不動産売却の決済・引き渡し当日の流れと持ち物｜実家売却でやるべき準備【チェックリスト】

最終更新日：2026年10月8日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

決済・引き渡しとは何か｜実家売却の最終手続き

不動産の「決済」とは、売買契約に基づいて買主から売主へ残代金が支払われ、同時に売主から買主へ不動産の所有権が移転する手続きのことです。契約から引っ越し準備まで進めてきた実家売却は、この決済・引き渡しをもって完了します。決済日には、売主・買主・不動産仲介会社の担当者・司法書士が一堂に会し、残代金の送金、固定資産税や管理費などの清算、鍵と関係書類の引き渡し、仲介手数料や司法書士報酬の支払いを順番に進めます。

実家の売却では、親世代が住んでいた家をそのまま引き渡す「空家渡し」が一般的です。家具や仏壇、残置物が残っていると契約違反とみなされる可能性があるため、決済日までに室内を空にしておく必要があります。片付けが済んでいない場合は、実家じまい代行や遺品整理に仕分け・搬出・供養まで任せる方法もあります。

決済が行われる場所と時間帯

決済の場所は、買主が住宅ローンを利用する場合はその金融機関の支店が一般的です。買主が現金で購入する場合は、売主側の取引銀行や不動産会社の事務所が使われることもあります。時間帯は平日の午前9時〜10時台に設定されることが多く、これは司法書士が当日中に法務局へ登記申請を行う必要があるためです。所要時間はおよそ1〜2時間です。

決済・引き渡し当日の流れ【タイムライン】

当日の流れは物件や金融機関によって多少異なりますが、実家売却（相続した空き家の売却）でも大筋は同じです。あらかじめ時間の目安を把握しておくと、当日落ち着いて対応できます。

相続した実家の場合は、決済前の時点で相続登記（名義変更）が完了していることが前提です。相続人が複数いる場合は、誰が売主として決済に出席するか、代表者に委任するかを事前に決めておく必要があります。相続登記がまだの場合は、法務局「相続登記が義務化されました（法務局）」を確認し、決済日の前に済ませておきましょう。2024年4月1日から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しないと10万円以下の過料の対象になります。

当日の持ち物チェックリスト【売主用・印刷用】

決済当日に忘れ物をすると、その場で手続きが止まってしまい、最悪の場合は決済が延期になります。印鑑証明書や登記識別情報は再発行に時間がかかるものもあるため、前日までに一つずつ確認しておきましょう。

相続人が複数いる共有名義の場合は、代表者以外の相続人の印鑑証明書や委任状が必要になることが多いため、決済日の2〜3週間前までに仲介会社・司法書士へ相続人全員の情報を伝えておくと当日の慌てを防げます。

片付けてから売る？そのまま買取？手取りで比較する判断軸

実家の決済・引き渡しをスムーズに進めるには、そもそも「どの売り方を選ぶか」を早い段階で決めておくことが重要です。選択肢は大きく3つあります。(1)残置物を片付けてから仲介で売る、(2)片付けずにそのまま買取業者に売る、(3)片付けと買取をセットで依頼する、です。判断基準は「片付け費用＋値下がりリスク」と「買取価格の下落分」のどちらが手取りで得かという一点に尽きます。

当事務局は宅建業者ではないため、不動産の買取・仲介そのものは提携の宅建業者が担当し、当事務局は相談の窓口と片付け・仕分けを担当する体制をとっています。残置物を片付けてから実家の売却で仲介に出すか、片付けずに空き家買取に出すか、両方の見積もりを比べてから決める相談者が多い傾向にあります。片付けに手間がかかりそうな場合は、見積もり段階で実家じまい代行や遺品整理の相場も合わせて確認しておくと、最終的な手取り額の比較がしやすくなります。

決済前にやっておくべき3つの準備

①相続登記（名義変更）を済ませる

決済は、登記簿上の所有者（売主）と実際に決済に出席する人が一致していないと成立しません。相続した実家をまだ親名義のままにしている場合は、まず相続登記を済ませる必要があります。2024年4月1日から相続登記の申請が義務化され、相続によって不動産の取得を知った日から3年以内に申請しなければ、10万円以下の過料の対象になり得ます。相続人が複数いる場合は、誰の名義にするか（共有名義か代表者の単独名義か）を話し合ってから登記します。詳しい手続きは法務局「相続登記・遺贈の登記の申請をされる相続人の方へ（法務局）」で確認できます。

②残置物・家財の片付けと「空家渡し」の準備

決済・引き渡し日には、原則として家の中を空にした状態（空家渡し）で買主に渡します。実家の場合、親の家具・衣類・仏壇・大量の荷物が残っていることが多く、片付けには数週間かかることも珍しくありません。決済日が決まったら、逆算していつまでに片付けを終える必要があるかを仲介会社と確認し、間に合わない場合は早めに片付け業者へ相談しましょう。

③取得費・税金の資料をそろえておく

売却後の確定申告に向けて、実家を購入・建築した当時の契約書や領収書（取得費の証明になる資料）を探しておきます。取得費が分からない、または証明する資料が残っていない場合は、国税庁「No.3258 取得費が分からないとき（国税庁）」にある取得費不明時の取り扱いを確認してください。取得費として認められる範囲は国税庁「No.3252 取得費となるもの（国税庁）」で解説されています。

相続した実家特有の注意点｜空き家特例と残置物

相続した実家（空き家）を売却する場合、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる「空き家の特例」が使える可能性があります。国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例（国税庁）」によると、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始直前に被相続人以外が住んでいなかったことなど、複数の要件を満たす必要があります。適用期限は2027年12月31日までの譲渡が対象です（2024年1月1日以降、相続人が3人以上の場合の控除上限は2,000万円）。決済日までに特例の要件を満たしているかどうかを、税理士または税務署に確認しておくと、確定申告時に慌てません。

また、空き家を放置したまま決済が長引くと、自治体から「管理不全空家等」として指導を受けるリスクも生じます。空家法の改正により、適切に管理されていない空き家は固定資産税の住宅用地特例が解除され、税額が上がる可能性があります。詳細は国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法について（国土交通省）」で確認できます。全国の空き家の実態は総務省統計局「住宅・土地統計調査（総務省統計局）」でも公表されており、空き家の増加が社会的な課題になっていることが分かります。

ケース別に見る決済・引き渡しの進め方

ケース1：相続人が複数いて、代表者が決済に出席する場合

相続人全員で決済に出席するのが難しい場合は、代表者1名が出席し、他の相続人は委任状と印鑑証明書を用意する方法が一般的です。委任状には売買価格や引き渡し条件を明記し、司法書士に事前にひな形を確認してもらうとスムーズです。残代金の受け取り口座を代表者1名にまとめるか、相続分に応じて複数口座に分けるかも、決済日の前に相続人間で合意しておきましょう。

ケース2：遠方に住んでいて決済当日しか立ち会えない場合

遠方に住む相続人が決済日のみ現地に出向くケースでは、片付けや残置物の仕分けを前もって片付け業者に依頼し、決済日には「鍵の引き渡し」だけで済む状態にしておくと移動の負担を減らせます。立ち会いなしで片付けを進められる業者であれば、写真報告を受けながら仕分けを進め、決済日に現地入りした際は書類の確認と鍵の引き渡しに専念できます。

ケース3：空き家特例を使って譲渡所得税を抑えたい場合

空き家特例の適用には、売却代金が1億円以下であることや、耐震基準を満たすよう改修するか、更地にして売却することなど、追加の要件があります。決済前に「現状のまま売る（要改修）」か「解体してから売る」かで特例の使える範囲が変わるため、決済日の前、できれば売買契約を結ぶ前の段階で税理士に相談し、どちらの方法が手取りで有利かを確認しておくことをおすすめします。

決済・引き渡しでよくあるトラブルとその防ぎ方

決済後にやるべき手続き

決済・引き渡しが終わっても、実家売却の手続きはそこで終わりではありません。売却によって利益（譲渡所得）が出た場合は、売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。空き家特例や取得費加算の特例を使う場合も、確定申告をしなければ適用されません。登記完了の通知が届いたら内容を確認し、固定資産税の精算が正しく行われているかも合わせて確認しておきましょう。

よくある質問

まとめ

実家売却の決済・引き渡し当日は、本人確認から始まり、残代金の送金、鍵と書類の引き渡し、諸費用の支払いまでを1〜2時間ほどで進めます。売主の持ち物は権利証・実印・印鑑証明書・身分証明書・鍵一式が核になり、どれか一つでも欠けると延期のリスクがあります。何より大切なのは、決済日の前に「相続登記」「残置物の片付け」「取得費・税金の資料」という3つの準備を終えておくことです。そして、そもそも片付けてから仲介で売るか、片付けずに買取に出すかは、手間と値下がりリスクを手取り額で比較して決めるのが失敗しない判断軸です。迷ったときは、無料の見積もり相談から始めてみてください。