ゴミ屋敷の家を売却する方法｜片付け不要の買取と仲介の比較・相続登記の注意点

最終更新日：2026年9月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

そもそも「ゴミ屋敷の実家」とはどんな状態を指すか

明確な法律上の定義があるわけではありませんが、実務では「部屋や庭に不用品・ゴミが積み上がり、通常の生活動線が確保できない状態」「玄関から室内が見渡せないほど物が積み上がっている状態」を指して使われることが多い言葉です。親が一人暮らしをしていた実家で、片付けが追いつかないまま亡くなった、あるいは施設に入居したケースで多く見られます。総務省の令和5年（2023年）住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家数は900万2千戸（空き家率13.8%）に達し、賃貸・売却の予定がない「利用目的のない空き家」だけでも385万戸にのぼります。物が片付かないまま空き家化する実家は、決して珍しいケースではありません。

ゴミ屋敷になった実家は売却できるのか

結論から言うと、家財やゴミが残った状態の実家でも売却は可能です。実際に、片付け・解体をせずに現状のまま不動産会社や買取業者に引き渡し、売買契約を成立させているケースは珍しくありません。「ゴミ屋敷だから売れない」のではなく、「ゴミ屋敷のままでは仲介での一般売却は難しいが、買取という選択肢がある」というのが実態に近い理解です。

不動産の仲介による一般的な売却（内覧を経て個人の買主を探す方法）では、家財やゴミが残った状態だと内覧希望者に敬遠されやすく、成約までに時間がかかる傾向があります。一方、不動産買取業者は「現状有姿（げんじょうゆうし）」、つまり物を片付けずそのままの状態で買い取ることを前提にしているため、ゴミ屋敷状態でも交渉のテーブルに乗りやすくなります。まずは「片付けてから売る」「片付けずに買取に出す」の2つの選択肢があることを押さえたうえで、どちらが手取り額で有利かを比較する視点が欠かせません。

片付けてから売る・そのまま買取に出す｜判断の分かれ目

どちらを選ぶべきかは、次の3つの条件で概ね決まります。

• 時間の余裕：相続登記や税金の期限が迫っている、遠方に住んでいて頻繁に通えない場合は、片付け工程を省ける買取が有利になりやすい傾向があります。
• 片付け・解体の予算：ゴミの量や部屋数によって片付け費用は数万円〜百万円超まで幅があります。予算を確保できない場合は、片付け費用込みで買取価格を算定してもらう方法が現実的です。
• 売却で得たい金額の水準：立地が良く更地化・清掃すれば仲介でも高値が狙える物件は、片付け費用を先出ししてでも仲介にかけたほうが最終的な手取りが上回ることもあります。

判断に迷う場合は、空き家買取と実家の売却（仲介）の両方で概算を取り、片付け費用を差し引いた「手取りベース」で比較するのが最も確実です。安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局が直接物件を買い取ることはありません。提携している宅地建物取引業者が買取・仲介の実務を担当し、当事務局は相談の窓口と片付け・搬出・供養のご案内を行う立場です。

買取・仲介・有料引き取り｜3択比較表

ゴミ屋敷状態の実家を手放す方法は、大きく分けて「買取」「仲介」「有料引き取り」の3つです。それぞれの特徴を比較表にまとめました。個々の物件の立地・状態によって結果は変わるため、あくまで目安としてご覧ください。

「有料引き取り」は、通常の売却とは逆にこちらが費用を負担して手放す方法で、国土交通省の調査でも空き家の手放し方の一つとして紹介されています。買取・仲介で買い手がつかない訳あり物件の最終手段と位置づけられることが多く、まずは買取・仲介の査定を取ってから検討する順番が無難です。

買取業者に相談するときに確認しておきたい4つのポイント

現状有姿での買取を依頼する場合、業者選びで確認しておくと安心な項目を整理しました。

• ①片付け・残置物の処分費用が価格に含まれているか——買取価格から別途、残置物処分費用を差し引かれる契約もあるため、内訳を事前に確認します。
• ②契約不適合責任の扱い——引き渡し後に建物の不具合が見つかった場合の責任範囲（免責とする契約が一般的）を契約書で確認します。
• ③宅地建物取引業の免許番号——都道府県知事または国土交通大臣の免許を受けた宅地建物取引業者かどうかを確認します。免許番号は業者のウェブサイトや重要事項説明書で確認できます。
• ④査定の根拠が説明されるか——査定額の内訳（土地値・解体費用差し引きなど）を説明できる業者かどうかも、複数社を比較する際の判断材料になります。

1社だけの査定で即決せず、最低でも2〜3社に相談し、価格だけでなく対応の丁寧さや説明の分かりやすさも比較することをおすすめします。安心実家じまいでは、提携する複数の宅地建物取引業者への取り次ぎに対応しています。

ゴミ屋敷の片付け費用はいくらかかるのか

片付けを先に済ませる場合、費用は部屋数やゴミの量によって次のように幅があります（一般的な遺品整理・特殊清掃業者の料金相場の目安）。

庭や物置、車庫に不用品が積み上がっているケースでは、屋内だけでなく屋外の片付けも別途見積もりが必要です。片付けと並行して、思い出の品や貴重品の仕分けが必要な場合は遺品整理、実家全体の片付け・解体・売却手続きをまとめて任せたい場合は実家じまい代行のように、目的に応じて依頼先を分けると費用のムダを抑えられます。安心実家じまいでは、片付けから提携宅建業者への売却相談まで、窓口を一本化してご案内しています。

放置するとどうなるか｜管理不全空き家と固定資産税6倍のリスク

「片付ける決断ができず、そのまま放置してしまう」ことが、ゴミ屋敷化した実家における最大のリスクです。国土交通省が所管する空家等対策特別措置法（空家法）は令和5年12月13日に改正法が施行され、「管理不全空き家」という区分が新設されました。特定空家（倒壊の危険など、より深刻な状態）に至る前の段階でも、市区町村長から改善の勧告を受ける可能性があります。

勧告を受けた空き家の敷地は、固定資産税の住宅用地特例（敷地面積200㎡以下の部分は課税標準が6分の1に軽減される制度）の対象から外れます。特例が外れると、翌年度以降の固定資産税額が実質的に大きく跳ね上がる（更地並みの課税に近づく）ため、「売れないまま税負担だけが増える」という状況に陥りかねません。勧告や命令に従わない場合はさらに過料の対象にもなり得ます。詳しい制度の枠組みは国土交通省の空き家対策特設サイトで確認できます。

税金面だけでなく、放置には実害を伴うリスクもあります。ゴミが堆積した家屋は害虫・害獣の発生源になりやすく、悪臭やゴミの散乱が近隣トラブルの火種になることも少なくありません。また不用品が可燃物として蓄積している場合、放火・失火による火災リスクも上がります。「片付ける気力が出ないまま数年が経ってしまった」という相談は実際に多く寄せられます。全てを一度に片付けようとせず、まずは買取業者に現状のまま相談する、というだけでも状況を前に進められます。

相続した実家なら要注意｜相続登記の義務化と期限

実家が親などから相続した不動産である場合、法務局への相続登記も期限のある手続きです。令和6年（2024年）4月1日から相続登記の申請が義務化され、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になり得ます。施行日より前に発生した相続についても、令和9年（2027年）3月31日までに登記を行う必要があるという経過措置が設けられています（法務省案内）。

相続登記が済んでいないと、そもそも売却（所有権移転登記）の手続きに進めません。ゴミ屋敷の片付けと並行して、相続登記の状況も早めに確認しておくと、いざ買主が見つかったときにスムーズに引き渡しまで進められます。

空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）と取得費の考え方

相続した実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、一定の要件を満たせば「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（国税庁タックスアンサーNo.3306）により、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は最高2,000万円）を控除できます。適用対象となるのは、相続または遺贈により取得した被相続人の居住用家屋またはその敷地等を、令和9年（2027年）12月31日までに売却した場合です（詳細要件は国税庁の公式ページで確認できます）。ゴミ屋敷状態のまま買取に出した場合でも、家屋の要件（昭和56年5月31日以前建築など）を満たせば適用対象になり得るため、売却前に要件を確認しておく価値があります。

譲渡所得の計算では「取得費」も重要です。相続で取得した不動産は、被相続人（親など）が購入した当時の金額・費用を引き継いで取得費とするのが原則で、購入時の契約書や領収書が見つからず取得費が不明な場合は、売却価格の5%を取得費とみなす概算取得費という扱いになります（国税庁タックスアンサーNo.3270「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」）。取得費が分からないと譲渡所得が大きく計算され、税額が想定より増えることがあるため、購入時の書類が残っていないか早めに確認しておきましょう。金額の最終判断は、個々の状況によって異なるため税理士・税務署への確認をおすすめします。

ケース別に見る進め方

実際の相談でよくある3つのパターンに沿って、進め方の目安を整理します。

例えば神奈川県のように地価水準が比較的高いエリアでは、片付け費用を先出ししてでも仲介で売却したほうが手取りが上回ることがあります。一方で買い手が見つかりにくいエリアでは、早期の買取のほうが総合的に有利になるケースも少なくありません。神奈川県の空き家買取のように、エリアごとの買取相場を確認したうえで比較すると判断がしやすくなります。

手取りベースで比較するときの考え方

「買取価格」と「仲介の想定成約価格」を単純に比べると、仲介のほうが高く見えることが少なくありません。しかし仲介の場合は、片付け費用・仲介手数料（成約価格の3%＋6万円＋消費税が上限の目安）・売却までの固定資産税負担などを差し引く必要があります。買取の場合はこれらの費用が発生しない、または価格にあらかじめ織り込まれていることが多いため、「表面価格」ではなく「そこから諸費用を引いた手取り額」で比較することが、後悔しない判断につながります。迷ったら、買取と仲介の両方で概算を取り、諸費用を差し引いた金額を並べて比較してみてください。

売却前の実務チェックリスト

印刷してチェックしながら進められるよう、売却前に確認しておきたい項目をまとめました。

• □ 相続登記は完了しているか（未了なら司法書士へ相談）
• □ 権利書・登記識別情報、固定資産税納税通知書は手元にあるか
• □ 購入時の契約書・領収書（取得費の分かる書類）は残っているか
• □ 管理不全空き家・特定空家の勧告を受けていないか（自治体へ確認）
• □ 貴重品・思い出の品（通帳、印鑑、写真、位牌など）を先に仕分けたか
• □ 片付けありでの仲介と、片付けなしでの買取、両方の概算を取ったか
• □ 空き家の3,000万円特別控除の要件（築年数・売却期限）に該当するか
• □ 近隣への配慮（搬出時の音・においなど）を業者と共有したか

よくあるトラブルとその防ぎ方

「片付け業者に頼んだら高額請求だった」というトラブルは、見積もりを1社だけで決めてしまうケースに多く見られます。作業前に複数社から見積もりを取り、追加料金が発生する条件（ゴミの量が想定より多い場合など）を書面で確認しておくと防げます。

「相続人の一人が片付けや売却に同意しない」というケースも珍しくありません。実家が共有名義の場合、売却には共有者全員の同意が必要です。片付けの前に、誰がどこまで判断してよいかを親族間で共有しておくことがトラブル防止の近道です。

「貴重品を誤って処分してしまった」という後悔も多く聞かれます。片付け業者に一括で依頼する前に、通帳・印鑑・権利書・思い出の品だけは先に自分たちで仕分けておくと安心です。

片付けと売却、どちらを先に進めるべきか迷ったときの動き方

「片付けが終わらないと売却の相談すらできない」と思い込んでしまう方は少なくありませんが、実際には片付けと売却相談は並行して進められます。まずは片付けが終わっていない現状の写真を送り、買取業者から現状有姿での概算を取りつつ、同時並行で片付け業者からも見積もりを取り、両方の情報がそろった時点で「手取りベース」で比較するという進め方が、時間のロスを抑えられます。相続登記や3,000万円特別控除のように期限がある制度が絡む場合は、片付けの完了を待たずに、先に司法書士や不動産会社へ相談だけでも済ませておくと、後から慌てずに済みます。

安心実家じまいでできること

安心実家じまい事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局が物件を直接買い取ることはありません。ご相談いただいた内容をもとに、片付け・搬出・ご供養は提携の片付け業者が、売却（買取・仲介）は提携の宅地建物取引業者が担当し、当事務局はその窓口として全体の進行をご案内します。「まず片付けの見積もりだけ知りたい」「片付けなしで買取の概算だけ知りたい」といった段階からのご相談も可能です。

よくある質問

まとめ

ゴミ屋敷状態になった実家でも、売却の道は残されています。大切なのは「片付けてから売るか、そのまま買取に出すか」を手取り額で比較する視点と、相続登記・空き家特例といった期限のある制度を早めに確認しておくことです。放置すればするほど、管理不全空き家の指定や税負担の増加といったリスクが積み上がっていきます。まずは片付けありでも、なしでも構いませんので、現状の写真を送るところから相談を始めてみてください。