未登記建物の売却は可能？方法・登記費用・買取と仲介の比較【一次情報】

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

未登記建物とは？なぜ登記されていないのか

未登記建物とは、法務局の登記簿に建物の情報が登録されていない建物のことです。不動産の登記には大きく分けて「表題登記」（建物の所在・種類・構造・床面積などを記録する登記）と「権利部の登記（所有権保存登記・相続登記など）」（誰が所有者かを記録する登記）があります。このどちらか、あるいは両方が行われていない状態が未登記です。

建物を新築した場合、不動産登記法第47条により、所有権を取得した日から1か月以内に表題登記を申請する義務があります。つまり未登記建物は、本来であれば違法な状態が放置されているケースがほとんどです。実家じまいの相談でよく見られる未登記のパターンは、次の3つに分けられます。

なお、法務省の説明によると、2024年4月1日に施行された相続登記の申請義務化は「土地・建物の相続による名義変更」を対象とするもので、そもそも表題登記がされていない未登記家屋そのものは、この義務化の直接の対象には含まれません（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。ただし、建物を新築・増改築した際の表題登記義務は不動産登記法上もともと存在しており、これを怠ると10万円以下の過料の対象になり得る点は変わりません。

未登記建物は売却できる？法律上の可否と現実

結論から言うと、未登記建物の売却は法律上は可能です。売買契約は当事者の合意で成立するため、登記の有無は契約の有効性そのものを左右しません。実際に「未登記のまま」で取引されるケースも存在します。

ただし、現実には次の理由から、未登記のままでは買い手がつきにくいのが実情です。

• 買主が住宅ローンを組めない——金融機関は原則として、抵当権を設定できる登記済みの不動産にしか融資しません。未登記のままでは住宅ローンの審査対象外となり、現金一括で買える買主に限定されます。
• 買主が所有権を第三者に対抗できない——登記には「対抗要件」としての役割があり、未登記のままでは、万一第三者が先に登記を備えてしまった場合に、買主が自分の所有権を主張できなくなるリスクがあります。
• 金融機関・自治体の手続きで支障が出る——固定資産税の課税台帳の名義変更や、将来の建て替え申請などで、登記記録との整合性を求められる場面があります。

これらの理由から、仲介による一般の個人向け売却では、未登記のままだと候補となる買主が大きく絞られ、価格交渉でも不利になりがちです。一方で、訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、未登記のまま現金で買い取る取り扱いをしていることもあります。「誰に売るか」によって、登記が必須かどうかが変わってくる点を押さえておきましょう。

未登記建物を売却する4つの方法【比較表】

未登記建物の売却方法は、主に次の4つに整理できます。それぞれメリット・デメリットが異なるため、手元の資金・時間の余裕・急ぎ度に応じて選びます。

① 登記してから仲介で売却する

土地家屋調査士に表題登記を、司法書士に所有権保存登記（または相続登記）を依頼し、登記を済ませたうえで不動産会社の仲介で売却する方法です。買主の選択肢が広がり、住宅ローンを使える一般の個人にも販売できるため、最も高値が期待できます。ただし登記完了までに数週間〜数か月かかり、その間の固定資産税や管理の手間も発生します。

② 特約を付けて未登記のまま仲介で売却する

「引渡し後、買主の負担と責任において登記を行う」といった特約を売買契約書に盛り込み、未登記のまま売却する方法です。買主側にとっては表題登記・保存登記の手間と費用が上乗せされるため、現金買主に限られ、価格交渉でも下がりやすい傾向があります。

③ 建物を解体して土地として売却する

建物が老朽化していて再利用の見込みが薄い場合は、解体して更地にし、土地のみを売却する方法も選択肢になります。建物がなくなれば未登記かどうかは問題にならず、買主も見つかりやすくなります。ただし解体費用（木造30坪程度で100万〜150万円が目安）がかかるうえ、更地にすると固定資産税の住宅用地特例が外れ、翌年から税額が上がる点に注意が必要です。

④ 専門の買取業者に未登記のまま売却する

訳あり物件・空き家を専門に扱う買取業者であれば、未登記のまま、現況のまま買い取る取り扱いをしていることがあります。登記費用や解体費用を売主が負担する必要がなく、最短数週間で現金化できる点が最大のメリットです。一方で、買取業者は再販や修繕のコストを見込んで査定するため、仲介での売却額より2〜4割ほど低くなる傾向があります。「片付けてから売るか、そのまま買取か」を手取りベースで比較する視点が欠かせません。片付けと買取をあわせて相談したい場合は空き家買取、実家全体の片付けから任せたい場合は実家じまい代行で窓口をご案内しています。

登記は自分でできる？本人申請とプロ依頼の違い

登記は、必要書類さえ揃えば所有者本人が法務局に申請することも制度上は可能です。ただし表題登記は、建物の位置・形状を示す「建物図面」「各階平面図」の作成が求められ、測量の知識がないと自作は難しいのが実情です。所有権保存登記・相続登記も、戸籍の読み解きや遺産分割協議書の記載不備があると、法務局から補正を求められ、手続きが長引く原因になります。

売却を急いでいる場合や、相続人が複数いて書類収集が煩雑になりそうな場合は、多少費用がかかってもプロに依頼したほうが、結果的にトータルの時間と手間を抑えられることが多いというのが実務上の実感です。

未登記建物の登記手続き｜必要書類・費用・依頼先

売却前に登記を済ませる場合、手続きは大きく2段階に分かれます。表題登記は土地家屋調査士、権利部の登記（所有権保存登記・相続登記）は司法書士が専門家です。

建築確認済証や検査済証が見つからない、あるいはそもそも確認申請をしていない違法建築のケースでは、表題登記の手続きが複雑になり、費用も上振れしやすくなります。「登記費用が売却額の上昇分を上回りそうかどうか」は、着手前に土地家屋調査士・司法書士へ概算を確認しておくと判断しやすくなります。

相続が絡む場合は相続登記も同時に必要

未登記の建物を相続した場合、表題登記（建物の物理的な情報の登記）に加えて、所有者を記録する保存登記または相続登記も必要です。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議書の作成や戸籍の収集に時間がかかることがあります。2024年4月1日以降に発生した相続については、土地・建物の名義変更（相続登記）が義務化され、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象となり得ます（法務局「相続登記が義務化されました」）。未登記家屋そのものはこの義務化の直接対象ではありませんが、登記済みの建物と同じ敷地にある土地の相続登記は義務化の対象になるため、あわせて確認しておくと安心です。

未登記のまま放置するとどうなるか｜管理不全空き家と固定資産税

「登記も売却も面倒だから、とりあえず放置しておく」という判断は、税負担の面でリスクを伴います。国土交通省は空家法の改正（令和5年12月施行）により、「管理不全空家等」という区分を新設しました。適切な管理がされておらず、そのまま放置すると特定空家になるおそれがある空き家に対し、自治体が指導・勧告を行える制度です。

管理不全空家等として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（住宅用地に対する課税標準の減額措置）が解除され、土地の固定資産税が実質的に3〜6倍程度に増える可能性があります（国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」）。未登記かどうかにかかわらず適用される制度ですが、未登記の建物は所有者の把握や管理責任の所在が曖昧になりやすく、結果として自治体の指導対象になりやすい傾向があります。「登記も片付けも先送りにする」ことが、かえって税負担を増やす結果につながりかねない点は押さえておきたいポイントです。

ケース別シミュレーション｜自分の場合はどう判断するか

ケースA：築40年以上、老朽化が激しく住める状態ではない

建物の資産価値がほぼなく、登記費用をかけても売却額の上昇が見込みにくいケースです。解体して更地で売る、または未登記のまま買取業者に相談する方法が現実的です。解体費用と買取額を天秤にかけ、手取りで比較することをおすすめします。

ケースB：立地が良く、登記すれば十分に売れそうな家

駅近・生活利便性が高いなど、登記済みにすれば一般の個人にも売りやすい立地であれば、表題登記・保存登記の費用（合計20万〜30万円程度が目安）をかけてでも登記してから仲介で売却したほうが、手取りが多くなるケースが少なくありません。

ケースC：相続人が複数いて話がまとまっていない

未登記に加えて相続登記も済んでいない場合、まず遺産分割協議を行い、相続人全員の合意を得たうえで登記に進む必要があります。協議が長引きそうな場合は、いったん片付けと現況調査だけ先に進め、登記・売却は合意ができてから着手する進め方もあります。

ケースD：とにかく早く現金化したい・遠方に住んでいて動けない

登記の手続きや現地対応に時間を割けない場合は、未登記のまま買取業者に相談するのが最短ルートです。当事務局は宅建業者ではないため、提携の宅建業者が買取・仲介の窓口となり、当事務局は室内の片付けや立ち会いの窓口を担当する形でご案内しています。

買取・仲介・有料引き取りの3択比較

未登記建物に限らず、実家の売却先を検討する際は「買取」「仲介」「有料引き取り」の3つの選択肢を、手取り額とスピードの両面で比較すると判断しやすくなります。

国土交通省の調査でも、買い手がつかない空き家について、所有者が費用を負担して引き取ってもらう「有料引き取り」の枠組みが整理されており、未登記のまま長期間売れない物件では検討されることがあります（詳しくは空き家の有料引き取りの記事もご参照ください）。ただし多くのケースでは、まず買取または仲介での売却可能性を検討し、それでも難しい場合の最終手段として位置づけるのが現実的です。

県をまたいで相続した実家が未登記だった場合

実家が遠方にあり、相続人自身は都市部に住んでいるケースでは、そもそも建物が未登記かどうかの確認すら後回しになりがちです。まずは登記情報提供サービス（法務局が運営）で、対象不動産の登記記録が存在するかをオンラインで確認できます。記録が見つからない、または「表題部のみで所有権部が空欄」といった場合は未登記の可能性が高く、現地の土地家屋調査士・司法書士に依頼するのが基本ルートです。神奈川県の実家を例にすると、片付けから買取までの相談は神奈川県の空き家買取で地域の相場や進め方を確認できます。他の地域についても同様に、まず現況確認から着手することをおすすめします。

片付けから売却まで、窓口を一つにまとめる方法

未登記建物の売却では、①室内の片付け・家財処分、②建物調査・登記、③買取または仲介での売却、という3つの工程が発生します。それぞれ別の業者に依頼すると、日程調整や情報共有の手間が増えがちです。安心実家じまいでは、片付けのご相談を承る中で、登記が必要な場合は提携の土地家屋調査士・司法書士を、売却・買取は提携の宅建業者をご紹介し、窓口を一本化する形でご案内しています。遠方にお住まいで現地に頻繁に来られない場合も、鍵をお預かりして進める方法があります。家財の片付けから遺品整理まで含めてご相談されたい場合は遺品整理サービスもあわせてご覧ください。実家全体の進め方に迷う場合は実家の売却の記事で、税金や手続きの全体像を確認できます。

よくある質問

まとめ

未登記建物の売却は法律上可能ですが、住宅ローンが使えない・所有権の対抗要件がないといった理由から、登記済みの建物より買い手が限られます。判断の軸を整理すると、次のとおりです。

• 時間と予算に余裕があるなら、登記してから仲介で売るのが最も高値を狙いやすい
• 急ぎ・登記費用をかけたくないなら、未登記のまま買取業者へ相談するのが現実的
• 建物の老朽化が激しい場合は、解体して土地として売る選択肢も検討する
• 表題登記は土地家屋調査士、保存登記・相続登記は司法書士が専門家
• 放置すると管理不全空き家に認定され、固定資産税の住宅用地特例が解除されるリスクがある（国土交通省）
• 空き家の3,000万円特別控除など税制の適用可否は、必ず税理士・税務署に個別確認する

「片付けてから売るか、そのまま買取か」は、登記費用・解体費用と売却額の差を手取りベースで比較することで判断しやすくなります。一人で抱え込まず、まずは現況を伝えたうえで、片付け・登記・売却の3つを窓口一つで相談してみてください。判断に迷う場合は実家の売却の記事もあわせてご覧いただくか、司法書士・土地家屋調査士など専門家への相談をおすすめします。