久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士
東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。
監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール
税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。
■経歴
- 1966年鹿児島県生まれ
- 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
- 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
- 2013年司法書士試験合格
- 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
- 2017年司法書士法人コスモ退職
- 2018年事務所開設
- 2021年司法書士法人設立
■得意領域
- 相続登記・相続手続き
- 不動産の名義変更
- 相続放棄
- 簡易裁判所の訴訟代理
この記事の結論
- 買付証明書は「購入したい」という意思表示の書類で、提出しても法的な拘束力はありません。売買契約を結ぶまでは、買主・売主のどちらからでも撤回・キャンセルができます。
- 空き家・実家の売却では、買付証明書が入った時点で「片付けてから売るか」「そのまま（残置物あり）で買取に出すか」を手取り額で比較するのが判断の分かれ道です。片付け費用と時間をかけても仲介で高く売れるか、片付け不要で早く確実に買取してもらうかを、見積もりを取って数字で決めましょう。詳しくは実家の売却（片付けから売却まで窓口ひとつ）で手順をまとめています。
- 買付証明書を出した後に価格交渉・契約条件（手付金・引き渡し日・ローン特約）が固まるため、提出前に希望条件を整理しておくと交渉がスムーズです。
- 空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）には譲渡期限（相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで）があるため、買付証明書のやり取りで時間がかかりそうな場合は期限を必ず確認してください（国税庁タックスアンサーNo.3306）。
買付証明書とは？不動産購入申込書との違い
買付証明書とは、空き家や実家などの不動産を購入したい人が、売主に対して「この条件で購入したい」という意思を示すために提出する書面です。「不動産購入申込書」「購入申込書」と呼ばれることもありますが、内容はほぼ同じで、書式に法律上の決まりはありません。多くの場合、仲介する不動産会社が用意したひな形に、購入希望者が必要事項を記入して提出します。
空き家・実家の売却では、内覧後に購入希望者が複数いるケースもあります。買付証明書は「誰が・いくらで・いつまでに買いたいか」を売主に伝える最初のアクションであり、売買契約の前段階に位置づけられます。契約書そのものではないため、買付証明書だけでは売買は成立しません。
買付証明書が使われるタイミング
一般的な流れは、①物件の内覧→②購入希望者が買付証明書を提出→③売主が検討し「売渡承諾書」を返す、または条件交渉→④条件がまとまれば売買契約（手付金のやり取りを含む）という順番です。空き家の売却では、相続人が複数いる場合や解体・片付けの状況によって引き渡し時期の調整が発生しやすいため、買付証明書の段階で希望引き渡し日を明確に伝えておくことが重要です。
買付証明書は購入希望者が単独で作成することもできますが、実務では仲介に入っている不動産会社が、物件情報や過去の取引相場を踏まえたひな形を用意し、購入希望者が必要事項を書き込む形が一般的です。売主側の不動産会社（元付業者）にファクスやメールで送付され、売主がその場、または数日以内に検討して回答するという流れになることが多く見られます。
誰が作成・提出するのか
買付証明書を作成・提出するのは購入希望者（買主）です。氏名・連絡先・購入希望価格・資金計画などを記入し、押印または署名のうえ、仲介の不動産会社経由で売主に提出します。空き家・実家を売る側（売主）は、買付証明書を「検討する側」であり、提出する義務も、受け取った内容に応じる義務もありません。
買付証明書に法的効力はあるか
買付証明書そのものには法的拘束力はありません。これは不動産業界で長年の商慣習として使われている書類であり、宅地建物取引業法などの法律で提出が義務付けられているものでもありません。したがって、買付証明書を提出した後でも、正式な売買契約（契約書への署名・手付金の授受）に至るまでは、買主側からの撤回も、売主側が別の買主と契約することも、原則として可能です。
ただし「原則として拘束力がない」ことと「撤回しても一切問題にならない」ことは別です。売主が買付証明書を信頼して他の購入希望者への対応を止めていた場合、不誠実な撤回によって売主に実害（他の買主を逃した、値下げ交渉の時間を失ったなど）が生じたと認められれば、不法行為や契約準備段階における信義則違反として損害賠償を請求される可能性は理論上あります。実務上そこまで争いになる例は多くありませんが、提出前に「本当に購入する意思があるか」を固めてから出すのが基本です。
買付証明書と契約書・手付金の違い
| 書類 | タイミング | 法的効力 | 撤回・キャンセル |
|---|---|---|---|
| 買付証明書 | 内覧後・契約前 | なし（意思表示にすぎない） | 原則自由（ただし信義則上の配慮は必要） |
| 売渡承諾書 | 買付証明書を受けた売主が返す | なし | 原則自由 |
| 売買契約書＋手付金 | 条件確定後 | あり（契約として成立） | 手付放棄・倍返しが必要になる場合がある |
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買付証明書の書き方・記載項目【チェックリスト】
書式は不動産会社が用意するものを使うのが一般的ですが、記載すべき項目を把握しておくと交渉で損をしません。印刷してチェックしながら確認できるリストです。
| 項目 | 確認ポイント | チェック |
|---|---|---|
| 購入希望価格 | 提示価格そのままか、値引き交渉を含むか | □ |
| 手付金の額 | 一般的に売買価格の5〜10％程度が目安 | □ |
| 残代金の支払い方法 | 現金一括か、ローン利用か | □ |
| 契約希望日・引き渡し希望日 | 相続人全員の都合、解体・片付けの完了時期と整合するか | □ |
| ローン特約の希望 | 融資が通らなければ契約を解除できる特約を入れるか | □ |
| 買付証明書の有効期限 | 一般的に1〜2週間程度。期限が過ぎれば失効する | □ |
| 特約・条件 | 残置物の処理、既存設備の扱いなど | □ |
空き家の売却では、残置物（家具・家電などの家財）が残っている場合、「残置物は売主負担で撤去する」「買主が現状のまま引き取る」のどちらにするかを買付証明書の段階で明示しておくと、後の契約でのトラブルを避けられます。片付けを代行会社に依頼する場合は、実家じまい代行や遺品整理にまとめて相談すると、仕分け・供養・買取までを窓口ひとつで進められます。
買付証明書のひな形・記入例
買付証明書に全国共通の統一書式はありませんが、一般的なひな形には次のような項目が並びます。実際に不動産会社から渡された書面と照らし合わせて、空欄や記載漏れがないか確認しましょう。
- 表題：「不動産買付証明書」または「不動産購入申込書」
- 対象物件の所在地・面積・構造
- 購入希望価格：（例）「○,○○○万円にて購入を希望します」
- 手付金：（例）「手付金 ○○万円」
- 残代金の支払方法：現金／住宅ローン利用（利用する場合は融資予定先・ローン特約の有無）
- 契約希望日・引き渡し希望日
- 有効期限：（例）「本証明書の有効期限は提出日より2週間とします」
- 特約事項：残置物の処理、設備の引き継ぎ範囲など
- 買主の氏名・住所・連絡先・押印または署名
空き家・実家の売却で買付証明書を受け取る側（売主）になる場合は、上記の項目がすべて埋まっているか、特にローン特約の有無と残代金の支払い時期を必ず確認してください。ローン特約がついている場合、買主の融資が通らなければ契約が解除される可能性があるため、資金計画の確実性も重要な判断材料になります。
買付証明書を出した後にキャンセルしたらどうなる？
買付証明書を提出した後、気が変わった・他にもっと良い物件が見つかった・資金計画が崩れたなどの理由でキャンセルすることは可能です。前述のとおり法的拘束力がないため、違約金やペナルティが発生する規定はありません。ただし、以下の点は実務上注意が必要です。
- 売主への配慮：売主は買付証明書を受けて他の購入希望者への対応を止めている場合があります。キャンセルする場合は、できるだけ早く不動産会社経由で伝えましょう。
- 信頼関係への影響：同じ地域で複数の物件を探している場合、不誠実な対応を繰り返すと不動産会社からの紹介が得にくくなることがあります。
- 手付金を払った後のキャンセルとは別物：買付証明書の段階でのキャンセルと、契約後・手付金授受後のキャンセル（この場合は手付放棄が必要になることが多い）は法的な重みが全く異なります。買付証明書はまだ「契約前」の段階です。
売主側が買付証明書を断る・取り下げることもある
買付証明書に法的拘束力がないのは売主側にも同じです。買付証明書を受け取った後でも、売主はより良い条件の買主が現れれば、そちらと契約することができます。空き家・実家の売却で複数の買付証明書が入った場合、価格だけでなく「現金一括かローンか」「引き渡し時期が合うか」も含めて売主が選ぶのが一般的です。
価格交渉はどこまでできるか
買付証明書は、提示価格より低い金額で購入したいという交渉の意思表示としても使われます。たとえば売出価格1,000万円の空き家に対し、買付証明書で「900万円で購入希望」と提示することは可能です。売主はこれに応じる義務はなく、拒否する、再交渉する、他の買主を待つ、いずれも選べます。交渉を有利に進めるには、資金計画が明確であること（ローン事前審査済みなど）や、引き渡し時期に柔軟性があることを合わせて伝えると、価格以外の条件で評価されやすくなります。
空き家・実家の売却で押さえておきたい判断軸
買付証明書のやり取りに入る前に、そもそも「仲介で売る」のか「買取で売る」のかを決めておくと、条件交渉で迷いません。空き家の売却方法は大きく3つに分かれます。
| 方法 | 特徴 | 向いているケース |
|---|---|---|
| 仲介 | 不動産会社が買主を探す。売却まで数か月〜半年程度かかることが多いが、相場に近い価格で売れやすい | 時間に余裕があり、少しでも高く売りたい |
| 買取 | 不動産会社・買取業者が直接購入。価格は仲介の7〜8割程度が目安だが、1〜2か月程度で現金化しやすく、片付け前の残置物ありでも買い取ってもらえる場合がある | 早く確実に売りたい、片付けの手間を省きたい |
| 有料引き取り | 解体費・片付け費用が売却価格を上回る場合に、所有者がお金を払って引き取ってもらう方法。国土交通省の実態調査でも一定数の事例が確認されている | 老朽化が進み資産価値がほぼない場合 |
片付けてから仲介で売るか、そのまま（残置物あり）で買取に出すかは、「片付け費用＋時間をかけた分だけ高く売れるか」を手取り額で比較するのが唯一の正しい判断軸です。買取と仲介の比較は空き家買取のページで具体的な金額シミュレーションをまとめています。迷う場合は両方の見積もりを取り、手取りで比較してから買付証明書・契約の段階に進むことをおすすめします。
ケース別に見る買付証明書とその後の進め方
ケースA：相続した実家に複数の購入希望者が現れた場合
複数の買付証明書が入った場合は、価格の高さだけでなく「資金計画が確実か（ローン特約の有無）」「引き渡し希望日が相続人の都合と合うか」を比較しましょう。不動産会社に、各希望者の資金計画の確実性を確認してもらうのが安全です。
ケースB：片付けが終わっていないまま買付証明書を受け取った場合
残置物が残っている状態でも買付証明書を受けられることがあります。この場合、引き渡しまでに片付けを終える約束にするか、残置物ありのまま価格を調整して引き渡すかを、買付証明書の段階で明確にしておく必要があります。片付けの見積もりを先に取っておくと交渉で迷いません。
ケースC：空き家特例の期限が近い場合
空き家の3,000万円特別控除（空き家特例）は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡する必要があります（国税庁タックスアンサーNo.3306）。買付証明書から契約・引き渡しまで一般的に1〜2か月程度かかるため、期限の年末が近づいている場合は、仲介より売却までのスピードが早い買取も選択肢に入れて検討しましょう。
ケースD：相続登記が未了のまま売却を進めたい場合
相続登記（不動産の名義変更）が完了していないと、原則として売買契約・引き渡しに進めません。2024年4月1日から相続登記は義務化され、正当な理由なく申請を怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（法務局）。買付証明書の交渉と並行して、相続登記の手続きを早めに進めておくことをおすすめします。
不動産会社選びと買付証明書の進め方
空き家・実家の売却を仲介で進める場合、買付証明書のやり取りを安心して任せられるかどうかは、不動産会社の対応力に大きく左右されます。特に相続した実家は所有者（相続人）が遠方に住んでいることも多く、現地の確認や内覧対応を不動産会社に任せる場面が増えます。契約の経験が少ない場合は、買付証明書を受け取った段階で「この条件は一般的か」「交渉の余地はあるか」を必ず不動産会社に確認し、わからないまま署名しないことが大切です。地元で実績のある不動産会社と、空き家専門の買取業者を両方比較しておくと、仲介と買取のどちらが得かを判断しやすくなります。
買付証明書に関するよくあるトラブルと防ぎ方
| トラブル例 | 防ぎ方 |
|---|---|
| 価格交渉のつもりで出したら、そのまま契約を迫られた | 買付証明書の提出前に「価格交渉のための打診」か「購入確定の意思表示」かを不動産会社とすり合わせておく |
| 複数の買付証明書が入り、どちらを選ぶか揉めた | 価格・資金計画・引き渡し時期を一覧化し、相続人全員で基準を事前に決めておく |
| 有効期限を過ぎて交渉が立ち消えになった | 有効期限（1〜2週間が目安）を双方が把握し、期限内に回答する |
| 残置物の扱いが契約直前で揉めた | 買付証明書の段階で「残置物の処理負担」を明記する |
まとめて進める方法｜片付けから売却までの窓口
空き家・実家の売却は、片付け・残置物の処分・相続登記・不動産会社とのやり取り・買付証明書から契約までの交渉と、進める窓口がいくつも分かれやすいのが実情です。安心実家じまいでは、片付け・仕分け・ご供養から、提携する宅建業者による買取・仲介の手配までを窓口ひとつでご相談いただけます。当事務局自身は宅地建物取引業者ではないため、売買そのものは提携の宅建業者が担当し、当事務局は片付けの実務とご相談の取りまとめを行う立場です。
神奈川県など各地域で片付けから買取・仲介までのご相談を承っています。地域別の買取相場や進め方は神奈川県の空き家買取のページもご覧ください。
よくある質問
買付証明書を出したら必ず購入しなければなりませんか？
買付証明書のキャンセルに違約金は発生しますか？
空き家の売却では買付証明書は必ず必要ですか？
買付証明書を出した後、残置物の片付けはいつまでに終わらせればいいですか？
買付証明書と空き家特例（3,000万円控除）の期限は関係しますか？
早いこともあります
片付け・解体の要否から買取・仲介の手取り比較まで、写真を送るだけで概算のお見積もりをお出しします。ご相談・お見積もりは無料です。
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