囲い込み不動産の見抜き方｜空き家・実家売却でレインズ登録証明書を確認する方法

最終更新日：2026年10月23日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

監修の範囲：相続・登記・法務に関する記述（司法書士・行政書士の業務範囲）。片付け・買取・費用相場などの記述は安心実家じまい事務局が編集しています。監修者プロフィール

税金について：税額の計算や特例を使えるかどうかの判断は税理士の業務で、監修の範囲に含みません。申告の前に、税理士または所轄の税務署でご確認ください。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

「囲い込み」とは何か。両手仲介という仕組みから理解する

不動産の「囲い込み」とは、売主から売却を依頼された宅建業者が、法律上はレインズ（指定流通機構）に物件情報を登録しているにもかかわらず、他の不動産会社から「お客様を紹介したい」という照会が来ても、「もう申し込みが入っています」「商談中です」などと理由をつけて断り、自社の顧客だけで成約させようとする行為を指します。

この行為が起きる背景には、仲介手数料の仕組みがあります。不動産の仲介には、売主側の会社だけが仲介手数料を受け取る「片手仲介」と、売主側・買主側の双方から仲介手数料を受け取る「両手仲介」があります。囲い込みをして自社で買主を見つけられれば、会社は売主・買主の両方から手数料を得られるため、収益がほぼ2倍になります。この自社都合の利益を、売主の利益（できるだけ高く・早く売ること）よりも優先してしまうのが囲い込みの本質です。

囲い込みが起きると、本来であれば他社の顧客も含めた広い市場で競争が生まれ、より高い価格や早い成約が期待できたはずの物件が、自社の顧客だけに絞られてしまいます。結果として、売却までの期間が不必要に長引いたり、競争が働かないために価格が下がりやすくなったりするリスクが、売主側に生じます。

レインズとは。媒介契約の種類ごとに登録義務が違う

レインズ（REINS：Real Estate Information Network System）は、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が運営する、不動産業者間専用の物件情報交換システムです。一般の人が直接閲覧することはできず、宅建業者だけがログインして物件情報を検索・登録できます。SUUMOやアットホームのような一般向け検索サイトとは異なり、業者間で物件情報を広く共有するための仕組みという点が大きな違いです。

売主が宅建業者と結ぶ媒介契約には3種類あり、レインズへの登録義務の有無と期限が異なります。

この表からも分かるとおり、囲い込みが問題になりやすいのは「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」です。1社だけに任せる契約のため、その1社がレインズへの登録や紹介対応を怠っても、売主にはすぐには見えにくい構造になっています。一方、一般媒介契約は複数社に同時に依頼できるため、1社が対応を渋っても他社経由で買主が見つかる可能性が残り、囲い込みの実害は相対的に小さくなります。媒介契約の選び方そのものについては媒介契約の種類と違い｜空き家・実家売却は専任と一般どちらがいい？で詳しく解説しています。

2025年1月の法改正で何が変わったか【国交省・一次情報】

囲い込み対策は、長年「売主が気づきにくい」という構造的な弱点を抱えていましたが、2025年1月1日に宅地建物取引業法施行規則が改正され、この弱点に直接手が入りました。国土交通省が公表した制度概要によると、改正の要点は次の3つです。

• ステータス管理機能の活用義務化：専属専任・専任媒介契約で預かった物件をレインズに登録した宅建業者は、「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などの取引状況（ステータス）を、実際の状況に合わせて最新の状態に保つことが義務付けられました。
• 登録証明書への2次元コード掲載：2025年1月4日以降、レインズに登録した物件について宅建業者が売主に交付する「登録証明書」に2次元コード（QRコード）が掲載されるようになりました。売主はスマートフォンでこのコードを読み込むことで、売主専用の確認画面にアクセスし、取引状況をリアルタイムで確認できます。
• 説明義務と罰則の明確化：宅建業者は登録証明書を交付する際、ステータス管理機能で取引状況を確認できることを売主に説明する義務を負います。登録したステータスが実際の販売状況と相違している場合は、宅地建物取引業法第65条に基づく指示処分の対象になります。

つまり以前は「本当に紹介を断っているのか、売主には分からない」という状態でしたが、改正後は売主自身が、業者を介さずに取引状況を確認できる画面が公式に用意されたことになります。この改正内容は国土交通省が公表したリーフレット「レインズの機能強化について」（2024年12月24日）に詳しく記載されています。登録証明書を受け取ったら、まずこの2次元コードでアクセスできるかどうかを確認してください。

囲い込みの見抜き方｜登録証明書を使った3つの確認ステップ

登録証明書を「渡されて終わり」にせず、次の3ステップで確認すると、囲い込みの兆候に早く気づけます。

ステップ1：登録証明書が発行されているか確認する

専属専任媒介契約・専任媒介契約を結んだ場合、宅建業者はレインズへの登録後、売主に登録証明書を交付する義務があります。契約から1〜2週間経っても登録証明書が届かない場合は、そもそもレインズに登録されていない可能性があるため、担当者に登録日と登録証明書の発行を確認してください。

ステップ2：2次元コードから売主専用画面でステータスを確認する

登録証明書に記載された2次元コードをスマートフォンで読み込み、売主専用の確認画面にアクセスします。画面では「公開中」「書面による購入申込みあり」「売主都合で一時紹介停止中」などのステータスが表示されます。もしこの画面に一度もアクセスせずに数週間が過ぎている場合は、今すぐ確認することをおすすめします。

ステップ3：表示されたステータスと、実際の反応状況を照らし合わせる

ここが最も重要な確認です。以下のような「ステータスと実態のズレ」が見られる場合、囲い込みの可能性を疑う材料になります。

これらに当てはまる場合でも、即断で「囲い込みだ」と決めつける必要はありません。まずは担当者に「売主専用画面のステータスと、実際の反応状況を具体的に説明してほしい」と伝え、説明に納得できるかどうかを見てください。説明が曖昧なまま時間だけが経過する場合は、次の章の対策に進みます。

囲い込みを防ぐ・見つけたときの対策

対策1：一般媒介契約で複数社に依頼する

1社だけに任せる専属専任・専任媒介契約を避け、複数社に同時に依頼できる一般媒介契約を選べば、1社が囲い込みをしても他社経由で買主が見つかる可能性が残ります。ただし一般媒介契約はレインズ登録義務がないため、各社の販売活動の熱量に差が出やすい点は留意してください。

対策2：売主専用画面を定期的にチェックする習慣をつける

登録証明書の2次元コードからアクセスできる画面は、1回見て終わりにせず、2週に1回程度は定期的に確認することをおすすめします。ステータスの変化や、問い合わせ件数の推移を見る習慣があると、不自然な停滞に早く気づけます。

対策3：売却実績が豊富で、両手仲介に依存しない会社を選ぶ

そもそも囲い込みをする動機がどこにあるのかを考えると、会社選びの段階で防げる部分もあります。地域での売却実績や、仲介以外の収益源（買取・リフォーム提携など）を持つ会社かどうかも、担当者に確認しておくとよいでしょう。会社選びの判断基準は大手と地元、空き家売却はどっちの不動産会社がいい？判断基準と買取・仲介の比較で解説しています。

対策4：疑いが強い場合は媒介契約の見直し・解除を検討する

専任媒介契約・専属専任媒介契約には契約期間（最長3ヶ月、更新は売主の申し出による）が定められています。契約期間満了時に更新しない、または契約の目的が達成されないことを理由に契約解除を相談する、という選択肢があります。ただし契約内容や違約金の定めは個別の契約書によって異なるため、解除を検討する場合は契約書の内容を確認し、必要であれば専門家に相談してください。

囲い込みの疑いで悩む前に。買取・仲介・有料引き取りを手取りで比較する

囲い込みの有無を確認する作業と並行して、そもそも「仲介で時間をかけて売る」こと自体が今の自分の状況に合っているのかを、一度立ち止まって考えることも大切です。空き家・実家の売却には、仲介以外にも「買取」「有料引き取り」という選択肢があり、それぞれ手取り額とスピードのバランスが異なります。

仲介で高く売れる可能性を残しつつ囲い込みのリスクに向き合うか、買取で囲い込みの心配そのものをなくして早期に手取りを確定させるか。どちらが良いかは、物件の立地・築年数・売主の時間的な余裕によって変わります。片付け不要のまま複数社の買取査定を比較できる空き家買取から概算を取り、仲介で想定される金額との差額を確認してから判断する方法もあります。なお当事務局は宅建業者ではないため、当事務局が直接買い取ることはありません。提携の宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は窓口の整理と、売却前に必要な家財の片付けを担当する体制でご相談いただけます。

片付けが売却のスピードを左右する理由

仲介・買取いずれの方法でも、内覧や査定の前に家財が残っていると、購入希望者に実際の広さや状態が伝わりにくく、検討が進みにくい原因になります。特に囲い込みの疑いがある状況で「他社にも紹介してほしい」と交渉する場合、内覧できる状態に整っている物件のほうが、他社の担当者も紹介しやすくなります。遠方に住んでいて片付けに時間を割けない場合は、実家じまい代行や遺品整理のサービスを使い、仕分け・搬出・供養までを済ませてから売却活動に入る進め方も検討してください。

相続した空き家の売却では税金の特例も確認する【国税庁一次情報】

囲い込みの確認や売却方法の選定と並行して、相続した空き家を売る場合は税金の特例も確認しておくと、手取り額の見通しが立てやすくなります。

空き家の3,000万円特別控除（国税庁タックスアンサーNo.3306）

相続または遺贈により取得した空き家（被相続人居住用家屋）とその敷地を、一定の要件を満たして売った場合、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は1人あたり最高2,000万円）を控除できる特例です。主な要件として、相続から譲渡まで事業・貸付け・居住の用に供されていないこと、譲渡の時から翌年2月15日までに耐震基準を満たす（または家屋を解体する）こと、売却価格が1億円以下であることなどが定められています。適用期限は令和9年（2027年）12月31日までの譲渡とされています。要件は細かく定められているため、適用の可否は国税庁の公式ページで必ず確認してください。

取得費が分からないとき（国税庁タックスアンサーNo.3258）

相続した実家は、購入時の契約書類が見つからず取得費が分からないケースが多くあります。取得費が分からない、または実際の取得費が売却金額の5%相当額より少ない場合は、売却金額の5%相当額を取得費（概算取得費）とすることができます。例えば3,000万円で売却した場合、取得費不明時は150万円を取得費として計算します。概算取得費を使うと譲渡所得が大きくなり、税額も増える傾向があるため、古い売買契約書や購入時の記録が残っていないか、まず探すことをおすすめします。

※税金の制度は個々の状況で適用可否や金額が変わります。具体的な適用判断は国税庁の公式ページ、または税理士・税務署に確認してください。

ケース別に見る「自分の場合どうするか」

ケースA：専任媒介契約で3ヶ月が過ぎたが、内覧の連絡が少ない

まず登録証明書の2次元コードから売主専用画面にアクセスし、ステータスと公開状況を確認してください。「公開中」なのに照会がない状態が続く場合は、担当者に具体的な反応状況の説明を求め、納得できなければ契約更新をせず、他社への切り替えや一般媒介契約への変更を検討します。

ケースB：遠方に住んでいて、内覧対応や片付けに時間を割けない

囲い込みの確認以前に、物件が内覧できる状態に整っていないと、他社への紹介自体が進みにくくなります。実家じまい代行で片付けを済ませたうえで、買取であれば現地対応の手間も減らせるため、時間的な制約が大きい場合は買取を軸に検討する選択肢があります。

ケースC：築年数が古く、再建築不可・立地条件が厳しい

仲介での成約が難しく、買取でも買い手が見つからない場合は、有料引き取りも選択肢に入ります。費用負担が発生する可能性があるため、買取と有料引き取りの両方で見積もりを取り、手取り額で比較してから判断してください。

ケースD：相続人が複数いて、早く話をまとめたい

相続人間の合意形成に時間がかかる場合、売却方法の決定自体が遅れがちです。買取であれば価格提示から成約までの期間が短く、相続人間での合意形成と並行して進めやすいという側面があります。3,000万円特別控除の要件（相続人の数による控除額の変動）も踏まえて、専門家に相談しながら進めることをおすすめします。

囲い込み・空き家売却の実務チェックリスト

印刷して、売却活動中の確認用にご活用ください。

よくある質問

まとめ

「囲い込み」は、専属専任・専任媒介契約において、不動産会社が両手仲介の利益を優先し、他社への紹介を渋ることで発生します。2025年1月の法改正により、売主自身が登録証明書の2次元コードから取引状況を確認できる仕組みが整ったため、まずはこの画面を確認する習慣をつけることが、最大の防御策になります。振り返ります。

• 囲い込みは、両手仲介による利益を優先し、他社への紹介を渋る行為。専属専任・専任媒介契約で起きやすい
• 2025年1月の法改正で、登録証明書の2次元コードから売主専用画面でステータスを確認できるようになった
• 「公開中」なのに照会がない、商談の説明が曖昧など、ステータスと実態のズレが疑いの兆候
• 疑いが強い場合は一般媒介契約への変更や契約の見直しを検討する
• 囲い込みの心配そのものをなくしたい場合は、買取という選択肢もある。買取・仲介・有料引き取りを手取りで比較する
• 相続した空き家は、国税庁の3,000万円特別控除・取得費の特例（概算5%）を一次情報で確認する

囲い込みの疑いに一人で向き合うのは負担が大きいものです。片付けから売却の進め方の相談まで、まずは窓口ひとつでご相談ください。提携の宅建業者が買取・仲介を担当し、当事務局は窓口の整理と片付けを担当します。