実家をリフォームしてから売るべき？損をしないための判断基準と税制特例

最終更新日：2026年10月13日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

「リフォームしてから売る」と損になりやすい理由

実家の売却を考えるとき、「古いままでは買い手がつかないのでは」と考え、売却前にリフォームをしようか迷う方は少なくありません。しかし結論から言えば、リフォームにかけた費用がそのまま売却価格に上乗せされるとは限らず、結果的に損をしてしまうケースも珍しくありません。理由は主に次の4つです。

• 買主は「中古住宅」として値付けする——どれだけリフォームにお金をかけても、買主にとってはあくまで中古物件です。新築並みの価格を付けられるわけではなく、立地や築年数、周辺相場が価格の大部分を決めてしまいます。
• 好みに左右される部分は評価が割れる——水回りの設備や内装のデザインは個人の好みが大きく、せっかくリフォームしても購入検討者の好みと合わなければ「自分好みに直したいからそのままでいい」と判断されることもあります。
• 工事期間中も保有コストがかかり続ける——リフォームの打ち合わせ・工事期間中も、固定資産税や光熱費の基本料金、管理の手間は発生し続けます。工事が長引くほど、その分のコストが積み上がります。
• 売却活動の開始が遅れる——業者選定・見積もり・着工から完工まで、リフォームの規模によっては数週間から数ヶ月かかります。その間は売り出しを始められず、市場価格が動くリスクにもさらされます。

「このリフォームは回収できるか」を見極める唯一の方法

リフォーム費用がどの程度売却価格に反映されるかは、立地・物件の状態・地域の需要によって大きく変わるため、「何パーセント回収できる」と一律に言い切ることはできません。実務的に確実なのは、複数の不動産会社に「現状のまま売った場合の想定額」と「リフォームした場合の想定額」の両方を査定してもらい、差額とリフォーム費用を比べる方法です。差額がリフォーム費用を下回るようであれば、リフォームせずに売る、または片付けてから買取に出すほうが手取りで有利になります。

比較に使う工事費の目安は、事例付きの費用相場が参考になります。
参考：データで見る！一戸建て・中古住宅のリノベーション費用スッキリ解説｜みやこリフォーム

リフォームせずに売る方法と向いているケース【買取・仲介・有料引き取りの3択比較表】

実家を手放す方法は、大きく分けて「買取」「仲介」「有料引き取り」の3つがあります。当事務局は宅建業者ではないため、実際の買取・仲介は提携の宅建業者が担当し、当事務局は相談窓口と片付けの手配を行う立場です。リフォームの要否を含めて、それぞれの特徴を比較表で整理します。

この表からわかるとおり、「リフォームしてから売る」ことが必ずしも手取りを増やすとは限りません。老朽化が進んでいる、または立地的に古家付きの需要が乏しい物件であれば、リフォーム費用をかけずに空き家買取に出す、あるいは実家の売却全体の進め方を確認したうえで仲介を選ぶといった判断になります。残置物が残ったままでも、片付けと査定を同時に相談できる窓口を使えば、リフォームするかどうかで悩む時間そのものを減らせます。片付けを含めて相談したい場合は実家じまい代行や遺品整理のサービスもあわせてご検討ください。

例外：3,000万円特別控除を使いたい場合だけ、リフォームの要否が変わる

「見た目を整えるためのリフォーム」であれば、前述のとおり無理に行う必要はありません。ただし一つだけ例外があります。相続または遺贈によって取得した空き家を売却する際に使える「被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除」です（国税庁タックスアンサーNo.3306）。この特例の主な要件は次のとおりです。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたものであること（区分所有建物を除く）
• 相続の開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件のもと老人ホーム入居者等も対象）
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
• 売却代金が1億円以下であること
• 売却時に一定の耐震基準を満たしているか、家屋を全部解体して敷地のみを売却すること

注目すべきは最後の要件です。この特例は「耐震基準を満たすリフォーム（耐震改修）をする」か「解体して更地にする」かのいずれかが条件になっています。昭和56年5月31日以前に建築された実家をそのまま古家付きで売る場合、耐震基準を満たしていなければこの特例は使えません。つまり、見た目を整える内装・水回りのリフォームをしても、この特例の要件は満たせない点に注意が必要です。なお、令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上いる場合、控除額の上限は2,000万円になります。この特例を使いたい場合は、「耐震改修を行うか」「解体して売るか」のどちらが総額で有利かを、解体費用・改修費用・想定売却額を並べて比較してください。適用の可否や控除額は個々の状況によって判断が分かれるため、確定申告前に税理士または税務署へ確認することをおすすめします。

リフォーム費用は売却時の「取得費」に算入できるのか

売却時の税金（譲渡所得税）は「売却代金－取得費－譲渡費用」で計算されます。建物の取得費は、購入・建築代金の合計額から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いた金額となります（国税庁タックスアンサーNo.3252）。リフォーム費用についても、間取り変更や設備の一新など資産の価値を高める「資本的支出」にあたる工事であれば、取得費に算入できる場合があります。一方で、単なる現状回復にとどまる修繕的なリフォームは、取得費への算入が認められないことがあります。どちらに区分されるかは工事内容・金額によって個別に判断されるため、リフォームの前に見積もり内容を保管しておき、確定申告の際に税理士へ確認することをおすすめします。

相続登記が済んでいないと、リフォームも売却もできない

実家をリフォームするかどうかを検討する前に、まず確認しておきたいのが相続登記の状況です。2024年4月1日、不動産登記法の改正により相続登記が義務化されました。相続人は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請しなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。この義務化は施行前に発生していた相続にもさかのぼって適用され、2024年4月1日より前に相続が発生し、まだ登記していない不動産の申請期限は2027年3月31日までとされています。名義が被相続人のままでは、リフォーム工事の契約も、売買契約による名義変更もできません。リフォームするか売るかを決める前に、まず相続登記の手続きが済んでいるかを確認してください。

リフォームするかどうかの判断チェックリスト

実家をリフォームしてから売るべきかどうか迷ったときに、着手前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、業者への相談前の確認用にご活用ください。

ケース別に見るリフォームの要否

実家の状態や事情によって、リフォームの要否に関する判断は変わります。よくあるパターンを4つ挙げて整理します。

ケースA：築年数が古く、老朽化が目立つ実家

水回りの全面改修や耐震補強など大規模なリフォームが必要になりやすく、費用も高額になりがちです。立地的に更地・古家付きの需要が乏しい場合は、リフォームにかける費用を抑え、現状のまま空き家買取に出すほうが手取りで有利になるケースが多く見られます。

ケースB：立地が良く、建物の状態もそこまで悪くない実家

仲介での需要が見込めるタイプです。簡易なハウスクリーニングや壁紙の張り替え程度にとどめ、大規模な水回りリフォームは複数社の査定で「価格に反映されるか」を確認してから判断するのが現実的です。時間に余裕があるかどうかも判断材料になります。

ケースC：昭和56年5月31日以前建築で、3,000万円特別控除を使いたい実家

耐震基準を満たすリフォームをするか、解体して敷地のみ売却するかの二択になります。耐震改修費用と解体費用を比較し、特例による控除額（最高3,000万円、相続人3人以上は2,000万円）を踏まえたうえで、どちらが総額で有利かを試算してください。

ケースD：残置物が多く、片付ける時間がない実家

リフォームを検討する以前に、まず片付けが必要になります。片付けと査定・買取を同じ窓口で相談できれば、リフォームするかどうかで悩む時間を省けます。遺品整理・実家じまい代行のサービスとあわせて、片付け後の状態で買取査定を受ける進め方が現実的です。

よくある質問

まとめ

実家をリフォームしてから売るかどうかは、感覚ではなく「手取り額」で比較して判断することが大切です。振り返ります。

• リフォーム費用は売却価格にそのまま上乗せできるとは限らない。複数社に「現状のまま」「リフォーム後」の両方を査定してもらい、差額と費用を比較する
• 買取・仲介・有料引き取りはいずれもリフォームを前提としない。老朽化が進んでいる場合はリフォームせず買取を検討するのも選択肢
• 3,000万円特別控除を使いたい場合のみ、耐震基準を満たすリフォームか解体かの選択が必要になる（国税庁タックスアンサーNo.3306）
• 資本的支出にあたるリフォームは取得費に算入できる場合がある（国税庁タックスアンサーNo.3252）。見積書は保管しておく
• 相続登記が済んでいなければ、リフォームも売却も進められない。2027年3月31日の期限にも注意する（法務省）

判断に迷う場合は、リフォーム業者だけでなく、不動産会社・税理士・司法書士など複数の専門家に相談し、費用と手取りの両面から比較することをおすすめします。実家の売却全体の進め方は実家の売却でも解説しています。