肢を1つの表にまとめました。印刷してご家族との話し合いにご活用ください。

この3択で判断に迷う場合は、まず現況のままで買取査定を取り、金額と条件を確認したうえで、仲介での売却見込み額と比較する進め方が現実的です。空き家買取と実家の売却は、いずれも当事務局が窓口となり、提携の宅建業者による査定・仲介・買取を仲介する形でご相談いただけます。

管理会社への引き取り依頼・無償譲渡・相続放棄という選択肢

売却がほぼ見込めない別荘地や、そもそも買い手がつかないエリアの物件については、売却以外の方法も検討対象になります。

別荘地デベロッパー・管理会社への引き取り依頼

分譲別荘地の場合、管理会社やデベロッパーが区画の引き取りに応じてくれることがあります。無償、あるいは名義変更費用程度の負担で引き取ってもらえるケースもあれば、逆に引き取り費用を求められるケースもあり、対応は会社ごとに異なります。まずは管理会社に直接問い合わせて、引き取りの可否と条件を確認するのが最初のステップです。

親族・知人への無償譲渡

継続して利用したい親族や知人がいる場合は、無償または名目上の対価で譲渡する方法もあります。ただし、時価と大きくかけ離れた金額で譲渡すると贈与とみなされ、贈与税の対象になる可能性がある点には注意してください。譲渡先が決まっている場合でも、司法書士に相談したうえで名義変更の手続きを進めることをおすすめします。

相続放棄という選択肢

まだ相続手続きが済んでいない段階であれば、別荘を含む相続財産全体を放棄する「相続放棄」も選択肢に入ります。ただし相続放棄は、別荘だけを選んで放棄することはできず、預貯金や他の不動産も含めた相続財産全体を放棄することになります。また、相続放棄をした後も、次の相続人が管理を始めるまでの間は一定の管理責任が残る場合があるため、放棄すればすぐに一切の負担がなくなるわけではありません。相続放棄を検討している場合は、期限（自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内）があるため、早めに司法書士や弁護士へ相談してください。

相続土地国庫帰属制度は使えるか

相続や遺贈によって取得した土地を国庫に帰属させる「相続土地国庫帰属制度」は、建物が残っている土地には利用できません。別荘の建物を解体して更地にしたうえで、担保権が設定されていない、境界が明確であるといった一連の要件を満たす必要があり、加えて10年分の土地管理費用に相当する負担金の納付が必要です。審査のハードルは高く、必ず利用できる制度ではないため、解体費用や負担金と、買取・引き取りでの手取りを比較したうえで判断することをおすすめします。

別荘・リゾートマンションにかかる税金

税金の扱いは、通常のマイホームや実家とは異なる部分があるため、思い込みで判断せず一つずつ確認してください。金額や適用可否は個々の事情によって変わるため、最終判断は税理士・税務署への確認をおすすめします。

固定資産税・都市計画税と「6倍」のリスク

別荘やリゾートマンションであっても、所有している限り固定資産税・都市計画税は毎年課税されます。建物の管理状態が悪化し、自治体から「管理不全空き家」や「特定空家」に指定されて勧告を受けると、住宅用地に対する固定資産税の軽減特例（200平方メートル以下の部分は課税標準額が6分の1）が外れ、実質的に税額が最大6倍になることがあります（国土交通省・空家等対策特別措置法の改正、2023年12月13日施行）。別荘は使用頻度が低く老朽化に気づきにくいため、この点は特に注意が必要です。

譲渡所得税と3,000万円特別控除は使えない

マイホームを売却したときに使える「居住用財産の3,000万円特別控除」（国税庁タックスアンサーNo.3302）は、主として趣味・娯楽・保養のために所有する家屋には適用されません。別荘・リゾートマンションはこの「主として保養のための家屋」に該当するため、原則としてこの特例の対象外です。同様に、相続空き家を売ったときの3,000万円特別控除（国税庁タックスアンサーNo.3306）も、被相続人が主として居住していた家屋であることが要件のため、被相続人が実際に住んでいた自宅ではなく保養目的で所有していた別荘には、通常適用されません。この2つの特例が使えない前提で、譲渡所得税（所有期間5年超なら所得税15%＋住民税5%、5年以下なら所得税30%＋住民税9%が基本）を見込んでおく必要があります。

相続税の「取得費加算の特例」は使える可能性がある

一方で見落とされがちなのが、相続税の申告期限の翌日から3年以内に、相続した別荘・リゾートマンションを譲渡した場合に使える「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（取得費加算の特例、国税庁タックスアンサーNo.3267）です。この特例は居住用財産に限定されておらず、相続税を納めた人が要件を満たす期間内に売却すれば、納めた相続税額の一部を取得費に加算でき、譲渡所得税の負担を軽くできる可能性があります。3,000万円控除が使えない別荘・リゾートマンションの売却では、この特例が使えるかどうかが手取り額に大きく影響するため、相続税の申告期限と売却時期の管理が重要になります。適用の可否や金額の計算は個々の状況で変わるため、税理士に確認してください。

相続登記の義務化と別荘の名義

2024年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが義務付けられています（法務局）。正当な理由なく登記を怠ると、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。別荘・リゾートマンションは名義変更を後回しにされやすい財産の代表格で、名義が先代のままになっているケースも少なくありません。売却・買取・引き取り・無償譲渡のいずれの方法を選ぶ場合も、名義が現在の所有者になっていなければ手続きを進められないため、処分方法を検討する前に、まず登記名義の確認から始めることをおすすめします。相続人が複数いる場合や、数次相続で名義人が把握しづらくなっている場合は、司法書士に戸籍の収集から依頼すると確実です。

ケース別に見る処分の進め方

実際の状況は家庭ごとに異なります。よくある4つのパターンに分けて、進め方の考え方を整理します。

ケースA：人気エリアの築浅リゾートマンションを相続した場合

長野県の軽井沢、静岡県の熱海・伊豆など、一定の需要が見込めるエリアで築年数が浅い場合は、仲介での売却も現実的な選択肢です。管理費・修繕積立金の滞納がないかを確認したうえで、複数の不動産会社に査定を依頼し、買取予想額と比較してから判断することをおすすめします。エリアによって需要差が大きいため、長野県の空き家買取や静岡県の空き家買取のように、現地の相場に詳しい窓口に問い合わせる方法もあります。

ケースB：老朽化した別荘地の物件で、片付けの時間が取れない場合

建物が古く、遠方に住んでいて片付けに通う時間もない場合は、現況のまま買取査定を受けるのが現実的です。残置物の処分を含めて対応してもらえる業者に相談すると、片付けと売却を別々に進めるより手間を減らせます。当事務局のような、片付けと買取窓口をまとめて相談できるサービスを利用する方法もあります。

ケースC：売却相場がほぼつかない分譲別荘地の場合

過疎化が進んだ別荘地や、そもそも取引事例がほとんどないエリアでは、仲介・買取のいずれも成立しにくいことがあります。この場合は、管理会社・デベロッパーへの引き取り依頼、親族・知人への無償譲渡、建物解体後の相続土地国庫帰属制度の利用可否を、優先順位をつけて確認していく進め方が現実的です。

ケースD：相続人が複数で、別荘の扱いについて意見が分かれている場合

「使いたい人」と「手放したい人」で意見が分かれる場合は、遺産分割協議の中で、代償分割（一部の相続人が取得し、他の相続人に金銭で調整する）や、共有のまま売却して代金を分割する方法などを検討します。共有名義のまま長期間放置すると、後の売却時に共有者全員の同意が必要になり、さらに手続きが複雑になるため、方針が固まったら早めに相続登記と名義の整理を進めることをおすすめします。

処分を始める前の実務チェックリスト

別荘・リゾートマンションの処分に着手する前に、確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、ご家族との話し合いや業者への相談前の確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特に見落とされやすいのが「相続税申告期限の確認」と「管理費・修繕積立金の滞納有無」です。この2つを後回しにすると、使えるはずだった税金の特例を逃したり、売却直前になって滞納金の精算でトラブルになったりすることがあります。着手前の段階で確認しておくと、後々の負担を減らせます。

片付けから買取・仲介までをまとめて進める方法

別荘・リゾートマンションの処分では、片付け（残置物の処分）と、売却・買取の手続きを別々の業者に依頼すると、やり取りの窓口が増えて負担が大きくなりがちです。安心実家じまいでは、現地の片付け・残置物処分・供養が必要な仏具などの対応を当事務局が担当し、売却・買取・仲介そのものは提携の宅建業者が担当する形で、窓口を一本化してご相談いただけます。当事務局自体は宅地建物取引業者ではないため、物件の売買契約や重要事項説明は提携の宅建業者が行い、当事務局はお客様と業者の間の窓口、および現地の片付けを担当する立場です。

遠方にお住まいで現地に立ち会えない場合も、鍵をお預かりして片付けの進行状況を写真でご報告する対応が可能です。まずは物件の写真と、分かる範囲の管理費・固定資産税の情報を送っていただくところから、概算のお見積もりをお出ししています。実家全体の売却を含めて検討されている場合は実家の売却、片付け・残置物処分を専門にご相談されたい場合は実家じまい代行または遺品整理のページもあわせてご覧ください。

よくある質問

まとめ

別荘・リゾートマンションの処分は、通常の実家の売却とは異なる注意点がいくつもあります。要点を振り返ります。

• 処分方法は仲介・買取・管理会社への引き取り・無償譲渡・相続放棄・相続土地国庫帰属制度の6系統。まずは自分の物件がどれに向くかを見極める
• 判断は「片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すか、手取りで比べる」が基本の軸
• マイホームの3,000万円特別控除・相続空き家の3,000万円特別控除は、原則として別荘・リゾートマンションには使えない
• 一方で、相続税申告期限から3年以内の売却なら「取得費加算の特例」が使える可能性がある。期限の管理が重要
• 放置すると固定資産税が最大6倍になるリスクがあるため、早めの判断が負担を減らす
• 相続登記が済んでいなければ、まず名義の確認から。2024年4月からの義務化で期限の管理も必要

別荘やリゾートマンションに正解の手放し方はありません。エリアの需要、建物の状態、相続人の意向、税金の期限など、複数の要素をあわせて判断することになります。金額や税務上の判断に迷う場合は、一人で抱え込まず、司法書士や税理士など専門家に相談してください。実家全体の処分方法については空き家買取のページもあわせてご覧ください。