手付金の相場と契約解除｜実家売却の手付解除・違約金をケース別に解説

最終更新日：2026年10月8日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

手付金とは？実家売却でまず押さえておきたい基礎

手付金とは、不動産の売買契約を結ぶ際に、買主が売主へ先行して支払う金銭のことです。実家を売却する場面では、売買契約書に署名・捺印したタイミングで、買主から手付金を受け取るのが一般的な流れになります。手付金は売買代金の一部として扱われ、引き渡し時に残りの代金（残代金）と相殺される仕組みです。

手付には法律上、性質の異なる3種類があるとされています。契約が成立した証拠として交付する「証約手付」、相手が約束を守らなかった場合の損害賠償に充てる「違約手付」、そして当事者の一方が一定の条件下で契約そのものを解除できる権利を持つ「解約手付」です。実務上、不動産の売買契約で交わされる手付金は、特段の定めがない限り「解約手付」の性質を持つと解釈されるのが通常です。つまり、手付金を払った・受け取ったという事実そのものに、契約を解除できる権利が結びついているということです。この性質を理解していないと、「手付金を払ったら簡単にはキャンセルできない」と誤解したり、逆に「いつでも解除できる」と思い込んで損害賠償を請求されたりするため、最初に整理しておく必要があります。

実家の売却では、相続した家を初めて売る方が多く、手付金や契約解除の実務に不慣れなまま契約に進んでしまうケースが少なくありません。契約書に署名する前に、手付金の額・解除できる期限・違約金の条件を必ず確認しておきましょう。特に、実家が遠方にあり内覧や契約の立ち会いに何度も足を運べない事情がある場合、不動産会社に言われたとおりに契約内容を決めてしまい、後から条件を見返す余裕がないまま署名してしまうケースも見られます。契約書は事前にPDFやコピーで送ってもらい、署名の場で初めて目にするのではなく、数日前から内容を確認できるようにしておくと、落ち着いて判断する時間を確保できます。

手付金と「申込金」「内金」の違い

実家の売却では、契約前に「申込金」を受け取るケースもありますが、手付金とは性質が異なります。申込金（預り金）は、契約前の購入意思表示として買主候補から一時的に預かる金銭で、契約に至らなければ全額返還されるのが原則です。手付金は売買契約を締結した後に支払われる金銭であり、契約の解除権や違約時の扱いが法律上明確に定められている点が申込金との大きな違いです。また「内金」は、契約成立後に手付金とは別に支払われる売買代金の一部を指す場合もあり、契約書でどの名目の金銭をいつ受け取るかを整理しておくと、後のトラブルを防ぎやすくなります。実家を初めて売却する方は、この3つの名称が契約書でどう使われているか、署名前に確認しておくことをおすすめします。

手付金の相場はいくら？【仲介・買取のケース別】

手付金の金額に法律上の明確な決まりはなく、売主と買主の合意によって決定されます。ただし、実務上の相場と、買主が宅建業者の場合の法律上の上限があります。

例えば実家の売却価格が2,000万円の場合、仲介で個人に売るなら手付金は100万〜200万円程度、買取で宅建業者に売る場合も実務上は同程度の金額に収まることが多いですが、法律上は最大400万円（2割）まで受け取ることが認められています。宅地建物取引業法39条1項は「宅地建物取引業者が自ら売主となる場合、代金の10分の2を超える額の手付を受領できない」と定めていますが、この規定はあくまで買主が宅建業者であるケースを業者側から制限するものです。実家の持ち主（個人）が売主で、買主が宅建業者（買取）の場合には直接の適用対象ではなく、個人間の仲介売買にも法律上の上限はありません。相場の5〜10%から大きく外れる金額を提示された場合は、その理由を必ず確認してください。

手付金が高すぎる・安すぎるとどうなるか

手付金が安すぎると、買主にとって「放棄してもよい」程度の金額になり、安易な契約解除を招きやすくなります。逆に手付金が高すぎると、買主側の資金負担が重くなり、住宅ローンの本審査が通らなかった場合などに大きな損失を抱えるリスクが生じます。相場の範囲内で設定するのは、双方にとって契約の安定性と解除のしやすさのバランスを取るためです。実家の売却で急いで現金化したい事情がある場合でも、手付金の額だけを理由に契約条件を急いで決めるのは避け、残代金の支払期日や引き渡し条件もあわせて確認しましょう。

契約解除できるのはいつまで？手付解除の期限

民法557条は「買主が売主に手付を交付したときは、買主はその手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して、契約の解除をすることができる。ただし、その相手方が契約の履行に着手した後は、この限りでない」と定めています。つまり、手付による解除（手付解除）ができるのは、相手方が契約の履行に着手するまでという期限があります。

宅建業者が売主になる場合は、宅地建物取引業法39条2項により、手付の性質にかかわらず常に解約手付とみなされ、買主はいつでも（履行の着手前であれば）手付を放棄して解除できると定められています。これは個人が買主として宅建業者から物件を買う場合の保護規定です。実家を売る側である個人が売主になる一般的な仲介契約では、民法557条の原則がそのまま適用されます。

「履行の着手」とは何を指すか

「履行の着手」とは、契約の相手方が客観的に見て契約内容の実行に取りかかったと認められる行為を指します。実家売却の場面で履行の着手とみなされやすい行為には、次のようなものがあります。

• 売主側：抵当権抹消登記の手続きに着手した、残代金受領のための準備（境界確定測量の実施、建物の解体着手など）を始めた
• 買主側：中間金を支払った、住宅ローンの本申込みを完了した、リフォームや改修工事の発注を始めた

これらの行為が始まると、原則として手付解除はできなくなります。実務上のトラブルを避けるため、不動産の売買契約書では「手付解除期日」をあらかじめ明記するのが一般的です。契約書に手付解除期日が定められている場合、履行の着手があったとしても、その期日までであれば手付解除ができるとする運用が広く行われています。契約書を確認する際は、この期日が何月何日と明記されているかを必ずチェックしてください。期日の記載がない契約書は、後から「もう履行に着手していたから解除できない」といった水掛け論になりやすいため、不動産会社や司法書士に確認することをおすすめします。

手付解除した場合、手付金・違約金はどうなる？

手付解除期日内に契約を解除する場合、手付金の扱いは買主から解除するか、売主から解除するかで異なります。

買主から解除する場合（手付放棄）

買主側の事情で契約を解除する場合、買主は売主に支払った手付金を放棄します。つまり、手付金は返還されず、売主の手元に残ります。実家を売る側（売主）にとっては、買主都合の解除であれば手付金がそのまま入るため、金銭的な損失は生じにくい仕組みです。

売主から解除する場合（手付倍返し）

売主側の事情（他の買主への売却変更、親族間の反対など）で契約を解除する場合、売主は受け取った手付金を返還するだけでなく、同額を上乗せして倍額を買主に支払う必要があります。例えば手付金が200万円であれば、合計400万円を買主に支払って初めて解除が成立します。実家を売却する側が「もっと高く買うという別の相手が現れた」といった理由で契約を翻す場合、この倍返しのコストを踏まえて判断する必要があります。

手付解除期日を過ぎたら？違約金が発生するケース

手付解除期日を過ぎた後や、相手方が履行に着手した後に契約を解除する場合は「手付解除」ではなく「違約解除」という扱いになります。この場合、手付金の没収・倍返しに加えて、契約書に定めた違約金を支払う義務が生じるのが一般的です。違約金の金額は契約自由の原則により当事者間の合意で決まりますが、実務上は売買価格の10〜20%程度を違約金の上限として契約書に定めるケースが多く見られます。買主が宅建業者の場合は、宅地建物取引業法38条により、業者が売主となる契約での違約金（損害賠償の予定額）と手付金の合計は売買価格の2割を超えてはならないという上限が定められています。

実家を売却する個人が売主となり、買主が一般個人である仲介契約の場合は、この38条の直接適用はなく、違約金の上限は契約書の記載内容次第です。契約書に違約金条項がある場合は、契約前に必ず金額と算定方法を確認し、想定外の負担が生じないようにしてください。契約書の内容に疑問がある場合は、署名前に司法書士や弁護士、仲介を担当する宅建士に確認することをおすすめします。

住宅ローン特約がある場合の例外

買主が住宅ローンを利用して実家を購入する場合、契約書に「住宅ローン特約（融資承認特約）」が付くことが一般的です。この特約により、買主が所定の期日までに住宅ローンの本承認を得られなかった場合、契約は無条件で解除され、買主は手付金を含めた支払済みの金銭の全額返還を受けられます。この場合、買主に違約金の支払い義務は発生しません。実家を売る側としては、買主の資金計画が住宅ローンに依存している場合、この特約の期日と内容を契約書で確認しておくことが重要です。

【比較表】仲介・買取・有料引き取りで手付金・契約解除の扱いはどう違う

実家の売却方法には、仲介（個人や事業者への売却をあっせんしてもらう方法）、買取（宅建業者が直接買主になる方法）、そして売却が難しい物件向けの有料引き取りがあります。手付金・契約解除・違約金の扱いは、この3つで次のように異なります。

この表から分かるとおり、仲介は売却価格を優先したい場合に向きますが、買主を見つけるまでの期間が長く、契約解除や違約金のリスクに向き合う期間も長くなります。買取は成約までが早く、契約不適合責任を免責にできることが多い一方、売却価格は仲介より下がる傾向があります。どちらが得かは、片付け・解体・税金の費用まで含めた手取り額で比較する必要があります。買取と仲介の違いをより詳しく比較したい場合は空き家買取のページも参考にしてください。

有料引き取りは、接道義務を満たしていない、建物が著しく老朽化している、立地条件が悪いなど、仲介・買取のいずれでも買主が見つかりにくい物件向けの選択肢です。手付金という概念がそもそもない契約形態が多く、譲渡ではなく「処分」として費用を支払って引き取ってもらう形になるため、契約解除や違約金の考え方も仲介・買取とは大きく異なります。有料引き取りを検討する場合は、契約内容が「売買」なのか「処分委託」なのかを最初に確認し、手付金に相当する金銭の扱いがどうなっているかを個別に確認する必要があります。

実家売却で手付金トラブルを避けるためのチェックリスト

契約書に署名する前に、次の項目を確認しておくと、手付金や契約解除をめぐるトラブルを防ぎやすくなります。印刷して契約前の確認用にご活用ください。

特に見落とされやすいのが「手付解除期日の記載」と「違約金の算定方法」です。この二つが契約書に明記されていないと、後になって「いつまで解除できるのか」「違約金がいくらになるのか」で売主・買主双方の認識がずれ、トラブルに発展しやすくなります。契約書を受け取ったら、署名前にこの2点だけでも必ず目を通してください。

また、実家が相続によって取得した不動産である場合、相続登記の完了が売却契約の前提条件になります。相続登記は2024年4月1日から義務化され、正当な理由なく期限内（原則、相続の開始および不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内）に登記しないと10万円以下の過料の対象になる場合があります。登記が完了していない状態で契約を進めようとすると、契約自体が成立しない、あるいは契約後に登記の遅れを理由とした解除・違約金のリスクが発生することもあるため、売却を検討し始めたら、まず法務局で相続登記の状況を確認することをおすすめします。

ケース別シミュレーション：手付解除・違約解除でいくら動くか

実家の売却価格によって、手付金・違約金の金額がどう変わるかを具体的に見てみます。手付金を売買価格の8%、違約金を売買価格の15%と仮定した場合の目安です（実際の金額は契約条件によって異なります）。

例えば、神奈川県内の実家を1,500万円で売却する契約を結び、手付金120万円を受け取った後に、他にもっと高く買いたいという相手が現れたとします。この場合、売主が契約を解除するには手付の倍返し240万円が必要になり、最初に受け取った120万円を加えて合計360万円が動く計算です。目先の高値だけで契約を翻すと、解除コストが利益を上回ることもあるため、契約前に「この価格・この条件で本当に進めてよいか」を慎重に検討することが重要です。神奈川県内で買取も含めて検討したい場合は神奈川県の空き家買取も参考にしてください。

逆に、買主側の住宅ローンが通らず契約が白紙になった場合は、住宅ローン特約により手付金は買主に全額返還され、売主・買主ともに違約金の負担はありません。契約解除の原因が「誰の都合か」「特約の範囲内か」によって、動くお金が大きく変わることを押さえておきましょう。

ケースA：相続人3人の共有名義で売却する場合

実家を兄弟3人の共有名義で相続し、売却価格2,400万円・手付金8%（192万円）で仲介契約を結んだとします。共有名義での売却は、相続人全員が売主として契約書に署名する必要があるため、1人でも契約内容に同意していない状態で手付金を受け取ってしまうと、後から「自分は納得していなかった」として契約解除を求められるリスクがあります。契約前に相続人全員で売却価格・手付金の額・受け取った手付金の分配方法（通常は相続分に応じて分ける）まで合意しておくことが、このケースでのトラブル防止策になります。

ケースB：空き家特例の適用期限が迫っている場合

相続した実家を売却して空き家の譲渡所得の特別控除（いわゆる空き家の3,000万円特別控除）を使う予定がある場合、適用には「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」に売却する必要があるという期限があります。この期限が近づいている状態で契約解除や違約解除が発生すると、再度買主を探し直す時間が取れず、控除の適用を受けられなくなる可能性があります。期限が迫っている場合は、手付解除期日や違約金の条件を緩めに設定してもらえないか、契約前に仲介会社と相談しておくと安心です。制度の詳細や要件は、国税庁の案内（措置法35条、空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）で必ず確認してください。

ケースC：買取を急いでいて手付金なしの契約を提案された場合

買取業者から「スピード重視のため手付金なしで契約を進めましょう」と提案されることがあります。手付金なしの契約自体は違法ではありませんが、手付金がないと、契約解除の際の「放棄」や「倍返し」という簡便な解除手段が使えず、契約解除や違約の際の損害賠償の算定が複雑になりやすい点に注意が必要です。手付金なしの契約を提案された場合は、違約金の条項が契約書に別途明記されているかを必ず確認し、不明な点は契約前に司法書士や弁護士に相談することをおすすめします。

媒介契約の種類が手付金・契約解除に与える影響

仲介で実家を売却する場合、不動産会社との間で結ぶ媒介契約の種類によって、契約の進め方や解除までの実務が変わってきます。国土交通省が定める標準媒介契約約款では、媒介契約を「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類に分類しています。

手付金や契約解除のルール自体は、どの媒介契約を選んでも民法557条・宅地建物取引業法の規定が同じように適用されます。媒介契約の種類が直接影響するのは、買主を見つけるまでのスピードと、不動産会社の営業活動の範囲です。専属専任・専任媒介契約では不動産会社が指定流通機構（レインズ）への登録義務を負うため、広く買主を探しやすくなりますが、有効期間（最長3か月）が過ぎると契約の更新や見直しが必要になります。実家を早く手放したい事情がある場合、媒介契約の期間と、契約後に買主が見つかるまでの期間、さらに契約から引き渡しまでの期間を合わせて見積もっておくと、手付金を受け取るタイミングの見通しが立てやすくなります。

片付けと契約のタイミングをどう合わせるか

実家の売却では、家財の片付けをいつ終えるかが、契約条件や引き渡し期日と密接に関わります。仲介で売却する場合、買主への引き渡し前に家財をすべて撤去しておく必要があるケースが多く、片付けが完了していないと引き渡し期日に遅れ、契約違反（履行遅滞）として違約金の対象になるおそれもあります。一方、買取であれば残置物がある状態でも契約・引き渡しが可能な場合が多く、片付けの時間的制約を気にせず進められるという違いがあります。片付けから各種手続き、相続登記、売却までをまとめて一つの窓口に相談したい場合は実家じまい代行、家財のうち仕分け・供養・処分を中心に依頼したい場合は遺品整理サービスをご利用いただけます。契約を結ぶ前の段階でご相談いただくと、片付けの進め方と契約の引き渡し期日を無理のない形で合わせやすくなります。

よくある質問

まとめ

実家の売却で手付金・契約解除・違約金の仕組みを理解しておくことは、思わぬ損失を避けるために欠かせません。要点を振り返ります。

• 手付金の相場は売買価格の5〜10%。買主が宅建業者の場合は法律上2割が上限
• 手付解除ができるのは相手方が「履行に着手」する前まで。契約書の「手付解除期日」の記載を必ず確認する
• 買主都合の解除は手付放棄（売主が取得）、売主都合の解除は手付倍返し（売主が支払う）
• 解除期日を過ぎた違約解除では、手付金に加えて売買価格の10〜20%程度の違約金が発生することがある
• 住宅ローン特約がある場合、融資不承認による解除では違約金は発生しない
• 仲介は高く売れる可能性がある一方で契約リスクの期間が長く、買取は早く・契約不適合責任を免責にできる反面価格は下がる。片付け費用・税金まで含めた手取り額で比較する

契約書の内容に不明な点がある場合、特に手付解除期日と違約金の算定方法については、署名する前に司法書士や弁護士、仲介を担当する宅建士へ必ず確認してください。実家の売却は、ほとんどの方にとって一生に一度か二度しか経験しない大きな契約です。相場や法律上のルールを把握していても、実際の契約書には個別の特約が加えられていることが多く、「このひと言が入っているかどうか」で解除時の負担が大きく変わります。分からないまま署名してしまうことが、最も避けたい事態です。片付けから売却方法の比較、相続登記までを一つの窓口でまとめて相談したい場合は実家の売却（片付けから売却まで窓口ひとつ）をご覧ください。