老人ホームの入居一時金を実家の売却で用意する方法｜間に合わせる段取りと注意点

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

老人ホームの入居一時金とは何か、なぜ実家の売却が選択肢になるか

老人ホームの入居一時金は、施設に長く住み続けることを前提に、家賃に相当する費用の一部または全部を前払いする仕組みです。月々の負担を抑えられる代わりに、まとまった現金を入居のタイミングで用意する必要があります。親の預貯金だけでは足りない、あるいは預貯金に手をつけたくないという事情から、実家の売却を資金源として検討する家庭は少なくありません。

支払い方式によって必要な現金が変わる

有料老人ホームの費用の払い方には、大きく分けて三つの方式があります。どの方式かによって、初期に必要な現金の額が大きく変わります。

同じ施設でも複数の方式を選べる場合があり、その施設の重要事項説明書には支払い方式ごとの金額と、想定居住期間・償却の考え方が明記されています。実家の売却を資金源にするかどうかを判断する前に、まずは候補施設の重要事項説明書で、どの方式にするといくら必要かを具体的に把握しておくことが最初の一歩です。

公的施設と民間施設で仕組みが異なる

介護保険の給付対象である特別養護老人ホーム（特養）などの公的施設には、入居一時金という仕組み自体がありません。月々の利用料（介護保険の自己負担分に居住費・食費を加えた額）を支払う形が基本です。一方、住宅型・介護付きの有料老人ホームは民間施設が運営し、施設ごとに料金体系を自由に設定できるため、入居一時金の有無や金額に幅が出ます。「入居一時金が必要」という話が出ている場合、多くは民間の有料老人ホームを検討している場面だと考えられます。特養は入所の順番待ちが生じやすく、要介護度など入所基準もあるため、民間施設への入居を急ぐ家庭が一時金の資金繰りに直面しやすい構図があります。

実家の売却が選択肢になる理由

親が老人ホームに入居すると、それまで住んでいた実家は空き家になります。空き家のまま維持すれば、固定資産税や火災保険料、庭木の手入れなどの維持費が継続的にかかり、管理が行き届かなければ建物の傷みも進みます。使う予定のない実家を維持しながら、別途まとまった一時金を工面するよりも、実家を売却して一時金に充てるほうが、家計全体としては合理的な場合が多くあります。加えて、判断能力が低下する前の親自身が「自分が住まなくなった家は売ってよい」という意思を明確にできている段階であれば、手続きもスムーズに進めやすくなります。

実家の売却で一時金を間に合わせるための段取りと期限

入居一時金を実家の売却で用意する場合、最大の壁は「時間」です。施設の入居審査や順番待ちのスケジュールと、不動産売却にかかる時間は連動していないため、意識して段取りを組まないと資金が間に合いません。

仲介による売却期間の目安

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、査定・媒介契約・買主募集・売買契約・引き渡しまでの全体で、一般的に3〜6カ月程度が目安とされています。買主が住宅ローンを利用する場合は、契約から引き渡しまでにさらに1〜2カ月ほどの審査期間が加わることもあります。立地や価格設定によっては半年以上かかることも珍しくありません。急いで現金化したい場合は、不動産会社への直接売却（買取）という選択肢もありますが、一般的に仲介での売却額より低めの金額になる傾向があります。

入居審査・契約とのスケジュールのすり合わせ

民間の有料老人ホームは、入居申込みから入居まで、施設の空室状況や本人の健康状態の確認、契約手続きなどを経て、数週間から数カ月かかることがあります。人気の施設では順番待ちが生じ、順番が回ってきたタイミングで一時金の支払いを求められるため、「実家の売却が終わってから入居を検討する」という順序では間に合わないケースが多く生じます。実務上は、入居を具体的に検討し始めた段階で、実家の査定だけでも並行して動かしておくことが、間に合わせるための最も現実的な方法です。査定自体は無料で、売却の意思を固める前に依頼しても問題ありません。

前払金の「返還制度」との関係も押さえておく

有料老人ホームが前払金（入居一時金）を受け取る場合、老人福祉法により、入居した日から一定期間内に契約が解除されたときは、想定される利用期間に応じた実費相当額を除いて前払金を返還する契約を結ぶことが施設側に義務づけられています（老人福祉法第29条）。この一定期間は、老人福祉法施行規則第21条により入居後3カ月（90日）と定められており、業界では「90日ルール」と呼ばれます。実家の売却代金の入金が入居時期よりも遅れそうな場合、この返還制度を踏まえたうえで、いったんつなぎ資金で一時金を支払い、実家の売却が完了してから資金を精算するという組み方も選択肢になります。契約前に、対象施設の重要事項説明書でこの制度の適用条件を確認しておくと安心です。

実務チェックリスト：入居仮申込みから一時金支払いまでに確認すること

資金計画の抜け漏れを防ぐため、次の項目を入居仮申込みの段階でチェックしておくことをおすすめします。

親名義のまま実家を売る場合の注意点

入居一時金を確保する段取りの中で、見落とされやすいのが「誰が売買契約を結ぶか」という点です。実家の名義が親本人のままである場合、原則として契約するのは親自身になります。

判断能力がある場合とない場合の違い

親が売却の内容を理解し、自分の意思で契約できる状態であれば、通常どおり親を売主として手続きを進められます。委任状を用いて、実際の手続きの一部を子どもに任せることも可能です。一方、認知症などにより判断能力が低下し、契約の内容を理解して意思表示することが難しい状態になっている場合、子どもが代わりに売買契約を結ぶことは原則としてできません。この場合に必要になるのが成年後見制度です。

成年後見制度と居住用不動産処分の家庭裁判所許可

判断能力が低下した親に代わって法律行為を行うには、家庭裁判所に申立てを行い、成年後見人（判断能力の程度により保佐人・補助人の場合もあります）を選任してもらう必要があります。さらに、成年後見人が本人の居住用不動産を売却・賃貸・担保設定などで処分する場合は、あらためて家庭裁判所の許可を得なければならないと法律で定められています（民法859条の3）。裁判所の公式サイトでも「成年被後見人（被保佐人、被補助人）の居住用不動産の処分についての許可」という手続きが案内されており、居住用不動産にあたるかどうかの判断や、売却条件の妥当性について家庭裁判所の審査を経る仕組みになっています。

後見開始の申立てから成年後見人の選任までは、一般に数週間から数カ月を要し、そこからさらに居住用不動産処分の許可を得る手続きが加わります。入居一時金の支払い期限が迫っている状況で、この手続きから着手すると、間に合わない可能性が高くなります。親の判断能力に不安を感じ始めた時点で、早めに家庭裁判所や司法書士へ相談しておくことが、結果的に一時金の準備を間に合わせる近道になります。

任意後見・家族信託という備え方

親がまだ判断能力を保っているうちに、将来に備えて任意後見契約を結んでおいたり、家族信託を使って実家の管理・処分権限をあらかじめ子どもに託しておいたりする方法もあります。これらは判断能力が低下してからでは契約できないため、「まだ元気なうち」に検討する制度です。すでに入居を急いでいる状況では間に合わない対策ですが、きょうだいや親族の中にほかにも実家がある、あるいは今後も同様の場面が想定される場合は、今回の経験を踏まえて次の備えを検討する価値があります。生前整理と合わせて話し合う進め方は生前整理の進め方ガイドで紹介しています。

実家売却にかかる税金と3,000万円特別控除

実家を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、原則として所得税・住民税の課税対象になります。ただし、居住用財産には税負担を軽くする特例が用意されています。

譲渡所得の基本的な考え方

譲渡所得は、売却価格から取得費（購入時の価格や諸費用、減価償却分を考慮した金額）と譲渡費用（仲介手数料など）を差し引いて計算します。取得費が古い実家で分からない場合は、売却価格の5％を取得費とみなす概算取得費という考え方もありますが、実際の取得費より低く算定されることが多く、税負担が増える要因になり得ます。購入時の契約書や領収書が残っていないか、早めに確認しておくと有利になる場合があります。

居住用財産の3,000万円特別控除の要件

親が住んでいた家を売る場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁No.3302「マイホームを売ったときの特例」）。主な要件は次のとおりです。

• 売る家屋が、現に住んでいる家屋か、以前に住んでいた家屋であること（以前に住んでいた家屋の場合、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります）
• 住まなくなった後の家屋は、どのような用途に使用してもかまいません
• 売った年の前年・前々年に同じ特例や譲渡損失の特例を使っていないこと
• 親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売った場合は対象外になること

この特例は、あくまで家屋の所有者（この場合は親）が売主であることが前提です。子どもが親から実家を買い取るような形にすると、特別の関係がある人への譲渡として対象外になるため注意が必要です。要件の詳細や、自分のケースが該当するかどうかは、税務署や税理士に確認したうえで、確定申告での適用手続きを進めてください（令和7年4月1日現在の法令等にもとづきます）。

評価額別に見る税負担のイメージ

3,000万円特別控除が適用できる場合とできない場合とで、税負担がどの程度変わるか、譲渡所得税率を長期譲渡所得（所有期間5年超）の目安である20.315％（所得税15％・復興特別所得税0.315％・住民税5％）として概算した例を示します。実際の税額は取得費・譲渡費用・所有期間などによって変わるため、目安としてご覧ください。

（所有期間5年超の長期譲渡所得・税率20.315％で概算。実際の税額は個別の事情により異なります）実家の評価額や築年数によっては、控除の適用によって税額がゼロになるケースも多くあります。一時金の資金計画を立てる際は、税引き後の手取り額を基準に考えることが大切です。

片付けてから売るか、そのまま売るか

実家の売却を急ぐ場合、家財を片付けてから売るべきか、家財が残ったまま売却を進められるかで悩む家庭が少なくありません。

家財が残ったままでも売却活動は始められる

不動産会社への査定依頼や、売却活動そのものは、家財が残った状態でも進められます。実際の引き渡し（決済）までに解体を伴わない限り、家財の片付けを先に終える必要は特にありません。ただし、内覧の印象は成約価格や成約スピードに影響するため、片付いた状態のほうが好条件で早く決まりやすい傾向はあります。

片付けてから売るメリットと注意点

家財を片付けてから売り出すと、内覧時に部屋の広さや状態を買主に正確に伝えやすくなり、値下げ交渉の材料にもなりにくくなります。一方で、片付けにかかる時間が売却開始のタイミングを遅らせる要因にもなります。入居一時金の期限が迫っている場合は、片付けと並行して売却活動を始める、あるいは家財の状態を写真で示したうえで先に査定・媒介契約を進めるといった、順序の工夫が必要です。仏壇や位牌など供養が必要な物、貴重品・権利証などは、売却活動を始める前に先に確保しておいてください。

実家じまい代行の活用

片付けから売却の手配までを別々の業者に依頼すると、日程調整や情報共有の手間が増え、入居までの限られた時間の中で家族の負担が大きくなりがちです。安心実家じまいの実家じまい代行パックは、遺品整理・生前整理の片付けから、不動産会社への売却相談、必要に応じた解体の手配までを一つの窓口でご案内するサービスです。親の入居対応で身動きが取りにくい時期こそ、窓口を一本化することで段取りの抜け漏れを減らせます。片付けを始めるタイミングの目安は実家じまいを始めるタイミングで、空き家の管理リスクは空き家管理の注意点でそれぞれ詳しく解説しています。

間に合わない場合の資金調達の選択肢

実家の売却が入居一時金の支払い期限に間に合わない見込みが立った場合、いくつかの代替策があります。それぞれ資金化までの期間や条件が異なるため、状況に応じて組み合わせを検討してください。

つなぎ融資

実家の売却代金が入るまでの間、一時的に金融機関から融資を受けて一時金を確保する方法です。売却の目処が立っている場合に利用しやすく、実家の売却が完了した時点で一括返済するのが一般的な使い方です。審査には実家の売却見込みや担保状況が影響するため、早めに金融機関へ相談しておくとスケジュールを立てやすくなります。

リースバック

不動産会社などの買主に実家を売却したうえで、賃貸契約を結んで一定期間住み続けられる仕組みです。実家に住む人が誰もいなくなる今回のケースでは賃貸を続ける必要は薄いものの、売却から資金化までのスピードを重視する場合の選択肢として挙げられます。売却額が仲介での相場より低めに設定される傾向がある点は理解しておく必要があります。

マイホーム借上げ制度（JTI）

移住・住みかえ支援機構（JTI）が提供する「マイホーム借上げ制度」は、自宅を機構が借り上げて第三者に転貸し、所有者には家賃収入を保証する仕組みです（JTI公式サイトより）。実家を手放したくない、将来的に活用の可能性を残しておきたいという場合には選択肢になりますが、まとまった一時金を用意する目的には直接つながらないため、今回のように入居一時金を急ぎで確保したい場面では、売却との組み合わせや他の資金調達策と比較して検討することになります。

ケース別に見る資金計画のシミュレーション

実家の評価額や入居する施設のタイプによって、資金計画の組み方は変わります。三つの想定ケースで、大まかな流れを確認してみます。金額はいずれも概算の目安であり、実際の売却額・税額は個別の事情によって異なります。

ケースBのように売却額だけで一時金に届かない場合は、無理に一時金の高い施設に合わせるのではなく、月払いの比率を高めたプランへの変更を施設側に相談することも現実的な選択肢です。ケースCのように時間的な制約が強い場合は、つなぎ融資の審査を早めに始めておくことで、支払期限に遅れるリスクを抑えられます。いずれのケースでも、実家の査定額を早期に把握しておくことが、資金計画全体の精度を左右します。

事務局から見た「間に合わなかった」ケースの傾向

相談を受ける中では、入居の話が具体化してから実家の査定を依頼し、そこで初めて「想定より売却額が低い」「売却に半年以上かかりそうだ」と分かり、資金計画を組み直すことになる家庭が一定数見られます。また、名義が親のままだと思い込んでいたところ、実際には祖父母の代からの相続登記が未了で、名義変更の手続きから始めなければならなかったという例もあります。売却の判断そのものはまだ先でも、査定と名義の確認だけは早い段階で済ませておくと、いざというときの選択肢が広がります。

安心実家じまいのサービス案内

安心実家じまいは、実家の片付けから売却・解体の手配までを一つの窓口でお受けする全国対応のサービスです。老人ホームへの入居を控えたご家族からのご相談にも対応しており、限られた時間の中で片付け・査定・必要書類の整理まで並行して進められるようご案内します。

家財の片付けのみをご希望の場合は遺品整理・生前整理サービスで承ります。家の売却・解体まで見据えている場合は実家じまい代行パックが窓口を一本化できて割安です。料金の全体は料金表をご覧ください。

相続登記が未了で名義変更が必要な場合や、成年後見制度の利用を検討している場合は、提携司法書士と連携しながら手続きの見通しを一緒に整理します。ご相談から作業完了までの流れはご相談の流れをご覧ください。

よくある質問

まとめ

老人ホームの入居一時金を実家の売却で用意する場合、資金を用意すること自体よりも「時間との勝負」になる点が最大のポイントです。要点を振り返ります。

• 実家の売却は仲介で目安として3〜6カ月かかる。入居審査と並行して査定だけでも早めに動かす
• 入居一時金は施設・支払い方式によって金額が大きく変わる。重要事項説明書であらかじめ確認する
• 前払金には老人福祉法にもとづく返還制度（一般に90日ルール）があり、契約前に条件を確認しておく
• 親名義のまま子が代理で売ることはできない。判断能力が低下している場合は成年後見制度と家庭裁判所の許可が必要
• 居住用財産の3,000万円特別控除は、住まなくなってから3年目の年末までに売れば適用できる。親族への売却は対象外
• 片付けと売却活動は並行して進められる。窓口を一本化すると時間の余裕がない時期の負担を減らせる
• 間に合わない場合はつなぎ融資・リースバック・JTIのマイホーム借上げ制度など代替策を組み合わせる

入居を急いでいる時期は、家族全員が精神的にも時間的にも余裕がない状態になりがちです。実家の査定と名義の確認だけでも早い段階で済ませておけば、その後の資金計画や手続きの選択肢が大きく広がります。片付けから売却の手配まで、まずは現状を整理するところから始めてみてください。