事故物件になった実家の売却｜告知義務の判断基準・買取と仲介の比較【2026年版】

最終更新日：2026年9月26日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

実家で人が亡くなった＝「事故物件」ではない

総務省が公表した令和5年（2023年）住宅・土地統計調査によると、全国の空き家数は900万戸、空き家率は13.8％で、いずれも過去最多・過去最高を更新しました。空き家のうち「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」（相続などで放置されたままの空き家）は385万戸にのぼります。実家を相続する家庭が増える一方で、そこで最期を迎えるご家族も当然増えており、「実家で親が亡くなった＝事故物件になるのでは」という不安を抱える相談は年々増えています。まずは正しい基準を押さえることが、不必要な値下げやトラブルを避ける第一歩です。

親御さんが実家で亡くなったとき、「事故物件になってしまうのでは」と不安になる方は少なくありません。しかし法律上、死亡の事実があっただけで一律に「事故物件」として扱われるわけではありません。不動産取引における「事故物件」は、正式には心理的瑕疵（買主が心理的に忌避する事情）のある物件を指す通称で、国が定めた基準は2021年10月に公表された国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にまとめられています。

このガイドラインのポイントは次のとおりです。

• 老衰・持病による病死などの自然死は、告知不要（原則）
• 転倒・誤嚥・入浴中の事故など、日常生活の中で生じた不慮の死も、告知不要（原則）
• 上記に該当しても、特殊清掃・大規模リフォームが必要になった孤独死は、告知が必要な事案として扱われる
• 自殺・他殺・事故死（自然死以外）は、売買では原則として無期限に告知が必要（賃貸では発覚から概ね3年間で告知不要になる取り扱いがあるが、売買には適用されない）

つまり、実家で長年独居していた親が亡くなり、発見が早く特殊清掃が不要だった場合は、多くのケースで告知義務の対象にはなりません。一方で、発見が遅れて特殊清掃が必要になった場合や、自死・事件性のある死亡だった場合は、告知義務のある「事故物件」として扱われることになります。まず自分のケースがどちらに当たるかを、感情的に決めつけず整理することが最初のステップです。「事故物件だと思い込んで相場より大幅に安い金額で手放してしまった」という後悔の声も実際に寄せられており、正しい基準を知っているかどうかだけで、最終的な手取り額が大きく変わることもあります。

「特殊清掃をしたかどうか」が分かれ目になりやすい

実務上、多くの遺族が悩むのは孤独死のケースです。国のガイドラインでも「特殊清掃が行われたかどうか」は告知要否を判断する重要な要素として明記されています。特殊清掃を行った場合は、遠からず発見された自然死であっても、告知が必要な事案として扱われる可能性が高くなります。逆に、発見が早く通常の清掃・消臭で足りた場合は、告知不要と判断されるケースが多くなります。迷う場合は自己判断せず、媒介を依頼する宅建業者、または当事務局の提携宅建業者に、発見状況を正直に伝えて確認してください。告知の要否を誤ると、後述する損害賠償リスクにつながります。

事故物件の実家を売る3つの方法【比較表】

告知が必要なケースであっても、実家を手放す方法は一つではありません。「片付けてから売る」か「片付けずに売る」か、「仲介」か「買取」か、「そのまま処分（有料引き取り）」かによって、手取り額と時間、精神的な負担が変わります。当事務局に寄せられる相談をもとに、代表的な3つの方法を比較します。

②の「片付け不要の買取」は、国土交通省の調査でも空き家処分の実務的な選択肢として整理されている方法で、詳しくは空き家の有料引き取りとは？費用相場・国のガイドライン・買取との比較で解説しています。事故物件のように仲介が難しい物件ほど、②③の選択肢が現実的になります。

売却の判断は「片付け費用＋時間」と「価格差」の天秤で決める

片付けてから仲介に出せば高く売れる可能性はありますが、遺品整理・残置物の処分に数十万円、片付けに数週間〜1ヶ月、そこから買主探しに数ヶ月かかります。その間も固定資産税や光熱費の基本料金は発生し続けます。一方、空き家買取や実家の売却を家財付きのまま依頼すれば、片付け費用と時間を丸ごと圧縮できます。判断のコツは「片付け費用＋維持費の合計」と「仲介で高く売れた場合との差額」を数字で比較することです。差額が片付け費用を大きく上回らない限り、片付け不要の買取のほうが実質的な手取りが高くなるケースは珍しくありません。迷ったら、片付けありの査定と片付けなしの査定を両方取って比べることをおすすめします。

事故物件の売却価格はどのくらい下がるのか

事故物件の価格下落幅は、死因や発見までの経緯によって大きく異なります。複数の不動産事業者が公表している相場観を整理すると、おおむね次のような傾向があります（あくまで目安であり、個別の物件・地域・築年数によって変動します）。

この価格差は仲介市場での話であり、買取業者への売却では最初から「事故物件込み」の査定額が提示されるため、下落率という考え方自体があまり意味を持たないケースもあります。仲介で高値を狙うか、買取で早期に現金化するかは、上記の下落幅と、後述する片付け・維持費用を合わせて総合的に判断してください。

手取りシミュレーション：通常価格2,000万円相当の実家の場合

数字で比較したほうがイメージしやすいため、通常の市場価格が2,000万円と想定される戸建てで、特殊清掃が必要な孤独死があったケースを例にシミュレーションします（あくまで一般的な相場観に基づく試算であり、実際の金額は物件ごとに異なります）。

この試算では①のほうが手取りは高くなりますが、片付け費用の先出し、特殊清掃業者の手配、成約までの半年近い期間、その間の固定資産税・管理コストを誰が負担するかまで含めて考える必要があります。遠方にお住まいで管理の手間をかけられない、相続登記や特例の期限が迫っている、といった事情がある場合は、②の期間の短さと手間の少なさのほうが総合的なメリットになることも少なくありません。③の有料引き取りは、再建築不可や立地条件が厳しく①②のどちらも成立しない場合の最終手段と位置づけてください。

信頼できる買取業者・宅建業者の選び方

事故物件の売却では、悪質な業者に足元を見られて不当に安く買い叩かれるリスクもあります。相談先を選ぶ際は、次のポイントを確認してください。

• 宅地建物取引業の免許番号を確認する——免許番号の更新回数（かっこ内の数字）が多いほど、長く営業している業者です。
• 査定額の根拠を説明してもらう——「相場より○割減」という説明だけでなく、周辺の取引事例や下落要因の内訳を示せる業者を選びましょう。
• 複数社から査定を取る——1社だけの提示額で即決せず、最低2〜3社の査定を比較してください。
• 告知義務の対応方針を確認する——買主への告知をどう扱うか、契約書にどう明記するかを事前に説明してくれる業者は信頼度が高い傾向にあります。

安心実家じまい事務局では、片付け・供養のご相談だけでなく、こうした信頼できる提携宅建業者への橋渡しも行っています。「どの業者に相談すればいいか分からない」という段階からのご相談も可能です。

特殊清掃が必要な場合は、清掃業者選びにも注意が必要です。特殊清掃には法律上の必須資格はありませんが、遺品整理士や特殊清掃に関する民間の認定資格を持つスタッフが在籍しているか、消臭・消毒の作業内容と料金の内訳を事前に明示してくれるかを確認すると、追加請求などのトラブルを避けやすくなります。当事務局が窓口となる場合は、片付け・特殊清掃・供養までを一括して調整し、その後の売却相談へスムーズにつなげます。

告知義務を怠るとどうなるか

「黙って売れば高く売れるのでは」と考える方もいますが、これは大きなリスクを伴います。国土交通省のガイドラインで告知が必要とされる事案を告げずに売却し、後から買主が事実を知った場合、契約不適合責任に基づく損害賠償請求や、契約解除を求められる可能性があります。実際に、告知義務違反を理由に売主が高額な賠償を命じられた裁判例も複数存在します。相続した実家を「早く手放したい」という気持ちは理解できますが、告知を怠ることは後々さらに大きなトラブルと出費につながりかねません。迷う場合は、宅建業者や当事務局の窓口に発見状況をありのまま伝えたうえで、告知の要否を専門家に確認してください。

片付け不要の買取と、片付けてからの仲介・売却の違い

ご遺族の多くが最初に直面するのが「片付けをどうするか」という問題です。事故物件の場合、遺品や残置物の中に、清掃や供養が必要なものが含まれることもあり、精神的な負担から作業に着手できないまま時間だけが過ぎてしまう相談も少なくありません。

当事務局は宅地建物取引業者ではないため、当事務局自身が実家を買い取ることはありません。片付け・遺品整理・仏壇や位牌のご供養は当事務局（実家じまい代行・遺品整理）が窓口となって対応し、不動産の売却・買取は提携している宅地建物取引業者が担当する、という役割分担です。事故物件かどうかの告知が必要な場合も、提携の宅建業者が重要事項説明の中で適切に対応しますので、ご遺族が告知義務の実務を一人で抱える必要はありません。

片付けに手をつけられない場合の選択肢

「部屋に入るのがつらい」「何から手をつけていいか分からない」という声は非常に多く寄せられます。この場合、家財を残したまま買取査定を依頼できる業者を選べば、片付けを先送りにしたまま次のステップに進めます。位牌・仏壇・遺影など、供養が必要なものだけを先に引き取り、残りは買取業者にまとめて任せるという進め方も可能です。気持ちの整理がつくまで無理に片付けを急ぐ必要はありません。

事故物件でも使える税金の特例と注意点

実家が事故物件に該当する場合でも、相続した空き家を売却した際の税制上の優遇措置は基本的に利用できます。ただし要件があるため、事前確認が欠かせません。

空き家の3,000万円特別控除（相続空き家特例）

相続または遺贈で取得した被相続人の自宅を売却した場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です（正式名称：被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例、根拠は租税特別措置法35条）。主な要件は次のとおりです。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること（旧耐震基準）
• 区分所有建物（分譲マンション等）でないこと
• 相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと（一定の要件下で老人ホーム入所も可）
• 相続開始から譲渡まで、事業用・貸付用・居住用に使われていないこと
• 売却時に家屋を解体して更地にする、または耐震基準を満たすようにリフォームすること
• 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること（2027年12月末が制度自体の期限）

詳しい要件は国税庁タックスアンサーNo.3306で確認できます。事故物件であっても、上記の耐震要件・居住要件を満たしていれば特例の対象から外れることはありません。ただし特殊清掃や残置物処分に時間がかかり、期限内の売却が難しくなるケースがあるため、早めに動き出すことが重要です。

取得費加算の特例との比較

相続税を納めた方は、相続税額の一部を取得費に加算できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（国税庁タックスアンサーNo.3267）も選択肢になりますが、空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。相続税を多く納めた場合は、どちらが有利か事前に試算することをおすすめします。

判断を先延ばしにすると「管理不全空き家」のリスクも重なる

事故物件かどうかの整理に時間がかかり、実家をそのまま放置してしまうと、別のリスクも重なります。空家等対策の推進に関する特別措置法（空家法）は2023年12月13日に改正法が施行され、「管理不全空き家」という区分が新設されました。適切な管理が行われず、放置すれば「特定空家」（倒壊の危険があるなど、より深刻な状態）に至るおそれがあると市区町村長が判断した空き家が対象です（国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法関連情報」）。

管理不全空き家・特定空家として市区町村長から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地特例（敷地面積200㎡以下の部分の課税標準を6分の1に軽減する措置）の対象から外れます。特例が外れると、翌年度以降の固定資産税額が実質的に大きく跳ね上がる（更地並みの課税に近づく）ため、「事故物件かどうかで悩んでいるうちに、税負担だけが増えていた」という事態になりかねません。判断に時間がかかる事情があっても、自治体への相談や、片付け不要の買取査定だけでも早めに動いておくことをおすすめします。

相続登記を済ませないと売却できない

事故物件かどうかにかかわらず、実家の名義（登記）が亡くなった親のままでは、そもそも売却手続きを進めることができません。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、不動産を相続したことを知った日から3年以内に法務局へ申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請しないと、10万円以下の過料の対象になり得ます（法務局「相続登記が義務化されました」）。すぐに登記が難しい場合は、簡易な「相続人申告登記」で過料を回避できる救済制度もあります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議を先に済ませておく必要があるため、売却を急ぐならなるべく早く司法書士へ相談することをおすすめします。

ケース別に見る、事故物件の実家の進め方

実際の相談は一つとして同じものはありませんが、当事務局に寄せられる相談は概ね次の4パターンに分類できます。ご自身の状況に近いケースを参考にしてください。

ケースA：孤独死で発見が早く、特殊清掃は不要だった

この場合、多くは告知義務の対象外です。相続登記・遺品整理を済ませたうえで、通常の空き家として仲介・買取どちらの方法も選べます。念のため媒介予定の宅建業者に発見状況を伝え、告知不要である旨を書面で確認しておくと安心です。「事故物件扱いされるのでは」という不安だけで安値の買取に急いで応じてしまうと、本来得られたはずの金額を失う可能性があるため、まずは通常の空き家として複数社に査定を依頼することをおすすめします。

ケースB：特殊清掃が必要な孤独死だった

告知義務のある事案として扱われる可能性が高いケースです。仲介では買主が見つかりにくく長期化しやすいため、片付け不要の買取を先に検討し、費用と期間の見通しを立ててから仲介と比較するのが現実的です。特殊清掃自体は専門業者に依頼する必要がありますが、買取業者の中には特殊清掃込みで価格を提示してくれるところもあるため、「清掃を先に済ませるべきか」も含めて業者に相談すると、余計な出費を避けられます。

ケースC：自死・事件性のある死亡だった

売買では無期限の告知義務があり、仲介での売却は特に時間がかかります。精神的な負担も大きいため、片付けを含めて丸ごと引き受けてくれる買取業者や、有料引き取りも視野に入れ、早期に生活の負担（固定資産税・管理の手間）を減らすことを優先する方が多く見られます。ご遺族自身が現地に足を運びたくないケースも多いため、写真の送付や電話・オンラインでのやり取りだけで進められる業者を選ぶと負担を減らせます。

ケースD：相続人が複数で意見がまとまらない

売却方法の選択以前に、遺産分割協議・相続登記が終わっていないと売却できません。事故物件であることを理由に「早く手放したい人」と「もっと高く売りたい人」で意見が割れやすいため、複数の査定（片付けあり・なし双方）を取り、金額を材料に話し合う進め方が有効です。金額という共通の判断材料があると、感情的な対立を避けやすくなります。相続人の一人が遠方に住んでいる場合は、オンラインで査定結果を共有できる業者を選ぶと話し合いがスムーズに進みます。

事故物件の実家を売る前の実務チェックリスト

ここまでの内容を、実際の作業に落とし込めるようチェックリストの形にまとめました。すべてを一度に終わらせる必要はありません。まずは項目に目を通し、着手できるものから一つずつ進めてください。

この表は印刷して、実際の確認作業のチェックリストとしてお使いいただけます。

よくある質問

まとめ

実家で人が亡くなったからといって、自動的に「事故物件」として大きく価値が下がるわけではありません。自然死や日常生活上の不慮の死であれば、多くの場合告知は不要です。告知が必要なケースでも、「片付けてから仲介」「片付け不要の買取」「有料引き取り」という3つの選択肢があり、片付け費用と時間、価格差を天秤にかけて判断することができます。まずは相続登記の状況を確認し、片付けあり・なし双方の査定を取って、ご自身のケースに合った進め方を選んでください。判断に迷っている間も固定資産税や管理の負担は発生し続けるため、結論を急がなくてよい一方で、情報収集と査定だけは早めに動いておくことが、結果的に手取りを守ることにつながります。当事務局では、片付けから提携宅建業者の紹介まで、窓口として一括でご相談を承っています。