未成年の相続人がいる実家売却｜特別代理人の選任・遺産分割の進め方【早見表】

最終更新日：2026年10月21日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

未成年の相続人がいると、なぜ実家の売却が複雑になるのか

親が亡くなり、実家を相続した相続人の中に未成年者がいる場合、通常の相続とは別の手続きが一つ増えます。それが「特別代理人」の選任です。たとえば、父親が亡くなり、母親と未成年の子どもが相続人になったケースを考えてみましょう。この場合、母親は子どもの法定代理人であると同時に、自分自身も相続人という立場にあります。遺産分割協議で「実家は母親が相続し、子どもは他の財産を相続する」といった内容を決めようとすると、母親と子どもの利害が対立する可能性があり、これを法律上「利益相反行為」と呼びます。

利益相反行為にあたる遺産分割協議では、親権者が未成年者の代理人として協議に加わることが法律上できません。民法826条により、家庭裁判所に申し立てて選任された「特別代理人」が、未成年者に代わって遺産分割協議に参加する必要があります。これを怠って親権者だけで協議を進めてしまうと、その遺産分割協議自体が無効になる可能性があり、後になって実家の売却ができなくなる、あるいは売却後にトラブルになるおそれがあります。

実家の売却を急いでいる家庭ほど、この手続きを見落としがちです。「とにかく早く売りたい」という事情があっても、特別代理人の選任を省略することはできません。まずは自分の家庭のケースが特別代理人を必要とするのかどうかを正確に見極めることが、実家売却の最初の一歩になります。

特別代理人が必要なケース・不要なケース【早見表】

特別代理人の選任が必要かどうかは、相続人の組み合わせと、どのように遺産を分けるかによって変わります。以下の早見表で、まず自分の家庭がどのパターンに当たるかを確認してください。判断に迷う場合は、着手前に司法書士へ相談することをおすすめします。

この表はあくまで典型的なパターンの整理であり、実際の家族構成や遺産の内容によって判断が変わることがあります。法定相続分どおりに登記したとしても、後から売却する際に改めて分割協議が必要になる場面もあるため、最終的な判断は司法書士や弁護士に確認してください。

法定相続分どおりの登記にも注意点がある

「特別代理人が不要」と判断されやすいのが、法定相続分どおりに相続登記をするケースです。たとえば母親と未成年の子2人が相続人であれば、母親2分の1、子がそれぞれ4分の1ずつという法定相続分どおりの割合で登記すれば、話し合いによる利害対立が生じないため、特別代理人を選任せずに登記できます。

ただし、この方法には長期的な注意点があります。法定相続分どおりに登記すると、未成年の子も不動産の共有者になります。その後、実家を売却しようとする際、子が成人していれば本人の同意で進められますが、まだ未成年のままであれば、売却のための遺産分割協議や売却手続きそのものに、改めて特別代理人（または親権者による代理、未成年者が売却益を正当に受け取れる内容であれば利益相反に当たらない場合もある）が必要になることがあります。「今は特別代理人を省略できても、売却のタイミングで再度手続きが必要になる」という点を踏まえて、いつ実家を売却する予定かも含めて検討することが大切です。

特別代理人の選任手続き｜申立先・必要書類・期間・費用

特別代理人が必要と判断した場合、家庭裁判所への申立てから選任までの流れを把握しておくと、実家の売却スケジュールを立てやすくなります。

申立先と申立人

特別代理人の選任申立ては、未成年者の住所地を管轄する家庭裁判所に対して行います。申立人は親権者（父または母）です。未成年者が複数いる場合は、1人ごとに申立てが必要で、同じ人物を複数の未成年者の特別代理人に選任することは、子ども同士の利害対立を避けるため原則できません。

必要書類の例

• 特別代理人選任申立書
• 未成年者の戸籍謄本
• 親権者（申立人）の戸籍謄本
• 特別代理人候補者の住民票または戸籍附票
• 遺産分割協議書の案（どのように分けるかを明記したもの）
• 相続財産がわかる資料（不動産の固定資産評価証明書、登記事項証明書など）

この中で特に重要なのが「遺産分割協議書の案」です。家庭裁判所は、申立時に提出された協議書案の内容が未成年者にとって不利益でないかを審査します。審査の結果、内容が未成年者に著しく不利と判断されると、特別代理人選任そのものが認められない、あるいは協議書案の修正を求められることがあります。審査に通る協議書案を最初から作成するためには、司法書士などの専門家に相談しながら進めるのが安全です。

費用

特別代理人選任の申立てにかかる裁判所費用は、未成年者1人につき収入印紙800円と、連絡用の郵便切手代（裁判所によって数百円程度）です。これに加えて、特別代理人を親族以外の専門家（司法書士や弁護士）に依頼する場合は、別途その専門家への報酬が発生します。報酬額は依頼先によって異なるため、依頼前に見積もりを確認してください。

選任までにかかる期間

申立てから選任までの期間は、家庭裁判所の混雑状況や提出書類の整い方によって異なりますが、一般的に1か月から2か月程度かかることが多いとされています。書類に不備があると審査がさらに長引くため、実家の売却スケジュールに合わせて、できるだけ早い段階で申立ての準備を始めることをおすすめします。買主が見つかってから特別代理人の選任を始めると、契約や引き渡しのタイミングに間に合わない可能性があるため、売却を検討し始めた時点で手続きに着手しておくと安心です。

特別代理人には誰がなれるのか

特別代理人になる資格に特別な制限はありませんが、未成年者と利害関係のない人物である必要があります。実務上は、次のような人が選ばれることが多くなっています。

• 相続に関与しない親族（祖父母、おじ・おば等）
• 司法書士・弁護士などの専門家

親族を候補者にする場合、その親族自身が今回の相続に関わっていないことが前提です。たとえば、相続人の1人であるおじ・おばを特別代理人にすることはできません。身近に適任者がいない場合や、公平性を重視したい場合は、司法書士や弁護士に特別代理人を依頼するケースも増えています。

実家を売る？そのまま持つ？ケース別の判断

特別代理人の手続きと並行して考えておきたいのが、「実家をどうするか」という判断です。未成年者が共有者になっている実家は、成人まで売却を待つという選択肢もあれば、特別代理人を立てて早期に売却する選択肢もあります。代表的なケースごとに考え方を整理します。

ケースA：空き家のまま持ち続けると管理の負担が増える場合

親権者が遠方に住んでいる、仕事や育児で頻繁に通えないといった事情がある場合、実家を空き家のまま持ち続けると、庭木の手入れ・雨漏りの確認・近隣からの苦情対応など、管理の負担が積み重なります。空き家を放置して「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がったり、行政から勧告・命令を受けたりする可能性があります(空家法に基づく制度。詳細は後述)。このようなケースでは、未成年者が成人するまで待つより、早めに特別代理人を選任して売却を進めるほうが、結果的に家計の負担を抑えられることがあります。

ケースB：空き家特例（3,000万円控除）の期限が迫っている場合

被相続人が1人で住んでいた実家を相続後に売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「空き家の譲渡所得の特別控除」が使えます。この特例の対象になるのは、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することが要件の一つです（国税庁タックスアンサーNo.3306）。特別代理人の選任や協議に時間がかかり、この期限を過ぎてしまうと、数百万円単位で納税額が増える可能性があります。未成年者の相続人がいる家庭では、通常より手続きに時間がかかることを見込んで、早めに動き出すことが重要です。

ケースC：成人まで数年以内で、急いで売る事情がない場合

未成年者が16〜17歳など、成人（18歳）まで数年以内に達する見込みで、空き家特例の期限にも余裕があり、管理の負担も大きくない場合は、本人が成人してから自身の意思で売却するという選択肢も十分に考えられます。この場合、特別代理人を立てる手間を省略できますが、空き家のまま数年間放置することによる傷み（雨漏り、害虫、庭木の繁茂など）や、固定資産税・火災保険料などの維持費が発生する点は考慮が必要です。待つ場合は、最低限の管理（通水・換気・庭の手入れ）を定期的に行う計画を立てておくと、資産価値の低下を防ぎやすくなります。

ケースD：共有者である親族の一部が売却に反対している場合

未成年者以外にも複数の相続人がいて、その中に実家の売却に反対する人がいる場合、特別代理人の選任が整ったとしても、売却そのものについて相続人全員の同意が必要になります（共有不動産の売却は原則、共有者全員の合意が必要）。この場合は、特別代理人の手続きを進める前に、まず相続人間での合意形成を優先する必要があります。合意が難しい場合は、弁護士に相談し、共有物分割請求などの法的手続きを検討することになります。

買取・仲介・有料引き取りの違い【比較表】

特別代理人の手続きが整い、実家を売却する段階になったら、「誰に・どうやって売るか」を選ぶ必要があります。代表的な3つの方法を比較します。未成年者の財産を扱う以上、家庭裁判所に提出した協議書案の内容（売却金額や使途）と実際の売却条件が大きくずれないようにすることも大切です。

当事務局は宅建業者ではないため、売却そのものは提携の宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は相談の窓口と、売却前の片付け・仕分けを担当する役割分担になります。「片付けてから仲介で高く売るか」「片付けの手間を省いて買取で早く手放すか」を、片付け費用・解体費用・仲介手数料まで含めた手取り額で比較することが、後悔しない判断につながります。詳しい比較は空き家買取のページでも解説しています。

空き家特例・取得費の特例｜一次情報で確認すべき数字

未成年者が関わる実家売却では、手続きに時間がかかる分、税金の特例を使えるかどうかの判断がより重要になります。ここでは国税庁タックスアンサーに基づく2つの特例を確認します。

空き家の譲渡所得の特別控除（No.3306）

• 控除額：最高3,000万円（令和6年1月1日以降の譲渡で相続人が3人以上の場合は1人あたり2,000万円）
• 主な要件：昭和56年5月31日以前に建築された建物であること、区分所有建物（マンション等）でないこと、相続開始の直前に被相続人のみが居住していたこと、相続から譲渡まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと、売却代金が1億円以下であること
• 譲渡期限：相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
• 制度の適用期限：令和9年（2027年）12月31日まで（出典：国税庁タックスアンサーNo.3306）

未成年者の特別代理人選任に1〜2か月、その後の買主探しや契約手続きにも時間がかかることを考えると、「相続開始から3年」という期限は、思っているより早く迫ってきます。この特例を使う前提で売却を検討している場合は、特別代理人の申立てを先延ばしにしないことが重要です。

取得費の特例・取得費が分からない場合（No.3302）

実家を相続してから売却するまでの間に取得費（購入時の価格など）が分からない、あるいは記録が残っていない場合、譲渡所得の計算上、売却価格の5%を取得費とみなす「取得費の5%基準」が使えます（出典：国税庁タックスアンサーNo.3302）。取得費が実際より低く計算されると譲渡所得税が高くなるため、古い売買契約書や建築時の契約書が実家に残っていないか、片付けの際に確認しておくことをおすすめします。遺品整理と並行して資料を探す場合は遺品整理サービスでもご相談いただけます。

相続登記の義務化と未成年者がいる場合の注意点

2024年4月1日の不動産登記法改正により、相続登記が義務化されました。自己のために相続の開始があったことを知り、かつ不動産を相続したことを知った時から3年以内に相続登記をしなければならず、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります（出典：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」）。

未成年者が相続人に含まれる場合、遺産分割協議がまとまらないまま3年の期限が近づくと、過料のリスクが現実的になります。前述のとおり、法定相続分どおりの登記であれば特別代理人を介さずに進められるため、「協議内容での登記は時間がかかりそうだが、期限が迫っている」という場合は、いったん法定相続分どおりに登記し、後日あらためて売却時の手続きを行うという選択肢も検討してください。どちらが自分の家庭に合うかは、司法書士に相続全体のスケジュールを見てもらいながら判断するのが安全です。

空き家を放置するリスク｜空家法・管理不全空家の制度

未成年者の特別代理人選任を待つ間、実家が空き家のまま放置される期間が生じることがあります。空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）では、放置された空き家が周辺に悪影響を及ぼすと判断される場合、自治体が「特定空家等」に指定し、助言・指導、勧告、命令、さらには行政代執行による解体まで行える仕組みがあります。勧告を受けると、固定資産税の住宅用地に対する軽減措置（土地の固定資産税を最大6分の1に軽減する措置)が解除され、税額が上がることがあります。2023年の法改正では、特定空家に至る前段階の「管理不全空家」も指定対象に追加され、より早い段階で行政の指導が入るようになりました（出典：国土交通省 空家等対策特別措置法について）。特別代理人の手続きに時間がかかる場合でも、庭木の手入れや通水・換気など、最低限の管理は続けておくことをおすすめします。

なお、総務省の住宅・土地統計調査では、全国の空き家数・空き家率が定期的に公表されており、空き家は年々増加傾向にあることが示されています（出典：総務省統計局 住宅・土地統計調査）。相続した実家を放置する家庭が多い背景には、こうした手続きの複雑さや判断の難しさも一因として指摘されています。

手取り額シミュレーション｜仲介と買取で比べるとどう変わるか

「結局、仲介と買取のどちらが得なのか」は、売却価格だけでなく、片付け費用・解体費用・仲介手数料まで含めた手取り額で比べないと判断を誤りやすくなります。評価額（相場）2,000万円の実家を例に、2つのパターンで概算を比較します（数字はあくまで一般的な目安であり、実際の金額は物件の状態・地域・業者によって変わります）。

この例では、時間をかけられるなら仲介のほうが手取りは多くなりやすい一方、買取は片付けの手間と時間を大幅に圧縮できます。未成年者の相続人がいる場合、特別代理人の選任に1〜2か月かかることを踏まえると、「特別代理人の手続き期間中に片付けを進め、手続きが整ったタイミングで仲介に出す」という並行スケジュールを組むと、時間のロスを抑えながら手取りを優先する進め方が可能になります。空き家特例の期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日）が迫っている場合は、期限を守れる見込みがあるかどうかを先に確認し、間に合わないようであれば買取を優先するなど、期限と手取り額のどちらを優先するかを早い段階で決めておくことをおすすめします。

自分の場合はどう進めるか｜チェックリスト

ここまでの内容を踏まえて、未成年の相続人がいる家庭が実家の売却を検討する際に、確認しておきたい項目をチェックリストにまとめました。印刷してご家族で確認する際にお使いください。

• □ 親権者自身も相続人になっているか（なっていれば特別代理人の検討が必要）
• □ 法定相続分どおりの登記で済ませられるか、話し合いで分け方を決める必要があるか
• □ 未成年者が複数いる場合、何人分の特別代理人が必要か
• □ 特別代理人の候補者（親族または専門家）に心当たりがあるか
• □ 相続開始から3年（空き家特例の期限）まで、残りどのくらいの時間があるか
• □ 相続登記の義務化期限（3年）まで、残りどのくらいの時間があるか
• □ 実家を空き家のまま維持する場合、誰が定期的に管理するか
• □ 売却方法は仲介・買取・有料引き取りのどれを想定しているか
• □ 他の相続人（共有者）全員が売却に同意しているか
• □ 遺産分割協議書案の内容が、未成年者にとって不利益になっていないか

よくある質問

まとめ

未成年の相続人がいる家庭の実家売却は、通常の相続より一手間多くかかりますが、仕組みを理解していれば順序立てて進められます。振り返ります。

• 親権者と未成年者が共に相続人で、法定相続分以外の割合で遺産を分ける場合は、家庭裁判所での特別代理人の選任が原則必要
• 法定相続分どおりの登記や、親権者が相続人でない場合、遺言書どおりの分配の場合は、特別代理人が不要になるケースもある
• 特別代理人の選任には申立てから1〜2か月程度かかることが多く、売却を急ぐ場合は早めの着手が重要
• 空き家特例（最高3,000万円控除）は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までが譲渡期限。手続きの時間を見込んで早めに動く
• 相続登記も2024年4月から義務化され、3年以内の登記を怠ると10万円以下の過料の可能性がある
• 実家の売却は、片付けてから仲介で売るか、そのまま買取に出すかを、片付け費用まで含めた手取り額で比較するのが現実的な判断軸

特別代理人の手続きや遺産分割協議書案の作成は、専門的な判断が必要な場面が多く、内容次第では家庭裁判所の審査に通らないこともあります。一人で進めようとせず、早い段階で司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。実家の片付けから売却までを窓口ひとつでご相談したい場合は、実家の売却のページもあわせてご覧ください。