公簿売買と実測売買の違い｜実家・空き家売却で面積が変わる理由と手取り比較

最終更新日：2026年10月22日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

公簿売買と実測売買の違い【基本の定義】

実家や空き家になった土地を売却する契約方式は、大きく分けて「公簿売買」と「実測売買」の2種類があります。まずは言葉の定義を整理します。

登記簿の面積（公簿面積）は、昔の測量技術や古い分筆・分割の履歴によって、実際の面積（実測面積）と一致しないことが珍しくありません。国土交通省の地籍調査関連資料でも、地籍調査が済んでいない地域では登記簿の地積と現況に差が生じやすいことが指摘されています。実測した面積が公簿面積より大きいことを「縄伸び」、小さいことを「縄縮み」と呼びます。

なぜ実家・空き家の売却で面積の差が生まれるのか

実家の土地は、祖父母の代から相続されてきたケースが多く、測量の履歴が古いほど面積の差が出やすい傾向があります。主な原因は次の3つです。

• 測量方法が古い（縄や鎖を使った測量、公図混乱地域）：特に昭和の分筆・分割では誤差が出やすく、平成17年3月以前（国土調査法に基づく精度区分の見直し前）に測量された土地は現在の基準より誤差が大きい傾向があります。
• 境界標の紛失・移動：何十年も境界が確認されていない実家の土地では、境界標（境界石・プレート）がなくなっている、あるいはブロック塀の設置で境界があいまいになっていることがあります。
• 地籍調査が未実施の地域：地籍調査（国土調査）が完了していない地域ほど、登記簿の面積と現況の差が大きく残っています。

実家を相続してから何十年も測量していない、親の代から境界確認をしたことがないという場合は、売却前に公簿面積と実測面積がどの程度ずれそうかを、不動産会社や土地家屋調査士に確認しておくと安心です。

公簿売買と実測売買、どちらが得か【手取りシミュレーション】

公簿面積と実測面積に差があるとき、どちらの契約方式が得になるかは「実測面積が公簿面積より大きいか小さいか」で変わります。1平米あたりの単価を20万円とした場合の手取り差の目安は次のとおりです。

表のとおり、実測面積が公簿面積より大きい「縄伸び」の土地を公簿売買で売ると、売主が本来もらえるはずの金額を受け取れないまま契約することになります。逆に実測面積が公簿面積より小さい「縄縮み」の土地を公簿売買で売ると、買主側が損をする形になり、後々のトラブルの火種になります。どちらの立場でも、面積の差が大きそうな土地ほど実測売買（または測量後の公簿売買）を選ぶ方が、手取りの面でも契約後の揉め事を避ける面でも安全です。

ただし、確定測量には30万〜80万円程度・1〜3カ月の期間がかかります。土地の価格が低い地方の実家では、測量費用が差額分を上回ってしまう場合もあるため、「測量費用をかけてでも実測売買にする価値があるか」を、仲介する不動産会社と一緒に見積もってから判断するのが現実的です。

買取・仲介・有料引き取りの3択比較表

公簿売買・実測売買という契約方式の話に加えて、実家の売却では「誰に売るか（買取・仲介・有料引き取り）」という選び方も手取り額に大きく影響します。片付けてから売るか、そのまま買取に出すか、手取りで比べる視点で整理すると判断しやすくなります。

当事務局は宅建業者ではないため、当事務局が直接土地を買い取ることはありません。提携している宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は相談の窓口と、売却前に必要となる実家の片付け（残置物の仕分け・搬出・ご供養）を担当する形で対応しています。片付けに時間や人手をかけられない場合は実家じまい代行や遺品整理サービスに片付けだけを依頼し、売却自体は提携の宅建業者に任せるという分担もできます。

公簿売買で起こりやすいトラブルと回避策

公簿売買でよく起こるトラブルは、引き渡し後に「実測面積が登記簿の面積と大きく違った」と買主が気づくケースです。実務上、次のような対策を契約書に入れておくと揉め事を避けやすくなります。

• 「公簿売買とし、実測面積との差異による価格の増減は行わない」旨を契約書に明記する：この一文がないと、引き渡し後に「面積が違う」と価格の再交渉を求められる可能性があります。
• 現況測量図を添付し、境界の認識を売主・買主で共有する：確定測量（隣地所有者の立会いが必要な正式な測量）までは行わなくても、簡易な現況測量図があるだけでトラブルは減らせます。
• 境界標の有無を事前に確認する：境界標がない場合、将来の建て替えや売却時にも測量が必要になるため、買主にもその旨を伝えておきます。
• 契約不適合責任の範囲を明確にする：公簿売買であっても、面積以外の欠陥（土壌汚染・インフラの不備など）については通常どおり契約不適合責任が問題になり得るため、面積の話と混同しないようにします。

これらは売買契約書の文言の問題なので、個別の土地にどこまでの記載が必要かは、仲介する不動産会社または弁護士・司法書士に確認することをおすすめします。

実家売却前の実務チェックリスト【印刷用】

公簿売買か実測売買かを判断する前に、次の項目を確認しておくと、不動産会社との相談がスムーズになります。印刷してチェックしながら進めてください。

• □ 登記簿（登記事項証明書）を取得し、公簿面積を確認した
• □ 直近の測量図（現況測量図・確定測量図）が実家に保管されているか確認した
• □ 境界標（境界石・金属プレート）が現地にあるか確認した、または不動産会社に調査を依頼した
• □ 隣地との境界について、過去にトラブルや口頭の約束がなかったか家族に確認した
• □ 相続登記が済んでいるか確認した（未登記のままでは売却できない）
• □ 残置物（家財・遺品）が残っているか確認し、片付けが必要な範囲を把握した
• □ 公簿売買・実測売買・買取・仲介の4パターンで、概算の手取り額を比較した

相続登記については、2024年4月1日から相続登記が義務化され、相続や遺贈によって不動産を取得したことを知った日から原則3年以内に登記の申請をしないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。2024年4月1日より前に相続した不動産についても、2027年3月31日までに登記しないと同様に過料の対象になり得るため、売却を考えている実家が未登記のままであれば早めに確認してください。

ケース別に見る公簿売買・実測売買の選び方

実際に多い3つのケースで、どちらの方式が現実的かを整理します。

ケース1：測量図も境界標もあり、面積の差がほぼない実家

直近30年以内に測量された記録があり、境界標も現地で確認できる場合は、公簿売買でも実測売買でも大きな差は出ません。測量費用をかけるメリットが小さいため、公簿売買で早く契約を進める選択も合理的です。

ケース2：測量記録が古く、境界があいまいな実家

昭和の分筆図しか残っていない、境界標が見当たらないという実家は、面積の差が数十万円単位になりやすいケースです。土地の価格が高いエリア（都市部や、例えば神奈川県のような地価の高い地域）であれば、測量費用をかけてでも実測売買にする方が手取りで有利になりやすいといえます。

ケース3：測量や片付けに時間・費用をかけたくない実家

遠方に住んでいて測量の立会いや片付けに時間を割けない、相続人が複数いて早く現金化したいという場合は、測量や片付けをせずに「残置物も境界も現況のまま」買い取ってもらえる買取を選ぶ方が、総合的な手取りと手間のバランスが取れることがあります。買取と仲介の比較や、売却の判断全体については実家の売却の記事もあわせて確認してください。

税金・相続登記との関係で確認しておくこと

公簿売買・実測売買のどちらであっても、売却後の税金の計算では「取得費」が重要になります。実家のように購入時の契約書（取得費が分かる資料）が見つからない場合は、国税庁が示す概算取得費（譲渡価格の5%）のルールを使うことになりますが、これは実際の取得費より少なく算定されることが多く、譲渡所得税が高くなる傾向があります。取得費が分からない場合の調べ方や5%ルールの詳細は、取得費が不明な実家売却｜概算取得費5%ルールで詳しく解説しています。

また、被相続人（親など）が住んでいた家を相続して売却する場合は、一定の要件を満たすと譲渡所得から最高3,000万円を控除できる「空き家の譲渡所得の特例」が使えることがあります。主な要件は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること、相続開始直前に被相続人以外が住んでいなかったこと、売却代金が1億円以下であること、相続開始から3年を経過した年の12月31日までに売却することなどです。令和6年1月1日以後の譲渡で相続人が3人以上の場合は控除額が2,000万円になる点にも注意してください（詳細は国税庁タックスアンサーNo.3306でご確認ください）。

税金や特例の適用可否は家族構成や売却条件によって細かく変わるため、最終的な判断は税理士・税務署に確認することをおすすめします。

よくある質問

まとめ

公簿売買と実測売買の違いは、「登記簿の面積で確定するか、実際に測量した面積で確定するか」という一点に尽きます。しかし実家のように測量の履歴が古い土地では、この違いが数十万〜数百万円の手取り差やトラブルに直結することがあります。振り返ります。

• 公簿売買は測量をせず登記簿の面積で価格を決める方式。実測売買は測量した面積で価格を決める方式
• 測量記録が古く境界があいまいな実家ほど面積の差が大きくなりやすく、実測売買の方が手取りで有利になるケースが多い
• 確定測量には30万〜80万円・1〜3カ月程度かかるため、測量費用と手取りの増減を比べて判断する
• 測量や片付けに手間をかけたくない場合は、現況のまま引き取ってもらえる買取も選択肢になる。片付けてから売るか、そのまま買取に出すか、必ず手取りで比べること
• 相続登記が未了の場合は、測量・売却の前にまず登記を済ませる（2027年3月31日までの登記義務にも注意）

「うちの実家は公簿売買と実測売買のどちらが向いているか分からない」という場合は、登記簿や測量図の写真を送るだけで、提携の宅建業者とともに概算の手取りをお見積もりします。片付けが必要な場合は実家じまい代行もあわせてご相談ください。