住所変更登記の義務化はいつから？2026年4月施行・期限2年・実家売却への影響

最終更新日：2026年10月14日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

住所変更登記の義務化とは何が変わったのか（2026年4月1日施行）

2026年（令和8年）4月1日、不動産登記法の改正により「住所等変更登記の申請義務化」が始まりました。法務省の案内ページでも「令和8年4月1日から住所・氏名の変更登記が義務化されました」と明記されています。これまで、不動産の所有者が引っ越しをしたり、婚姻や養子縁組などで氏名が変わったりしても、登記簿上の住所・氏名を変更するかどうかは所有者の任意でした。「そのうち変えればいい」「売るときに一緒にやればいい」と後回しにされがちだった手続きが、法律上の義務になったという点が最大の変化です。

義務化の内容は明確です。所有権の登記名義人は、住所や氏名に変更があった日から2年以内に、変更登記を申請しなければなりません。正当な理由がないのにこれを怠ると、5万円以下の過料の対象になります（法務省）。過料の金額は、2024年4月に先行して始まった相続登記義務化の「10万円以下」より低く設定されていますが、放置してよい理由にはなりません。

相続登記義務化との違い（2024年スタートの制度とは別物）

混同されやすいのが、2024年4月1日に施行済みの相続登記の義務化との違いです。相続登記義務化は「相続によって不動産を取得したのに名義変更をしない」ケースを対象にした制度で、期限は相続を知った日から3年以内、過料は10万円以下です。一方、今回の住所変更登記義務化は、相続の有無にかかわらず「登記簿上の住所・氏名と、現在の住所・氏名が食い違っている」こと自体を対象にした制度で、期限は変更から2年以内、過料は5万円以下です。似た名前の制度ですが、対象となる場面と期限・罰則が異なるため、実家の名義を確認する際は両方をあわせてチェックする必要があります。

正当な理由として認められるケース

過料の対象外となる「正当な理由」には、登記名義人が重病で手続きができない場合、DV被害者等で住所を公にできない事情がある場合、経済的に困窮し登録免許税を納付する資力がない場合などが挙げられるとされています。単に「引っ越しの手続きで忙しかった」「登記のことを知らなかった」という理由は、正当な理由として認められにくいと考えられます。

なぜ実家の売却に関係するのか｜名義人の住所不一致が招く問題

住所変更登記の話は、一見すると実家の売却と直接関係がないように思えるかもしれません。しかし実務上は、登記簿上の住所と現在の住所が違う状態のまま売却を進めようとして、手続きが止まるというケースが少なくありません。不動産を売却するときは、登記簿上の所有者（売主）が、契約時点で間違いなく本人であることを司法書士が確認します。このとき、登記簿上の住所と運転免許証やマイナンバーカードに記載された現住所が異なっていると、「登記簿上の人物と、今回売主になる人物が同一人物である」ことを証明するための追加書類（住民票の除票、戸籍の附票、附票の除票など、住所の変遷をたどれる書類一式）が必要になります。

こうした書類は、転居回数が多いほど枚数が増え、保存期間の関係で古い住民票の除票が取得できないケースもあります。決済直前になって「住所のつながりが証明できず、登記ができない」と判明すると、売買契約の決済日を延期せざるを得なくなり、買主との信頼関係にも影響します。住所変更登記は、売却を具体的に検討し始める前の、いわば「名義の棚卸し」として確認しておくべき項目だといえます。

親が施設に入所した・住み替えた後、実家名義のままのケース

高齢の親が自宅から介護施設や子ども家族の自宅へ住み替えたものの、実家の登記簿上の住所は古いまま、という状況は珍しくありません。親が存命で売却の意思表示ができる場合でも、登記簿上の住所と現在の住所が違えば、前述の本人確認書類が必要になります。将来的に売却や実家の売却を検討している家庭ほど、早い段階で住所変更登記を済ませておくと、いざというときの手続きがスムーズです。

相続登記と住所変更登記、両方必要になるケースの整理

親がすでに亡くなっており、これから相続登記をする場合は、新しく名義人になる相続人（子など）の現住所で登記されるため、住所変更登記そのものは発生しません。一方で、相続登記がすでに完了している（名義変更済みの）実家について、名義人である相続人自身がその後引っ越している場合は、相続登記とは別に住所変更登記が必要になります。「相続登記さえ済ませていれば安心」ではなく、自分自身の現住所と登記簿の住所が一致しているかもあわせて確認しておくことが重要です。

「スマート変更登記」簡素化の仕組みと、それでも自分で確認すべきこと

義務化と同時に、法務局側が住民基本台帳ネットワークシステムや商業登記の情報と連携し、登記官の職権で住所・氏名の変更登記を行う簡素化の仕組み（通称「スマート変更登記」）も導入されています。すべてのケースで自動的に反映されるわけではなく、対象者の区分によって対応が異なる点に注意が必要です。

実家を含む多くの個人所有不動産は、検索用情報の提供手続きをしていない限り、自動反映の対象になりません。「制度ができたから自動でやってくれるはず」と思い込んで放置すると、2年の期限に気づかないまま過ぎてしまうおそれがあります。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得して、現在の登記簿上の住所を確認するところから始めてください。

住所変更登記にかかる費用と必要書類

住所変更登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円が目安とされています。土地と建物で別々の不動産として数えるため、戸建てであれば土地1筆・建物1棟で合計2,000円程度になるのが一般的です（筆数・棟数によって変動します）。これに加えて、必要書類を取り寄せる際の発行手数料（1通あたり数百円程度）や、司法書士に依頼する場合の報酬が別途かかります。

書類の収集自体は相続登記ほど複雑ではないケースが多く、転居回数が少なければ自分で申請することも十分可能です。ただし、何度も転居を重ねている場合や、住民票の除票の保存期間（原則150年に延長されましたが、以前は5年とされていた時期もあり、古い除票が取得できないことがあります）の関係で、住所のつながりを証明しきれないケースもあります。その場合は「上申書」などの代替書類で対応することもあるため、迷ったら司法書士に相談することをおすすめします。

売却の判断：片付けてから売るか、そのまま買取か、手取りで比較する

住所変更登記（必要であれば相続登記も）を済ませた後、次に検討するのが「どうやって手放すか」です。空き家・実家の手放し方には、大きく分けて仲介での売却、不動産会社への買取、そして買い手がつきにくい物件向けの有料引き取りの3つの選択肢があります。なお、安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局が実家を直接買い取ることはありません。売却・買取・仲介は提携する宅地建物取引業者が担当し、当事務局は相談の窓口と、売却前の片付け・整理をお手伝いする立場になります。

この3つのうち、どれが「得」かは物件の状態・立地・そして登記整理にどれだけ時間をかけられるかによって変わります。空き家買取は現金化のスピードを優先したい場合に選ばれることが多く、時間をかけてでも高値を狙いたい場合は仲介の窓口から相談する形になります。判断の目安は「片付け費用＋登記整理の手間 と、現状のままの買取・引き取り額を比べる」という単純な引き算です。

片付けと名義整理をまとめて進める方法

家財が残ったままの実家は、買取・仲介いずれの場合も査定額が下がりやすく、内覧の印象も悪くなりがちです。片付けと並行して、登記簿上の住所・氏名の確認、必要であれば相続登記の状況確認までまとめて進めておくと、いざ売却が決まったときに書類不備で足止めされるリスクを減らせます。片付けから売却の窓口まで一つにまとめたい場合は実家じまい代行で、家財の仕分けから供養、売却相談まで依頼できます。遺品の整理だけを先に済ませたい場合は遺品整理の相談も可能です。

地域ごとの買取相場もあわせて確認する

登記や住所の整理を終えたら、次は地域の相場観を持っておくと判断がしやすくなります。たとえば神奈川県内の実家を売却する場合も、まず登記簿上の名義・住所を整えてから買取・仲介の相談に進む流れは同じです。地域ごとの買取相場や進め方については神奈川県の空き家買取のように、都道府県別の情報とあわせて確認しておくと、登記・片付け・売却のスケジュールを立てやすくなります。

登記整理から売却までの実務の流れ

実際に「登記簿の住所確認 → 必要な登記 → 売却」まで進める際の一般的な流れを整理します。

住所変更登記そのものは比較的シンプルな手続きですが、相続登記や複数回の転居が絡むと必要書類が増えます。早い段階で司法書士に状況を共有し、相続登記・住所変更登記・売却準備を並行して進められないか相談しておくと、全体のスケジュールを短縮しやすくなります。

ケース別に見る判断のシミュレーション

ケースA：親が施設に入所済みで、実家名義はそのまま

親が存命で実家の名義人のまま施設に入所している場合、登記簿上の住所は入所前の実家のままになっていることが多くあります。将来的な売却を見据えるなら、親の判断能力があるうちに住所変更登記を済ませておくと、後々の本人確認手続きがスムーズになります。判断能力の低下が心配な場合は、早めに司法書士へ相談してください。

ケースB：相続登記は済んだが、自分（相続人）がその後引っ越した

相続登記を終えて名義人になった後、就職や結婚などで転居した場合、登記簿上の住所はそのままになりがちです。売却を具体的に検討し始めたタイミングで、まず自分の現住所と登記簿の住所が一致しているかを確認し、ずれていれば先に住所変更登記を済ませてから、売却方針の相談に進む順番が現実的です。

ケースC：転居回数が多く、住所のつながりを証明する書類が揃わない

何度も転居を重ねている場合、住所の変遷をすべて住民票の除票・戸籍の附票でつなげようとしても、保存期間の関係で一部が取得できないことがあります。この場合は「上申書」など代替書類での対応が必要になることがあるため、自分で判断せず司法書士に相談することをおすすめします。

ケースD：老朽化が激しく、登記整理の手間をかけてまで売るか迷う

再建築不可物件や著しく老朽化した実家の場合、登記整理にかける手間と、売却で得られる金額を天秤にかけて判断することになります。この場合も、買取や有料引き取りを含めて相談するには、まず登記簿上の名義・住所が整っている必要があるため、「売れるかどうか分からないから登記も後回し」という判断は選択肢を狭めることになります。

住所変更登記を怠った場合に起きやすい実務トラブル

住所変更登記の義務化は始まったばかりの制度ですが、実家じまいの現場では、似た構造の問題がこれまでも起きてきました。制度化によって見えやすくなったトラブルのパターンを紹介します。

• 決済直前に本人確認書類が揃わず延期になる——売買契約まで進んだ後、登記簿上の住所と現住所のつながりを証明する書類が揃わないことが判明し、決済日を延期せざるを得なくなるケースです。売却を具体的に検討し始めた段階で、登記簿の確認を済ませておくと防げます。
• 相続登記は済ませたが住所変更登記を忘れていた——相続登記を無事に終えたことで安心してしまい、自分自身のその後の転居を登記簿に反映し忘れるケースです。相続登記と住所変更登記は別の手続きであることを意識しておく必要があります。
• 古い住民票の除票が取得できず手続きが止まる——転居から時間が経ちすぎていると、必要な書類が自治体で廃棄済みのこともあります。早めに着手するほど、書類が残っている可能性は高くなります。
• 過料の通知が届いて初めて義務化を知る——制度の認知が十分に広まっておらず、登記官からの催告を受けて初めて義務化を知るケースも想定されます。実家の名義を長く確認していない場合は、早めに登記事項証明書を取得して現状を確認しておくことをおすすめします。

こうしたトラブルの多くは、「登記簿上の住所・氏名を定期的に確認する」という一手間で防げます。相続・売却・片付けのいずれを検討している場合でも、まず登記簿の現状を確認するところから始めてください。

住所変更登記から売却までの実務チェックリスト

着手前に確認しておきたい項目を一覧にしました。印刷して、進捗確認用にご活用ください。

このチェックリストのうち、特につまずきやすいのが「必要書類の収集」と「2年の期限の確認」です。この二つを後回しにすると、申請直前になって書類が揃わなかったり、期限に気づかないまま過ぎてしまったりする事態につながります。早い段階で確認しておくと、後々の負担を大きく減らせます。

よくある質問

まとめ

住所変更登記の義務化は、相続登記義務化と並んで、不動産の名義を「分かる状態」に保つための制度です。振り返ります。

• 住所変更登記の義務化は2026年4月1日施行。変更から2年以内に申請が必要で、正当な理由なく怠ると5万円以下の過料
• 施行前からの変更も対象。経過措置の期限は施行日から2年以内（2028年3月31日まで）
• 「スマート変更登記」による自動反映は、検索用情報を提供した個人・法人が中心。実家名義は自分で申請が必要なケースが多い
• 登記簿上の住所と現住所が違うと、売却時の本人確認書類が増え、決済が遅れる原因になる
• 相続登記と住所変更登記は別の手続き。相続登記を済ませた後の転居も忘れず登記する
• 片付けてから売るか、そのまま買取か、迷ったら登記整理の手間と売却額の両方を比較してから決める

登記も売却も、どちらも「後回しにするほど選択肢が狭まる」という共通点があります。ご自身での判断が難しい場合は、一人で抱え込まず、司法書士や提携の宅地建物取引業者に相談することをおすすめします。実家の売却全体の進め方は実家の売却（片付けから売却まで窓口ひとつ）もあわせてご覧ください。