古い抵当権の抹消｜完済済みで書類がない場合の空き家売却の進め方

最終更新日：2026年10月8日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

古い抵当権が実家の登記簿に残っている理由

親の家を売却しようとして登記簿（登記事項証明書）を取得したら、何十年も前の住宅ローンの抵当権がそのまま残っていた、という相談は実家じまいの現場でよくあります。結論からいうと、これは異常事態ではありません。住宅ローンを完済すると、金融機関から「抵当権抹消に必要な書類」が送られてきますが、この書類を使って法務局に抹消登記を申請するのは、金融機関ではなく所有者自身です。多くの人がこの手続きの存在を知らないまま、あるいは「完済したから終わった」と思い込んで書類を引き出しの奥にしまい込み、そのまま何十年も放置してしまいます。

抵当権抹消登記には申請期限がなく、放置していても特段の罰則はありません。そのため、昭和〜平成初期に完済した住宅ローンの抵当権が、令和になった今でも登記簿上に残っている実家は少なくありません。所有者本人が存命であれば本人が手続きすればよいのですが、相続が発生して子ども世代が実家を売ろうとした段階で初めて気づくケースが大半です。この場合、抵当権の抹消と相続登記（名義変更）を同時に進める必要があります。実家の整理を始めてから初めて登記簿を取得し、見覚えのない抵当権の記載に驚く、という流れは実家じまいの相談でとても多いパターンのひとつです。

抵当権が残っていると売却できないのか

抵当権が登記簿に残っている状態のままでは、買主は安心して購入できません。万が一その抵当権が実行されれば、所有権を失うリスクがあるためです。そのため実務上は、売買契約の決済（引き渡し）と同時に、抵当権抹消登記と所有権移転登記（買主への名義変更）をまとめて行うのが一般的な流れです。つまり「抵当権を抹消してからでないと売れない」のではなく、「売却の決済日に合わせて抹消する」ことがほとんどで、買取でも仲介でも対応している司法書士がいれば進められます。完済が確認できる限り、古い抵当権そのものが売却の障害になることはまずありません。

まず確認すること：登記簿謄本で抵当権の状態を見る

行動の前に、実家の登記簿（登記事項証明書）を取得して現状を確認します。法務局の窓口・郵送・オンライン（登記情報提供サービス）のいずれでも取得でき、窓口交付の場合は1通600円です（法務局）。登記簿の「権利部（乙区）」に抵当権の設定・抹消の記録が時系列で残っています。「抵当権設定」の記載があり、その下に「抵当権抹消」の記載がなければ、その抵当権はまだ残っている状態です。あわせて「権利部（甲区）」で所有者が誰になっているか（親の名義のままか、すでに相続登記済みか）も確認してください。

権利証・登記識別情報が見つからない場合

登記簿を確認したら、次に自宅の書類を探します。ローン完済時に金融機関から送られてきた一式の中に、法務局発行の「登記済証（権利証）」または「登記識別情報通知」が含まれているはずですが、実家の整理が進んでいない場合、この書類が見つからないことが多くあります。見つからなくても、後述するとおり抹消登記自体は可能ですので、まずは探す時間を区切り、見つからなければ次の手順に進んで構いません。

登記簿謄本（登記事項証明書）の取得方法と費用

登記簿は誰でも取得できます。取得方法は3つあり、費用はいずれも低額です。

売買契約や相続の手続きに正式に使う場合は、法務局発行の「登記事項証明書」（窓口・郵送請求）が必要になります。まずは内容を確認するだけであれば、オンラインの登記情報提供サービスで確認し、必要になった段階で正式な証明書を取得する、という順番でも構いません。本籍地ではなく、不動産を管轄する法務局（実家の住所地を管轄する支局・出張所）宛てに請求する点にも注意してください。

抵当権付きの実家を相続放棄する場合の注意点

古い抵当権が見つかると同時に、実家の相続そのものを放棄すべきか迷う家庭もあります。抵当権が残っている=完済していないという意味ではありませんが、念のため完済の事実を確認する前に、形見分けや家財の処分など、相続財産に手をつけてしまうと、法定単純承認とみなされ、後から相続放棄ができなくなることがあります。抵当権の状態や完済の有無がはっきりしないうちは、実家の片付けや処分には着手せず、まずは登記簿の確認と金融機関への照会を行い、借入が残っていないかを確かめたうえで、相続するか放棄するかを判断してください。判断に迷う場合は、相続放棄の期限（原則、相続の開始を知った時から3か月以内）も踏まえて、早めに司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

完済済みなのに書類がないときの対応【書類別】

抵当権抹消登記には、原則として次の書類が必要です。紛失している場合でも、発行元によって対応方法が異なります。あらかじめ区別しておくと、相談先を間違えずに進められます。

表のとおり、金融機関が発行した書類は再発行できますが、法務局が発行した権利証・登記識別情報だけは再発行の制度自体がありません。多くの人が「権利証がないと登記できない」と思い込んで手続きを止めてしまいますが、法律上はこの状態に対応する代替手続きが用意されています。次の章で具体的に説明します。

完済した金融機関が合併・廃業している場合

昭和〜平成初期に借り入れた住宅ローンの場合、完済した金融機関そのものが、その後の合併や統合で名称が変わっていることがあります。信用金庫・信用組合・地方銀行の統合は珍しくなく、借入時の金融機関名が現存しないケースもあります。この場合でも、業務を引き継いだ現在の金融機関（承継先）に照会すれば、解除証書や委任状の再発行対応をしてもらえるのが一般的です。金融機関名が分からない場合は、登記簿の乙区に記載されている抵当権者の名称をもとに、現在の承継先を調べることから始めてください。地方銀行の統合情報や、信用金庫・信用組合の合併履歴は、各金融機関のウェブサイトや、業界団体の情報で確認できます。

権利証・登記識別情報がないときの抹消方法

登記済証や登記識別情報を紛失している場合、法務局が用意している代替手続きは主に次の二つです。

①事前通知制度（無料・時間がかかる）

司法書士（または本人）が抵当権抹消の登記を申請すると、法務局が登記義務者（今回のケースでは金融機関側）宛てに「この内容で登記してよいか」を確認する通知を本人限定受取郵便で送付します。通知の発送日から2週間以内（海外居住の場合は4週間以内）に、署名・押印して法務局に返送することで本人確認が完了し、登記が実行されます（法務局）。費用はかかりませんが、郵送のやり取りが入るため、売却の決済スケジュールとの調整が必要です。

②資格者代理人による本人確認情報の提供（有料・早い）

司法書士が本人と面談し、運転免許証やマイナンバーカードなどで本人確認を行い、「本人確認情報」という書面を作成して法務局に提出する方法です。費用は司法書士によって異なりますが数万円〜20万円程度が目安とされ、事前通知制度のような郵送の往復がない分、売却の決済日に合わせやすいのが特徴です。売買の決済日が決まっている場合は、こちらを選ぶ司法書士が多くなっています。

いずれの方法でも、「完済している事実」自体は金融機関の解除証書や取引履歴で確認できるため、権利証がないことを理由に抹消そのものが不可能になることはありません。どちらの方法を選ぶかは、売却までの時間的な余裕と費用のバランスで司法書士と相談して決めるのが現実的です。

空き家のまま売る？片付けてから売る？買取・仲介・有料引き取りの比較

抵当権や登記の整理と並行して、必ず出てくるのが「このまま売るか、片付けてから売るか」という判断です。実家が古い空き家の場合、売却方法には大きく3つの選択肢があり、手取り額と手間のどちらを優先するかで最適解が変わります。

この比較表のとおり、片付けの手間をかけずに早く手放したい場合は買取が選びやすく、立地条件が良く時間をかけられるなら仲介で高く売ることも検討できます。どちらが得かは、片付け費用・解体の有無・売却までの保有コスト（固定資産税など）を含めた「手取り額」で比べることが重要です。仲介で売却までに数か月かかる場合、その間も固定資産税や管理の手間が発生します。空き家のまま保有する期間が延びるほど、前述の管理不全空き家に指定されるリスクも上がるため、「高く売れる見込みがどのくらいあるか」と「保有し続けるコスト」を両方見てから選ぶ必要があります。片付けをどこまで自分で行うか迷う場合は、まず仕分けや残置物処分を含めて相談できる遺品整理や実家じまい代行の見積もりを取り、片付け費用を差し引いた手取りで仲介・買取を比較する方法が現実的です。空き家のまま複数社に査定を依頼したい場合は空き家買取の窓口からまとめて相談できます。

相続した空き家の税金：3,000万円特別控除と取得費のポイント

抵当権の整理と同時に押さえておきたいのが、相続した空き家を売るときの税金の特例です。国税庁のタックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」では、一定の要件を満たす場合に譲渡所得から最高3,000万円（令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。主な要件は次のとおりです（国税庁）。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
• 相続開始の直前に被相続人以外の居住者がいなかったこと
• 相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 家屋を解体して敷地を売る、または家屋に耐震改修を行って売ること（いずれかが必要）

抵当権の抹消に手間取って売却が長引くと、この「3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限を超えてしまうリスクがあります。古い抵当権や書類不足に気づいた時点で、早めに司法書士へ相談し、特例の期限内に売却できるスケジュールを組むことが重要です。

取得費が分からないときの「概算取得費5%」ルール

古い実家の場合、購入当時の契約書や代金の記録が残っていないことも多くあります。取得費が分からない、またはわずかしか分からない場合は、国税庁のタックスアンサーNo.3258により、譲渡価額の5%を取得費とみなす「概算取得費の特例」を使うことができます（国税庁）。たとえば売却額が3,000万円であれば、取得費を150万円として譲渡所得を計算できます。この特例は、実際の取得費（購入時の契約書などで分かる金額）と選択制であり、両方を合算して使うことはできません。

抵当権抹消にかかる費用の目安

抵当権抹消登記そのものの費用は、他の不動産手続きに比べて大きな負担ではありません。内訳は次のとおりです。

権利証や登記識別情報が揃っている場合は、登録免許税と司法書士費用を合わせて数万円程度で完了することが多く、売却時の決済費用の一部として組み込まれます。本人確認情報が必要になるケースでは費用が上振れしますが、売却価格に対する割合は小さく、手続きが止まることの方が大きな損失につながるため、費用を惜しんで放置しないことが結果的に得策です。

空き家を放置するリスク：管理不全空き家に指定されると

抵当権や登記の整理に時間がかかり、実家が空き家のまま放置される期間が延びると、別のリスクも生じます。2023年12月13日に施行された改正空家法により、「特定空家」に加えて「管理不全空家等」という区分が新設されました。市区町村から管理不全空家等に指定され、改善の勧告を受けると、翌年度から固定資産税の住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が最大約6倍になります（都市計画税は最大3倍）。いきなり増税されるわけではなく、「助言・指導→勧告」の段階を経てからですが、勧告を受ける前に改善すれば特例は維持されます（国土交通省）。抵当権の書類整理だけに気を取られて建物の管理が後回しになると、結果的に税負担が増えるケースもあるため、庭木の手入れや郵便物の確認など、最低限の管理も並行して行うことをおすすめします。

相続登記義務化との関係

抵当権の抹消と合わせて必ず確認したいのが、相続登記（名義変更）が完了しているかどうかです。2024年4月1日から相続登記が義務化され、2024年4月より前に相続した不動産も対象になります。期限は2027年3月31日で、正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（法務省）。相続登記が未了のままでは、そもそも抵当権抹消の申請人（現在の所有者）が確定せず、売却に進めません。古い抵当権が見つかった実家は、相続登記も合わせて未了になっているケースが多いため、まずは登記簿の甲区（所有者欄）を確認し、親の名義のままであれば相続登記を先に進める必要があります。

相続人がまとまらないときの「相続人申告登記」

遺産分割の話し合いがまとまらず、期限内に正式な相続登記ができない場合に備えて、2024年4月1日から「相続人申告登記」という簡易な制度も設けられています。相続人のうち一人が単独で、自分が相続人であることを法務局に申し出るだけで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる仕組みです。費用は無料で、必要書類も戸籍謄本など基本的なものに限られます（法務省）。ただし、この申告登記はあくまで義務を履行したとみなす手続きであり、正式な所有権移転登記ではないため、売却時には改めて相続登記（名義変更）が必要になります。期限内に話し合いがまとまらない見込みがある場合の「とりあえずの対応」として知っておくとよい制度です。

ケース別シミュレーション

よくある状況を4つのパターンに分けて、進め方の考え方を整理します。

ケースA：抵当権の書類は見つかったが、権利証だけない

解除証書・委任状はあるが、法務局発行の権利証（登記識別情報）が見当たらないケースです。この場合は司法書士に本人確認情報の作成を依頼し、売却の決済日に合わせて抵当権抹消と所有権移転登記を同時に進めるのが最もスムーズです。費用は数万円〜20万円程度が目安になります。

ケースB：すべての書類が見つからず、金融機関も合併・統合している

完済した金融機関が合併や統合で名称が変わっている場合でも、現在の承継先の金融機関に照会すれば、解除証書・委任状の再発行対応は可能です。古い信用金庫・信用組合の場合は時間がかかることもあるため、売却スケジュールが決まっている場合は早めに照会を始めてください。

ケースC：所有者（親）がすでに亡くなっており、相続登記も未了

このケースでは、相続登記（名義変更）→抵当権抹消→売却の順で進めるのが基本です。相続人が複数いる場合は、誰が売却の窓口になるかを先に決めておくと手続きが止まりません。相続登記義務化の期限（2027年3月31日）も意識しながら進めてください。

ケースD：空き家が老朽化し、片付けと解体も必要

抵当権の整理と並行して、残置物の片付けや解体の検討が必要なケースです。片付け・仲介・買取・有料引き取りのどれが手取りで有利かは、物件の状態によって変わります。たとえば神奈川県内の古い空き家であれば、片付け不要で査定を依頼できる神奈川県の空き家買取のような窓口を使い、片付け費用と解体費用を含めた手取りで仲介と比較する方法が検討しやすくなります。

ケースE：権利証は見つかったが、相続人が複数いて連絡が取りづらい

権利証自体は見つかっても、相続人が複数いて、誰がいつ実家を訪れて探すか、誰が司法書士とのやり取りを担当するかが決まらず進まないケースもあります。この場合は、抵当権抹消や相続登記の手続きそのものより、相続人間の役割分担の方が時間のかかるボトルネックになりがちです。代表の窓口を一人決め、司法書士とのやり取りと書類の原本管理をその人に集約すると、進行が早くなります。

抵当権抹消から売却までの実務チェックリスト

印刷して、着手前の確認用にお使いください。

よくある質問

まとめ

古い抵当権が実家の登記簿に残っていても、完済の事実が確認できれば抹消は可能です。書類が見つからない場合も、金融機関発行の書類は再発行でき、法務局発行の権利証・登記識別情報がない場合は事前通知制度や本人確認情報で代替できます。「権利証がないから売れないのではないか」と不安に思って手続きを止めてしまう方が、実際の損失としては大きくなりがちです。期限のある税の特例や相続登記の義務化も関わってくるため、気づいた時点でできるだけ早く着手することが、結果的に負担を小さくする近道になります。振り返ります。

• 抵当権は完済しても自動で消えない。放置された古い抵当権は珍しくなく、今からでも抹消できる
• 金融機関発行の解除証書・委任状は再発行可能。法務局発行の権利証・登記識別情報は再発行不可だが、事前通知制度・本人確認情報で代替できる
• 抵当権抹消は売却の決済日に合わせて同時進行できる。事前に単独で済ませる必要はない
• 相続登記が未了の場合は、相続登記→抵当権抹消→売却の順序になる。期限は2027年3月31日
• 空き家の3,000万円特別控除には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」の期限がある。手続きの遅れに注意する
• 売却方法は、片付けてから仲介で売るか、そのまま買取や有料引き取りを使うか、手取り額で比較して決める

書類が揃わない状態のまま一人で悩む必要はありません。抵当権抹消・相続登記・片付け・売却を、それぞれ別の専門家に個別に相談すると時間がかかりがちですが、まとめて窓口を一本化することで整理しやすくなります。判断に迷う場合は、まず登記簿を取得したうえで、司法書士や実家じまいの窓口に相談してください。遠方に住んでいて実家に頻繁に行けない場合も、鍵を預けて登記簿の確認や書類捜索を代行してもらう方法があります。立ち会いが難しいことを理由に後回しにせず、現状の確認だけでも早めに進めておくと、後の選択肢が広がります。