更地渡しとは｜費用負担・契約の注意点・解体のタイミング

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

更地渡しとは何か。現状渡しとの違い

更地渡しとは、不動産の売買契約において、引き渡しまでに売主が自己の負担で建物を解体し、更地（土地の上に建物や構築物が何もない状態）にしてから買主へ引き渡す取引方法のことです。解体費用は原則として売主が負担し、買主は更地になった土地だけを受け取ります。実家が古い戸建てで、建物にほとんど資産価値が見込めない場合や、買主側が新築や駐車場など更地前提の用途を想定している場合に選ばれる方法です。

これと対になるのが「現状渡し」です。現状渡し（古家付き土地とも呼ばれます）は、建物を解体せずそのままの状態で引き渡す方法で、解体するかどうか、解体費用を誰が負担するかは買主側の判断に委ねられます。リフォームして住みたい買主や、解体費用を織り込んだうえで安く仕入れたい買取業者・投資家が相手であれば、現状渡しのほうが早く成約する場合もあります。

どちらが有利かは、実家がある地域の需要、建物の傷み具合、解体費用の水準によって変わります。古家に住みたい層が多いエリアでは現状渡しのほうが買い手がつきやすく、更地でなければ需要が見込めないエリアでは更地渡しのほうが早く売れる傾向があります。判断に迷う場合は、地元の成約事例に詳しい不動産会社に、更地・古家付きそれぞれで査定を取ってみることをおすすめします。査定の受け方や見るべきポイントは実家の売却査定の受け方で詳しく解説しています。

更地渡し・現状渡し・解体費用込み価格提示の3パターン比較

実際の売却では、更地渡しと現状渡しの間に「建物は残したまま、解体費用相当額を価格から差し引いて提示する」という中間的な方法もあります。三つのパターンを整理すると、次のようになります。

更地渡しは価格がシンプルで買主が判断しやすい一方、解体完了まで引渡しが延びること、解体費用を売主が先に負担することがデメリットになります。現状渡しは早く手放せる一方、古家の状態によっては買い手が限られ、価格交渉が大きくなりやすい傾向があります。実家じまい全体の進め方や費用感は実家じまい代行サービスでも案内しています。

更地渡しのメリット・デメリット

更地渡しには、売主・買主それぞれの立場でメリットとデメリットがあります。契約前にどちらの負担がどこにあるかを理解しておくと、交渉や価格設定で判断を誤りにくくなります。

売主側のメリット

• 買主の層が広がりやすい——建物の解体や残置物処理の手間がないため、新築を建てたい実需層まで購入対象になりやすく、成約のスピードが上がる場合があります。
• 価格交渉がシンプルになる——古家の状態を見て値引きを迫られる場面が減り、土地としての価格を基準に話が進みます。
• 境界や地中の状態を売主側で確認できる——解体工事の過程で、境界標の有無や地中埋設物の状態を事前に把握できるため、引渡し後のトラブルを減らせます。

売主側のデメリット

• 解体費用を先に負担する——売却代金が入る前に、数十万円から数百万円の解体費用を用意する必要があります。
• 固定資産税の負担が増える可能性がある——後述するとおり、住宅用地の特例が外れ、解体した年の翌年から税額が上がる場合があります。
• 引渡しまでの期間が延びる——解体工事に数週間から1か月以上かかることが多く、その間は買主を待たせることになります。
• 解体後に地中埋設物が見つかると追加費用が生じる——古い浄化槽や井戸、コンクリートガラなどが出てくると、当初の見積もりを超える場合があります。

買主側のメリット・デメリット

買主にとっては、解体の手配や費用負担、残置物の処理、アスベスト調査といった手間がなく、更地の状態からすぐに設計や工事の計画を立てられる点が大きなメリットです。一方で、更地渡しの物件は土地価格に解体費用があらかじめ織り込まれているため、古家付きで安く仕入れて自分で解体したい買主にとっては、割高に感じられる場合もあります。

解体費用はいくらかかるか

更地渡しを検討するうえで、まず把握しておきたいのが解体費用の水準です。解体費用は建物の構造・延床面積・立地条件によって大きく変わりますが、業界で目安として示される坪単価は次のとおりです。

実家の多くは木造が中心のため、延床30坪前後であれば90万円〜150万円程度を目安に見ておくとよいでしょう。ただし、これはあくまで建物本体の解体費用の目安です。実際には次のような追加費用が発生することがあります。

• 井戸・浄化槽の埋め立てや撤去——古い実家では、上下水道の整備前に使われていた井戸や、汲み取り式トイレ時代の浄化槽が地中に残っていることがあります。撤去費用は数万円〜数十万円が目安です。
• 庭木の伐採・抜根——大きな庭木や生垣がある場合、伐採と根の撤去に別途費用がかかります。
• アスベストの調査・除去——解体工事の前には建物の築年にかかわらず法令に基づく事前調査が義務付けられています。とくに昭和56年（1981年）以前に建築された建物は、屋根材や外壁材にアスベストを含む建材が使われている可能性が高く、含有が確認されると除去費用が加算されます。
• 狭小地・接道条件による割増——重機が入れない狭い道路に面した敷地では、手作業での解体が増え、費用が上振れしやすくなります。
• 離れ・倉庫・カーポートなど付属建物の解体——母屋以外の建物がある場合、それぞれ別項目として見積もりに計上されます。

見積もりを比較する際は、「一式◯◯万円」という総額だけでなく、本体解体費・付帯工事費・廃材処分費・諸経費の内訳が示されているかを確認してください。解体業者の選び方や工事の流れは実家の解体費用と業者の選び方でまとめています。

更地にすると税金はどう変わるか

更地渡しを検討するうえで見落としやすいのが、税金の変化です。固定資産税・都市計画税と、売却によって発生する譲渡所得税の両方に影響があります。

固定資産税・都市計画税のシミュレーション

住宅が建っている土地には、固定資産税の負担を軽くする「住宅用地の特例」が適用されています。200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は課税標準額が価格の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に抑えられます（東京都主税局・各自治体の資産税課資料より）。更地にすると住宅用地ではなくなるため、この特例の対象から外れます。

非住宅用地になった土地の課税標準額は、評価額の70%程度を上限とする負担調整措置の対象となり、更地化した年の翌年度から段階的に上がっていきます。翌年いきなり満額になるわけではありませんが、数年かけて上限に近づいていく仕組みです。仮に評価額（固定資産税評価額）2,000万円、敷地面積180平方メートル（200平方メートル以下）の実家で試算すると、次のようになります。

この例では、上限に達すると年間の固定資産税がおよそ15万円増える計算になります。実際の増加額は評価額や負担調整の進み方によって異なるため、正確な金額は不動産のある市区町村の資産税担当窓口に確認してください。「特定空家等」や「管理不全空家等」として市区町村長から勧告を受けた土地は、この特例の適用対象から除外されます（地方税法349条の3の2、東京都主税局の案内より）。空き家のまま放置するリスクの詳細は空き家管理の注意点で解説しています。

譲渡所得税のケース別計算例

実家を売却して利益（譲渡所得）が出ると、所得税・住民税（譲渡所得税）がかかります。譲渡所得は「売却代金－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。相続した古い実家では、購入時の契約書が残っておらず取得費が分からないことが多く、その場合は売却代金の5%を取得費とみなす「概算取得費」を使えます（国税庁タックスアンサーNo.3258）。

相続した実家が一定の要件を満たす場合、「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（国税庁タックスアンサーNo.3306）により、譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上の場合は2,000万円）を控除できます。対象になるのは、昭和56年5月31日以前に建築され、相続開始の直前まで被相続人以外に住んでいた人がいなかった家屋で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、建物を取り壊すか耐震基準を満たしたうえで売却した場合です（このほか売却代金が1億円以下であることも要件です。令和9年12月31日までの譲渡が対象）。更地渡しはこの「取り壊してから売却する」要件に合致しやすい売り方でもあります。

実際にどの程度税額が変わるか、売却代金3,000万円のケースで試算します。取得費が不明のため概算取得費（5%）150万円、譲渡費用（仲介手数料など）を目安として100万円とすると、譲渡所得は2,750万円になります。

（所有期間5年超の長期譲渡所得として、所得税15%・復興特別所得税0.315%・住民税5%の合計税率20.315%で計算した目安です。実際の税額は取得費や譲渡費用の実額、特別控除の適用可否によって変わるため、確定申告の前に税理士へ確認することをおすすめします。）表からも分かるとおり、空き家特例が使えるかどうかで納税額に数百万円単位の差が出ることがあります。建築年や耐震基準など要件を早い段階で確認しておく価値は大きいといえます。

契約前に確認しておきたい実務チェックリスト

更地渡しでの売買契約は、建物がまだ建っている段階で契約を結び、その後に解体・引渡しという流れを取ることが多いため、現状渡しの契約よりも確認すべき項目が増えます。契約書を確認する際のチェックリストとしてご活用ください。

とくに見落とされやすいのが、解体後の「建物滅失登記」です。建物を取り壊しても、法務局の登記簿上は自動的に消えるわけではなく、所有者が滅失の日から1か月以内に滅失登記を申請する義務があります（不動産登記法57条）。正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になり得ます（不動産登記法164条）。売買契約の中で、この手続きを売主・買主どちらが行うかを明確にしておくと、後の手続き漏れを防げます。建物の登記名義が被相続人のままでも、相続人は「一般承継人」として滅失登記を申請できるため、滅失登記そのものに先立って相続登記を終えておく義務はありません（不動産登記法30条）。ただし、更地渡しで土地を売却する場合は、買主への所有権移転登記の前提として土地の相続登記が別途必要になります。相続登記は2024年4月から義務化されており、正当な理由なく期限内に申請しないと過料の対象になり得るため、売却の見通しが立った段階で早めに進めておくと手続きがスムーズです。相続登記の手続きは実家じまい代行サービスのページでもご案内しています。

更地渡しのタイミングをどう判断するか

更地渡しを選ぶ場合、「契約前に解体するか」「契約後に解体するか」で、資金繰りとリスクの取り方が変わります。

契約前に解体する場合

売主が先に解体を終えてから売りに出す方法です。更地の状態で査定・販売活動ができるため、買主にとっては条件が明確で、価格交渉もしやすくなります。ただし、解体費用を売却代金が入る前に自己資金で用意する必要があり、解体後に想定より買い手がつかない期間が続くと、その間の固定資産税の増加分を先に負担することになります。

契約後に解体する場合

先に売買契約を結び、契約書に「更地渡しを条件とする」旨と引渡し猶予期間を明記したうえで、契約後に解体を進める方法です。買主が確定してから解体するため、無駄な解体費用を負担するリスクは減りますが、契約から引渡しまでの間、天候や業者の都合で工期が延びると、買主との調整が必要になります。手付金の一部を解体費用に充てられる契約にできるかどうかも、資金繰りを考えるうえでの確認ポイントです。

解体しない、という選択肢も検討する

実家の建物にまだ活用価値がある場合や、古家付きでの需要が見込めるエリアでは、無理に更地渡しにせず現状渡しで売り出す、あるいは買主による解体前提の値引き交渉に応じるという選択肢もあります。「更地にしたほうが早く売れる」という説明を受けた場合も、近隣での古家付き成約事例や、更地・古家付きそれぞれでの査定額を根拠として示してもらうと、判断の材料が増えます。空き家のまま長く放置すると管理不全のリスクが高まるため、更地渡し・現状渡しのどちらを選ぶにしても、方針を決めるタイミングを先延ばしにしないことが大切です。放置のリスクは空き家管理の注意点で詳しく紹介しています。

不動産会社を選ぶ前に知っておきたいこと

更地渡しを勧めるかどうかは、不動産会社によって判断が分かれることがあります。地域の需要や建物の状態だけでなく、会社側の事情が影響している場合もあるため、勧められた提案をそのまま受け入れる前に、背景を確認しておくと安心です。

更地渡しを勧められたときに確認したいこと

• 根拠となる成約事例があるか——「更地のほうが早く売れます」という説明には、近隣での実際の成約価格や期間といった裏付けを求めてください。
• 解体業者との関係——不動産会社が提携する解体業者を紹介する場合、その業者の見積もりが適正かどうか、他社の見積もりと比較させてもらえるかを確認します。
• 現状渡しでの査定額との比較——更地渡しと現状渡し、両方の想定価格を提示してもらい、解体費用を差し引いた手取り額で比較することが判断の基本になります。
• 片付け・残置物処理の対応範囲——現状渡しを避けたい理由が、会社側の残置物処理の手間を省きたいだけという場合もあります。片付けは別途依頼できる場合が多く、それだけで更地渡しを選ぶ理由にはなりません。

更地渡しを検討する場面では、次のような失敗パターンが起こりがちです。片付けを検討している方は、自分の状況と照らし合わせてみてください。

• 解体を先に終えたあと、想定より買い手がつかず、固定資産税の増加分を数年にわたって負担することになった
• 解体後に古い浄化槽や井戸が見つかり、当初の見積もりに含まれていなかった撤去費用が追加で発生した
• 相続登記が終わっていないまま解体契約を進めようとして、名義変更が先に必要だと分かり、工程を組み直すことになった
• 空き家の3,000万円特別控除が使える要件だったにもかかわらず、確認しないまま売却してしまい、後から適用できたはずだと気づいた

これらに共通するのは、解体・売却・登記・税制のそれぞれを別々に判断してしまい、後から手戻りが生じている点です。実家の相続が発生した段階で、売却方針と税制の要件、名義変更の見通しをあわせて整理しておくと、こうした手戻りを避けやすくなります。

安心実家じまいのサービス案内

安心実家じまいは、遺品整理・家財の片付けから、実家の売却査定・解体業者の手配までを一つの窓口でご相談いただける全国対応のサービスです。更地渡しを検討している場合も、片付けの段階から解体・売却の見通しをあわせてご案内します。

片付けのみのご依頼は遺品整理サービスで承ります。家の売却・解体まで見据えている場合は、実家じまい代行パックが窓口を一本化できる分、割安です。

パック料金には遺品整理の費用が含まれます。料金の全体は料金表をご覧ください。解体・売却が絡む場合は、提携する解体業者・不動産会社の見積もりを比較したうえでご案内し、相続登記など法律手続きが必要な場面では提携司法書士と連携して進めます。空き家の3,000万円特別控除など税制優遇の要件確認は、必要に応じて提携の税理士へおつなぎすることも可能です。LINEでの無料見積もりなら、写真を送るだけで概算をご案内できます。

よくある質問

まとめ

更地渡しは、建物を解体してから土地を引き渡す売却方法で、買主の層を広げやすい一方、解体費用の先行負担や税金の変化など、売主側で見落としやすいポイントがいくつもあります。要点を振り返ります。

• 更地渡しは売主が解体費用を負担して更地の状態で引き渡す方法。現状渡し（古家付き）は建物を残したまま引き渡し、解体の要否は買主判断
• 木造の解体費用は坪3万〜5万円が目安。延床30坪なら90万円〜150万円程度。井戸・浄化槽・アスベストなどで追加費用が生じることがある
• 更地にすると住宅用地の特例（小規模住宅用地は課税標準額6分の1）が外れ、固定資産税は数年かけて段階的に上がる場合がある
• 被相続人の居住用財産（空き家）の3,000万円特別控除は、建築年・居住実績・耐震基準・売却期限など要件を満たせば適用できる
• 契約前には解体費用の負担者、引渡し猶予期間、地中埋設物の扱い、建物滅失登記の担当など10項目のチェックが必要
• 解体を契約前にするか契約後にするかで資金繰りとリスクの取り方が変わる。解体しない選択肢も含めて比較する
• 更地渡しを勧められた場合は、近隣の成約事例や現状渡しとの比較額など、根拠を確認したうえで判断する

更地渡しにするかどうかは、解体費用と税金の変化、地域の需要を合わせて考える必要があり、実家ごとに最適な答えが変わります。まずは現状渡し・更地渡しの両方で査定を取り、手取り額と手続きの負担を比較したうえで判断することをおすすめします。査定の受け方は実家の売却査定の受け方、解体費用と業者選びは実家の解体費用と業者の選び方、空き家のまま放置するリスクは空き家管理の注意点をあわせてご覧ください。