実家じまいはいつやるべきか｜生前・相続後それぞれの進め方

最終更新日：2026年8月6日｜監修：司法書士・行政書士 久留慎一郎先生・安心実家じまい事務局

監修者

久留 慎一郎（ひさどめ しんいちろう）／司法書士・行政書士

東京大学法学部を卒業後、日本航空株式会社に26年間勤務（うち法務部に4年間所属）。在職中に司法書士試験に合格し、2018年に独立開業、2021年に司法書士法人を設立。相続登記や不動産の名義変更など、実家じまいに関わる法律手続きを担当する。安心実家じまいの提携司法書士・行政書士。

■経歴

• 1966年鹿児島県生まれ
• 1985年鹿児島ラ・サール高校卒業
• 1989年東京大学法学部卒業／同年、日本航空株式会社入社（2002〜2006年は法務部所属）
• 2013年司法書士試験合格
• 2015年簡易裁判所訴訟代理等に関する法務大臣認定／同年、日本航空株式会社退職、司法書士法人コスモ入所
• 2017年司法書士法人コスモ退職
• 2018年事務所開設
• 2021年司法書士法人設立

■得意領域

• 相続登記・相続手続き
• 不動産の名義変更
• 相続放棄
• 簡易裁判所の訴訟代理

実家じまいに「正解のタイミング」はあるか

実家じまいをいつ始めるべきかという相談を受けたとき、事務局がまず確認するのは「親がまだ元気かどうか」です。実家じまいの始め方は、大きく分けて二つの型があります。一つは親が存命で判断力もあるうちに進める「生前整理型」、もう一つは相続が発生してから進める「相続後型」です。どちらにも向き不向きがあり、法律が「この時期に始めなさい」と定めているわけではありません。ただし、相続後型を選んだ場合には、相続放棄や相続税申告、相続登記といった法定の期限が発生し、これが実質的なタイムリミットになります。まずは二つの型の違いを整理します。

生前整理型の特徴

本人がまだ実家で暮らしている、あるいは施設入居や同居を検討し始めた段階で、家財の整理や実家の将来（売却・賃貸・空き家管理など）について話し合いながら進める形です。最大の利点は、何を残し何を手放すかを本人の意思で決められることです。仏壇や思い出の品の扱い、形見分けの希望なども、本人に確認しながら進められます。一方で、本人が「まだ元気だから」と先延ばしにしたがるケースも多く、家族側から切り出すタイミングの判断が難しい面もあります。

相続後型の特徴

親が亡くなった後、相続人となった子世代が中心になって実家を片付ける形です。本人の意思を直接確認できない分、遺言書やエンディングノートの有無、生前の会話の記憶が判断の手がかりになります。相続後型では、遺品整理・相続登記・相続税申告・実家の売却や解体といった手続きが一定期間内に集中しやすく、法定の期限に沿って段取りを組む必要があります。相続人が複数いる場合は、遺産分割協議がまとまるまで実家の処分に着手できないこともあります。

二つの型を比較すると、次のようになります。

実際には、この二つがきれいに分かれるわけではなく、「親は元気だが施設入居を機に実家を空き家にする」「相続は発生したが遺産分割にまだ時間がかかりそう」といった中間的な状況も少なくありません。どちらに近いかを見極めることが、次にすべき行動を決める第一歩になります。

生前に実家じまいを始めるタイミングと進め方

生前整理型を選ぶ場合、いつ声をかければよいのかで悩む家族が多いのが実情です。事務局に寄せられる相談から、着手のきっかけになりやすいサインを整理しました。

着手のサインになりやすい状況

• 要介護認定を受けた、または受ける見込みが出てきた——生活動線の見直しや施設入居の検討と合わせて、実家の今後を話し合う自然なきっかけになります。
• 実家の階段や段差での転倒が増えた——住み替えや同居の検討と並行して、家財の整理を進めやすい時期です。
• 物が増えて生活スペースが狭くなってきた——本人が「片付けたいが体力的にできない」と感じ始めている段階で、外部の手を借りる相談につながりやすいサインです。
• 盆暮れの帰省で「そろそろ」と話題に出た——家族の側から切り出しにくくても、本人から話が出た機会を逃さないことが大切です。
• きょうだいの誰かが実家の将来について不安を口にした——相続人になる立場から早めに情報共有しておくと、後の遺産分割協議がまとまりやすくなります。

これらのサインが重なってきたら、本人の体力や気力があるうちに、実家じまいについて具体的に話し合う段階に来ていると考えられます。判断力の低下が進んでからでは、本人の意思確認が難しくなり、財産管理についても成年後見制度の利用を検討せざるを得なくなる場合があります。

生前整理の進め方

生前整理は、本人の希望を軸に進める点が遺品整理と大きく異なります。まず、残したい物・手放してよい物・迷っている物を本人と一緒に仕分けします。次に、実家そのものをどうするか（住み続ける・売却する・将来的に空き家にする）の方向性を話し合います。仏壇や位牌の扱い、形見分けの希望を早い段階で本人から聞いておくと、実際に相続が発生した後の判断がスムーズになります。急いで一度に片付けようとせず、本人の体力に合わせて数回に分けて進めるほうが、負担も少なく本人の納得感も得やすくなります。生前整理と遺品整理の違い、それぞれの費用や進め方の詳細は実家じまいの進め方ガイドで解説しています。

相続後に実家じまいを始めるべきタイミングと法定期限

相続が発生してから実家じまいを進める場合、いつまでに何をすべきかの目安になるのが、相続に関する各種の法定期限です。期限を過ぎても実家の片付け自体ができなくなるわけではありませんが、税負担や過料といった不利益につながる制度があるため、早い段階でスケジュールを把握しておくことが重要です。

相続発生から実家じまいまでの法定期限一覧

主な期限は次のとおりです。起算日はいずれも「自己のために相続の開始があったことを知った日」が基準になります。

相続放棄を検討している場合は、実家の家財を処分すると法定単純承認（相続を承認したとみなされること）にあたり、後から相続放棄ができなくなることがあります。放棄の可能性が少しでもある段階では、片付けに着手する前に家庭裁判所や司法書士・弁護士へ相談してください。

ケースで見る期限の逆算例

期限は「知った日」を基準に動くため、実際の日付に置き換えるとイメージがつかみやすくなります。母が2026年5月10日に亡くなり、同居していた子がその日に相続の開始を知ったケースで計算すると、次のようになります。

この例のとおり、相続放棄を検討する余地があるのは最初の3か月だけです。実家の片付けを急いで進めてしまうと、後から「やはり相続放棄したい」と考えても手遅れになりかねません。逆に、相続税申告や相続登記までは数か月から数年の猶予があるため、遺品整理や実家の片付けをじっくり進める時間はあります。日付はあくまで目安であり、正確な期限は個々の事情によって前後するため、専門家への確認をおすすめします。

相続登記義務化の経過措置（2024年4月1日より前に相続していた場合）

2024年4月1日に施行された改正不動産登記法により、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務化されました。正当な理由なく申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になり得ます。この制度は施行日より前に発生していた相続にもさかのぼって適用される点に注意が必要です。すでに相続が発生し、相続人がそれを知っていた場合の申請期限は、相続を知った日からではなく、施行日である2024年4月1日から3年、つまり令和9年（2027年）3月31日までとされています（法務省ウェブサイトより）。数年前に親や祖父母から実家を相続したまま名義変更をしていない場合は、この経過措置の期限が迫っていることになります。相続登記が済んでいないと、実家の売却や解体の契約も進められないため、実家じまいを検討する段階で名義の確認を済ませておくことをおすすめします。

実家じまいを先送りするとどうなるか

「まだ大丈夫」と実家じまいを先送りにする家庭は少なくありません。ただし、時間の経過とともに使える制度が減り、負担が増える方向に働く要素があることも知っておく必要があります。

特定空家等・管理不全空家等に指定されるリスク

空き家対策の推進に関する特別措置法（2015年5月全面施行）に基づき、そのまま放置すれば倒壊のおそれや衛生上の問題があると市町村が判断した空き家は「特定空家等」に指定されます。2023年12月13日施行の改正では、特定空家等に至る前の段階でも指導・勧告の対象になる「管理不全空家等」の区分が新設されました（国土交通省ウェブサイトより）。勧告を受けると、住宅が建つ土地に適用される固定資産税の住宅用地特例（小規模住宅用地は課税標準の6分の1、一般住宅用地は3分の1に軽減）の対象から外れ、翌年度以降の固定資産税が上がる場合があります（総務省・地方税法349条の3の2）。空き家を放置する期間が長くなるほど、こうした指定を受けるリスクも高まります。

空き家の3,000万円特別控除の期限を過ぎるリスク

相続した空き家を売却する際に使える「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの3,000万円特別控除」は、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ特例の適用期限である令和9年（2027年）12月31日までに売却することが要件の一つです（国税庁ウェブサイトより）。この期限を過ぎてから売却すると、控除が使えず譲渡所得への課税額が大きくなる可能性があります。売却を将来の選択肢として残しておきたい場合は、この期限を意識して実家じまいのスケジュールを組む必要があります。なお、この特例には家屋の耐震性や、相続から売却までの間に事業用・貸付用に供していないことなど他の要件もあるため、適用の可否は税理士に確認することをおすすめします。

先送りによって発生しうる負担を整理すると、次のようになります。

実家じまいのタイミングを判断するチェックリスト

事務局に寄せられる相談をもとに、実家じまいに着手すべきタイミングかどうかを判断する項目をまとめました。当てはまる項目が多いほど、早めの着手を検討する余地があります。印刷してご家族での話し合いにお使いください。

3〜4個以上当てはまる場合は、写真を使った概算見積もりだけでも早めに取っておくことをおすすめします。実際に着手するかどうかは後で決められますが、金額感と法定期限のスケジュールを把握しておくだけでも、判断がしやすくなります。

タイミング別の進め方と流れ

生前整理型と相続後型では、最初にすべきことが異なります。それぞれの進め方の要点を整理します。

生前整理型で先に確認しておくこと

1. 本人と、実家をどうしたいか（住み続ける・売却する・空き家として維持する）の希望を確認する
2. 形見分けや仏壇・位牌の扱いについて、本人の意向を聞いておく
3. 貴重品（通帳・権利証・印鑑など）の保管場所を家族で共有する
4. 体力に合わせて、一度に片付けようとせず段階的に進める

相続後型で先に確認しておくこと

1. 遺言書の有無、相続人の範囲を確認する
2. 相続放棄を検討する余地があるかを、3か月以内に判断する
3. 実家の名義（登記）が誰になっているかを登記事項証明書で確認する
4. 相続人間で、実家を売却・解体・維持のどれにするか方向性をすり合わせる

どちらの型であっても、片付けの実務（仕分け・搬出・処分・供養）の手順自体は共通しています。具体的な作業の手順や、業者に依頼する場合の流れは実家じまいの手順で詳しく解説しています。費用の内訳や、間取り・物量による相場の違いは実家じまいの費用をご覧ください。

安心実家じまいのサービス案内

安心実家じまいは、実家の片付けから売却・解体の手配までを一つの窓口でお受けする全国対応のサービスです。生前整理のご相談にも、相続後の遺品整理・実家じまいのご相談にも対応しています。まずは現在の状況（本人がご存命かどうか、相続が発生しているか、法定期限が近いかどうか）をお伺いしたうえで、優先順位をつけたご案内をいたします。

片付けだけで完結させたい場合は遺品整理サービス、家の売却・解体まで見据えている場合は実家じまい代行パックが窓口を一本化できて割安です。相続登記や相続放棄など法律手続きが絡む場合は、提携司法書士と連携してご案内します。相続税の申告が必要な場合は、提携の税理士をご紹介することも可能です。法定期限が迫っているご相談ほど、早めのご連絡をおすすめします。LINEでの無料見積もりなら、写真を送るだけで概算をご案内できます。

よくある質問

まとめ

実家じまいのタイミングは、親が元気かどうかで大きく分かれます。要点を振り返ります。

• 生前整理型は本人の意思を反映しやすく、相続後型は法定の期限に沿って進める必要がある
• 相続放棄は3か月、準確定申告は4か月、相続税申告は10か月、相続登記は3年（過去分は令和9年3月31日まで）が目安の期限
• 空き家の放置は、固定資産税の特例解除や譲渡所得3,000万円特別控除の期限切れにつながる場合がある
• 要介護認定・空き家期間・相続人間の話し合いの有無など、10項目のチェックリストで着手の目安を確認できる
• 生前・相続後どちらの型でも、片付けの実務手順は共通しており、早めの見積もり相談は判断の助けになる

「いつやるべきか」に唯一の正解はありませんが、法定の期限や制度の期限を知っておくことで、先送りによる不利益を避けやすくなります。まずは現状を整理し、必要であれば早めに専門家や窓口へ相談することをおすすめします。実家じまいの進め方全体は実家じまいの進め方ガイド、費用の目安は実家じまいの費用、具体的な手順は実家じまいの手順をご覧ください。